土地使用權到期論文

1. 急求！！！大學畢業論文關於房地產方面的

城市商品房相關權若干問題的研究（一）

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序言

目前在我國房地產經濟迅速發展，已成為我國經濟發展的主要支柱之一。其中城市商品房的買賣是人們非常關注的重大問題。據有關方面統計、商品房的買賣已成為廣大群眾消費的首選。隨著買賣的擴大、相應商品房權益的糾紛不斷出現，商品房的質量，物業管理糾紛成了投訴的熱點，吸引了法學界對商品房產權問題的研究。在我國由於實行城市土地歸國家所有[i]，商品房與樓盤地權相分離的原則，傳統的、舊有的西方的物權理論及房地產的研究均很難適應我國現行商品房糾紛的處理。從商品房的空間構成不難看出，商品房的使用權是沿著商品房的空中范圍，上下疊加左右毗連的。這些商品房的疊加毗連使其權屬發生了異常的變化，更多的問題是無數個商品房權益交織後與周際的權利關系紛繁復雜，讓眾多學說力所不逮。本文力圖在這些權利的交織及邊緣問題上做深入的研究。為便於論述，本文將商品房產權交織及邊緣權概稱為相關權，顧名思義即與商品房產權相聯的權益。由於對商品房的問題研究的欠缺（也許是本人對此問題的獨孤寡聞），也由於物業管理成為新的熱點，更多的是忙於應付物業糾紛的處理，而很少去分析物業糾紛權利上的原因，如果靜下心來細思，涉及房產多項權利。如權利清晰，一是處理容易，二是糾紛肯定會減少。本文想借用相關權的概念從權利的性質上，該權利與他權利的區別上，努力找出一條解決糾紛便捷的路子，做一些基礎性的探討工作。需要說明的是，一是相關權沒有固定理論，他是基於物權、債權，鄰接權、相鄰權、共同權，類似於房屋區分所有但又不等同於這樣的權利，由於他是一種基礎權利。所以他對基礎理論的研究有很強的依賴性。二是由於舊有物權理論，原本是建立在私有物權之上的。因此，解決涉及商品房屋使用權的問題上矛盾突出、明顯，很難套用，應以討論一種全新的，商品房相關權理論為當務之要。城市商品房是國家所有地權和公民私有權分離的產物，研討房屋相關權一般不涉及地權所有權。三是由於商品房在我國發展時間不長，矛盾的顯現還不深刻，對這類問題的投入不深，研究不夠，只能就發現的問題就事論事，難免不能完全自圓其說，但本文想盡力而為，使這類問題的處理，較為耐得住推敲，成為體系。 四是由於對這類權利的救濟問題，直接引述為訴訟的研究，更是大家關注的問題，所以本人從論述的完整性上論述這類問題的特殊性。但並非本文的重點，如有浮皮淺顯，點到為止的情況敬請見諒。

一、城市商品房相關權益的基本問題

（一）城市商品房相關權的概念及性質特徵

1.城市商品房相關權的概念

商品房相關權利是指商品房產權人之產權與其他商品房屋產權人的產權及與開發商的開發權、公用設施使用權等與商品房產權相關聯的權利義務的總稱。為敘述方便，以下簡稱房屋相關權。

（1）商品房一般在城市中以樓房的形式存在，相對集中於各個小區，故本文所指商品房一般泛指城市小區商品樓房。

（2）由於法律規定，城市土地歸國家所有[ii]，商品房均附著在國有土地上，所以商品房房屋權益僅限於房屋本身的所有權，房屋產權人不得主張房產所附著之土地的所有權。其商品房所聯系的土地使用權一般也僅限於理論上的意義，因土地整幅批准使用者為開發商，房屋出售時，也僅限於房屋自身的面積及相應的公攤面積本樓內的樓道、電梯、設備間等，不包括樓房周邊的綠地、馬路等其他設施所佔用的土地，這種理論上的土地使用權因與整體小區樓盤的土地使用權相比較微乎其微，很難產生實際主張意義，因此，本文不予討論。

2.房屋相關權的性質

房產相關權是一種物權，依附於國有土地之上，附屬於相對獨立的房產權，是依賴於商品房產權的特殊物權。

房屋相關權的依附性在於，只有享有房產權，才享有完整的相關權、房屋租賃人、借用人都不能單獨享有這樣的權利[iii].

