商品房銷售許可

1. 《商品房預售許可證》和《商品房銷售許可證》有什麼區別

預售許可證是指未建好的樓盤(一般到結頂以後)允許銷售的法定憑證.
銷售許可證則是對包括現房在內的各種樓盤允許銷售的法定憑證.
在現實銷售中並無實質區別.

2. 商品房預售許可證和商品房銷售許可證有什麼不同

商品房預售許可證和商品房銷售許可證最明顯的區別主要有兩個：
1、
適用對內象不同
商品房預售許容可證的適用對象是期房，因為該證件是證明房地產管理機關允許房地產開發企業在房產項目未建成時便可銷售的標志。商品房銷售許可證的適用對象是現房，因為該證件是證明房地產管理機關允許房地產開發企業在房產項目竣工後便可銷售的標志。
2、
辦理條件不同
商品房預售許可證和商品房銷售許可證的辦理條件不同，雖然它們都要求房地產開發企業必須已經取得土地使用權證書、建設工程規劃許可證書和建設工程施工許可證書，但若要取得預售許可證，則要求開發企業已投入的工程建設資金需達到總投資的25%以上，且已經確定施工具體計劃和竣工時間，建立了商品房預售監管賬戶。
若要取得商品房銷售許可證，則要求該房產開發項目已經竣工且驗收合格，此外，該房產的供水、供電、燃氣等配套基礎設施也必須已具備使用條件或者已經確定交付日期。

3. 商品房預售許可證和銷售許可證有什麼區別

區別一：適用對象不同

房地產管理機關允許房產項目未建成時便可銷售的標志。而商品房銷售許可證的適用對象是現房，因為該證件是證明房地產管理機關允許房地產開發企業在房產項目竣工後便可銷售的標志。

商品房（現房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：

1、開發企業具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

2、取得土地使用權證書和使用土地批准文件；

3、持有建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證；

4、已通過竣工驗收；

5、供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期；

6、物業管理方案已落實。買現房的好處在於可以比較清楚地了解房屋的現狀，可以盡快取得房地產權利證書等。

區別二：辦理條件不同

商品房預售許可證和商品房銷售許可證的辦理條件不同，雖然它們都要求房地產開發企業必須已經取得土地使用權證書、建設工程規劃許可證書和建設工程施工許可證書。

區別三：辦理程序不同

預售合同屬於一種非精確合同，在商品房的開發過程中，可能會由於各種原因，造成設計圖上的東西和實際上的東西有差別，而商品房屬於長期、大額的消費項目，因此需要比較規范的內容，就有了這么一個規定，簽訂預售合同以後還要簽訂銷售合同。

4. 商品房預售許可證與商品房銷售許可證有什麼區別

商品房銷售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行現房銷售的標志，否則房地產開發商的銷售行為是無效的；商品房預售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行期房銷售的標志，否則，房地產開發商的預售行為同樣是無效的。

何為現房？何為期房？二者之間有明確的法律界定：只有已領取房產證和土地證的房子才能稱得上是現房；而房子是否已經蓋好，是否有人已經居住，並不成為衡量是否是現房的標准，這正是購房人在實際買房過程中容易混淆和產生誤解的地方。原因在於購房人完全憑自己的感性認識來分辯事物。相反沒有土地證和房產證的房子即便是已經蓋好，或者已經有人居住，但仍然屬於期房的范疇。在買賣過程中仍然應按期房銷售。

商品房銷售許可證與商品房預售許可證的區別在於各自取得的條件不同，主要表現在：商品房（現房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：1.開發企業具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；2.取得土地使用權證書和使用土地批准文件；3.持有建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證；4.已通過竣工驗收；5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期；6.物業管理方案已落實。買現房的好處在於可以比較清楚地了解房屋的現狀，可以盡快取得房地產權利證書等。

而商品房預售許可證的取得要符合下列條件：1.項目取得建設用地規劃許可證；2.建設工程規劃許可證；3.國有土地使用證；4.建設工程開工證；5、已投入的工程建設資金達到總投資的25％以上；6施工進度和竣工交付時間確定。預售的房屋可能在銷售的時期根本看不到房子的框架，房屋有可能還沒出地面，房子未來的狀況、小區的狀況等只能通過樓書來表現，因而預售的房屋不確定的因素較多。

按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條解釋：「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。」此條款可以理解為：

1出賣人只要有預售許可證房子就可以賣，其預售行為就是合法的，所簽訂的商品房買賣合同就是有效的。購房人買了沒有預售許可證的房可以要求解除合同，雖然說買房要看「五證」，但除預售許可證的其它「四證」主要是給發放預售許可證的房產管理部門看的，房地產商缺少其它「四證」並不成為購房人要求退房的充足理由。

2．僅憑房地產商沒有取得預售許可證賣房而要求解除商品房買賣合同不一定會得到法院支持，只有到起訴時，房地產商仍然不能取得預售許可證，購房人請求法院解除合同的請求才會得到法院的支持。

在具體的實踐操作中，還要特別注意地方法規的規定，比如北京市國土資源和房屋管理局關於印發《〈北京市城市房地產轉讓管理辦法〉實施意見》的通知中的新規定：「商品房竣工後，房地產開發企業應當按規定時限申請辦理房地產權屬證書，並自取得房地產權屬證書之日起，持房屋所有權證書和土地使用權證書進行商品房現房銷售。商品房竣工後，房地產開發企業未取得房地產權屬證書的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內繼續進行商品房預售；但自取得竣工備案表之日起超過四個月的，不得進行商品房預售。」這個規定等於說現在有一種已建好的房子，預售許可證本身沒有過期，但由於取得竣工備案表4個月而沒拿下房產證是不能銷售的。這些具體規定是否與前面所說的高法解釋相沖突和矛盾是值得探討的一個問題。因為預售許可證本身沒有過期就意味著是效的，應適用高法的解釋。而這個地方上的規定又是不能銷售的。

5. 現房需要銷售許可證嗎

不需要。

根據《城市商品房預售管理辦法》：

第六條 商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

按照以上規定，在房屋未建好之前出售才需要辦理《商品房預售許可證》，現房的銷售是不需要再補辦《商品房預售許可證》的。

(5)商品房銷售許可擴展閱讀：

根據《城市商品房預售管理辦法》：

第十三條 開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。

第十四條 開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，並可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

第十五條 開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者採用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，並處3萬元罰款。

第五條 商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。

第七條 開發企業申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料：

（一）商品房預售許可申請表；

（二）開發企業的《營業執照》和資質證書；

（三）土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證；

（四）投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明；

（五）工程施工合同及關於施工進度的說明；

（六）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，並應當附預售商品房分層平面圖。