开发商取得预售许可证
1. 司法解释规定认购书应当在开发商取得预售许可证之前签订，此规定是否有法律效力
高法的司法解释与法律具有同等的法律效力
2. 购房前期协议是开发商取得预售许可证之前签订的，这样的协议有效吗签订协议3个月后开发商取得预售许证
- 合同只要是双方自愿，且合同内容并不违法就有效。
- 你与开发商签订的合同是双方内自愿的，且合同标的物是合法的容商品，合同是有效的。没有取得预售许可证是开发商自身没有完备手续，而非合同违法，不能认定为合同无效。
- 实际情况是开发商一般在当地会有一定的人际关系，倚仗自己的权势想单方面撕毁合同。不用担心留下合同缴款凭证，在万一不行的时候走法律程序要求开发商履约，现在以理据争先和开发商协商。
3. 开发商在什么时候办理预售许可证
依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
4. 房地产开发商如何办理预售许可证
办理商品房预售许可证需持有：该项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、版建设工程规划权 许可证、建筑工程施工许可证等这四证。到当地房产住宅局领取商品房预售审批表。
备注：房产住宅局需审验有关资料：
1、开发企业发人营业执照、2、开发企业法人代表人身份证、3、开发企业资质证书、4、国有地地使用使用权证书、5建设用地规划许可证及规划图、6、建设工程规划许可证及规划图、7、建筑工程施工许可证、8、建设工程施工合同、9、房屋拆迁许可证、10、房屋产权注销证明、11、项目建设投资计划、12、办理预售审批手续法人委托书、13、商品房预销售方案、14、工程建设投资占工程建设总投资25%以上的收据
5. 开发商有预售许可证，就能办房产证吗能买吗
我国的《土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地，如果不能取得国有土地使用权，就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。而要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金，因此要防备有的开发商由于资金缺乏而无法取得《土地使用权证》。
土地使用证、规划许可证、工程开工证、销售许可证、房屋产权证等，一个都不能少。
同时必须具备五个要件,缺一不可:土地使用权证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 项目综合验收备案 房屋测绘资料。
房屋是一种特殊商品,如果在法律上得不到承认,则不能依法拥有该套房屋的所有权。消费者必须认清房产证的重要性,依法维护自身合法权益。
乡镇的房子都很难办到房产证的。因为乡镇的开发商一般都是资金有问题。很多地方都达不到标的。
6. 房产开发商在什么条件下取得预售许可证
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条
一、行政许可的条件：
符合《城市商品房预售管理办法》第五条条件
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售的商品房 计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 百分之二十五以上，并已经 确定 施工进度和竣工交付日期。
二、申请材料目录：
1、 商品房预售许可申请表 --主管部门制式表
2、营业执照--需要原件
3、 房地产开发企业资质证书--需要原件
4、 工程规划许可证--需要原件
5、土地使用权证书--需要原件
6、 施工许可证--需要原件
7、 建设工程投资达到25%以上，以完成基础工程的证明并需要工程形象进度符合规定的现场照片--各地要求不一致，我所在地为多层要求2层以上，高层要求5层以上，请咨询当地主管部门
8、 商品房预售方案--需要一房一价备案
9、 预售款监管协议及专用帐户开户证明
10、 土地上无房屋或有房屋未办理房产证的具结书;原房屋办理权属登记的需提供注销证明
11、 施工合同及进度说明
12、土地使用权、在建工程设置抵押的，抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证
13、 预测绘报告
14、 业主临时公约
15、前期物业服务合同
16、物业管理用房配置情况说明书
三、行政许可程序：
1、申请人向房地产交易管理所提出申请，并提交有关材料。
2、房地产交易管理所对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部材料上报县建设局。
3、建设局进行审核和现场查勘，并作出行政许可决定，准于许可的，于法定时间内向申请人颁发送达许可证书。
四、行政许可时限：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
7. 房地产开发商没有取得预售证时进行预售该怎么处罚
如果开发商未取得《商品房预售许可证》预售商品房，根据违法情节和后果，将处以不同等级的处罚:
