業主大會會議專有部分

『壹』 業主大會的會議形式有哪些

根據《物業管理條例》第十二條規定：業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是應當由物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占業主總人數過半數的業主參加。

『貳』 《業主大會和業主委員會指導規則》第八條「…已交付的專有部分面積超過建築物總面積50%…」，如何認定

根據《物權法》第七抄十條規定業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
這里「專有部分」與房屋銷售中的「套內面積」基本上是同一概念。與通常所說的建築面積相差了公攤面積。
本人認為：第八條的規定可以換句話說：已交付給業主房屋的套內面積超過本建築物總面積50%時，......。因為，在一個物業區域中，每套房屋公攤面積是根據相關設施與其房屋的關聯程度來確定的，具體的分攤也就不盡相同。在確定是否超過50%管理份額上，有可能按建築面積計算達到50%，但按套內面積計算則不足50%。若按已交付的專有部分面積來計算，一般都會達到或超過建築物總面積的50%。回答不知是否合理，可共同探討。

『叄』 業主大會決定哪些事項需要多數業主同意

現實問題

某小區經過業主大會過半數同意，決定使用專項維修資金更換小區內所有老舊電梯，業主老陳強烈反對，稱該小區的電梯雖然對比其他小區的老舊，但是使用性能各方面都是沒問題的，電梯公司也定期進行檢查，如將專項維修資金用於更換電梯，太過浪費。然而業委會主任卻告訴老陳，一半業主都同意了，所以老陳即使反對也沒用，老陳想不通。那麼，該業委會主任的說法是否正確呢？

律師解答

根據法律的規定，業主大會決定需要業主共同決定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主同意。但是，在決定以下事項時，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意：（1）籌集和使用專項維修基金；（2）改建、重建建築物及其附屬設施。

所以，上述業委會主任的說法是不正確的。

法條鏈接

《物業管理條例》

第十二條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以委託代理人參加業主大會會議。

業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

『肆』 業主大會會議召開的形式有哪幾種

業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有 1／2以上投票權的業主參加。

『伍』 業主大會具有哪些主要職責

業主大會履行下列職責：
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
(三)選聘、解聘物業管理企業；
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
【釋義】 本條規定了業主大會的職責。
業主會議的職責是物業管理法確認的業主會議對其所轄的職責范圍內自治事務的支配許可權。從理論上講，業主會議對業主自治管理事務的支配具有全權性，但為求處理自治事務的工作效率和形成職權行使的制衡機制，在業主團體自治組織內部有必要分工的存在，因此，業主會議職權的行使也有一定的范圍。根據本條例的規定，其行使的職責包括四個方面：
1.制定、修改業主公約和業主大會議事規則。自治管理規約主要表現為業主公約和業主大會議事規則。業主公約是各個業主集體自治管理組織的「小憲法」，是在業主集體自治管理轄區內從事與物業管理有關活動的業主、單位和其他人員所應共同遵守的物業管理社會自治「總章程」。自治管理規約的訂立，是以特定業主集體的名義，由該業主集體組成的業主會議依據一定程序、運用一定技術，為體現本業主集體在物業管理方面的共同自治意志所進行的，制定、修改、補充、廢止具有特定適用范圍和組織紀律效力的物業管理自治行為規范的活動。
2.選舉、更換業主委員，監督業主委員會的工作。業主委員會是一個業主維護自身合法權益，行使業主自治權的常設機構。選舉出業主委員會的組成人員是業主大會的一項重要職權，行使好這一職權，認真推選出真正能維護業主利益的業主委員會成員，業主權利的行使才有保障。業主大會有權選舉、決定和罷免本自治管理組織實體(即業委會)的組成人員。對於以上人員，業主會議有權依照規定程序予以罷免。選舉業主委員會組成人員並非是每次業主大會的例行職權，這一職權一般是在首次業主大會和換屆時行使。至於撤換業主委員會的組成人員，只要有必要，確因個別組成人員不稱職，任何時候的業主大會(包括臨時業主大會)都可行使這一職權。
同時，業主大會應當監督業主委員會的工作，有權改變或者撤銷業主委員會不適當的決定。業主大會的常設辦事機構是業主委員會。業主大會賦予業主委員會行使物業管理自治職權的權利，同時也應該監督、審核、評議其行使職權的狀況，進而決定是否延長其任期或行使撤換其成員的權利。業主大會行使監督業主委員會工作的權利，一般是採取聽取業主委員會工作報告的方式。在業主大會召開例會時，業主委員會應該進行總結，作出工作報告，將其所進行的各項自治管理工作向業主進行詳細的報告，對財務狀況進行匯總說明，並應接受業主的質詢，作出回答。作為業主大會成員的每一名業主，在平時也可以監督業主委員會的工作，提出自己的意見，並在業主大會中進行處理。
3.決定本自治管理轄區內涉及業主共同利益的重大事項。涉及業主共同利益的重大事項包括：選聘、解聘物業管理企業；決定專項維修資金使用、統籌方案，並監督實施；制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。
4.法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。由於業主生活復雜多變和持續發展，因而很難完全預料可能出現的業主自治管理的新問題，亦難將業主會議的職權列舉周全無遺。為便於業主會議處理新出現的重大問題，對業主會議的職權採用列舉加概括兜底的規定方法確有必要，可以給業主會議對這些新問題職權行使上提供法規和管理規約依據。例如：物業的大修及公用設備或設施的更新大修；建造新的公用設施，如噴泉、娛樂室等；電力增容；鋪設新的線路；其他需要業主分攤費用的事項；業主委員會的經費籌集方式、來源和標准；業主委員會成員是否獲取報酬，酬金標准、來源；大型活動的開展等等。總之，物業管理區域內重大管理事項都必須由業主大會討論決定或審批通過。業主大會認為業主委員會的決定不當時，可予以撤銷。

