北京商品房預售許可證

⑴ 商品房預售許可證與商品房銷售許可證有什麼區別

商品房銷售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行現房銷售的標志，否則房地產開發商的銷售行為是無效的；商品房預售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行期房銷售的標志，否則，房地產開發商的預售行為同樣是無效的。

何為現房？何為期房？二者之間有明確的法律界定：只有已領取房產證和土地證的房子才能稱得上是現房；而房子是否已經蓋好，是否有人已經居住，並不成為衡量是否是現房的標准，這正是購房人在實際買房過程中容易混淆和產生誤解的地方。原因在於購房人完全憑自己的感性認識來分辯事物。相反沒有土地證和房產證的房子即便是已經蓋好，或者已經有人居住，但仍然屬於期房的范疇。在買賣過程中仍然應按期房銷售。

商品房銷售許可證與商品房預售許可證的區別在於各自取得的條件不同，主要表現在：商品房（現房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：1.開發企業具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；2.取得土地使用權證書和使用土地批准文件；3.持有建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證；4.已通過竣工驗收；5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期；6.物業管理方案已落實。買現房的好處在於可以比較清楚地了解房屋的現狀，可以盡快取得房地產權利證書等。

而商品房預售許可證的取得要符合下列條件：1.項目取得建設用地規劃許可證；2.建設工程規劃許可證；3.國有土地使用證；4.建設工程開工證；5、已投入的工程建設資金達到總投資的25％以上；6施工進度和竣工交付時間確定。預售的房屋可能在銷售的時期根本看不到房子的框架，房屋有可能還沒出地面，房子未來的狀況、小區的狀況等只能通過樓書來表現，因而預售的房屋不確定的因素較多。

按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條解釋：「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。」此條款可以理解為：

1出賣人只要有預售許可證房子就可以賣，其預售行為就是合法的，所簽訂的商品房買賣合同就是有效的。購房人買了沒有預售許可證的房可以要求解除合同，雖然說買房要看「五證」，但除預售許可證的其它「四證」主要是給發放預售許可證的房產管理部門看的，房地產商缺少其它「四證」並不成為購房人要求退房的充足理由。

2．僅憑房地產商沒有取得預售許可證賣房而要求解除商品房買賣合同不一定會得到法院支持，只有到起訴時，房地產商仍然不能取得預售許可證，購房人請求法院解除合同的請求才會得到法院的支持。

在具體的實踐操作中，還要特別注意地方法規的規定，比如北京市國土資源和房屋管理局關於印發《〈北京市城市房地產轉讓管理辦法〉實施意見》的通知中的新規定：「商品房竣工後，房地產開發企業應當按規定時限申請辦理房地產權屬證書，並自取得房地產權屬證書之日起，持房屋所有權證書和土地使用權證書進行商品房現房銷售。商品房竣工後，房地產開發企業未取得房地產權屬證書的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內繼續進行商品房預售；但自取得竣工備案表之日起超過四個月的，不得進行商品房預售。」這個規定等於說現在有一種已建好的房子，預售許可證本身沒有過期，但由於取得竣工備案表4個月而沒拿下房產證是不能銷售的。這些具體規定是否與前面所說的高法解釋相沖突和矛盾是值得探討的一個問題。因為預售許可證本身沒有過期就意味著是效的，應適用高法的解釋。而這個地方上的規定又是不能銷售的。

⑵ 北京住建委網站上公布了已經取得預售許可證的限價房項目，一旦公布，是不是就可以搖號了。

取得預售許可證後，可以進行公開搖號，但不代表所有取得預售許可證的住房都用於公開搖號，還有一部分是用於拆遷安置的。

⑶ 房產開發商在什麼條件下取得預售許可證

依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條

一、行政許可的條件：

符合《城市商品房預售管理辦法》第五條條件

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

3、按提供預售的商品房 計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的 百分之二十五以上，並已經 確定 施工進度和竣工交付日期。

二、申請材料目錄：

1、 商品房預售許可申請表 --主管部門制式表

2、營業執照--需要原件

3、 房地產開發企業資質證書--需要原件

4、 工程規劃許可證--需要原件

5、土地使用權證書--需要原件

6、 施工許可證--需要原件

7、 建設工程投資達到25%以上，以完成基礎工程的證明並需要工程形象進度符合規定的現場照片--各地要求不一致，我所在地為多層要求2層以上，高層要求5層以上，請咨詢當地主管部門

