商品房许可证明

① 开发商有预售许可证是不是就说明五证齐全购买没有风险

通常我们要先了解预售许可证及“五证”的概念。《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市住房和城乡规划建设局，证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。但我们在买房时，也需要看开发商的其他证件。
一、首先看开发商是否具备“五证”“五证”即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。
二、使用规范的合同文本许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序，往往会使购房者陷入订金纠纷。
三、查验有关证明文件买期房必须要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
四、买期房要注意建筑面积的约定在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。
五、买期房要约定资讯条件和时限所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。
六、签约时要注意房屋质量问题购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。
七、签约时明确物业管理事项合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
八、注意合同文本中补充协议的内容购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。
九、注意约定违约责任违约责任包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。个人认为，我们购房者在买房时还是不要过于信任开发商，谨慎为好。

② 如何取得商品房预售许可证明

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证，
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上同，并已确定施工进度和竣工支付日期

③ 商品房必须具备的证件有哪些

商品房只是来特指经自政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。
即商品房必须具备《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，部分地方是两证合一的。

④ 办理商品房预售许可证需要哪些证件

申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料：
（一）《商品房预售许可申请表》（由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份）
（二）开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件)
（三）相关报建批准文书
1、《国有土地使用证》及其附图（如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件）
2、《建设工程规划许可证》及其附件（验原件后收复印件）和相关图纸：
① 规划总平图（验原件后收8K复印件）
② 规划局审批图（验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件）
3、《建筑工程施工许可证》（验原件后收复印件）及建设局（建委）审批图（验原件后收8K标准层平面图复印件）
（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明：
1、工程施工合同（验原件后收复印件）
2、施工进度说明（附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件）
（五）商品房预售方案（收原件）：
预售方案应当说明预售商品房的位置（附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件）、面积（附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件）、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。
（六）其它需要的材料：
1、预售款专存协议（开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件）及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件)
2、经办人委托书（收原件）及身份证明（验原件后收复印件）
3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。
备注：纸张大小一律采用8开或16开，可缩印。
商品房预售许可流程
以下为房管部门受理：
一、受理：材料齐全的当场出具受理通知书，材料不全的当场或5日内一次性书面告知需补充的材料，因其他原因不能受理的，应当面告知；
二、审核；
三、审批；
四、作出《商品房预售许可决定书》或《不予商品房预售许可决定书》；
五、向申请人送达决定书；
六、根据《商品房预售许可决定书》打印《商品房预售许可证》并送达申请人。

⑤ 购买商品房需要看开发商的哪些证件常说的5证是哪几个

您好，商品房五证如下：商品房五证：1、《国有土地使用证》2、《建设用地规划许可证》3、《建设工程规划许可证》4、《建设施工许可证》5、《商品房预（销）售许可证》等。1、国有土地使用证：国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
2、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证：建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
3、 建设工程开工证：建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。
4、商品房销售（预售）证：商品房销售许可证的主管机关是市房地产管理局，证书由市房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。
5、对于期房销售应该具有的是商品房预售许可证：对于现房则应该具有的是商品房销售许可证。
6、对于现房销售按照法规规定除“五证”之外，还应该具有“一书”，即竣工验收备案书。
上述“五证”、“一书”《商品房销售管理办法》中有明确的病法规规定。
《商品房销售管理办法》第六条规定：商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
第七条规定：商品房现售,应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

⑥ 商品房现售备案证和现售许可证一样吗

商品房预售许可证和商品房销售许可证的区别

因为预售合同属于一种非精确合同，在商品房的开发过程中，可能会由于各种原因，造成设计图上的东西和实际上的东西有差别，而商品房属于长期、大额的消费项目，因此需要比较规范的内容，就有了这么一个规定，签订预售合同以后还要签订销售合同。

简单的说：

《预售许可证》是允许开发商卖期房，就是房子还没修或还没修好就开始卖房。

《销售许可证》是允许开发商卖现房，就是要在房子建好后再开始卖房。

预售许可证是专门针对期房而言的,是对期房出售的一种管理制度,目的是保障消费者的利益,约束开发商的行为。

现房出售不需要办理许可证,但也要向房地产管理部门备案,并要达到以下几个条件:

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

建设部的<商品房销售管理办法>规定,房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

合同的区别主要在于预售合同的内容，存在变更的可能性,如面积、配套条件等，而销售合同约定的内容必须是实际情况，是真实的。

(6)商品房许可证明扩展阅读：

商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

一、商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，商品房预售又称卖楼花。

二、商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。

三、根据《商品房销售管理办法》规定，商品房现售的条件为：

(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法。

(2)取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法。

(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法。

(4)已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准。

(5)拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益。

(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件。

(7)物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷，同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。

另外实际操作中，房地产开发企业现售商品房时应完成房屋所有权初始登记(即取得大产权)。

四、商品房预售的条件为：

(1)预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书。主要为了确保预售商品房用地合法。

(2)预售人已经取得了该建设工程规划许可证。主要为了确保商品房预售规划手续合法。

(3)预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。这是商品房预售的关键条件，也是预售商品房区别于现售商品房的主要条件。

(4)预售人已经取得了商品房预售许可证。主要为了确保预售合法，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。

⑦ 商品房预售许可证明由什么部门颁发

答：《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。

⑧ 买个商品房应该拿到那些证件

需要有五证两书
五证: 《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，内获得了在一定年容限内某块国有土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
《建设工程施工许可证》
《商品房销售（预售）许可证》
两书: 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。