土地使用權出讓合同有什麼訂立原則
【問題】
2005年5月，某企業到某市投資，為建設廠房與某市開發區管委會簽訂國有土地使用權出讓合同。某企業隨後到某市國土資源管理部門辦理登記手續，卻被告知其與開發區管委會訂立的土地使用權出讓合同無效，某企業認為土地使用權出讓合同是民事合同且已支付了出讓金，該合同是有效的，遂向法院提起訴訟。
問：1.國有土地使用權出讓合同是否為民事合同？
2.某企業與某市開發區管委會簽訂的土地使用權出讓合同是否有效？
【分析】
本案主要涉及國有土地使用權出讓合同的法律性質、土地使用權出讓的主體以及土地使用權出讓合同的效力三個方面的問題。
（1）要明確的是國有土地使用權出讓合同的法律性質。《城市房地產管理法》第七條規定，土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓行為雖然具有一定的民事法律行為的特徵，但國家與用地者在出讓過程中表現的是一種行政法律關系。從法律本質上講，土地使用權出讓是一種行政許可行為，是國家特許某些當事人享有特定地塊的土地使用權的行政行為。土地使用權出讓合同是土地行政主管部門與相對人協商，對雙方在土地行政管理中的權利、義務進行約定，行政主體在合同的訂立或執行過程中起主導作用，雙方當事人之間形成的是行政法律關系。通過簽訂合同，雙方當事人設立、變更、終止的是行政上的管理和被管理關系。在執行合同過程中，行政主體可以根據實際情況的變化提出修改、中止或撤銷已經訂立的合同，以便於符合所要達到的行政目標的要求，而另一方當事人則沒有這種權利。
（2）根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓合同的出讓方為市、縣人民政府土地管理部門，其他部門無權出讓。但由於以往土地市場管理不規范，特別是對各類開發區內的土地管理缺乏有效措施，導致了一些開發區的國有土地出讓呈現無序狀態，開發區管委會擅自出讓土地的情況較為嚴重，引發了大量的合同糾紛。針對這種情況，最高人民法院2005年6月22日出台了《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），明確了土地使用權出讓的主體只能是市、縣人民政府，土地使用權出讓合同的訂立與履行由市、縣人民政府的土地管理部門具體負責。
（3）關於合同的效力問題，《解釋》對開發區管委會訂立的土地使用權合同效力認定作出區別對待的規定。《解釋》根據《合同法》的規定，在對欠缺生效條件合同的效力認定處理上，採取了補救性的措施，《解釋》明確將不具備法定主體資格的開發區管委會與受讓人訂立的土地使用權出讓合同按無效處理，對今後土地出讓行為給予有效規范。但考慮到我國目前的實際情況，對開發區管委會遺留下的為數不少的出讓土地問題，仍採取一定的補救手段，即在起訴前經過市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定有效。同時，為防止追認手段的濫用，有效規范今後的土地出讓行為，對追認的范圍限定在《解釋》實施之前的情況，《解釋》實施以後，開發區管委會再行訂立的土地使用權出讓合同一律按照無效處理。
㈡ 簽訂土地使用權出讓合同要注意哪些問題
簽訂土地使用權出讓合同應注意的事項
土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用權者向國家支付使用權出讓金的行為。土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃，對於商業、旅遊、娛樂、住宅及工業用地依法應當採用招標、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質用地可以採用協議方式出讓。土地使用權出讓，應當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面的土地使用權出讓合同，出讓合同應該包括地塊位置、面積、用途、容積率、土地開發程度、出讓年限、投資強度(工業用地)、動工及竣工時間、支付出讓金的時間、違約責任等內容。
