區分所有權專有如何界定

⑴ 建築物區分所有權的司法解釋有哪些內容

建築物區分所有權的司法解釋：
根據《物權法》規定，業主的建築物區分所有權，包括了三個方面的基本內容：
一是對專有部分的所有權。即業主對建築物內屬於自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接佔有、使用，實現居住或者經營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。
二是對建築區劃內的共有部分享有共有權。即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外牆面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有佔有、使用、收益、處分的權利；對建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。
三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會進行管理。業主的建築物區分所有權三個方面的內容是一個不可分離的整體。
在這三個方面的權利中，專有部分的所有權佔主導地位，是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。如果業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權利則也一並轉讓。業主享有建築物區分所有權的同時，也必須履行相應的義務。如行使專有部分所有權時，不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益，像裝修房子時不能破壞建築物的整體結構；在住宅裡面不得存放易燃易爆等危險物品；對公共部分行使共有權時，要遵守法律的規定和業主委員會的約定；認繳建築物共有部分的維護資金等。

⑵ 比較共有和建築區分所有權的異同

一、建築物區分所有權的概念

建築物區分所有權，通說認為是指由區分所有權人對建築物的專有部分享有的所有權、對共有部分享有的共有權以及基於建築物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權三要素構成的統一體。

二、建築物區分所有權的特徵

建築物區分所有權具有如下幾個特徵：

（一）復合性建築物區分所有權是由專有權（對專有部分享有的所有權）、共有權（對建築區劃內的共有部分享有的共有權）以及成員權（對共有部分共同管理的權利）等三個要素構成的特別所有權；而一般不動產所有權的構成則是單一的，是權利主體對某一不動產享有排他性的佔有、使用、收益和處分的權利。

（二）專有權的主導性在構成建築物區分所有權的三個要素中，專有權居於主導地位，是共有權及成員權的前提與基礎。

（三）一體處分性

（四）權利主體身份的多重性

三、建築物區分所有權的類型

（一）縱向分割式區分所有權縱向分割式區分所有權，也稱縱切式區分所有權，指的是對二棟建築物進行縱向分割，並分別由兩個或兩個以上的人所有，如連體別墅。此種建築物區分所有權的共有部分較少，因此其法律關系也較為簡單。

（二）橫向分割式區分所有權橫向分割式區分所有權，也稱橫切式區分所有權，是指對一棟建築物作橫向分割，使各層分別屬於不同區分所有權人所有。於此情形，各區分所有權人之間的共用部分，除共同的牆壁外，尚有共同的屋頂、樓梯、走廊和基地等。

（三）混合式區分所有權混合式區分所有權，是指對一棟建築物進行上下橫切、左右縱割，分套所有。

四、建築物區分所有權人的專有權

專有權，又稱專有所有權，是指在區分建築物的專有部分上成立的所有權。

（一）專有部分專有部分必須具有獨立性。關於專有部分的范圍，民法學界存在四種學說：壁心說、最後粉刷表層說、空間說和折衷說（壁心和最後粉刷表層說）。

（二）專有權行使的限制區分所有建築物的專有部分具有獨立性，專有權人有權對其專有部分進行自由使用、收益及處分，無須徵得他人同意，這種專有權在效力上與一般的單獨所有權並無本質區別。專有權人在行使專有權時應當遵守《物權法》第7l條、77條、83條的規定。

其一，專有權人行使專有權不得危及建築物的安全，不得損害其他專有權人的合法權益。

其二，專有權人不得違反法律j法規以及管理規約，將住宅改為經營性用房。

其三，專有權人不得任意排放污染物或雜訊，不得違反規定飼養動物。

五、建築物區分所有權人的共有權

共有權，是指建築物區分所有權人依照法律或管理規約的規定，對區分所有建築物之共用部分享有的權利。

（一）共有部分區分所有建築物的共有部分即專有部分以外的建築物其他部分。

（二）建築物區分所有權人共有權的特徵

1、從屬性

2.不可分割性

3.客體范圍的廣泛性

4.法律關系的多重性

5.不涉及優先購買權

（三）區分所有權人作為共有人的權利與義務區分所有權人作為共有人的權利包括：

（1）共有部分的使用權。

（2）共有部分的收益權。

（3）共有部分的單純的修繕改良權。

（4）物權請求權。

區分所有權人作為共有人的義務主要包括：

（1）依共有部分本來的用途進行使用的義務。

（2）分擔共同費用和負擔，如維修費和稅費等。

六、建築物區分所有權人的成員權

（一）成員權的含義所謂成員權，是指建築物區分所有權人作為基於建築物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的建築物管理團體成員之一而享有的權利和承擔的義務。

（二）成員權的內容成員權人享有的權利：

（1）投票表決權；

（2）參與訂立建築物管理規約權；

（3）選舉及解除管理者權；

（4）對公共管理事項的請求權（如請求召集成員大會的權利）；

（5）撤銷權，按照《物權法》第78條第2款的規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

成員權人承擔的義務：

（1）執行區分所有權人管理團體的會議作出的決議的義務；

（2）遵守管理規約的義務。

（三）成員權的行使方式成員權的行使往往表現為管理團體的設立及其運作。

管理團體或管理組織，包括區分所有權人大會與管理委員會。

業主大會決定區分所有建築物的重大事項。

業主大會與業主委員會的決定屬於業主的共同意志，對全體業主具有約束力，這是私法自治的體現。

業主大會和業主委員會除了具有決議權以外，還有如下權利：對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業等費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

