商品房委託代理銷售合同糾紛
管轄
依據最高院相關的司法解釋，應由被告住所地法院或合同實際履行地法院(即該房屋所在地法院)管轄。
法律適用
處理房屋買賣合同糾紛的法律依據主要是《城市房地產管理法》、《土地管理法》 、《合同法》、《物權法》、《城市房地產開發經營管理條例》、最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關規定。
注意問題
隨著社會發展，房屋交易量逐年增多，而對一般人而言房屋交易價值額較大，相關糾紛的處理具有自己的特色。《規定》此次修改，將房屋買賣從原房地產開發經營合同單列出來作為一個獨立的第三級案由，並且將其中涉及商品房買賣的合同糾紛都作為第四級案由。而伴隨保障性住房建設力度的加大、城市化進程的加速，經濟適用房、農村房屋的買賣也逐年增多，《規定》增加了經濟適用房轉讓合同糾紛、農村房屋買賣合糾紛同作為第四級案由。
需要注意的是，商品房、經濟適用房、「兩限房」、房改房以及其他各類房屋的買賣合同糾紛都可使用本案由;而簽訂商品房預約合同後，未簽訂正式的房屋買賣合同因此而發生糾紛的，就不適用締約過失責任糾紛的案由。另，商品房委託代理銷售合同屬於特殊的委託代理合同，此處已將其作為獨立的第四級案由，就不應適用一般的委託合同糾紛的案由。
綜上，我們知道：房屋買賣合同的糾紛應該由什麼法院來管轄。在實踐中，需要房屋買賣雙方都要注意相關細節，避免相關買賣糾紛。
B. 商品房銷售合同糾紛屬於消費者維權糾紛嗎
《消費者權益保護法》第四十九條規定：「經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。」
因此，商品房銷售合同糾紛中，如能證明開發商有欺詐行為，則適用消費者權益保護法，否則，就屬於合同法范疇。
C. 商品房買賣合同糾紛中委託第三方代替業主交付不動產的約定是否有效
您好，如果您與對方的合同中明確約定由第三方交付的，且沒有欺詐，脅迫情形的，屬於有效。但如果屬於以下情形，則可以解除合同《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條 具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
此外，第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。
D. 合同糾紛下的具體案由
1、締約過失責任糾紛
2、確認合同效力糾紛
3、確認合同有效糾紛
4、確認合同無效糾紛
5、債權人代位權糾紛
6、債權人撤銷權糾紛
7、債權轉讓合同糾紛
8、債務轉移合同糾紛
9、債權債務概括轉移合同糾紛
10、懸賞廣告糾紛
11、買賣合同糾紛
12、分期付款買賣合同糾紛
13、憑樣品買賣合同糾紛
14、試用買賣合同糾紛
15、互易糾紛
16、國際貨物買賣合同糾紛
17、網路購物合同糾紛
18、電視購物合同糾紛
19、招標投標買賣合同糾紛
20、拍賣合同糾紛
21、建設用地使用權合同糾紛
22、建設用地使用權出讓合同糾紛
23、建設用地使用權轉讓合同糾紛
24、臨時用地合同糾紛
25、探礦權轉讓合同糾紛
26、采礦權轉讓合同糾紛
27、房地產開發經營合同糾紛
28、委託代建合同糾紛
29、合資、合作開發房地產合同糾紛
30、項目轉讓合同糾紛
31、房屋買賣合同糾紛
32、商品房預約合同糾紛
33、商品房預售合同糾紛
34、商品房銷售合同糾紛
35、商品房委託代理銷售合同糾紛
36、經濟適用房轉讓合同糾紛
37、農村房屋買賣合同糾紛
38、房屋拆遷安置補償合同糾紛
39、供用電合同糾紛
40、供用水合同糾紛
41、供用氣合同糾紛
42、供用熱力合同糾紛
43、贈與合同糾紛
44、公益事業捐贈合同糾紛
45、附義務贈與合同糾紛