國 務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》明確規定，省、自治區、直轄市人民政府要依照基準地價制定並公布協議出讓土地最低價格標准。由此可見，無論是通過 招拍掛取得的土地還是協議出讓的土地，簽訂土地使用權出讓合同時，出讓價格不得低於同類用地的最低價標准，否則就屬於違背行政法規禁止規定的無效條款。如 果土地使用權出讓合同約定出讓價格不得低於同類用地的最低價標准，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權出讓金，如果受讓方不 同意按照市場評估價格補足出讓金，受讓方有權請求解除合同並要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。
另外，土地使用權出讓合同沒有明確規定收回土地的條件，政府仍然可以依據法定條件收回閑置土地。《城市房地產管理法》明確規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權，但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
因此，受讓方應注意土地使用權出讓合同約定的開發時間，避免因自身原因延期開工造成土地閑置，達到收回土地的法定條件，導致政府無償收回土地行為的發生。
㈢ 土地使用權出讓合同變更與解除的條件有哪幾種情況
國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自願、有償的原則，對出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權出讓金的繳納、土地開發建設與利用、土地使用權轉讓、出租、抵押、土地使用權期限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好協商、達成一致意見後，依法簽訂的書面協議。合同成立和生效。切勿混為一談。合同雙方當事人意思表示一致即充分協商後達成一致意見時合同即成立，但並不意味著該合同在出讓方和受讓方之間約定的權利義務內容產生了具有法律拘束力的效果即合同生效。合同的生效必須符合一定的要件：（１）合同的主體合格。（２）合同的訂立必須是當事人真實的意思表示。（３）合同訂立的程序必須合法。要按照國有土地使用權協議出讓、招標拍賣掛牌出讓等有關程序來簽訂合同，否則，會導致合同無效的法律後果。（４）合同的內容必須合法。出讓方、受讓方協商後訂立的合同不得違反法律、法規和社會公共利益。（５）經市、縣人民政府批准。（６）合同必須採取書面形式。合同效力和合同履行。合同效力是指依法成立的國有土地使用權出讓合同所產生的法律後果，即合同依法產生的具有約束出讓方、受讓方的強制力。具體表現在：（１）在出讓方和受讓方之間設定一定的權利和義務；（２）對出讓方和受讓方具有法律拘束力；（３）出讓方或受讓方不全面、適當履行合同，可以依據合同請求強制履行或要求違約方承擔違約責任；（４）產生及時通知、協助、防止損失擴大等合同附隨義務。合同履行是指受讓方按照合同的約定，支付土地使用權出讓金，出讓方依照合同約定向受讓方提供出讓的土地等行為。合同變更、解除和終止。對於國有土地使用權出讓合同來說，作為出讓方的市、縣土地管理部門比較固定，一般不會隨意改變。作為受讓方，如果受讓方擬把土地使用權轉讓給第三方，屬於土地使用權轉讓合同調整及規范的范圍。如果合同已履行完畢，也不存在合同主體變更的問題。國有土地使用權出讓合同主體的變更主要是指合同簽訂之後，實際履行之間，受讓人的名稱發生了變化或者出現法人合並、分立等情況。按照合同的一般理論及立法、司法實踐，法人合並、分立後，其權利義務由新設立的法人承擔，因此不需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同。對於受讓人名稱發生變化，法律法規並未明確規定，基於受讓人可能是自然人、法人或非法人團體，以及今後土地登記的方便，應重新簽訂國有土地使用權出讓合同為宜。合同解除，是指在合同生效之後、未全部履行之前，基於法定的原因或出讓人、受讓人一方或雙方的意思表示，使當事人之間的合同關系提前消滅的行為。主要有以下情形：出讓方和受讓方協商解除；受讓方逾期未全部支付土地出讓金的；出讓方未按合同約定提供土地使用權的；因不可抗力、土地滅失等致使合同目的不能實現的；出讓方未按合同約定的開發日期滿２年，被出讓方收回土地使用權而使合同解除。合同終止，是指因履行完畢、土地使用年限屆滿或其他法定原因致使當事人之間的合同關系歸於消滅的行為。