商業地產招商代理

A. 商業地產招商代理分哪幾種，其分別怎麼收費

1. 獨家代理。顧名思義，你只委託了他，理論上他也會盡力維護你的利益。一般來說他們會收前期的策劃顧問費，然後就是招商過程中的傭金，一般是1~2個月的租金。大多數時候他們會派一堆人駐場，專門為這個項目接客，作報告，服務啥的，有些case會問你要這部分人的薪水，比如每個月幾萬啥的，你可以和他們談先付，到那時從將來成交的傭金里扣除。這種情況下，你既然把全部身家委託他了，你也有權力給他指標，如招商速度，周報表月計劃啥的，達到了或者超過了有獎，沒完成就罰。不過，他也會要求你，比如廣告費的支出，他們公司的署名權，工地樣板間和工程的進度啥的，你做不到，搞不好也會罰你。

2. 聯合代理。就是2家或者數家聯合。策劃聯合的比較少，一般策劃的活都是一家做掉給錢。然後招商執行的時候這幾家都出去找客戶。這時候業主就是一個控制和協調。這個客戶2家都跟了，算誰的？這個價格放給這家還是把那個位置放給另一家？一般這種代理形式，傭金會比獨家低一些，當然，你相信重賞之下必有勇夫也是個路子。

3. 首席代理就是聯合代理的一種，只是對其中的一個比較在聲勢上支持而已，讓他更好的做事。

4. 一般代理。客戶成交了算傭金。平時別來煩我。

B. 商業地產招商代理公司（請推薦全球最知名的）

鑫海智橋商業管理集團成立於1997年，是一家業務范圍涉及零售業、商業地產、旅遊地產、酒店管理等多行業、多領域並具備資深策劃、咨詢經驗及招商、運營、管理實操經驗的綜合性、專業化顧問咨詢管理機構。集團總部設於北京，在香港、大連、沈陽和杭州設有辦事處及分支機構，業務立足於長江以北，面向全國。
鑫海智橋成立以來，歷經十年的積淀，已有對超過70多家商業實體成功運作的經驗，實操商業面積超過百萬平方米，業態涉及超市、大賣場、購物中心、主題百貨、OUTLETS、專業市場、商業街、餐飲、酒店、旅遊服務、地產經紀等，擁有了廣泛的行業資源與良好的市場口碑。
鑫海智橋依託豐富的商業地產、零售業策劃咨詢和商業運營管理經驗，成熟的專業技術，高效率的服務體系，全面為客戶提供項目定位規劃、商業空間規劃設計、商業管理輸出、商業地產運營、經營管理診斷、品牌管理、酒店管理、旅遊文化服務、企業CIS系統建設、商業管理軟體開發、技術支持、廣告策劃設計及相關專業培訓等全方位服務。

招商是業務之一

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C. 商業地產招商有什麼方式

商業地產招商的方式如下：
1、商業項目部進行市場調研和目標客戶分析;
2、確定招商對象；
3、確定經營模式：投資經營；委託經營；租賃經營；直接經營；虛擬經營；
4、制定招商優惠策略；
5、商業項目部進行客戶招商月計劃實施；
6、招商主管制定客戶招商周計劃；
7、客戶管理員對客戶信息歸檔完善、招商資料准備就緒；
8、招商主管進行目標客戶開發、拜訪、接洽；
9、商業項目部進行客戶分類、確定重點；
10、商業項目部安排客戶與開發商初步洽談填寫招商租戶登記表
11、商業項目部負責客戶與開發商的溝通談判；
12、開發商、客戶雙方確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金；
13、商業項目部、開發商與客戶溝通、談判、方案修改與認可；
14、開發商、客戶雙方正式簽定招商協議；

D. 商業地產招商代理分哪幾種，其分別怎麼收費

商業招商代理主要分這幾類：
獨家代理：分有月費（根據項目大小來進行收取，但是也分城市級別)和無月費。
聯合代理：兩家公司共同操作同一個項目，裡面分首席和一般，具體有無費用需要跟甲方溝通
渠道代理:3-4家公司同時操盤同一個項目，無月費只有傭金。

E. 商業地產招商代理費

額，代理招商居然不知道怎麼收費……這個要看代理公司在業界的排行和所要招商的商家檔次以及租金水平的初步設定、整體的商業規模等，收費通常有兩種方式，一種是每個月收固定的費用，然後租賃成功收一個月租金；一種是收少量策劃費，然後租賃成功收1—2個月租金。