46、借款合同糾紛
47、金融借款合同糾紛
48、同業拆借糾紛
49、企業借貸糾紛
50、民間借貸糾紛
51、小額借款合同糾紛
52、金融不良債權轉讓合同糾紛
53、金融不良債權追償糾紛
54、保證合同糾紛
55、抵押合同糾紛
56、質押合同糾紛
57、定金合同糾紛
58、進出口押匯糾紛
59、儲蓄存款合同糾紛
60、銀行卡糾紛
61、借記卡糾紛
62、信用卡糾紛
63、租賃合同糾紛
64、土地租賃合同糾紛
65、房屋租賃合同糾紛
66、車輛租賃合同糾紛
67、建築設備租賃合同糾紛
68、融資租賃合同糾紛
69、承攬合同糾紛
70、加工合同糾紛
71、定作合同糾紛
72、修理合同糾紛
73、復制合同糾紛
74、測試合同糾紛
75、檢驗合同糾紛
76、鐵路機車、車輛建造合同糾紛
77、建設工程合同糾紛
78、建設工程勘察合同糾紛
79、建設工程設計合同糾紛
80、建設工程施工合同糾紛
81、建設工程價款優先受償權糾紛
82、建設工程分包合同糾紛
83、建設工程監理合同糾紛
84、裝飾裝修合同糾紛
85、鐵路修建合同糾紛
86、農村建房施工合同糾紛
87、運輸合同糾紛
88、公路旅客運輸合同糾紛
89、公路貨物運輸合同糾紛
90、水路旅客運輸合同糾紛
91、水路貨物運輸合同糾紛
92、航空旅客運輸合同糾紛
93、航空貨物運輸合同糾紛
94、出租汽車運輸合同糾紛
95、管道運輸合同糾紛
96、城市公交運輸合同糾紛
97、聯合運輸合同糾紛
98、多式聯運合同糾紛
99、鐵路貨物運輸合同糾紛
100、鐵路旅客運輸合同糾紛
101、鐵路行李運輸合同糾紛
102、鐵路包裹運輸合同糾紛
103、國際鐵路聯運合同糾紛
104、保管合同糾紛
105、倉儲合同糾紛
106、委託合同糾紛
107、進出口代理合同糾紛
108、貨運代理合同糾紛
109、民用航空運輸銷售代理合同糾紛
110、訴訟、仲裁、人民調解代理合同糾紛
111、委託理財合同糾紛
112、金融委託理財合同糾紛
113、民間委託理財合同糾紛
114、行紀合同糾紛
115、居間合同糾紛
116、補償貿易糾紛
117、借用合同糾紛
118、典當糾紛
119、合夥協議糾紛
120、種植、養殖回收合同糾紛
121、彩票、獎券糾紛
122、中外合作勘探開發自然資源合同糾紛
123、農業承包合同糾紛
124、林業承包合同糾紛
125、漁業承包合同糾紛
126、牧業承包合同糾紛
127、農村土地承包合同糾紛
128、土地承包經營權轉包合同糾紛
129、土地承包經營權轉讓合同糾紛
130、土地承包經營權互換合同糾紛
131、土地承包經營權入股合同糾紛
132、土地承包經營權抵押合同糾紛
133、土地承包經營權出租合同糾紛
134、服務合同糾紛
135、電信服務合同糾紛
136、郵寄服務合同糾紛
137、醫療服務合同糾紛
138、法律服務合同糾紛
139、旅遊合同糾紛
140、房地產咨詢合同糾紛
141、房地產價格評估合同糾紛
142、旅店服務合同糾紛
143、財會服務合同糾紛
144、餐飲服務合同糾紛
145、娛樂服務合同糾紛
146、有線電視服務合同糾紛
147、網路服務合同糾紛
148、教育培訓合同糾紛
149、物業服務合同糾紛
150、家政服務合同糾紛
151、慶典服務合同糾紛
152、殯葬服務合同糾紛
153、農業技術服務合同糾紛
154、農機作業服務合同糾紛
155、保安服務合同糾紛
156、銀行結算合同糾紛
157、演出合同糾紛
158、勞務合同糾紛
159、離退休人員返聘合同糾紛
160、廣告合同糾紛
161、展覽合同糾紛
162、追償權糾紛
163、請求確認人民調解協議效力
164、不當得利糾紛
165、不當得利糾紛
166、無因管理糾紛
167、無因管理糾紛
E. 如何區分商品房預售合同糾紛及銷售合同糾紛
