開發商取得預售許可證
1. 司法解釋規定認購書應當在開發商取得預售許可證之前簽訂，此規定是否有法律效力
高法的司法解釋與法律具有同等的法律效力
2. 購房前期協議是開發商取得預售許可證之前簽訂的，這樣的協議有效嗎簽訂協議3個月後開發商取得預售許證
- 合同只要是雙方自願，且合同內容並不違法就有效。
- 你與開發商簽訂的合同是雙方內自願的，且合同標的物是合法的容商品，合同是有效的。沒有取得預售許可證是開發商自身沒有完備手續，而非合同違法，不能認定為合同無效。
- 實際情況是開發商一般在當地會有一定的人際關系，倚仗自己的權勢想單方面撕毀合同。不用擔心留下合同繳款憑證，在萬一不行的時候走法律程序要求開發商履約，現在以理據爭先和開發商協商。
3. 開發商在什麼時候辦理預售許可證
依據中華人民共和國《城市房地產管理法》第四十五條：商品房預售應當符合下列條件：一已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；二持有建設工程規劃許可證；三按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；四向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
4. 房地產開發商如何辦理預售許可證
辦理商品房預售許可證需持有：該項目的國有土地使用證、建設用地規劃許可證、版建設工程規劃權 許可證、建築工程施工許可證等這四證。到當地房產住宅局領取商品房預售審批表。
備註：房產住宅局需審驗有關資料：
1、開發企業發人營業執照、2、開發企業法人代表人身份證、3、開發企業資質證書、4、國有地地使用使用權證書、5建設用地規劃許可證及規劃圖、6、建設工程規劃許可證及規劃圖、7、建築工程施工許可證、8、建設工程施工合同、9、房屋拆遷許可證、10、房屋產權注銷證明、11、項目建設投資計劃、12、辦理預售審批手續法人委託書、13、商品房預銷售方案、14、工程建設投資占工程建設總投資25%以上的收據
5. 開發商有預售許可證，就能辦房產證嗎能買嗎
我國的《土地管理法》規定，土地屬於國家或集體所有，能轉讓的只能是國有土地，如果不能取得國有土地使用權，就不能取得房產證，房屋就不能進行正常的轉讓、抵押、出租等。而要取得國有土地使用權就得向國家交納土地出讓金，因此要防備有的開發商由於資金缺乏而無法取得《土地使用權證》。
土地使用證、規劃許可證、工程開工證、銷售許可證、房屋產權證等，一個都不能少。
同時必須具備五個要件,缺一不可:土地使用權證 建設工程規劃許可證 建設工程施工許可證 項目綜合驗收備案 房屋測繪資料。
房屋是一種特殊商品,如果在法律上得不到承認,則不能依法擁有該套房屋的所有權。消費者必須認清房產證的重要性,依法維護自身合法權益。
鄉鎮的房子都很難辦到房產證的。因為鄉鎮的開發商一般都是資金有問題。很多地方都達不到標的。
6. 房產開發商在什麼條件下取得預售許可證
依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條
一、行政許可的條件：
符合《城市商品房預售管理辦法》第五條條件
1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
3、按提供預售的商品房 計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的 百分之二十五以上，並已經 確定 施工進度和竣工交付日期。
二、申請材料目錄：
1、 商品房預售許可申請表 --主管部門制式表
2、營業執照--需要原件
3、 房地產開發企業資質證書--需要原件
4、 工程規劃許可證--需要原件
5、土地使用權證書--需要原件
6、 施工許可證--需要原件
7、 建設工程投資達到25%以上，以完成基礎工程的證明並需要工程形象進度符合規定的現場照片--各地要求不一致，我所在地為多層要求2層以上，高層要求5層以上，請咨詢當地主管部門
8、 商品房預售方案--需要一房一價備案
9、 預售款監管協議及專用帳戶開戶證明
10、 土地上無房屋或有房屋未辦理房產證的具結書;原房屋辦理權屬登記的需提供注銷證明
11、 施工合同及進度說明
12、土地使用權、在建工程設置抵押的，抵押權人同意辦理預售的書面意見及初始登記前解除抵押的書面保證
13、 預測繪報告
14、 業主臨時公約
15、前期物業服務合同
16、物業管理用房配置情況說明書
三、行政許可程序：
1、申請人向房地產交易管理所提出申請，並提交有關材料。
2、房地產交易管理所對申請材料進行初審，提出初審意見，並將初審意見和全部材料上報縣建設局。
3、建設局進行審核和現場查勘，並作出行政許可決定，准於許可的，於法定時間內向申請人頒發送達許可證書。
四、行政許可時限：
1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的 百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
7. 房地產開發商沒有取得預售證時進行預售該怎麼處罰
如果開發商未取得《商品房預售許可證》預售商品房，根據違法情節和後果，將處以不同等級的處罰:
1、銷售1套且收取定金或房價款未超過50萬元的，沒收違法所得，並處以已收取預付款0.5%的罰款;