如《土地管理法》第５８條規定的為公共利益需要使用土地等五種收回國有土地使用權的情形；合同約定的土地使用權期滿時，合同終止。根據國有土地使用權出讓合同的約定、法律的有關規定，土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期，但應當至遲於屆滿前一年提出申請，出讓人應當批准。此時，需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。違約責任。指國有土地使用權出讓合同的出讓方、受讓方不履行合同或者不按合同約定的條件履行合同所應承擔的法律責任，但出現法律規定的免責原因除外。出讓方不按合同要求提供土地使用權，應當承擔違約賠償責任。受讓方不按期支付土地使用權出讓金的，也應當承擔違約賠償責任。受讓方未按照合同約定進行開發建設，超過合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，出讓人可以向受讓人徵收相當於土地使用權出讓金２０％以下的土地閑置費。滿２年未動工的，出讓人可以無償收回土地使用權。法定的免責原因主要是指不可抗力、政府或政府有關部門的行為或動工所必需的前期工作造成動工開發遲延。對於出讓方或受讓方一方違約後，另一方能否要求對方繼續履行合同，法律沒有明確規定，不過按照實踐中的一般作法及合同的理論，應該可以。但法律同時賦予另一方有提出解除合同的權利。法律救濟途徑。出讓方或受讓方一方或雙方違約後，對方應通過怎樣途徑來保護自己的合法權益呢？先由雙方協商解決。協商不成的，當事人可以提交仲裁委員會仲裁，也可以向人民法院起訴。當然，如果土地使用者不按照合同規定的期限和條件開發利用土地，或者擅自改變土地用途的，市、縣土地管理部門（此時不以出讓方的身份出現）可以依職權予以糾正或處罰。
㈣ 關於國有土地使用權出讓合同的性質
國有土地使用權出讓合同，究竟是民事合同，還是行政合同，存在爭議。
第一種觀點，從所有權的角度出發，認為「國家以國有資產為基礎參與各種民事關系時，其身份自然是民事主體」。土地出讓合同是政府代表國家作賣方，土地使用者作買方，雙方按平等自願的原則確立的一種民事法律行為或民事合同，並按民事合同的理論去解釋並運用到國有土地使用權出讓行為中去。
第二種觀點認為，界定土地出讓合同的性質不能僅僅從 所有權的角度，而要看該所有權為誰享有以及該所有權以何種方式處分來界定。土地使用權的出讓，是由行政機關通過行政權來實現的，是國家作為土地所有者處置土地的一種方式。其在法律上的表現，是政府機關對使用土地的批准，土地管理部門與土地使用者之間的基本關系是管理與被管理的關系，因此，土地使用權出讓實際上只是國家配置土地資源、管理土地的一種方式，那麼，基於出讓行為的土地出讓合同自然是一種行政合同。
當前，在我國學術界以及實踐工作者中對土地出讓合同的認識不一，甚至導致了一些混亂，如行政合同與民事合同規則的混淆，土地出讓合同行政命令色彩的過於濃厚，受讓方權益的不受尊重，出讓方的職權沒有得到充分而適當的行使。所有這些問題在理論上引發了不少誤解，又與實踐的發展極不協調。
㈤ 土地使用權出讓合同的種類
我國土地使用權出讓合同主要有三類：成片開發土地使用權出讓合同、宗地土地使用權出讓合同和劃撥土地使用權補辦出讓合同。
(一)成片開發土地使用權出讓合同
此類合同指市、縣土地管理部門根據《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》，將國有土地使用權出讓給外商投資企業，與外商簽訂的投資從事經營成片土地(即成片土地的開發)，明確雙方權利與義務的合同。外商取得土地使用權的目的不是自用，而是為了經營，即按規劃要求對土地進行綜合性的開發建設，平整場地，建設供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設施，形成工業用地和其他建設用地條件，然後進行轉讓土地使用權，經營公用事業，或者進而建設通用工業廠房以及相配套的生產和生活服務設施等地面建築物，並從事轉讓或出租這些地面建築物的經營活動。成片土地使用權出讓合同的特徵是：
(1)合同的受讓方一般是專門從事房地產經營活動的，並依中國法律、法規成立，從事土地開發經營的具有法人資格的外商開發企業。
(2)出讓地塊的用途主要是建設生產型項目。例如，建設以開辦和經營工業項目為主的工業區。