您好，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定二者均屬於商品房買賣合同糾紛。區分商品房預售合同糾紛與商品房銷售合同糾紛首先應當區分商品房預售合同和商品房銷售合同。
商品房預售合同是指：房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，承購人支付定金或房價款並簽訂的合同。
故上述糾紛的區分標準是審查商品房買賣合同的標的物屬於正在建設的房屋還是已竣工的房屋。就正在建設的房屋買賣而發生的糾紛屬於商品房預售合同糾紛，就已竣工的房屋買賣而發生的糾紛則屬於商品房銷售合同糾紛。
相關法律法規：《商品房預售管理辦法》第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第五條商品房預售應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第十條第一款商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。
F. 購房合同糾紛案，被告上法庭前應注意什麼
收集證據。
注意來問題
隨著社會發展，自房屋交易量逐年增多，而對一般人而言房屋交易價值額較大，相關糾紛的處理具有自己的特色。《規定》此次修改，將房屋買賣從原房地產開發經營合同單列出來作為一個獨立的第三級案由，並且將其中涉及商品房買賣的合同糾紛都作為第四級案由。而伴隨保障性住房建設力度的加大、城市化進程的加速，經濟適用房、農村房屋的買賣也逐年增多，《規定》增加了經濟適用房轉讓合同糾紛、農村房屋買賣合糾紛同作為第四級案由。
需要注意的是，商品房、經濟適用房、「兩限房」、房改房以及其他各類房屋的買賣合同糾紛都可使用本案由;而簽訂商品房預約合同後，未簽訂正式的房屋買賣合同因此而發生糾紛的，就不適用締約過失責任糾紛的案由。另，商品房委託代理銷售合同屬於特殊的委託代理合同，此處已將其作為獨立的第四級案由，就不應適用一般的委託合同糾紛的案由。
G. 購房合同糾紛注意事項都有什麼
隨著社會發展，房屋交易量逐年增多，而對一般人而言房屋交易價值額較大，相關糾紛的回處答理具有自己的特色。《規定》此次修改，將房屋買賣從原房地產開發經營合同單列出來作為一個獨立的第三級案由，並且將其中涉及商品房買賣的合同糾紛都作為第四級案由。而伴隨保障性住房建設力度的加大、城市化進程的加速，經濟適用房、農村房屋的買賣也逐年增多，《規定》增加了經濟適用房轉讓合同糾紛、農村房屋買賣合糾紛同作為第四級案由。需要注意的是，商品房、經濟適用房、「兩限房」、房改房以及其他各類房屋的買賣合同糾紛都可使用本案由;而簽訂商品房預約合同後，未簽訂正式的房屋買賣合同因此而發生糾紛的，就不適用締約過失責任糾紛的案由。另，商品房委託代理銷售合同屬於特殊的委託代理合同，此處已將其作為獨立的第四級案由，就不應適用一般的委託合同糾紛的案由。
H. 為什麼要起《商品房預售合同》糾紛訴訟代理案
史建兵李朝暉
案情簡介
2003年8月4日，原告黨某與被告甲房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定了原告所購房屋的具體事項，簽約後原告依約履行了合同規定的付款義務。2005年6月25日，被告通過郵局向原告寄達《交房通知書》。原告收到該通知書後，遂至現場驗房。原告在查驗過程中發現，房屋二、三層衛生間地面竟高出樓面走道40厘米左右，地下車庫的進口高度僅為1．84米，合同約定的二層北面露台區域已變成房間，三層則在北面多建了一處露台(該房屋南面已有一處露台)，原告購買的屋外花園面積也不到合同約定的36平方米，且該花園無法辦出權證。原告據此與被告協商並要求減少購房款，遭到被告拒絕。原告遂聘請我們作為其訴訟代理人，通過訴訟解決糾紛。
