物权法专有面积

『壹』 物权法关于“公共建筑面积使用及归属”

根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权内、使用权；
(一)由单容幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；
(二)由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、照明设施、避雷设施等；
(三)由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、照明设施、共用设施设备。
物业小区内的所有共用部位、共用设施设备的所有权、使用权都属于全体业主所有（但不得擅自占用）。

『贰』 请问物权法关于经营性用房面积公摊规定,比如出租的门面房合同上是14.1平方实际只有9.5平方,合理吗

你说的是公共面积分摊是否合理的问题。你的问题属于产权测绘、分摊方式，内以及计算的合理性问题。容与物权法没有直接关系。
假如你是房屋的承租人，没有必要去纠结产权面积与实际面积的差距问题，因为那是房屋产权人需要确认的问题。
假如你是产权人，则可以要求房产开发商或当地的房产管理部门提供该房屋的产权分摊方式，以及计算方式的资料。

『叁』 房屋私自扩出 占用了很多共有面积 这个触犯了 什么法律吗

您将房屋私自扩充之后占用了共有面积，也就侵犯了其它共有人对共有面积的占有使用的权利，违反了《物权法》的相关规定。如果在没有第三方介入的情况下，有两种发展方向:
第一种发展可能性:其他共有人和您沟通协调，要求您拆除您不同意，其他人有可能像法院提起民事诉讼，要求法院依据《物权法》规定，判决您拆除部分建筑恢复原样。对方会向法院提交证据，证明您扩充房屋已经侵占了共有面积，从而侵犯了其他人占有使用的权利，房屋产权证等等都可以证明您的做法违反了《物权法》的相关规定。法官审查证据后，认定您私自占用了大家的共有面积，会支持对方的诉讼请求，您就需要按照判决回复原样，这样您的损失就比较巨大了。
第二种发展方向:如果其它共有人对这部分面积平时不使用，只是因为被占觉得自己比较吃亏心里不平衡，通过诉讼想要求您给与部分补偿，您最好可以与他们达成调解，这样不至于重复拆除后再建房，只不过会有一部分经济支出。但是这并不证明您就相安无事了，一旦有管理部门介入有可能还是会要求您拆除的。所以您需要考虑，其他共有人不要求拆除后是否还有其他管理部门管这些事情。
类似于您这种情况，不会涉及到触犯什么法律，只能说违反了《物权法》的相关规定，一旦其它共有人或管理们诉讼或者介入，有可能您就需要拆除之后再重新建造房屋，损失比较大。如果处在农村熟人社会可能会比较好解决。

『肆』 《房屋测量规范》里的“共有建筑面积”与《物权法》里的共有部分意思相同吗谢谢

《房屋测量规范》
共有建筑面积：房屋的共有建筑面积系指各产权主共同专占有或共同使用的建筑面属积。
《物权法》
共有部分：第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

总体来说《物权法》里的“共有部分”应该是包括了，《房屋测量规范》里的“共有建筑面积”的

『伍』 物权法里有没有对楼道公滩面积使用的规定

有。
《物权法》 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

『陆』 请问物权法第七十三条规定在房屋征收时实用吗

房屋征收对建筑区划内的道路绿地面积均属业主所有，但是补偿时要看这个建筑内区划内建的什么房屋，容如果是一层的平房其小区内的道路和绿化都作为院落补偿。如果区划内建和是楼房这就要看建筑面积与土地面积谁大的问题了，如果“地大于房”即多出的土地是要给予补偿的，如果“地小于房”即土地面积小于建筑面积对道路绿化的部份就没有补偿了。
房屋征收补偿评估时是对土地和建筑物分别补偿的，如果土地面积小于建筑面积，在补偿时所有住户都拿到了与房屋建筑面积相等的土地面积补偿，所以并没有少补偿。《物权法》七十三条规定与房屋征收补偿评估办法并没有冲突，仍然实用其法律。