2、銷售2套以上5套以下或收取定金或房價款超過50萬元未超過300萬元的，沒收違法所得，並處以已收取預付款0.8%的罰款;
3、銷售6套以上或收取定金或房價款超過300萬元的，沒收違法所得，並處以已收取預付款1%的罰款。
對於"不符合商品房銷售條件，房地產開發企業向買受人收取預訂款性質費用"的行為，按照收取金額的多少，明確了從1萬元到3萬元3檔不同的處罰標准。
房企未取得資質證書從事房地產開發經營，根據違法情節和後果，確定了5萬元和10萬元兩檔不同的處罰標准。
(7)開發商取得預售許可證擴展閱讀：
購無《商品房預售許可證》的房屋存在如下主要風險。
一、無證銷售是違規行為，所購房屋行為難於受法律保護
建設部《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。房地產開發企業，在未依法取得商品房預售許可證而以預訂、認購、定購等方式收取房款的，均屬無證違規售房行為。
所購房屋樓盤因規劃、建設等方面有許多不確定性，若出現與承諾不符，易產生糾紛，且難於受法律保護。
二、購買無證商品房有的最終難於取得所購買的房屋及所有權證
未取得《商品房預售許可證》的樓盤，依據我國現行法規的規定是不允許預售的，但現實生活中，開發商未取得《商品房預售許可證》進行樓盤預售的情形也時有發生。
依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。因此，在房產登記機構是無法進行預告登記的。
購買人將所購房屋進行預告登記具有排他性，具有法律效力。預購商品房未辦理預告登記，購房者的權利將面臨風險和不確定因素，可能會出現一房二賣甚至一房多賣等問題。
比如，當開發商取得《商品房預售許可證》以後，將李某已預購商品房再賣給劉某，劉某憑商品房買賣合同辦理了預告登記，李某主張該預購商品房的權利將難以保障。
盡管李某已履行了合同義務，並支付了部分或全部房款，但最終也難於取得該房屋及房屋所有權證。
8. 開發商 預售許可證
《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統一印製、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建築質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。
按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，房產商將有關資料送到國土局申請，批准後方可預售樓花（現樓不需此證）。
商品房預售許可證不同於商品房銷售許可證，不能將兩者混淆起來，商品房銷售許可證與商品房預售許可證的區別在於各自取得的條件不同，主要表現在：商品房（現房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：
1、開發企業具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
2、取得土地使用權證書和使用土地批准文件；
3、持有建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證；
4、已通過竣工驗收；
5、供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期；
6、物業管理方案已落實。買現房的好處在於可以比較清楚地了解房屋的現狀，可以盡快取得房地產權利證書等。
9. 打電話問房管局，能不能知道開發商取得預售許可證的時間
打電話問房管局，別人不一定會直接告訴你開發商取得預售許可證的時間的。但是預售專證是要公示的，就是房屬管部門下發預售證會在他們的網站上公示時間，你可以試試上你們當地房管部門的網站找找。我們這里叫房地產交易中心，每個月公布一次最新取得預售證的樓盤名稱。
另外，按規定開發商必須在售樓部醒目位置懸掛五證，其中之一就是預售證，你可以去售樓部看看，如果沒有五證可以投訴。也可以叫開發商提供預售證給你查看，不給的話也可以投訴。
10. 認籌需要開發商取得預售許可證嗎
認籌需要開發商取得預售許可證。
商品房取得預售許可證之前向購房人收取購房認籌金，違反相關法律法規。
根據《城市房地產管理法》，商品房預售，應當取得商品房預售許可證明。《商品房銷售管理辦法》第二十二條明文規定，不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。
據此，任何形式的認籌都是開發商在沒有取得預售許可證之前的非法活動，是國家明令禁止的。消費者可以向相關行政部門舉報。
(10)開發商取得預售許可證擴展閱讀：
取得「認籌」資格時，消費者都將被要求交納一筆數額不菲的「認籌誠意金」。一般為數千、數萬至幾十萬不等。
盡管開發商均承諾，「認籌誠意金」可無條件無息退還。但有專家則認為，這實際是一種無償佔用消費者資金的「融資方式」。
由於近期以來國家的宏觀調控對開發企業的資金來源產生了較大影響，「認籌誠意金」就成了不少開發企業的重要「融資渠道」。尤其是在項目開盤前的那段時間內，往往是開發商資金最為緊張的階段，「認籌誠意金」無疑可解決「燃眉之急」。
專家警告說對於這些『認籌誠意金』，政府及其他機構並無任何監管措施。一旦項目出現問題，開發商捲款而逃，受損失的就是消費者本人了。