『陸』 業主大會有權出賣全體業主的共有部分嗎為什麼

業主對建築物共有部分所有權的行使，法律依據是《物權法》。可通過業主大會或者版業主委員會行使。 物權法 權第七十二條業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。 業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。 第七十三條建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。 第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有

『柒』 業主大會會議上哪些事項需要特別決議

根據我國《物權法》第７６ 條、《物業管理條例》第１２ 條的規定，下列事項應經特別決議：（１）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；（２）改建、重建建築物及其附屬設施。此兩項事項，因將對業主的權益產生重大影響，所以采特別決議，也就是應當經專有部分佔建築物專有部分總面積２／３ 以上的業主且占總人數２／３ 以上的業主同意。

『捌』 業主大會召開條件及議事的規則是怎樣的

現實問題

老朱在郊區買了一棟別墅，該別墅區共有64棟別墅。入住半年後，物業管理公司通知老朱參加業主大會。在會上，物業管理公司負責人宣布經過本次業主大會選舉產生第一任業主委員會。但是老朱發現，來開會的業主還不到30人，按照規定，至少應該有一半業主參加大會投票產生的業主委員會才能有效。於是老朱當場向物業管理企業負責人提出質詢，要求物業管理企業盡快通知其他業主，待人員超過半數以上時，再召開業主大會。這一建議，得到了其他與會業主的支持和響應。物業管理人員被迫無奈，宣布此次大會選舉的結果無效。那麼，業主大會召開的條件及議事的規則究竟是怎樣的呢？

律師解答

在物業交付使用且住用率達到一定比例時，由政府物業管理行政主管部門指導，監督開發建設企業或其委託的物業管理企業，按法定程序和形式召集第一次業主大會。業主委員會成立後，負責召集此後的業主大會，每年至少召開一次，稱為業主大會的年度會議。業主大會必須由一半以上的業主出席才能舉行。

業主大會的議程主要有：聽取業主委員會工作報告；審議和通過上一年度財務決算報告和下一年度財務預算；審核與修訂《業主公約》《業主委員會章程》等文件；決定物業管理企業的選聘、續聘與改聘；業主委員會的換屆選舉與委員的增減；認為有必要討論決定的其他重大事項。

在第一次業主大會上，還應聽取房地產開發企業所作的物業管理前期工作報告，物業管理企業所作的物業驗收情況報告，選舉產生業主委員會。

法條鏈接

《物業管理條例》

第十二條第一款 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第十四條 召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。

住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

『玖』 業主大會會議公示內容包括哪些

如何召開首次業主大會
業主委員會成立的條件及程序
首次業主大會的召開及業主委員會成立的條件業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，業主委員會委員應當由業主擔任。在一個物業管理區域內，有下列情況之一的，應當在召開首次業主大會，並選舉產生業主委員會。

『拾』 首次業主大會會議的事項是否需要多少業主表決通過才有效

市領導批示：區(市)縣
你好，根據《物權法》和國務院《物業管理條例》有關規回定，你咨詢的業主大答會會議表決事項（一）管理規約、業主大會議事規則；（二）選舉產生業主委員會委員。應當經專有部分佔建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。
訴求人： 業主事件地點： 福州訴求時間： 2010-1-19 15:39 截止日期： 2010-1-26 16:05 發表評論 (福州12345系統滿意度和評價有何作用)*驗證碼：[只有訴求人可憑驗證碼發表評論] *滿意度：很滿意 滿意 一般 不滿意 很差選擇評論部門：*評論內容：請在此發表評論，注意文明發言。