8、 商品房預售方案--需要一房一價備案

9、 預售款監管協議及專用帳戶開戶證明

10、 土地上無房屋或有房屋未辦理房產證的具結書;原房屋辦理權屬登記的需提供注銷證明

11、 施工合同及進度說明

12、土地使用權、在建工程設置抵押的，抵押權人同意辦理預售的書面意見及初始登記前解除抵押的書面保證

13、 預測繪報告

14、 業主臨時公約

15、前期物業服務合同

16、物業管理用房配置情況說明書

三、行政許可程序：

1、申請人向房地產交易管理所提出申請，並提交有關材料。

2、房地產交易管理所對申請材料進行初審，提出初審意見，並將初審意見和全部材料上報縣建設局。

3、建設局進行審核和現場查勘，並作出行政許可決定，准於許可的，於法定時間內向申請人頒發送達許可證書。

四、行政許可時限：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的 百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。

⑷ 已經在建設局網站上查到預售許可證了這樣的房地產開發商是合法正規有保障的么，在北京的工商局也查到了

有身份證的都是合法的，但你能保證都是好人么～一樣的道理

⑸ 北京預售許可證預告到預售許可證下來要多久

1，《商品房預售許抄可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統一印製、辦理登記審批和核發證書。
2，開發商只有在取得了預售證的情況下才可以對外銷售房子，收取購房者的房款，未辦理出預售證收錢的屬於非法行為，法律不保障買賣雙方的權利的！
3，你可以電話咨詢當地房管局的工作人員，預售證是房管局負責審批頒發的，如果辦理出來了一是在售樓處會有展示，二是房管局有備案，他們會告訴你的，你可以放心的購買了！

⑹ 北京怎麼申請商品房預售許可證

核心提示：申請商品房預售許可證要先取得土地使用權證書、持有建設工程規劃許可證、投入符合規定的資金建設等。下面，法律快車小編為您詳細介紹關於申請商品房預售許可證的事項。 一、依據中華人民共和國《城市房地產管理法》第四十四條：商品房預售應當符合下列條件： (一)交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書; (二)持有建設工程規劃許可證; (三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期; (四)縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。 二、許可程序： 1、申請人向房地產交易管理所提出申請，並提交有關材料。 2、房地產交易管理所對申請材料進行初審，提出初審意見，並將初審意見和全部材料上報縣建設局。 3、建設局進行審核和現場查勘，並作出行政許可決定，准於許可的，於法定時間內向申請人頒發送達許可證書。 三、商品房內銷預售須提交如下材料： 1、商行政部門批準的「企業法人營業執照」; 2、「三資」企業還必須提交北京市對外經濟貿易委員會關於「三資」企業成立合同。章程的批復和「企業批准證書」; 3、北京市計劃委員會關於項目建議書和可行性研究報告的批復; 4、列入市計委.市建委商品房屋建設計劃的文件; 5、市政府或縣政府關於建設計劃的文件; 6、土地使用權出讓(轉讓)合同; 7、國有土地使用證或國有土地使用權來源證書; 8、北京市城市規劃管理部門簽發的建設工程規劃許可證。附件及總平面圖或市規劃局批準的規劃設計條件通知書區和縣規劃局簽發的建設工程規劃許可證; 9、市城鄉建設委員會簽發的建設工程開工證; 10、由開戶銀行出具的按申請預售商品房計算，投入開發建設資金達到總資產額25%以上的證明材料; 11、開發企業與開戶銀行簽定的預售房價款的監管協議書; 12、銷售商品房房號、建築面積、價格明細表及售房方案; 13、房屋公用建築分攤部位; 14、經市房地局批準的房屋售出後使用、維修管理公約; 15、預售商品房戶型圖、裝修標准和設備簡介; 16、地名辦關於項目名稱的批准文件; 17、人防辦關於人民防空工程設計審核批准通知單; 18、付款方式有銀行按揭時須提交開發企業與銀行按揭文件。 註：提交以上資料為復印件。其中1、2、4、7、8、9項必須驗原件。 申請售房企業提交上述資料後須填寫《法人代表人身份證明書》。

⑺ 北京市商品房預售許可證怎麼查

建委網站或房屋交易大廳

⑻ 北京市商品房預售許可證查詢

去北京市房管局查詢就可以，或者是登錄北京市的房管局網站，上面一般是有的！

⑼ 商品房預售許可證有效期是多少

預售許可來證有效期為一自年，有效期滿需進行核驗方可繼續使用。每次核驗期限為一年。