業主專有部分所有權的說法

Ⅱ 關於頂樓不讓二樓住戶安裝太陽能的問題

來自：http://www.sina.com.cn 2006年03月21日06:52 遼沈晚報
幫你問聚焦 3月中旬，又是春暖花開的時節，不少沈城市民喜歡選擇這個時候喬遷新居。這兩天，本報幫你問欄目不斷接到讀者有關房產維修、物業管理方面的咨詢。讀者李先生打來電話說，他前不久買了一個五樓頂樓贈閣樓的房子，還未入住，樓下就有人想在樓頂安裝太陽能熱水器，李先生怕頂樓裝了熱水器，房屋容易漏水堅決不同意，但又找不到相關的政策做支持，他想問是否有明確的條款不允許其他人在自家頂樓安裝太陽能熱水器？ 遼寧同澤律師事務所陳寶龍律師解答，對於太陽能熱水器是否可以安裝，目前《沈陽市物業管理條例》中並沒有明確的說法。由於一些房屋的防水層做得不是很好，安裝太陽能熱水器發生漏水，可能對其他居民的財產造成損失，因此，很多新建小區的物業公司都不許業主安裝熱水器。但實際上，從物業管理條例的內容來看，業主如果想安裝熱水器應該與相關業主進行協調、或者經業主委員會討論，因為房屋頂樓屬於全體業主共同所有，如果業主大會同意那就可以安裝，不同意就不能安裝。

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太陽能第一案宣判：物業要求業主拆熱水器敗訴

2005年10月25日11:15 北京娛樂信報

據新華社電 昨天，被稱為「北京利用太陽能第一案」的北京第一例物業公司起訴業主拆除外掛式太陽能案件在北京密雲法院一審宣告判決，密雲法院依法判決駁回物業公司的拆除請求。

兩個月前，家住北京市密雲縣世紀家園小區的李先生，為節能，給自家安裝了一外掛式太陽能熱水器，物業要求其拆除未果將李先生告上了法院。

密雲法院經審理認為，李先生與物業公司簽訂的物業委託合同、房屋裝飾裝修協議、入住手冊等三份協議對李先生具有法律約束力，但這三份文件對是否允許被告業主在樓房陽台外安裝太陽能熱水器等懸掛物並無明確約定。

此外，原告物業公司未能提供被告李先生安裝太陽能熱水器存在安全隱患方面的證據，故密雲法院依法判決駁回原告世博元物業公司的訴訟請求。

宣判後，原告向記者表示，是否上訴公司會進一步研究；被告方代理人北京市太陽能研究所專業人士表示，如果這一判決生效，將會對「太陽能」進社區起到相當大的推動作用。

業主沒必要與物業簽訂裝修協議--關於安裝熱水器的敗訴案例

「法院判決的一個依據就是，裝修協議中沒有明確規定業主能否安裝太陽能熱水器。」北京市恆達律師事務所律師張思富透露，大興一位業主也因在自家樓頂安裝太陽能熱水器，被物業告上法庭，但所不同的是，法庭最終宣判該業主敗訴，「這是因為他與物業公司簽訂的裝修合同中對安裝太陽能熱水器作出明確禁止」。

「實際上，業主沒必要與物業簽訂裝修協議。」北京市匯佳律師事務所律師邱寶昌認為，從嚴格意義上講，裝修完全是業主個人的事情，在遵守法律法規並不損害他人利益的情況下，完全有權利自主決定裝修公司、裝修風格、裝修形式，包括為自己的房子安裝空調、護欄、太陽能熱水器等。

對於本案律師認為，從法律角度講，關於業主是否可以在樓頂安裝太陽能熱水器，目前沒有法律規定。但是，業主對房屋擁有所有權，同時享有對整棟樓房的共有權，其中包括共用煙道的共有權。小區業主可以在制定的小區公約中對熱水器的安裝做出規定，物業公司無權在未經全體業主授權的情況下同意或阻止業主安裝太陽能熱水器。當然安裝熱水器前，業主之間應該先簽訂一個協議，對以後可能出現的漏水等情況的責任予以明確，因為公用空間的維修費需要由所有業主公攤。
此外，在頂樓安裝太陽能熱水器，肯定會對房屋結構產生影響，樓頂屋面為全體業主共有，所有業主都有權使用，故同一棟樓的業主之間要對此協商清楚。
最後，從能源環保的角度分析，太陽能是再生能源，提倡使用太陽能熱水器還有降低社會成本的作用。現建設部正在逐步推廣太陽能在建築中的結合應用，而北京市發改委也在努力促進太陽能在整個城市中的應用。故在資源緊缺的北京安裝這種熱水器，是應該得到大力提倡的。

邱寶昌提醒，即便業主與物業公司簽訂裝修協議，也應注意合同中是否存在物業公司推諉本應承擔責任的條款或加重業主責任、限制業主權利的條款。

「業主與物業之間的裝修協議沒有範本，這要靠業主自己多個心眼。」中國建築裝飾協會行業發展部王主任說。