作為原告特別授權的代理人，我們參與了本案一、二審全部的訴訟活動。我們在一審起訴書中提出了七項訴訟請求：(1)因汽車庫建造及其功能不符合行業規范要求，原告要求減少購房款98851元；(2)判令被告退還原告支付的花園款21600元；(3)因被告沒有按合同的約定在房屋二層北面建造一處露台，原告要求減少購房款52720元；(4)要求被告根據國家城鄉建設環境保護部標准，對房屋二、三層的衛生間地面進行重作(地面標高應略低於走道標高)，如無法重作，減少(返還)購房款19467元；(5)要求被告承擔逾期交房的違約責任，向原告支付違約金18996元(從2005年1月1日暫時計算至2005年10月7日，違約金最終應計算至實際交房日為止)；(6)要求被告退還房屋面積差價款19436元；(7)交付坐落於杭州市餘杭區「某某假日之約」排屋10一09房屋。
2006年6月23日，浙江省杭州市餘杭區人民法院下達(2005)余民一初字第2715號《民事判決書》，判決如下：(1)被告應於本判決生效之日起十日內將坐落於杭州市餘杭區餘杭鎮鳳凰山處的「某某假日之約」10一09房屋(排屋)交付給原告(以被告的書面通知送達原告之日為房屋交付之日)；(2)被告應減少並返還原告購房款人民幣29770元(其中地下室為19770元，衛生問為6000元，露台4000元)；(3)被告應退還房屋差價款19436元；(4)被告應返還原告花園款21600元；(5)被告應支付給原告逾期交房違約金35454．42元(自2005年1月1日起至2006年6月23日止，以日萬分之一計算)，2006年6月24日起至實際交房時止的違約金，按前述方法計算；(6)駁回原告的其他訴訟請求。
被告不服一審法院的民事判決，以如下理由提起上訴：
1．原審法院適用法律錯誤。房產公司與原告未辦理房屋交付手續之前，雙方之間是合同關系，而產品質量賠償請求權的基礎是物權關系，因此在產品未交付之前，原告無權追究被告的產品質量賠償責任。
2．原審以「雙方當事人以房屋質量約定不明，但由於房產公司所建房屋設計不按照國家設計規范的正常要求，又未在締約過程中向買受人作特別說明，因此要承擔相應責任」的觀點不成立。買受人的義務是看圖買房，房產公司是依圖建房，只要房產公司所建房屋符合合同簽訂時的施工圖紙，應當認為所建房屋符合約定。
3．對於花園款的退還問題，一審法院判決沒有法律依據，法律沒有禁止花園買賣的規定。
2006年12月2日，浙江省杭州市中級人民法院作出(2006)杭民一終字第1329號《民事判決書》，判決駁回上訴，維持原判。
由於本案涉及商品房預售過程中多個容易引發糾紛的焦點問題，特別是作為商品房的附屬花園是否可由房屋開發公司任意買賣，以及房屋的建築設計過程中，開發商不按國家設計規范執行而造成房屋使用功能的損害的應承擔何種責任等問題，對此省內房地產界及省內主流媒體給予了極大關注。本案審理後期間，浙江人民廣播電台文廣電台早間《文廣新聞》欄目、《今日早報》、《都市快報》《浙江法制報》等媒體紛紛給予了跟蹤報道，引起了社會的廣泛反響和矚目。
爭議焦點
1．花園作為小區公共綠地，房屋開發商能否單獨出售?原告方：由於訴爭花園無法單獨辦理土地使用證，基於此，我們首先必須明確「花園的權利歸屬問題」。目前，我國相關法律條文對此問題並沒有明確規定，但從法理的角度審視，該問題涉及的是民法原理中的建築物區分所有權理論。從本質上來講，訴爭花園屬於小區公共綠地，住宅小區在項目立項時，政府職能部門確定的小區綠化指標非經原審批機關批准，不得擅自變動，小區的全體業主對小區綠地享有共有權。因此，被告出售花園的行為侵害了小區全體業主的公共利益，合同中涉及花園買賣的條款無效，被告應退還原告支付的花園款21600元。
被告方：購買花園是雙方的合同約定，被告已對花園進行了必要的資金投入，該花園具有專用性的特點而不是公用的，現被告正在與土管部門協調辦理有關花園權屬的問題。