F. 什麼是招商什麼是商業地產招商

商業地產招商的問題和特點
商業地產招商的特點是目標商戶主次分明，租金、租期差異大，招商持續時間長、難度大、技術要求高。主力店租期長、租金便宜，中小型店的租期比較短（一般是三年）、租金比較高，往往是主力店的3到10倍。招商時間長，對一般商業地產項目來說，都是從業態組合開始一直持續到開業，招商開業之後還經常會進行商戶調整，一般來說現在的項目沒有半年時間是很難招滿的。從第一次談主力店到簽約，最快也要半年時間，主力店對項目不容易把握，並且現在連鎖經營的商家還不夠充分，零售業放開之後情況有所好轉。招商是手工活，要一針一線地做，我們現在招商都不做廣告，全部是一家一家來談，要很有耐心。
關於商業地產招商存在的問題。
第一是招商難，難在哪裡；第二是招什麼商家進店以及如何確定租金和簽定租約。
從商家不願意進場的心態來看，一種是覺得這個地方不行，沒有投資價值；第二種是覺得還有其它項目可以洽談，但是對這個項目又吃不準（當然這有可能是項目自身造成的原因）；第三種就是覺得項目還是可以做起來的，但是不十分合適；第四種是覺得項目挺好的，但就是進不去，可能是太貴或者其它條件太高。
出現招商難的問題不能完全說是因為商家少，而是項目沒有針對性，對商家的把握沒有那麼准，所以招商只有從商家的角度考慮問題，才可以更有針對性一些，成功率也會更高一些。招什麼樣的商家進店，看起來是招商工作，實際上的核心問題還包括購物中心的基本定位，因為每一種定位會針對不同的商家，比如設計思想、經營理念，另外就是現在還有不少項目仍然是不管張三李四，誰給的租金高就請誰進，雖然現在這樣做的變得很少了，大部分商業地產項目都有完整的商業和品牌規劃。招什麼商家進店決定著購物中心以後賣什麼，怎麼賣，賣給誰的問題。
確定租金的難點在哪裡？我們都希望實現高租金，或者快點回籠資金，但是還有一個不能忽略的培育市場的問題；商家希望租金低，太高他們會走。實際上現在很多項目對租金的看法和起步時已經不太一樣了，除了那些很大的品牌店，有很多商家在租金判斷標准上並不是十分准確，我們也同深圳做連鎖商業的老總進行過探討，他們對位置的判斷很多是帶有直覺性質的。現在看很多項目的租金可能很高，但是更重要的是要看能不能經營下去，不是看眼前的租金，而是要看兩到三年之後的租金，那時候的租金基本上會是穩定的。
招商有三個階段，一個是滿場，二是穩場，三是旺場，三年之後正常情況下每年會有5％的調整。開始的租金並不代表以後還會是這個樣子，反而是招一些好的商家進來，把經營做得旺盛起來是更長遠的。租金策略上有整體價位、租金形式、租期時間，現在除了面積比較大一些的主力店之外，一般的店租約就是三年時間，三年期間會有很大的變化，或者可以在到了三年時間的時候把租金稍微調高一些。大店的風險其實也很大，他們做得不好也會撤離。
第二關於租約的問題。有的項目被商戶看中了，但是總是磨蹭不願意簽約，或者沒過幾天就又推翻了，這其中租約上的問題佔了很大的成分。現在租約上存在的問題就是發展商不願意簽，希望有多一點的利益，租約制定明確有好處，發展商會獲得廣大商家的信任；另外一點導致租約不簽的原因是發展商對合同不夠重視，合同中經常會遺漏很多東西，很多表面的東西在合同上都沒有體現出來，而這些內容確實又是經常會碰到的；發展商基本上是在追求簡單化，只要商家每個月能繳納足夠的租金就可以了，發展商不想搞得太復雜。

G. 商業地產招商代理公司

要是在北京或者北方，推薦北京萬商聯行顧問行，也是一家很專業的商業顧問代理公司，做過很多主題商業和大型商業項目，服務非常專業負責。到他們網站看看www.wesaga.com.cn或者打他們網上的聯系電話。

H. 商業地產有哪幾種招商模式

商業地產有六種招商模式：
1.整體出租模式
2.分層或者分片出租模式
3.分散出租模式
4.層或片和散結合的出租模式
5.商業定單模式
6.主力店招商模式

I. 什麼是商業地產，商業地產如何進行招商

商業地產是統稱了，一般建購物中心、寫字樓、酒店甚至廣義旅遊文化公園之回類的都算商業地產，就答是為商業建地產項目，之後用於商業都算。
建築建好了自然要招商才能開業。對於沒經驗的開發商，招商一般找代理。要注意問題就太多了，一兩句話說不完，比如商家檔次是否符合項目定位，商家品牌影響力，能承受的租金水平，各品類商業組合搭配等等。

