物權法專有面積

『壹』 物權法關於「公共建築面積使用及歸屬」

根據有關法律法規和物業買賣合同，業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的所有權內、使用權；
(一)由單容幢建築物的全體業主共有的共用部位，包括該幢建築物的承重結構、主體結構，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外牆面、屋面等；
(二)由單幢建築物的全體業主共有的共用設施設備，包括該幢建築物內的給排水管道、落水管、水箱、照明設施、避雷設施等；
(三)由物業管理區域內全體業主共有的共用部位和共用設施設備，包括圍牆、照明設施、共用設施設備。
物業小區內的所有共用部位、共用設施設備的所有權、使用權都屬於全體業主所有（但不得擅自佔用）。

『貳』 請問物權法關於經營性用房面積公攤規定,比如出租的門面房合同上是14.1平方實際只有9.5平方,合理嗎

你說的是公共面積分攤是否合理的問題。你的問題屬於產權測繪、分攤方式，內以及計算的合理性問題。容與物權法沒有直接關系。
假如你是房屋的承租人，沒有必要去糾結產權面積與實際面積的差距問題，因為那是房屋產權人需要確認的問題。
假如你是產權人，則可以要求房產開發商或當地的房產管理部門提供該房屋的產權分攤方式，以及計算方式的資料。

『叄』 房屋私自擴出 佔用了很多共有面積 這個觸犯了 什麼法律嗎

您將房屋私自擴充之後佔用了共有面積，也就侵犯了其它共有人對共有面積的佔有使用的權利，違反了《物權法》的相關規定。如果在沒有第三方介入的情況下，有兩種發展方向:
第一種發展可能性:其他共有人和您溝通協調，要求您拆除您不同意，其他人有可能像法院提起民事訴訟，要求法院依據《物權法》規定，判決您拆除部分建築恢復原樣。對方會向法院提交證據，證明您擴充房屋已經侵佔了共有面積，從而侵犯了其他人佔有使用的權利，房屋產權證等等都可以證明您的做法違反了《物權法》的相關規定。法官審查證據後，認定您私自佔用了大家的共有面積，會支持對方的訴訟請求，您就需要按照判決回復原樣，這樣您的損失就比較巨大了。
第二種發展方向:如果其它共有人對這部分面積平時不使用，只是因為被占覺得自己比較吃虧心裡不平衡，通過訴訟想要求您給與部分補償，您最好可以與他們達成調解，這樣不至於重復拆除後再建房，只不過會有一部分經濟支出。但是這並不證明您就相安無事了，一旦有管理部門介入有可能還是會要求您拆除的。所以您需要考慮，其他共有人不要求拆除後是否還有其他管理部門管這些事情。
類似於您這種情況，不會涉及到觸犯什麼法律，只能說違反了《物權法》的相關規定，一旦其它共有人或管理們訴訟或者介入，有可能您就需要拆除之後再重新建造房屋，損失比較大。如果處在農村熟人社會可能會比較好解決。

『肆』 《房屋測量規范》里的「共有建築面積」與《物權法》里的共有部分意思相同嗎謝謝

《房屋測量規范》
共有建築面積：房屋的共有建築面積系指各產權主共同專佔有或共同使用的建築面屬積。
《物權法》
共有部分：第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：
（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。

總體來說《物權法》里的「共有部分」應該是包括了，《房屋測量規范》里的「共有建築面積」的

『伍』 物權法里有沒有對樓道公灘面積使用的規定

有。
《物權法》 第七十條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十二條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。
第七十三條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

『陸』 請問物權法第七十三條規定在房屋徵收時實用嗎

房屋徵收對建築區劃內的道路綠地面積均屬業主所有，但是補償時要看這個建築內區劃內建的什麼房屋，容如果是一層的平房其小區內的道路和綠化都作為院落補償。如果區劃內建和是樓房這就要看建築面積與土地面積誰大的問題了，如果「地大於房」即多出的土地是要給予補償的，如果「地小於房」即土地面積小於建築面積對道路綠化的部份就沒有補償了。
房屋徵收補償評估時是對土地和建築物分別補償的，如果土地面積小於建築面積，在補償時所有住戶都拿到了與房屋建築面積相等的土地面積補償，所以並沒有少補償。《物權法》七十三條規定與房屋徵收補償評估辦法並沒有沖突，仍然實用其法律。