2．被告未按《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》規定的國家標准建造汽車庫，被告是否存在違約行為?原告方：《住宅設計規范》4．4．2規定：「地下室、半地下室作貯藏間、自行車庫和設備用房使用時，其凈高不得低於2米，當作汽車庫時，應符合現行行業標准《汽車庫設計規范》(JGJ100)的有關規定。」《汽車庫建築設計規范》(JGJ100)中4．1．13規定：「汽車庫室內最小凈高應符合表4．1．13的規定。」該表將車輛分為四類，其中高度要求最低的為「微型車、小型車」，最小凈高2．2米。本案中，訴爭汽車庫最小凈高僅為1．8米左右，根本無法正常地作為汽車庫使用，因此根據《合同法》第111條規定，要求被告承擔減少價款98851元(房款總價的15％)的違約責任。
被告方：《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》有關汽車庫的規定非國家強制性的規范，非必須遵守；《商品房買賣合同》雖附有車庫的圖紙，但並不能證明被告交付的必須是法律意義上的汽車庫；即便汽車庫的建設有不符合規范要求的地方，由於房屋目前尚未交付，物權沒有轉移，被告按規范要求可自行改造後再交付給原告。
3．房屋二、三層衛生間地面高出樓面走道40厘米左右，被告是否應履行特別告知義務?如果沒有告知，是否應承擔違約責任?原告方：《民用建築設計通則》(JGJ37-87)第4．7．1有關廁所、盥洗室、浴室的規定：「六、樓地面標高應略低於走道標高，……」因此作為房屋開發商的被告，在正常情況下理應按上述規范標准進行施工。目前房屋二、三層衛生間地面標高存在瑕疵，已嚴重影響到衛生間的使用功能。
至於被告一再強調的「已在合同所附平面圖中作了類似台階的圖示，原告是看圖買房，對此應該是知情的，而被告是按圖施工，並不存在違約」之觀點不能成立，因為原告作為普通消費者，不具備專業知識，根本無法看懂房屋平面圖，特別是涉及如此專業、細節的問題。如被告未按照國家規范標准進行設計、施工，應履行特別告知義務，否則須承擔違約責任。
被告方：衛生間的地面標高確實高於走道標高，但這不影響衛生間的使用功能，影響的只是衛生間使用的舒適性問題。衛生間的現狀與合同所附平面圖相符，原告是看圖買房，對衛生間地面標高的問題應該是知情的，而被告是按圖施工，並未違約，不應承擔違約的民事責任。
4．房屋二層北面露台的設計有否變更?如已變更，被告是否應履行通知義務?如無履行，應否承擔民事責任?原告方：從《商品房買賣合同》所附的圖紙及原告依法向杭州市餘杭區建設局調查取得的涉案房屋竣工資料看，訴爭房屋二層北面設計為一處露台，被告當庭亦承認其於2003年4月將原設計進行了更改，將二層北面露台翻造到三層北面，從而增加了8平方米的建築面積。顯然，被告在未通知並徵得原告同意的情況下擅自更改房屋結構，此行為已構成違約，應承擔民事責任。
被告方：已將露台設計變更內容通知原告，且在雙方簽訂《商品房買賣合同》時，圖紙已做修改。
審理判決
一、二審法院對雙方爭議的問題，在判決書中作出如下認定和判決：
1．對小區花園轉讓的效力問題。
一審法院：住宅小區的商品房在進行產權登記時，只有納入建築容積的才能辦理產權證，而花園、綠地通常不計入容積率，故不能辦理產權證。如果要單獨使用，須經全體業主同意授權，作為出售方的被告應對花園使用權的可銷售性承擔責任，被告不能提供證據證明其有權銷售，故雙方簽訂的合同中關於花園買賣的條款應確認為無效，被告應將花園款退還給原告。
二審法院：上訴人(一審被告)對其出賣的標的物負有權利瑕疵擔保的義務。土管部門對「某某假日之約」小區進行驗收時，將該小區的別墅花園綠地面積不作為獨自使用的土地面積，而作為公用分攤土地面積。因此，買受人是不能取得花園的獨自使用權。根據土管部門的答復意見，如果要對別墅、排屋花園綠地面積按獨自使用土地面積分攤，須經該小區全體業主同意。鑒於該小區的目前狀況，原審判決被告返還買受人所支付的購買花園的款項並無不當。