他的依附性還在於轉讓房產權時，相關權一並轉讓。如相關權涉及的地下車庫權利、一般在轉讓房屋時一並轉讓，受讓人不接受時，也應處於公開出讓狀態，但經物業管理人員同意的除外。（後文另述）

3.相關權是一種邊緣權、交織權

商品房在地理空間范圍講，由於商品房疊加在同一土地上，相應房產相關權則是各房屋產權交織狀態下的一種權利，這也決定了房屋相關權的行使也受制於其他產權人的權利行使。如在公共走道住戶獨用走廊一段為安全需要加裝防盜門，此行為雖不影響他人行走，但應徵求相鄰其他住戶的意見，並不當然享有獨用走廊的專有使用權。

（二）商品房相關權利所涉土地使用權的特殊性

商品房的相關權是建立在國有土地使用權之上的商品房所有權利延伸於所有之房屋外的一種權利。

1.他所依賴的商品房屋所有權是相對完整的，具備所有權應有的一切性質。

2.相關權所依賴的，商品房所附著的土地地產權為國有土地使用權。

（1）該土地所有權與房屋所有權相分離。

（2）房屋所有權緊緊依附於土地使用權。

（3）土地使用權的性質（商品房土地使用權）決定了房產相關權是一種特殊的房地產權。

（4）土地使用權具有期限性。單純的居住用地使用期限為70年，綜合用地為50年，商業用地為40年。[iv]

3.商品房所依賴的土地使用權具有整體性、不可分屬、多重的特點。

（1）整體性。土地使用權的自身屬性是土地所有權的派生他的屬性，國有土地上的商品房土地使用權具有共用性，使用的最大化及允許被他人善意使用是他的特有品性，整幅土地被開發商開發轉讓後允許所有商品房業主善意使用為該權利的顯著特徵。

（2）小區土地使用權是由國有土地所有權派生出來的，區分所有不是使用權的特徵，因此不可在使用權上設定「所有」。小區商品房使用權的整體性決定小區用地不可分屬，所有商品房所有權人對該批准使用的土地有平等的使用權。

（3）因使用目的方式、范圍、空間、層次不同，追求其功用不同，使用具多重性，多樣性，理論上說，使用權是多重的、往復無窮的。

（三）房屋相關權是建立在商品房各自所有、土地整幅使用權共享基礎上的特殊使用權[v].

1.商品房的所有權私有性、依附整幅土地的使用權國有性質，決定了房產權人不僅是享有商品房的相關權，而且享有區分所有權，和共有公共設備、共用綠地的相關權，還享有所有權之間，所有權與使用權之間，與相關權之間的權利。

（1）房具有完整的私有性，商品房所有權人在自己所屬的范圍內享有傳統房屋所有權的一切權利。

（2）由於商品房是橫向與縱向疊加毗鄰而建與公共設施、公用面積溝通相連，因此房屋所有各產權人還有相鄰及區分所有的權利。

（3）由於小區商品房土地所有權的特殊性和共同使用性，使其土地使用權的面積大大大於商品房的自身佔地面積。商品房所有人因此還享有對綠地、馬路、場館、亭廊、景觀等相關配套設施相關權。各商品房所有權人對上述配套設施相關權還達及這些設施的益損增減即使用、維護改建、受益權。

筆者認為區分所有范圍一般只達及同一建築物內，與所有之房屋建築物有物理結構上連接之部分，不具有結構相連的設施，但規劃在整體范圍內的，涉及其上的權利是相關權。綜上，相關權有廣義、狹義之說。廣義相關權，除所有權之外的，包含區分所有、相鄰及相關權。狹義相關權是指結構未曾原始相連，但土地使用權系一體批復、整體使用，與主體樓房配套而建相關設施之上相關的權利，如物業用房，供電公共配套用房，這些設施成本或計入或不計入商品房成本。[vi]但之上權利與住房所有權相關，既屬狹義相關權范圍。

2.從地理位置來講，房產權相關權是指房產人之房產權延伸至自身房屋之外，小區規劃之內開發商建設的配套公共設施上的權利及公共服務設施上的權利，如附屬用房，綠地等。這些權利即有一定的獨立性，也有交叉性。理論上講，當開發商開發的是單獨樓座的，房屋售出後，權利就全部歸屬各商品房業主，這時開發商雖在名義上享土地使用權利，但已無有實際意義，樓座所需土地面積及相關佔用面積隨項目完成，整幢樓房的出售、已經轉讓提供給各個房主。小區整體開發樓盤的，中間有甬路、綠地、廊亭、公共設施等相互交織關聯的各種相關設施，從產權上來講，商品房產權人僅對開發權有依附從屬性，但因上述具有獨立性的設施，互不隸屬涵蓋，但這些條件又是選擇區位、確定購買房屋時的前置條件，承諾條件，這些獨立於房產權之外的會館、場所、廊亭、馬路、綠地的收益權也不能完全與房產權人的權利無關，本文要旨在於研究產權人與上述設施權利之間的關系。