區分所有建築物日常事務的管理有兩種方式：一是自行管理，二是委託管理。
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⑶ 根據新物權法的規定，在建築物區分所有權中，專有權部分只是房間牆壁以內的空間嗎

物權法沒有規定來，我覺得從理論自上，應該認為是 三層四層共有，以樓板中間分界線為界，以前聽老師講過德國是這樣的牆板也是，但是我國沒有規定，討論的價值不是特別大，要看其具體利益人是誰，比如承重牆，建築物區分所有權人就不能隨意處分

⑷ 建築物區分所有權的司法解釋有哪些內容

您好，《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 》
（法釋[2009]7號，2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）
為正確審理建築物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。
基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。
第二條 建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：
（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建築物。
第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：
（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分； （二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者
其他權利人所有的場所及設施等。
建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。
第四條 業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。
第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關「應當首先滿足業主的需要」的規定。 前款所稱配置比例是指規劃確定的建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。
第六條 建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。
第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一
款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的「其他重大事項」。
第八條 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建築物總面積，可以按照下列方法認定：
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算； （二）建築物總面積，按照前項的統計總和計算。
第九條 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定： （一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； （二）總人數，按照前項的統計總和計算。
第十條 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
第十一條 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱「有利害關系的業主」。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
第十二條 業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。
第十三條 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持： （一）建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄； （三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況； （五）其他應當向業主公開的情況和資料。
第十四條 建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。
屬於前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
第十五條 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標准、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他「損害他人合法權益的行為」：
（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建築物內放置危險、放射性物品等危及建築物安全或者妨礙建築物正常使用；
（二）違反規定破壞、改變建築物外牆面的形狀、顏色等損害建築物外觀； （三）違反規定進行房屋裝飾裝修；
（四）違章加建、改建，侵佔、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
第十六條 建築物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。
專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
第十七條 本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業後，以自己名義對外銷售的包銷人。
第十八條 人民法院審理建築物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。
第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。
因物權法施行後實施的行為引起的建築物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

⑸ 建築物區分所有權的專有權

1.建築物區分所有人的專有權的概念專有權的概念存在「空間說」和「非空間說」兩種學說。多數學者持前一觀點，認為專有權是指區分所有人對專屬自己的，由建築材料組成的，在構造上和使用上具有獨立性的封閉建築空間所享有的所有權。如德國法學家貝爾曼認為，專有權是在「供居住或供其他用途（尤其供營業或辦公）之建築空間上所設立的專有所有權」
2.專有部分的范圍建築物區分所有人的專有權的客體，是指專有權人的權利和義務指向的對象—區分所有建築物的專有部分。如何劃分專有部分之間、專有部分與共有部分之間以及專有部分與建築物外部之間的界限。

⑹ 建築物的專有部分和共有部分如何認定

建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：具有構造上的獨立性，能夠明確區分；具有利用上的獨立性，可以排他使用； 能夠登記成為特定業主所有權的客體。

1、專有部分是建築物區分所有權制度的基礎性概念，其應具備的特徵為：

（1）「具有構造上的獨立性，能夠明確區分」，判斷標准主要是此專有部分與彼專有部分是否能夠明確區分，就房屋而言，此套房屋須以牆、天花板、地板等與彼套房屋分開，就車位、攤位而言，此特定空間須以四條線為基礎組成的立體空間與彼特定空間分開；

（2）「具有利用上的獨立性，可以排他使用」，判斷標准主要是有獨立的出入口，即通常所說的門與公共空間相通；

(6)區分所有權專有如何界定擴展閱讀

根據《中華人民共和國物權法》第七十三條，建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

⑺ 什麼是業主的建築物區分所有權

指業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

根據《中華人民共和國物權法》第六章

第七十條業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第七十二條業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

根據我國《物權法》規定的業主的建築物區分所有權，與有些國家規定的建築物區分所有權是同一概念，加上「業主的」三個字，是因為「業主」、「物業」的含義已經為人們所熟悉，為了便於人們理解，故將建築物區分所有權之前加了「業主的」三個字。

需要注意的是，《建築物區分所有權解釋》對業主進行了擴大解釋，即基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

(7)區分所有權專有如何界定擴展閱讀：

建築物區分所有權將建築物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物，以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建築物區分為若幹部分，各有該部分的所有權，應為常有之事，而且這樣也不妨礙物權的公示，無害於交易安全。

基於物權客體的獨立性原則，區分所有的專有部分，須具備一定條件，才可以在作為建築物區分所有中專有權的客體。

建築物區分所有權制度在調整建築物區分所有關系中發揮著十分重要的作用。在現代社會，隨著工商業的發展和經濟的繁榮，但我國民法通則中並無相關規定，從而法官在解決糾紛時只能借鑒國外法律的相關規定。

在我國制定物權法之際，因此在此對建築物區分所有權進行必要的分析，並對各建議稿中的相關條文進行評析，以期望對在物權法中更完善的規定建築物區分所有權有所幫助。

⑻ .如何理解建築物區分所有權的專有部分

建築物區分所有抄人的專有權的概襲念專有權的概念存在「空間說」和「非空間說」兩種學說。多數學者持前一觀點，認為專有權是指區分所有人對專屬自己的，由建築材料組成的，在構造上和使用上具有獨立性的封閉建築空間所享有的所有權。如德國法學家貝爾曼認為，專有權是在「供居住或供其他用途（尤其供營業或辦公）之建築空間上所設立的專有所有權」。專有部分的范圍建築物區分所有人的專有權的客體，是指專有權人的權利和義務指向的對象—區分所有建築物的專有部分。如何劃分專有部分之間、專有部分與共有部分之間以及專有部分與建築物外部之間的界限。