业主专有部分所有权的说法

Ⅱ 关于顶楼不让二楼住户安装太阳能的问题

来自：http://www.sina.com.cn 2006年03月21日06:52 辽沈晚报
帮你问聚焦 3月中旬，又是春暖花开的时节，不少沈城市民喜欢选择这个时候乔迁新居。这两天，本报帮你问栏目不断接到读者有关房产维修、物业管理方面的咨询。读者李先生打来电话说，他前不久买了一个五楼顶楼赠阁楼的房子，还未入住，楼下就有人想在楼顶安装太阳能热水器，李先生怕顶楼装了热水器，房屋容易漏水坚决不同意，但又找不到相关的政策做支持，他想问是否有明确的条款不允许其他人在自家顶楼安装太阳能热水器？ 辽宁同泽律师事务所陈宝龙律师解答，对于太阳能热水器是否可以安装，目前《沈阳市物业管理条例》中并没有明确的说法。由于一些房屋的防水层做得不是很好，安装太阳能热水器发生漏水，可能对其他居民的财产造成损失，因此，很多新建小区的物业公司都不许业主安装热水器。但实际上，从物业管理条例的内容来看，业主如果想安装热水器应该与相关业主进行协调、或者经业主委员会讨论，因为房屋顶楼属于全体业主共同所有，如果业主大会同意那就可以安装，不同意就不能安装。

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太阳能第一案宣判：物业要求业主拆热水器败诉

2005年10月25日11:15 北京娱乐信报

据新华社电 昨天，被称为“北京利用太阳能第一案”的北京第一例物业公司起诉业主拆除外挂式太阳能案件在北京密云法院一审宣告判决，密云法院依法判决驳回物业公司的拆除请求。

两个月前，家住北京市密云县世纪家园小区的李先生，为节能，给自家安装了一外挂式太阳能热水器，物业要求其拆除未果将李先生告上了法院。

密云法院经审理认为，李先生与物业公司签订的物业委托合同、房屋装饰装修协议、入住手册等三份协议对李先生具有法律约束力，但这三份文件对是否允许被告业主在楼房阳台外安装太阳能热水器等悬挂物并无明确约定。

此外，原告物业公司未能提供被告李先生安装太阳能热水器存在安全隐患方面的证据，故密云法院依法判决驳回原告世博元物业公司的诉讼请求。

宣判后，原告向记者表示，是否上诉公司会进一步研究；被告方代理人北京市太阳能研究所专业人士表示，如果这一判决生效，将会对“太阳能”进社区起到相当大的推动作用。

业主没必要与物业签订装修协议--关于安装热水器的败诉案例

“法院判决的一个依据就是，装修协议中没有明确规定业主能否安装太阳能热水器。”北京市恒达律师事务所律师张思富透露，大兴一位业主也因在自家楼顶安装太阳能热水器，被物业告上法庭，但所不同的是，法庭最终宣判该业主败诉，“这是因为他与物业公司签订的装修合同中对安装太阳能热水器作出明确禁止”。

“实际上，业主没必要与物业签订装修协议。”北京市汇佳律师事务所律师邱宝昌认为，从严格意义上讲，装修完全是业主个人的事情，在遵守法律法规并不损害他人利益的情况下，完全有权利自主决定装修公司、装修风格、装修形式，包括为自己的房子安装空调、护栏、太阳能热水器等。

对于本案律师认为，从法律角度讲，关于业主是否可以在楼顶安装太阳能热水器，目前没有法律规定。但是，业主对房屋拥有所有权，同时享有对整栋楼房的共有权，其中包括共用烟道的共有权。小区业主可以在制定的小区公约中对热水器的安装做出规定，物业公司无权在未经全体业主授权的情况下同意或阻止业主安装太阳能热水器。当然安装热水器前，业主之间应该先签订一个协议，对以后可能出现的漏水等情况的责任予以明确，因为公用空间的维修费需要由所有业主公摊。
此外，在顶楼安装太阳能热水器，肯定会对房屋结构产生影响，楼顶屋面为全体业主共有，所有业主都有权使用，故同一栋楼的业主之间要对此协商清楚。
最后，从能源环保的角度分析，太阳能是再生能源，提倡使用太阳能热水器还有降低社会成本的作用。现建设部正在逐步推广太阳能在建筑中的结合应用，而北京市发改委也在努力促进太阳能在整个城市中的应用。故在资源紧缺的北京安装这种热水器，是应该得到大力提倡的。

邱宝昌提醒，即便业主与物业公司签订装修协议，也应注意合同中是否存在物业公司推诿本应承担责任的条款或加重业主责任、限制业主权利的条款。

“业主与物业之间的装修协议没有范本，这要靠业主自己多个心眼。”中国建筑装饰协会行业发展部王主任说。