3. 相關權存在於動態之中，在動態中異常復雜。

相關權存在於特定的歷史階段中，在歷史的長河中，商品房產權的發展異常復雜，商品房相關權也並不是一成不變的，在動態中，相關權的形成、變化、消亡異常復雜。如（1）部分出租後的房產權人的相關權是否保留，能否部分轉化；（2）被意外佔地、增建、拆遷等，房產權人相關權如何評價損失，能否補償；（3）70年土地使用權期滿[vii]，相關權是否自然消滅，能否折價，能否改造成其他用地，有無置換權等等。本文僅就常見的幾種變化作簡要的論述。

1）房屋所有人與使用人分離的情況下 相關權的行使

如前所述，相關權是房屋產權人行使產權基於整幅土地使用配套設施的一種權利，這種權利是基於房產權的，但在現實生活中，法律允許產權人出租出借住房，在這種情況下，租用人、借用人是否享有這種小區公共設施的相關權，筆者認為，相關權不僅僅是使用權，而且有收益分享權及改變用途決定權。因此，在這種狀態下，使用權可因出售、出借而隨之轉移，但收益分享權和改變用途決定權則可以保留。

2）相關權指向的標的變動，相關權的行使分以下幾種情況：

（1）因規劃佔地，綠地等減少。

當國家規劃佔地有補償時，小區公共設施、綠地等土地出讓金均已攤入房屋成本，各房產主的權利也基於分攤而分享這些土地、設施的佔地補償，應按面積，通過相關權，補償給各個房屋產權人。

（2）改建 增建。

任何改建、增建均涉及相關權人的權益，應經多數人的同意而行之，在緊急狀態下，屬於確定的對相關人有益的增建、改建，可由小區或物業管理者代行實施，所得收益，在優先支付成本的情況下，應與相關權人分享。

（3）維修。

為維護相關附屬設施的正常使用，或提升觀賞使用設施的價值，需要投入，應經相關人絕對多數方同意可實施，所需費用應用小區其他收入支出，不足部分由小區相關權人分攤，不同意的人亦需支付費用。

3）利用經營設施為方便小區業主，允許開設一些便民經營服務，其收入如何看待，筆者認為其經營收入一般與相關權無關，屬於物業管理行為，但利用原物業管理設施的應從中分析出來，或作為維修資金，或按面積分享。

對於處於有利位置之中的房頂，屋面、樓面、圍牆，院內支架，懸掛的廣告等收入，則應優先用於受損，受影響的房屋所有權人，其餘用於公攤的相關設施維修費用，但不得作為物業經營收入。

4）七十年後，土地使用期滿後，房屋還在其產權尚存，土地使用權期滿後，或交回土地，或對土地使用權交費續展。4

如不交費續展，土地使用權雖然交還國有，但相對整幅 土地的使用及在該土地上的附著物因使用而不改變用途（自然順延）這時，房屋所有權人則享有全部的土地使用權（原開發商）的使用權因到期而失去（喪失）[viii].

如開發商或業主自行續交土地出讓金，使用權全部歸業主，這時相關權范圍與土地使用權利范圍接近一致，如由開發商交納則相關權維持原狀。

（四）、相關權與相鄰權區分所有、及物業管理、開發商經營權等其他權利的異同

1.相鄰權是指相鄰一方因修建施工臨時佔用他方使用的土地，佔用的一方如未按雙方約定的范圍、用途和期限使用的，另一方要求其及時清理現場，排除妨礙，恢復原狀，賠償損失的權利[ix].相鄰權是與所有權相鄰部分的處理原則，相鄰權沒有相互包容和權利交叉，只是處理相鄰關系的，雙方權利相等，沒有交叉。

（2）相關權不一定相鄰

相關權是所有權派生出的權利，相關權主要基於業主與開發商的基於土地的開發利用共同使用一幅土地關系而形成，特點是毗鄰但不相鄰，權利主體不平等。主要解決是房屋所有權人的所有權與開發商的使用權以及共用權問題，此外，小區內業主與業主即使地理不相鄰但同為相關權利人時權利平等[x].