『柒』 急！！关于房子公用面积使用权，懂法律的人介绍一下

你好，本就公共设施参考其他律师看法，发表如下意见：
一、 物权的设定和归属问题。
物权先要合法设立，然后是权利的归属问题。
《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。因此，物权的设立需经过合法登记，才能发生法律效力，受完全的法律保护。
不能进行登记、不能取得产权登记证明文件，就不具有公信力，不能对抗善意第三人。双方虽然可以通过合同约定权利的归属，但不能受到完全的法律保护，如果约定的内容违反国家相关法律规定，则该条款无效。
二、买卖合同补充协议的效力问题。
1、实践中，开发商往往通过补充协议来约定相关权利的归属。根据法律规定：由开发商预先拟定的未与对方协商的合同条款，属于一种格式条款。提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
2、格式条款无效的情形：约定违法或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
3、合同条款是否有效应由法院或仲裁机关来认定，任何一方无权单方提出合同无效并以此拒绝履行合同义务。
三、相关物权之权利归属问题的法律规定和限制
（一）关于停车库、停车位的归属问题
《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
1、物权法上述条款只适用于在建筑规划区域内的车位和车库的归属，因违法改建而增加和规划区之外的车位、车库不适用上述条款。
2、“规划许可”是指符合规划设计文件，规划设计文件没有规定的，可依照国有土地使用权出让合同的规定。
3、利用建筑区划内的道路和空地设置的车位（车库）一定是属于业主共有（公共用地除外），即便买卖合同约定归属卖方所有，也属无效条款。
4、开发商可以通过登记或合同约定将车位、车库归属卖方所有，但受到限制：
1）小区内的业主享有优先租赁权。
2）如果小区本身的车位数量不能满足业主的需要，向小区外的业主出售车位有悖于物权法的精神。
3）可以归属开发商所有的车位或车库应当满足：车位面积未被公摊到商品房的买卖面积中、不属于违规改造情形。
（二）其他公共设施的归属权问题
《物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
1、“公共设施”的范围法律没有明确的界定，一般是指具备自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、消防等公共用途功能的房屋，《物权法草案稿》曾经规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”但该条款最终没有被采纳。依据物权法之规定，会所不能完全视为归业主共有。
2、会所或其他独立用房能够办理产权登记的，则该权利完全归属登记人所有。
3、如果会所或其他独立用房不能够办理产权登记，合同可以约定归卖方所有，该物业面积也应该是未被公摊到商品房的买卖面积中、也不属于违规改造情形。
4、会所在归属开发商所有的前提下，开发商不能随意改变会所原有的规划用途。
如果会所或其他独立用房是作为物业管理（服务）用房，则根据上述物权法规定和新的《物业管理条例》，所有权应归业主共有，并不得改变用途。
《物业管理条例》第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
必须说明的是：虽然物权法已经生效，但规定的比较笼统，实施细则尚未出台，而且各地方的具体情况也有所不同。因此本意见书部分内容缺乏明确的法律条文作为依据，主要依靠法理解释，代表个人观点，仅具有参考价值。

『捌』 小区公共区域到底属于谁

小区公共区域属于业主共有。

根据《物权法》：

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

公用建筑面积的分摊原则如下：

(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;

(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊;

(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让

公摊面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

一般情况下，开发商没有权利决定公共区域面积给谁使用。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

(8)物权法专有面积扩展阅读：

近日，温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会将房开公司起诉到了法院，要求法院确认该小区内1015.64㎡的会所所有权属于全体业主共有。

温州市鹿城区人民法院公开审理此案。值得关注的是，这起案件的原告是温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会，该业主大会是2013年3月25日由温州市鹿城区民政局核准登记的社团法人，具有独立法人资格。

“嘉鸿花园”是位于温州市鹿城区学院中路的住宅小区。其中，该小区在5-6幢102室、207室、208室、209室、210室建有会所，合计建筑面积1015.64㎡。

该小区业主大会在诉状中称，当时建立小区的时候，温州市规划局、温州市发展计划委员会在对该住宅小区开发建设的批复中，核定建设会所是作为居委会、公厕、物业等配套用房。

业主们认为，当时房开公司在购房合同中关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定条款中承诺“监控系统、小区绿化、会所在该商品房交付使用后九个月内达到使用条件。”

房产交付之后，小区里面的业主们都把上述会所当做文娱活动场所使用。但是到了2015年，业主们得知开发商正在向温州市房屋登记中心申请，将会所的所有权登记在房开公司的名下。业主们认为，开发商的行为违背了当时行政部门的审批规定，侵害了全体业主的利益。

2015年8月18日，作为全体业主的代表，嘉鸿花园业主大会以独立法人资格向鹿城区人民法院递交了民事诉状，要求法院判令涉案会所属于小区公共配套建筑，应当属于全体业主共有。

庭审从上午9点到下午1点结束，鹿城法院将择期宣判此案。

『玖』 物权法关于房产我的房子合同已经签了，但是交房又说平方有误差需要补

这种情况是正常的，也是合法的。
可能房屋买卖合同上也会有这样的约定，你看一看。
《最版高人民权法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

『拾』 私自占用公摊面积违反了《物权法》第几条

私自占用公摊面积违反了《中华人民共和国物权法》第71条。

根据《中华人民共和国物权法》第七十一条：

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

根据《中华人民共和国物权法》第七十条：

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

根据《中华人民共和国物权法》第七十二条：

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

根据《中华人民共和国物权法》第七十三条：

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

(10)物权法专有面积扩展阅读：

根据《中华人民共和国物业管理条例》第六十六条：

违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款。

所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

根据《中华人民共和国物业管理条例》第五十一条：

业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。