2．對被告未按《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》規定的國家標准建造汽車庫，被告是否承擔責任的問題。
一審法院：《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》涉及汽車庫的規定雖非國家標准中的強制性規定，但也屬正常情況下都應當執行的內容。當事人如未按類似規定執行，則有義務在締約過程中向對方作出特別的說明，不作特別約定，則相對方有理由認為其交付的標的物應當符合國家標准或行業標准。本案中作為開發商的被告既未在合同中對車庫凈高作出約定，實際交付的結果也遠未達到國家標准，嚴重影響了地下室作為正常車庫使用的功能，故原告就車庫問題要求減少價款符合法律規定，判令被告減少並返還原告19770元。
二審法院：上訴人(一審被告)的房屋設計圖紙是早已設計完成的，並非是與買受人協商所達成的標准。因此，設計中未按國家標准執行的內容，應當履行向買受人特別告知的義務，以利於買受人作出判斷，否則買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或專業標準的。現上訴人交付的成果未達到國家標准，嚴重影響地下室作為車庫使用的功能，應當向買受人承擔違約責任。
3．房屋二、三層衛生間地面高出樓面走道40厘米左右，被告是否應履行特別告知義務?如果沒有告知，是否應承擔違約責任?一審法院：被告雖在合同所附平面圖中作了類似於台階的圖示，但未作其他任何說明，作為通常不具備專業知識的消費者，很難作出正確的判斷，被告也就不能證明該圖原告方知情。作為房屋開發商，被告在未執行國家標准施工的前提下理應履行「特別說明的義務」，如未履行此義務，應承擔違約責任，故原告就衛生間的問題要求減少價款符合法律規定，判令被告應減少並返還原告購房款6000元。
二審法院：上訴人(一審被告)的房屋設計圖紙是早已設計完成的，並非是與買受人協商所達成的標准。因此，設計中未按國家標准執行的內容，應當履行向買受人特別告知的義務，以利於買受人作出判斷，否則，買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或專業標準的。現上訴人交付的成果未達到國家標准，嚴重影響到衛生間的使用功能，應當向買受人承擔違約責任。
4．房屋二層北面露台的設計有否變更?如已變更，被告是否應履行通知義務?如無履行，應否承擔民事責任問題?一審法院：被告竣工的房屋二層實際狀況與合同約定不一致，被告對此應承擔違約責任，故原告就露台的問題要求減少價款符合法律規定，判令被告減少並返還原告購房款4000元。
二審法院：(非二審爭議焦點，二審法院在判決書中未曾涉及)。
經典評析
與本案一起提起訴訟的還有該小區的其他十幾名業主，均有我們兩位代理人代理，訴訟請求基本一致，法院對這些案件一並開庭審理。由於案件涉及別墅項目的花園轉讓問題以及在建設設計過程中違反建築設計規范中的非強制性條款而事先未向受買人作特別告知是否應當承擔責任等十分敏感的問題。在本案起訴之前，省內還沒有現存的案例可供參考，但僅在杭州市，房產公司銷售小區綠地、花園的事例不勝列舉，綠地的銷售額保守估計也在數億元之上。雖然銷售條件、銷售的方式、方法不盡一致，但確實有很大比例的房產公司在這一問題上的做法是沒有法律依據的；違反建築設計規范給購房業主房屋功能造成損害的情況更是屢見不鮮。這一訴訟請求的提起，必然對部分既得利益者造成極大沖擊，因此我們對這一訴訟的啟動以及面臨的風險、壓力，事先有足夠的預期和思想准備，但訴訟過程中受到的壓力仍超乎意料。
