业主专有部位的法律解释

⑴ 业主的定义的法律出处，最好告诉我是什么法律或者法规的多少条款

你好。
关于业主有两种情况，一个是物业概念上的业主，一个是建筑概念上的业主，两个“业主”本质上是一致的，但是仍然有区别：前者是房屋的产权所有人；后者不是最终的房屋产权人，因为他们的最终目的是销售房屋，否则无法获取利润。

在物业概念上，对于业主有明确定义。《物业管理条例》第六条：房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。

在建筑领域，没有对于业主的定义。因为事实上还不存在“业主”这个概念，只是行业内对建设单位的习惯性称呼。这也是为什么在建筑工程合同中甲方使用的是“发包人”，而不是“业主”的原因。

补充，以下是关于司法实践中一些认定业主的法律依据，供参考：
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》 第一条：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

⑵ 试述《物权法》中认定专有部分的方法与范围

《物权法》第六章第七十条对区分所有的建筑物的专有部分是规定了概念，没有规定具体界定。最高人民法院对关于建筑物区分所有权的司法解释，草案第2条规定了界定，表述的内容是：“具体构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。”这个内容从表述上看，基本上可以，但是仍然不能够解决实际问题。对于区分所有的建筑物的专有部分，主要的不是解决哪些部分是专有部分，而在于专有部分的界限问题。在这个问题上，壁心说、最后粉刷表层说、空间说都存在缺点，还是应当采纳最后粉刷表层兼采壁心说比较适当。具体的意义是：第一，最能够最大限度地保护专有权人的合法权益，扩大使用空间，方便专有权人的利用。第二，划清专有部分有共有部分的实际界限，实现对共有部分的保护。第三，有利于维护建筑物的整体安全和价值，实现物的价值的最大化。

⑶ 业主行使共有部分共有权的法律规定有那些

业主对建筑物共有部分所有权的行使，法律依据是《物权法》。可通过业主大会版或者业主委员会行使。
物权权法
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

⑷ 业主是否可以擅自改变房屋专有部分的用途

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称司法解释)出台后,明确界定了房屋买卖合同的“露台”认定为专有部分的组成部分,从而最终明确界定了“列入房屋买卖合同的露台”为业主专有部分的产权归属,有效地维护了业主的合法权益。
本期嘉宾:曦晖律师事务所律师 李坤案例:杨先生在市内购买了一套顶层商品房。开发商为了尽快售出顶层住宅,给出优惠条件,购买顶层住宅后,还赠送顶层露台的使用权。杨先生觉得很划算,很快就交纳了购房款。可杨先生入住时,却被开发商告知,顶层露台所有权归全体业主所有。
杨先生不明白了,既然开发商称,顶层露台的产权归全体业主所有,在没有经过全体业主同意的情况下,开发商怎么有权擅自转让不属于开发商的“产业”?那么,顶层的露台到底属不属于杨先生呢?分析:作为开发商附赠的屋顶露台,能否界定为专有部分要分为两种情况。目前,开发商附赠的露台有多种形式,一种是通过公共通道就可以到达的露台;一种是需要通过某一家人特定后门才能到达的露台。参照专有部分认定的三个条件,可以通过公共通道到达的露台不具备构造上的独立性、功能利用上的排他性,不能视为专有部分,应为共有部分,这样的露台也不能划给特定的业主单独使用,而具备上述三个条件的部分可视为专有部分。
那么,哪些属于共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物权法》第六章规定的法定共有部分,如建筑区划内的道路、绿地等,司法解释还就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有的部分,包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等,其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分。
此外,司法解释还专门强调,满足下列两个条件的应当认定为共有部分:不属于业主专有部分;不属于市政公用部分或者其他权利人所有。
依据:《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”

⑸ <物业管理条例中>中的专有部分是指那些

如果是物业用房， 他们的办公室之类 ，就属于物业专有部分。

物业管理的范围：

一、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。

二、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟道、共用照明、供配电系统、供水系统、消防设施设备、电梯）的维修、养护、管理和运行服务。

三、本物业红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车棚）的维修、养护和管理。

四、本物业规划红线内属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点等）的维修、养护和管理。

(5)业主专有部位的法律解释扩展阅读：

确定专有部分和共有部分对物业管理意义和作用：

1、有利于明确是业主出钱还是物业公司出钱，是利用维修资金还是业主自付资金；如果是公共部分的，业主不用承担，属于物业的开支，如果是业主专有部分，只能业主来承担。如果都分不清楚是专有部分或者是共有部分，则需要业主共同自筹资金来支付；

2、有利于明确双方的民事责任；

3、有利于明确业主的责任和物业公司的责任，便于后期管理；

4、有利于创建和谐物业管理格局和和谐社区建设，减少物业公司和业主之间的矛盾，促进双方的和谐生活和办公环境。

⑹ 物权法司法解释小区哪些地方属业主所有

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

⑺ 业主行使专有部分所有权的法律规定有哪些

专有部分是指房屋内部的墙壁，以墙壁为外延包裹的空间就是你的专有部分，一层的地面和顶层的屋顶属共有，二层和三层之间的墙体归二三层业主共有，在你专有范围内你可以不影响其他业主的任何事。

⑻ 物权法里提到的业主专有部位指的是什么

不是专有部位，是专有部分，定义如下：

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2009〕7号）》

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。

(8)业主专有部位的法律解释扩展阅读

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2009〕7号）》

第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

⑼ 物权法中共有部分是什么意思

1.共有：一个东西归两个或两个以上的主人。共有分为按份共有和共同共有。

（1）按份共有：双方按照份额共有，如甲出资 70 万，乙出资 30 万，二人共同买了一套房，房产证上写了二人的名字。二人对这套房子可以分份额，甲占 70%的份额，乙占 30%的份额，这就是典型的按份共有。

（2）共同共有：不分份额、不分彼此、不分你我的共有形式，典型的是夫妻关系存续期间的共有财产，夫妻之间所赚的钱大部分都是共同共有。比如甲和乙结婚后，甲告知乙把工资卡交上来，是可以的，因为婚姻关系存续期间二人赚的钱都是共有的，不分彼此、不分你我。

2.按份共有人的优先购买权问题。比如甲出资 30 万，乙出资 70 万，共同买了一套房。乙想出售自己 70%的份额，在同等条件下，甲不买这 70%的份额时，乙才能卖给外人，这就是按份共有人在同等条件下（出资数额、方式都是相同的）比照外人享有优先购买权，若外人出的条件更好，可以卖给外人。若甲和乙把房子租给了丙，丙是承租人，法律规定同等条件下，承租人比外人享有优先购买权，甲是按份共有人也享有优先购买权，此时同等条件下，

需要优先卖给甲。