2.相關權與區分所有之間的關系

建築物區分所有權是指對建築物的與其他部分區別開來的某一特定部分所享有的所有權。 [xi]對區分所有已有眾多論述，從功用上比較，建築物區分所有權主要是對所有權涉及的部分區分所有，解決的是所有權層次上的問題。建築物區分所有權涉及的建築物結構相連，解決的是共有問題。而相關權則不解決所有權問題，只解決相關權人房屋所有以外的一定區域內的使用權問題，不能主張對公用設施的所有權。相關權解決的公用部分的公用問題和公用部分的權益分配問題。按區分所有通說[xii]，區分所有包括住宅的專有權，公用面積的共有權，及成員權 [xiii]，但在整個小區靠街一側修建固定廣告牌，按合同法規定加工物為定作人所有，按區分所有則應為該樓所有住戶共有，但固定廣告牌建在樓外空地上如何共有呢。即使建在其中一幢樓的屋頂上如果按區分所有認定為非該樓住戶其他樓內住戶共有呢，而以相關權解釋在則無紛爭。再有附屬車庫無認購買，不得已向附近居民出售，如果出售被登記確認，小區住戶與該車庫所有人又如何區分所有呢？再如，庭院綠地被城市規劃佔用補償，在城市土地歸國家，土地使用權歸土地開發商的情況下，如和用區分所有去解決補償糾紛呢？這些似乎都以超出了「區分所有」的權能，起碼在中國的情況是如此。因此，以房屋相關權理論解決這些與房產權有關的各類權屬、權益損害糾紛更為恰當合用。

2. 出讓土地使用權取得的方式有哪些論文

對我來說這都不算事，要的話我給你一篇寫好的。論文的標題要讓人一看就能直專接理解它的論文。屬因而，擬題要採取直接、正面的進步論文內容的辦法，而不要採取奇特的藝術手法。標題不可過長，盡量在20個字以內。標題是論文的頭緒，應認真琢磨，盡可能從各個角度充沛思索，選擇最適宜的。

3. 急求一篇關於土地管理的論文，誰能幫個忙指點指點

論土地管理中的價值標准

摘要：在法律制度設計中，公平是土地用益物權配置追求的目標，效率是實現土地用益物權制度功能的內在動力。公平的價值准則和效率的價值判斷共同適用於對土地用益物權配置的評判，缺失了公平，土地法律制度就會迷失方向；缺少了效率，土地法律制度就失去了活力和動力。公平與效率之間從根本上是一致的，但也可能存在矛盾，為此，應"-3實現公平與效率之間的協調和平衡。
關鍵詞：公平；效率；土地用益物權；權利配置

土地用益物權，是指在土地所有權人所有的土地上設立的、旨在對土地進行使用和獲取收益的權利。按照我國現行法律，土地用益物權主要包括農村土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等。土地權利配置分為土地所有權配置與土地用益物權配置兩個層面。其中，土地用益物權配置是指在一定的所有制條件下，土地用益物權在不同的主體之間的初始分配和再分配。土地立法是土地初始配置的重要形式，是確立土地制度的法律手段。在我國物權制度建立過程中，科學地評價土地用益物權制度對於完善土地立法具有重要的現實意義。

