业主大会会议专有部分

『壹』 业主大会的会议形式有哪些

根据《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主参加。

『贰』 《业主大会和业主委员会指导规则》第八条“…已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%…”，如何认定

根据《物权法》第七抄十条规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
这里“专有部分”与房屋销售中的“套内面积”基本上是同一概念。与通常所说的建筑面积相差了公摊面积。
本人认为：第八条的规定可以换句话说：已交付给业主房屋的套内面积超过本建筑物总面积50%时，......。因为，在一个物业区域中，每套房屋公摊面积是根据相关设施与其房屋的关联程度来确定的，具体的分摊也就不尽相同。在确定是否超过50%管理份额上，有可能按建筑面积计算达到50%，但按套内面积计算则不足50%。若按已交付的专有部分面积来计算，一般都会达到或超过建筑物总面积的50%。回答不知是否合理，可共同探讨。

『叁』 业主大会决定哪些事项需要多数业主同意

现实问题

某小区经过业主大会过半数同意，决定使用专项维修资金更换小区内所有老旧电梯，业主老陈强烈反对，称该小区的电梯虽然对比其他小区的老旧，但是使用性能各方面都是没问题的，电梯公司也定期进行检查，如将专项维修资金用于更换电梯，太过浪费。然而业委会主任却告诉老陈，一半业主都同意了，所以老陈即使反对也没用，老陈想不通。那么，该业委会主任的说法是否正确呢？

律师解答

根据法律的规定，业主大会决定需要业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。但是，在决定以下事项时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意：（1）筹集和使用专项维修基金；（2）改建、重建建筑物及其附属设施。

所以，上述业委会主任的说法是不正确的。

法条链接

《物业管理条例》

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

『肆』 业主大会会议召开的形式有哪几种

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有 1／2以上投票权的业主参加。

『伍』 业主大会具有哪些主要职责

业主大会履行下列职责：
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
(三)选聘、解聘物业管理企业；
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
【释义】 本条规定了业主大会的职责。
业主会议的职责是物业管理法确认的业主会议对其所辖的职责范围内自治事务的支配权限。从理论上讲，业主会议对业主自治管理事务的支配具有全权性，但为求处理自治事务的工作效率和形成职权行使的制衡机制，在业主团体自治组织内部有必要分工的存在，因此，业主会议职权的行使也有一定的范围。根据本条例的规定，其行使的职责包括四个方面：
1.制定、修改业主公约和业主大会议事规则。自治管理规约主要表现为业主公约和业主大会议事规则。业主公约是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”，是在业主集体自治管理辖区内从事与物业管理有关活动的业主、单位和其他人员所应共同遵守的物业管理社会自治“总章程”。自治管理规约的订立，是以特定业主集体的名义，由该业主集体组成的业主会议依据一定程序、运用一定技术，为体现本业主集体在物业管理方面的共同自治意志所进行的，制定、修改、补充、废止具有特定适用范围和组织纪律效力的物业管理自治行为规范的活动。
2.选举、更换业主委员，监督业主委员会的工作。业主委员会是一个业主维护自身合法权益，行使业主自治权的常设机构。选举出业主委员会的组成人员是业主大会的一项重要职权，行使好这一职权，认真推选出真正能维护业主利益的业主委员会成员，业主权利的行使才有保障。业主大会有权选举、决定和罢免本自治管理组织实体(即业委会)的组成人员。对于以上人员，业主会议有权依照规定程序予以罢免。选举业主委员会组成人员并非是每次业主大会的例行职权，这一职权一般是在首次业主大会和换届时行使。至于撤换业主委员会的组成人员，只要有必要，确因个别组成人员不称职，任何时候的业主大会(包括临时业主大会)都可行使这一职权。
同时，业主大会应当监督业主委员会的工作，有权改变或者撤销业主委员会不适当的决定。业主大会的常设办事机构是业主委员会。业主大会赋予业主委员会行使物业管理自治职权的权利，同时也应该监督、审核、评议其行使职权的状况，进而决定是否延长其任期或行使撤换其成员的权利。业主大会行使监督业主委员会工作的权利，一般是采取听取业主委员会工作报告的方式。在业主大会召开例会时，业主委员会应该进行总结，作出工作报告，将其所进行的各项自治管理工作向业主进行详细的报告，对财务状况进行汇总说明，并应接受业主的质询，作出回答。作为业主大会成员的每一名业主，在平时也可以监督业主委员会的工作，提出自己的意见，并在业主大会中进行处理。
3.决定本自治管理辖区内涉及业主共同利益的重大事项。涉及业主共同利益的重大事项包括：选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
4.法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。由于业主生活复杂多变和持续发展，因而很难完全预料可能出现的业主自治管理的新问题，亦难将业主会议的职权列举周全无遗。为便于业主会议处理新出现的重大问题，对业主会议的职权采用列举加概括兜底的规定方法确有必要，可以给业主会议对这些新问题职权行使上提供法规和管理规约依据。例如：物业的大修及公用设备或设施的更新大修；建造新的公用设施，如喷泉、娱乐室等；电力增容；铺设新的线路；其他需要业主分摊费用的事项；业主委员会的经费筹集方式、来源和标准；业主委员会成员是否获取报酬，酬金标准、来源；大型活动的开展等等。总之，物业管理区域内重大管理事项都必须由业主大会讨论决定或审批通过。业主大会认为业主委员会的决定不当时，可予以撤销。