J. 商業地產招商有什麼好的策略嗎

商業招商七大策略

現代購物中心管理運營的精髓就是要把鬆散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平台上。不能統一運營管理的購物中心，會逐漸從「商業管理蛻變成「物業管理，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中「統一招商管理又是後面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了前期的規劃是否成功，而且決定著後期購物中心商業運營的管理能否成功，是開業前最重要的工作，為此結合本項目的實際情況，特提出以下招商策略：
一、 招商先行、銷售跟進
招商的目的在於實現銷售。招商成功是實現順利銷售的先決條件，特別是品牌商家的引入更能為項目的銷售提供強大的驅動力，成為項目的重大賣點，從而促進項目銷售的順利進行；
注意在招商過程中的控制，吸引部分經營商戶購鋪經營，從而為項目的銷售加力。
二、大戶先行、散戶跟進
大戶（主力店、次主力店及旗艦品牌商戶）的招商是招商工作的龍頭，是招商工作的重中之重，特別是主力店的招商一旦成功，基本就意味著項目招商工作的成功，其他散戶必然群起跟進，最終實現項目的招商圓滿完成；
盡早進行主力商家的招商工作，可以在大范圍經營客戶中選擇品牌號召力強、租金價格高、符合商業檔次規劃的商家入駐經營，並確定所需經營的面積以利其他商家進場定位；
主力店是項目的核心，主力店的性質影響決定著項目的性質，是項目的客源的錨固點，是項目後期經營能力的保證，一個大型超市或百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對於人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。總之，主力店的招商對後期商業鋪位銷售的價格提升、投資客戶的吸引、人流匯聚、賣點推廣、租金提高等方面都將會帶來極其重要的促進作用。
大戶優惠政策：
優先選位：大戶（主力、次主力、旗艦品牌）優先在我們給定的范圍內選鋪；
優惠套餐：給予大戶一整套優惠政策（如租金、免租期）；
優化組合：計劃性合理分布大戶的位置，充分發揮他們的品牌和市場影響力，以有利於帶旺其他中小品牌，利於整個市場的長遠經營。
小戶扶持政策：
引進優質品牌代理權給予有發展潛力的中小散戶；
給予部分散戶優惠的付款條件，減輕其經營壓力；
三、 同業差異、異業互補
購物中心是一種多業態組合的商業組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象，達到主題統一、業態復合、同業差異、異業互補的目的；
同業差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。譬如零售業態的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質化無差異更是不能想像的；
異業互補的目的就是要充分尊重顧客消費的選擇權，並能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放鬆的餐飲店可以互補等等。
四、 立足長遠，放水養魚
任何新興商業市場從開業到興旺成熟，均需要一定的時間來進行培育，培育時間的長短根據市場所處的位置、商業環境、市場規模、項目自身定位、商業業態、競爭環境等的不同而有所差異。
因為購物中心經營具有長期性特點，採用合理租金與優質服務做法，將整個購物中心作熱，而後根據運營狀態，適當穩步地調整租金。這樣，發展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原則可以理解為「先做人氣，再做生意的原則。
五、 形象先行，造勢優先
形象先行，造市先造勢。作為惠陽首家一站式購物中心，惠陽從小商進入大商的標志，及惠陽商業升級換代的典範，必須先塑造本項目高端的市場形象，以引起市場關注，樹立市場形象標桿，降低招商難度的目的；
通過勢的建立，建立項目在惠陽的龍頭霸主地位與氣勢，塑造差異化的大牌市場形象，充分減滅商戶討價還價的底力。
「搶市」必將以降低門檻、犧牲收益為代價，只有通過「勢」的建立，才能達到「建市」的目的，以規避與現有市場的同質化競爭和低租金價格的競爭。通過品牌化、專業化、精細化、規模化的打造，一舉超越惠陽現有市場。
六、 主動出擊，重點突破
這是招商比較常用的策略之一。在立足惠陽本地市場的同時，將同步拓展惠州及深圳的商家資源，將一些具有市場知名度和號召力的品牌商家進行邀請並進行一對一的洽談，加強前期雙方的了解和溝通，為下一步與商家進入實質性合作奠定基礎。
與零售、服裝、家居、家電等權威性行業協會及組織建立良好合作關系，充分發揮其行業內部影響力及其廣泛的商戶資源；
七、因時利導、控制有序
前期對租賃模式和招商模式不作固定而是做最優准備和多方面選擇，全面了解掌握、收集重點目標客戶信息加以資料整理，在後期根據實際情況再做階段性調整，無論是何種租賃模式和招商模式皆然。
在招商階段中，可通過對不同時段的招商政策進行階段性調整，加大市場張力，製造商戶緊張干，促使其早日承租。
保留部分好位置暫不推出，以備其他外地品牌或者談判周期較長的好品牌進入，同時有利於解決不可預見的調整和糾紛。同時，對同一品類的不同商家進駐進行一定的數量及質量控制，營造健康的競爭環境。