『柒』 急！！關於房子公用面積使用權，懂法律的人介紹一下

你好，本就公共設施參考其他律師看法，發表如下意見：
一、 物權的設定和歸屬問題。
物權先要合法設立，然後是權利的歸屬問題。
《物權法》第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。因此，物權的設立需經過合法登記，才能發生法律效力，受完全的法律保護。
不能進行登記、不能取得產權登記證明文件，就不具有公信力，不能對抗善意第三人。雙方雖然可以通過合同約定權利的歸屬，但不能受到完全的法律保護，如果約定的內容違反國家相關法律規定，則該條款無效。
二、買賣合同補充協議的效力問題。
1、實踐中，開發商往往通過補充協議來約定相關權利的歸屬。根據法律規定：由開發商預先擬定的未與對方協商的合同條款，屬於一種格式條款。提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
2、格式條款無效的情形：約定違法或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
3、合同條款是否有效應由法院或仲裁機關來認定，任何一方無權單方提出合同無效並以此拒絕履行合同義務。
三、相關物權之權利歸屬問題的法律規定和限制
（一）關於停車庫、停車位的歸屬問題
《物權法》第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
1、物權法上述條款只適用於在建築規劃區域內的車位和車庫的歸屬，因違法改建而增加和規劃區之外的車位、車庫不適用上述條款。
2、「規劃許可」是指符合規劃設計文件，規劃設計文件沒有規定的，可依照國有土地使用權出讓合同的規定。
3、利用建築區劃內的道路和空地設置的車位（車庫）一定是屬於業主共有（公共用地除外），即便買賣合同約定歸屬賣方所有，也屬無效條款。
4、開發商可以通過登記或合同約定將車位、車庫歸屬賣方所有，但受到限制：
1）小區內的業主享有優先租賃權。
2）如果小區本身的車位數量不能滿足業主的需要，向小區外的業主出售車位有悖於物權法的精神。
3）可以歸屬開發商所有的車位或車庫應當滿足：車位面積未被公攤到商品房的買賣面積中、不屬於違規改造情形。
（二）其他公共設施的歸屬權問題
《物權法》第七十三條建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
1、「公共設施」的范圍法律沒有明確的界定，一般是指具備自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環衛、公廁、消防等公共用途功能的房屋，《物權法草案稿》曾經規定：「會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬於業主共有。」但該條款最終沒有被採納。依據物權法之規定，會所不能完全視為歸業主共有。
2、會所或其他獨立用房能夠辦理產權登記的，則該權利完全歸屬登記人所有。
3、如果會所或其他獨立用房不能夠辦理產權登記，合同可以約定歸賣方所有，該物業面積也應該是未被公攤到商品房的買賣面積中、也不屬於違規改造情形。
4、會所在歸屬開發商所有的前提下，開發商不能隨意改變會所原有的規劃用途。
如果會所或其他獨立用房是作為物業管理（服務）用房，則根據上述物權法規定和新的《物業管理條例》，所有權應歸業主共有，並不得改變用途。
《物業管理條例》第三十八條物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
必須說明的是：雖然物權法已經生效，但規定的比較籠統，實施細則尚未出台，而且各地方的具體情況也有所不同。因此本意見書部分內容缺乏明確的法律條文作為依據，主要依靠法理解釋，代表個人觀點，僅具有參考價值。

『捌』 小區公共區域到底屬於誰

小區公共區域屬於業主共有。

根據《物權法》：

第七十條業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

公用建築面積的分攤原則如下：

(1)商品房公用面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢內的公用建築面積，與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋內;

(2)為整幢商品房服務的公用建築面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建築面積，由受益的各套商品房分攤;

(3)公用建築面積分攤後，不劃分各套商品房攤得建築面積的具體部位，但任何人不得侵佔或改變原設計的使用功能。

第七十二條業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓

公攤面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

一般情況下，開發商沒有權利決定公共區域面積給誰使用。

第七十三條建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

(8)物權法專有面積擴展閱讀：

近日，溫州市鹿城區嘉鴻花園業主大會將房開公司起訴到了法院，要求法院確認該小區內1015.64㎡的會所所有權屬於全體業主共有。

溫州市鹿城區人民法院公開審理此案。值得關注的是，這起案件的原告是溫州市鹿城區嘉鴻花園業主大會，該業主大會是2013年3月25日由溫州市鹿城區民政局核准登記的社團法人，具有獨立法人資格。

「嘉鴻花園」是位於溫州市鹿城區學院中路的住宅小區。其中，該小區在5-6幢102室、207室、208室、209室、210室建有會所，合計建築面積1015.64㎡。

該小區業主大會在訴狀中稱，當時建立小區的時候，溫州市規劃局、溫州市發展計劃委員會在對該住宅小區開發建設的批復中，核定建設會所是作為居委會、公廁、物業等配套用房。

業主們認為，當時房開公司在購房合同中關於基礎設施、公共配套建築正常運行的約定條款中承諾「監控系統、小區綠化、會所在該商品房交付使用後九個月內達到使用條件。」

房產交付之後，小區裡面的業主們都把上述會所當做文娛活動場所使用。但是到了2015年，業主們得知開發商正在向溫州市房屋登記中心申請，將會所的所有權登記在房開公司的名下。業主們認為，開發商的行為違背了當時行政部門的審批規定，侵害了全體業主的利益。

2015年8月18日，作為全體業主的代表，嘉鴻花園業主大會以獨立法人資格向鹿城區人民法院遞交了民事訴狀，要求法院判令涉案會所屬於小區公共配套建築，應當屬於全體業主共有。

庭審從上午9點到下午1點結束，鹿城法院將擇期宣判此案。

『玖』 物權法關於房產我的房子合同已經簽了，但是交房又說平方有誤差需要補

這種情況是正常的，也是合法的。
可能房屋買賣合同上也會有這樣的約定，你看一看。
《最版高人民權法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

『拾』 私自佔用公攤面積違反了《物權法》第幾條

私自佔用公攤面積違反了《中華人民共和國物權法》第71條。

根據《中華人民共和國物權法》第七十一條：

業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

根據《中華人民共和國物權法》第七十條：

業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

根據《中華人民共和國物權法》第七十二條：

業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

根據《中華人民共和國物權法》第七十三條：

建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

(10)物權法專有面積擴展閱讀：

根據《中華人民共和國物業管理條例》第六十六條：

違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款。

所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；

（二）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

根據《中華人民共和國物業管理條例》第五十一條：

業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。