『陆』 业主大会有权出卖全体业主的共有部分吗为什么

业主对建筑物共有部分所有权的行使，法律依据是《物权法》。可通过业主大会或者版业主委员会行使。 物权法 权第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有

『柒』 业主大会会议上哪些事项需要特别决议

根据我国《物权法》第７６ 条、《物业管理条例》第１２ 条的规定，下列事项应经特别决议：（１）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（２）改建、重建建筑物及其附属设施。此两项事项，因将对业主的权益产生重大影响，所以采特别决议，也就是应当经专有部分占建筑物专有部分总面积２／３ 以上的业主且占总人数２／３ 以上的业主同意。

『捌』 业主大会召开条件及议事的规则是怎样的

现实问题

老朱在郊区买了一栋别墅，该别墅区共有64栋别墅。入住半年后，物业管理公司通知老朱参加业主大会。在会上，物业管理公司负责人宣布经过本次业主大会选举产生第一任业主委员会。但是老朱发现，来开会的业主还不到30人，按照规定，至少应该有一半业主参加大会投票产生的业主委员会才能有效。于是老朱当场向物业管理企业负责人提出质询，要求物业管理企业尽快通知其他业主，待人员超过半数以上时，再召开业主大会。这一建议，得到了其他与会业主的支持和响应。物业管理人员被迫无奈，宣布此次大会选举的结果无效。那么，业主大会召开的条件及议事的规则究竟是怎样的呢？

律师解答

在物业交付使用且住用率达到一定比例时，由政府物业管理行政主管部门指导，监督开发建设企业或其委托的物业管理企业，按法定程序和形式召集第一次业主大会。业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，每年至少召开一次，称为业主大会的年度会议。业主大会必须由一半以上的业主出席才能举行。

业主大会的议程主要有：听取业主委员会工作报告；审议和通过上一年度财务决算报告和下一年度财务预算；审核与修订《业主公约》《业主委员会章程》等文件；决定物业管理企业的选聘、续聘与改聘；业主委员会的换届选举与委员的增减；认为有必要讨论决定的其他重大事项。

在第一次业主大会上，还应听取房地产开发企业所作的物业管理前期工作报告，物业管理企业所作的物业验收情况报告，选举产生业主委员会。

法条链接

《物业管理条例》

第十二条第一款 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

『玖』 业主大会会议公示内容包括哪些

如何召开首次业主大会
业主委员会成立的条件及程序
首次业主大会的召开及业主委员会成立的条件业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担任。在一个物业管理区域内，有下列情况之一的，应当在召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。

『拾』 首次业主大会会议的事项是否需要多少业主表决通过才有效

市领导批示：区(市)县
你好，根据《物权法》和国务院《物业管理条例》有关规回定，你咨询的业主大答会会议表决事项（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）选举产生业主委员会委员。应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
诉求人： 业主事件地点： 福州诉求时间： 2010-1-19 15:39 截止日期： 2010-1-26 16:05 发表评论 (福州12345系统满意度和评价有何作用)*验证码：[只有诉求人可凭验证码发表评论] *满意度：很满意 满意 一般 不满意 很差选择评论部门：*评论内容：请在此发表评论，注意文明发言。