值得欣慰的是，在本案一、二審訴訟過程中，兩級法院主審法官所體現的職業操守和對事實、法律負責任的態度，終於使這一系列的案件得到了公正的處理。
在國家《物權法》出台之前，這一系列案件中確立的兩條原則，為以後處理類似案件確立了很好的範例。
第一，對住宅小區的綠地的銷售，房產公司應當要對其可銷售性承擔責任，如果房產公司不能提供證據證明其銷售的合法性或業主有證據證明房產公司銷售小區綠地違法，應當認定其銷售綠地的行為無效。
第二，對房產公司違反國家或行業非強制性建築設計規范，如房產公司在銷售房屋時就該事項對買受人未盡特別告知義務，則買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或行業標準的，如交付的房屋未達到國家標准或行業標准，影響到使用功能，則應當承擔違約責任。
I. 房屋買賣合同糾紛的注意問題
隨著社會復發展，房屋制交易量逐年增多，而對一般人而言房屋交易價值額較大，相關糾紛的處理具有自己的特色。《規定》此次修改，將房屋買賣從原房地產開發經營合同單列出來作為一個獨立的第三級案由，並且將其中涉及商品房買賣的合同糾紛都作為第四級案由。而伴隨保障性住房建設力度的加大、城市化進程的加速，經濟適用房、農村房屋的買賣也逐年增多，《規定》增加了經濟適用房轉讓合同糾紛、農村房屋買賣合糾紛同作為第四級案由。
需要注意的是，商品房、經濟適用房、「兩限房」、房改房以及其他各類房屋的買賣合同糾紛都可使用本案由;而簽訂商品房預約合同後，未簽訂正式的房屋買賣合同因此而發生糾紛的，就不適用締約過失責任糾紛的案由。另，商品房委託代理銷售合同屬於特殊的委託代理合同，此處已將其作為獨立的第四級案由，就不應適用一般的委託合同糾紛的案由。
J. 房屋買賣合同糾紛案由如何確定買賣合同糾紛怎麼處理
對於一些沒有購房經驗的朋友們來說，買房子就意味著要簽訂一份房屋買賣合同，而如果是沒有任何的購房經驗的話，簽訂房屋買賣合同的時候還是比較容易出現一些問題的。由房屋買賣合同所引發的糾紛案由有很多，那麼下面說下房屋買賣合同糾紛案由如何確定？買賣合同糾紛怎麼處理？
房屋買賣合同糾紛案由如何確定？
1、隨著社會發展，房屋交易量逐年增多，而對一般人而言房屋交易價值額較大，相關糾紛的處理具有自己的特色。《規定》此次修改，將房屋買賣從原房地產開發經營合同單列出來作為一個獨立的第三級案由，並且將其中涉及商品房買賣的合同糾紛都作為第四級案由。
2、而伴隨保障性住房建設力度的加大、城市化進程的加速，經濟適用房、農村房屋的買賣也逐年增多，《規定》增加了經濟適用房轉讓合同糾紛、農村房屋買賣合糾紛同作為第四級案由。
3、需要注意的是，商品房、經濟適用房、“兩限房”、房改房以及其他各類房屋的買賣合同糾紛都可使用本案由；而簽訂商品房預約合同後，未簽訂正式的房屋買賣合同因此而發生糾紛的，就不適用締約過失責任糾紛的案由。
4、另，商品房委託代理銷售合同屬於特殊的委託代理合同，此處已將其作為獨立的第四級案由，就不應適用一般的委託合同糾紛的案由。
買賣合同糾紛怎麼處理？
1、解決合同糾紛的解決有四種途徑，即協商、調解、仲裁和訴訟。其中通過合同當事人根據法律和合同的有關規定自行協商解決，或者通過調解即由民間組織根據自願和合法原則對合同當事人的糾紛加以解決，這兩種方式最省事、最簡便易行。
2、其次，依據合同仲裁條款或事後達成的仲裁協議，解決糾紛的方式，較之向法院起訴來講，也利於案件的迅速解決和減少解決費用。當然通過訴訟解決雖然耗時長、費用高，但這卻是解決合同糾紛的一種最重要、最權威的途徑。
有關於房屋買賣合同糾紛案由如何確定以及買賣合同糾紛怎麼處理的全部信息小編就跟大家分享到這里了，希望可以對大家有所幫助。買賣合同糾紛是生活中比較常見的一種糾紛了，大家在處理這種買賣糾紛的時候已訂購嚴格按照步驟進行。