1、销售1套且收取定金或房价款未超过50万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.5%的罚款;
2、销售2套以上5套以下或收取定金或房价款超过50万元未超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.8%的罚款;
3、销售6套以上或收取定金或房价款超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款1%的罚款。
对于"不符合商品房销售条件，房地产开发企业向买受人收取预订款性质费用"的行为，按照收取金额的多少，明确了从1万元到3万元3档不同的处罚标准。
房企未取得资质证书从事房地产开发经营，根据违法情节和后果，确定了5万元和10万元两档不同的处罚标准。
(7)开发商取得预售许可证扩展阅读：
购无《商品房预售许可证》的房屋存在如下主要风险。
一、无证销售是违规行为，所购房屋行为难于受法律保护
建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。房地产开发企业，在未依法取得商品房预售许可证而以预订、认购、定购等方式收取房款的，均属无证违规售房行为。
所购房屋楼盘因规划、建设等方面有许多不确定性，若出现与承诺不符，易产生纠纷，且难于受法律保护。
二、购买无证商品房有的最终难于取得所购买的房屋及所有权证
未取得《商品房预售许可证》的楼盘，依据我国现行法规的规定是不允许预售的，但现实生活中，开发商未取得《商品房预售许可证》进行楼盘预售的情形也时有发生。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。因此，在房产登记机构是无法进行预告登记的。
购买人将所购房屋进行预告登记具有排他性，具有法律效力。预购商品房未办理预告登记，购房者的权利将面临风险和不确定因素，可能会出现一房二卖甚至一房多卖等问题。
比如，当开发商取得《商品房预售许可证》以后，将李某已预购商品房再卖给刘某，刘某凭商品房买卖合同办理了预告登记，李某主张该预购商品房的权利将难以保障。
尽管李某已履行了合同义务，并支付了部分或全部房款，但最终也难于取得该房屋及房屋所有权证。
8. 开发商 预售许可证
《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，房产商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。
商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来，商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房（现房）销售许可证的取得必须符合下列条件：
1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件；
3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；
4、已通过竣工验收；
5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；
6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。
9. 打电话问房管局，能不能知道开发商取得预售许可证的时间
打电话问房管局，别人不一定会直接告诉你开发商取得预售许可证的时间的。但是预售专证是要公示的，就是房属管部门下发预售证会在他们的网站上公示时间，你可以试试上你们当地房管部门的网站找找。我们这里叫房地产交易中心，每个月公布一次最新取得预售证的楼盘名称。
另外，按规定开发商必须在售楼部醒目位置悬挂五证，其中之一就是预售证，你可以去售楼部看看，如果没有五证可以投诉。也可以叫开发商提供预售证给你查看，不给的话也可以投诉。
10. 认筹需要开发商取得预售许可证吗
认筹需要开发商取得预售许可证。
商品房取得预售许可证之前向购房人收取购房认筹金，违反相关法律法规。
根据《城市房地产管理法》，商品房预售，应当取得商品房预售许可证明。《商品房销售管理办法》第二十二条明文规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
据此，任何形式的认筹都是开发商在没有取得预售许可证之前的非法活动，是国家明令禁止的。消费者可以向相关行政部门举报。
(10)开发商取得预售许可证扩展阅读：
取得“认筹”资格时，消费者都将被要求交纳一笔数额不菲的“认筹诚意金”。一般为数千、数万至几十万不等。
尽管开发商均承诺，“认筹诚意金”可无条件无息退还。但有专家则认为，这实际是一种无偿占用消费者资金的“融资方式”。
由于近期以来国家的宏观调控对开发企业的资金来源产生了较大影响，“认筹诚意金”就成了不少开发企业的重要“融资渠道”。尤其是在项目开盘前的那段时间内，往往是开发商资金最为紧张的阶段，“认筹诚意金”无疑可解决“燃眉之急”。
专家警告说对于这些‘认筹诚意金’，政府及其他机构并无任何监管措施。一旦项目出现问题，开发商卷款而逃，受损失的就是消费者本人了。