一、土地資源配置與土地權利配置的關系
土地的利用可以通過兩種形式的土地配置表現出來：一種是從技術的角度，考察土地資源如何在不同的用途上實現最優配置，即土地資源配置；另一種是從權利的角度，考察土地權利如何在不同的權利主體之間實現最優分配，即土地權利配置。土地的配置過程，一方面表現為土地資源配置的過程，另一方面表現為土地權利配置的過程。實現土地合理配置可以從這兩個方面分別進行考察。
土地資源配置的目標有兩個方面：一是在各種競爭性用途之間合理地分配土地資源；二是在此基礎上提高土地資源的利用效率。由於土地數量有限，各種需求之間存在差距，客觀上要求土地在不同部門之間以及不同用途之間合理配置，這是土地資源配置宏觀目標。土地的合理配置標准有兩個方面：一是衡量土地在各種用途之間通過不同的土地權利主體(包括土地所有權主體和土地使用權主體)之間表現出來的土地狀態，是否符合社會公平、機會均等、利益平衡的目標，即土地資源配置的公平價值標准；二是衡量土地利用過程中土地投入與土地產出之間的比例關系，即土地利用效率，包括新古典主義意義上的土地效率(我們稱之為土地生產效率)和新制度主義意義上的土地效率(我們稱之為土地制度效率)。新古典主義意義上的土地效率，是指假定製度是外生變數即制度不變的前提下，衡量單位土地面積投入所引起的產出量的增加；新制度主義意義上的土地效率，是指假定製度是內生變數即制度是可變的前提下， 比較和衡量制度變動的條件下，單位土地投入引起的產量變動量。上述兩個標準的實質就是如何將公平與效率標准結合起來，完成對土地資源配置的科學評價。
土地資源配置與土地權利配置相互聯系、相互影響。首先，土地權利配置是土地資源配置的前提條件，土地權利配置的效果對土地資源配置有重要的影響。因為土地權利配置能夠產生一種激勵機制，促進土地資源配置的優化。其次，土地資源配置的過程伴隨著土地權利配置，土地資源的合理流動，必然會引起土地所有權或者土地使用權的流轉，從而彌補權利初次配置之不足，促使土地資源配置由效率較低的地方向效率較高的地方流動。再次，土地資源配置決定土地權利配置的方向。土地資源配置遵循市場經濟運行的客觀規律，決定土地資源向效率最大化的方向配置。最後，土地權利配置對土地資源配置具有反作用，土地權利配置的目的是確保土地資源配置利益和目標的實現，從這個意義上說，土地權利配置是為土地資源配置服務的。

二、公平是土地用益物權配置追求的目標
無論哪種配置方式，均存在著土地配置的公平與效率的考量。就我國土地制度而言，公平是土地用益物權制度追求的目標。
第一，在宏觀上，必須考慮土地在不同用途之間的分配公平。衡量宏觀上分配公平應當考慮的重要因素就是人與地之間的比例。依據《土地管理法》對土地的分類，土地可分為三類：農用地、建設用地、未使用地。土地的配置首先在農用地與建設地之間的合理、公平的配置。我國是一個農業大國，人多地少決定了土地制度的特點必須將保護土地資源，特別是保護耕地放在首位。對此，憲法、土地管理法等法律均做出了規定。土地在農用地與建設用地之間的合理配置的標准，就是人均耕地、人均農地指標是否符合生產力發展對土地的要求，建設用地的規模是否與經濟發展規模相協調，如果滿足了這些要求，土地的宏觀配置就實現了公平。由於我國地大物博，地區差異較大，因此土地的宏觀配置還包括土地在不同的地區之間的配置，實際上就是不同地區農用地與建設用地之間的配置。
第二，在農用地內部，如何實現耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面之間的合理、公平配置，考慮的主要因素是農村產業結構及其變動對土地的要求。如果符合農村可持續經濟發展的要求，土地資源的配置就實現了農村社會土地資源配置的公平，同時也實現了土地利用的效率。在建設用地方面，依據地區經濟發展規模和產業結構的需要，土地在城鄉住宅、公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等之間進行合理分配和平衡。只要土地的分配符合經濟發展的要求，土地在不同用途上的邊際收益相等時，就可認為土地實現了有效的配置。
第三，在每種用途的土地上，存在著土地權利分配和土地利用效率的問題。如我國農地實行土地承包經營制，賦予農民利用土地的權利，這就存在著農地資源和農地權利如何在不同的農戶或農民之間合理配置的問題。我國自古以來， 「不患寡，只患不均」 的思想一直佔主導地位，因此， 自古以來的農地制度的分配遵循「絕對公平」 的原則，效率原則往往被忽視。農地的配置遵循公平原則的另外一個重要原因是：對於農民來說，土地承擔著兩種特殊功能，即土地的社會保障功能和土地的社會穩定器的功能。農民的基本生活問題是關繫到社會經濟穩定的大問題，土地配置不遵循公平分配的原則，就會引起社會動盪，因此，在這樣的背景下，土地的配置始終遵循著「絕對公平」 的原則。
總之，無論是農用地還是建設用地，不管是土地資源配置還是土地權利配置公平是土地用益物權配置的目標。

4. 請問土地出讓金的收入是從哪裡找到的啊我因為要寫論文，很需要這些數據~~~謝謝啊~

土地出讓金(land-transferring fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收專取的土地出讓的全部價款屬（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。