(3)開發企業取得土地使用權開發的目的主要不是為了自用，而是為了經營，通過形成工業用地或其他建設用地條件或建成工業廠房以及相配套的地面建築物去吸引別的投資者。因此，成片開發土地使用權出讓合同對開發企業轉讓、出租等經營行為的條件和內容等規定得特別詳細。
(二)宗地土地使用權出讓合同
此類合同亦稱項目用地土地使用權出讓合同。它是指市、縣土地管理部門根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《城市房地產管理法》的規定，出讓國有土地使用權，與土地使用者簽訂的有關雙方權利與義務的合同。土地使用者取得土地使用權以自用為主，而不主要用於轉讓、出租等經營活動。這類合同與成片土地使用權出讓合同的主要區別在於：
(1)合同的受讓方可以是境內外的公司、企業、其他組織和個人，其他組織必須具有法人資格。
(2)出讓地塊的用途一般有具體明確的項目，如高爾夫球場項目、體育館等，項目的建設者即為出讓合同的受讓方。因此，合同在具體項目用地要求上更為詳盡具體。
(3)受讓方取得土地使用權雖以自用為主，但仍享有轉讓、出租、抵押土地使用權和地上建築物及經營公用事業的權利。
(三)劃撥土地使用權補辦出讓合同
此類合同指劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權，因轉讓、出租、抵押而需要依《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第七章以及《城市房地產管理法》第二章第二節的規定，補簽土地使用權出讓的合同。這類合同實質上是將劃撥土地依法納入有償出讓的軌道，使土地使用權的隱形交易顯現化。該類合同對土地使用權及建築物的轉讓、出租、抵押作了較為詳細的規定。
㈥ 土地使用權出讓合同是否適用於合同法，哪方面適用
對於《國有土地使用權出讓合同》的性質，我國法律界認識不一。就理版論界而言，民法學者認為權其屬於民事合同，行政法學者認為其屬於行政合同。在審判實踐中，以前法院將《國有土地使用權出讓合同》大多作為民事案件來受理，依據是最高人民法院《民事案件案由規定（試行）》，該規定將土地使用權出讓合同糾紛規定為第五個民事案由，屬於房地產開發經營合同糾紛①但是，最高人民法院在2004年1月關於規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛，應該屬於行政訴訟范圍了②《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同。
㈦ 國有土地使用證與土地使用權出讓合同有什麼區別
1、概念不同
《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。辦理對象主要是各類規劃區內的房改房和經濟適用房。
土地使用權出讓合同指的是市、縣人民政府土地管理部門代表國家與土地使用者簽訂的關於城市國有土地使用權的權利和義務關系的合同。
2、特點不同
《土地使用證》是非常重要的物權，不按合同辦出《土地使用證》就是開發商違約和對業主「權利」的侵犯。《國有土地使用證》不僅是住宅不動產的物權的組成部分，而且是更重要的組成部分。
土地使用權出讓合同具有以下特點：
第一，土地使用權出讓合同是當事人之間設立、變更土地使用權法律關系的協議。
第二，土地使用權出讓合同中的出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門。
第三，土地使用權出讓合同中的受讓方，一般為境內外的企業法人。第四，土地使用權出讓合同是訂立土地使用權轉讓合同的前提條件。
(7)土地使用權出讓合同有什麼訂立原則擴展閱讀：
土地使用權出讓合同的訂立主要涉及訂立前提、訂立主體、訂立原則、訂立方式、訂立內容等幾個方面的問題，以下逐一述之。
(一)訂立前提
根據《城市房地產管理法》的有關規定，土地使用權出讓合同的訂立必須符合如下前提條件：
一是必須有可供出讓的國有土地，在城市規劃區內的集體土地須經依法徵收轉為國有土地後方可出讓；二是必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地規劃；三是必須經有批准權的行政管理機關審批，方能由土地管理部門實施出讓。
(二)訂立主體
《城市房地產管理法》第14條第2款規定：「土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。」《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第11條規定：「土地使用權出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。」
由此可見，土地使用權出讓合同的訂立主體，一方是市、縣人民政府土地管理部門，另一方是土地使用者(具體包括法人、非法人組織和自然人)。
(三)訂立原則
土地使用權出讓合同作為一種兼具行政和私法雙重性質的合同，同時受到公法和私法雙重法律原則的約束，其既要遵循公平原則、自願原則、平等原則、合法原則、合意原則、等價有償原則、契約自由原則，又受到法律優先原則、法律保留原則、信賴保護原則、比例原則、公益原則等公法原則的約束。
(四)訂立方式
《城市房地產管理法》第12條第1款規定：「土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。」第14條第1款規定：「土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。」
由此可見，土地使用權出讓合同必須採用書面形式。採用書面形式可以使出讓方和受讓方的權利義務明確具體，便於雙方履行合同，有利於減少和防止合同爭議糾紛的出現。
(五)訂立內容
土地使用權出讓合同的訂立內容主要包括：
第一，土地使用權出讓金及其繳納方式和期限；
第二，出讓土地的用途、使用年限和條件；
第三，出讓的土地及其交付；
第四，出讓土地的開發利用；
第五，出讓土地使用權的轉讓、出租、抵押和作價出資；
第六，出讓土地使用權年限屆滿的處理；
第七，出讓土地滅失的處理；
第八，情事變更情況的處理；
第九，違約責任；
第十，爭議糾紛的解決；等等。
㈧ 土地使用權出讓合同包括哪些內容
1、土地使用權出讓合同包括哪些內容?
出讓合同應具備以下主要條款：
(1)雙方當事人的姓名或者名稱、地址;
(2)出讓土地使用權的宗地號、 面積;
(3)土地使用年期及起止時間;
(4)土地使用權出讓金的數額、幣種、交付方式及時間;
(5)交付土地的時間;
(6)規劃、市政設計要點;
(7)項 目竣工提交驗收時間;
(8)市政設施配套建設義務;
(9)使用相鄰土地和道路的限制;
(10)建設附屬、附加設施的項目及義務;
(11)違約責任;
(12)當事人認為必要的其他條款。出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。
2、土地使用權出讓合同規定的用途或條件是否可以變更?
一般情況下，土地使用者應按土地使用權出讓合同規定的用途、期限和條件開發、利用土地。
對確需改變出讓合同規定的土地用途或條件的，應徵得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調整土地使用權出讓金標准，並按有關規定辦理變更登記---以上答案由家律網整理提供
㈨ 土地出讓合同
土地使用權出讓合同 它是指市、縣人民政府土地管理部門代表國家與土地使用者簽訂的關於城市國有土地使用權的權利和義務關系的合同。該合同具有以下特徵:第一,土地使用權出讓合同是當事人之間設立、變更土地使用權法律關系的協議。第二，土地使用權出讓合同中的出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門。第三，土地使用權出讓合同中的受讓方，一般為境內外的企業法人。第四，土地使用權出讓合同是訂立土地使用權轉讓合同的前提條件。[1]
《城市房地產管理法》第14條規定，土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府管理部門與土地使用者簽訂。
土地使用權出讓合同應當包含以下主要條款：
(1)出讓合同雙方當事人；
(2)出讓地塊的位置、面積和自然狀況；
(3)土地使用權出讓年限；
(4)土地使用權出讓金、土地使用金價格；
(5)土地使用權出讓金、土地使用金的幣種、期限和方式；
(6)定金；
(7)出讓地塊的用途及規劃要求；
(8)建設管理要求；
(9)交付出讓地塊的期限和方式；
(10)有關土地使用權及地上建築物、其他附著物轉讓的條件；
(11)雙方其他的權利和義務；
(12)違約責任；
(13)糾紛的解決；
(14)合同的生效條件