國有土地使用權置換公示

1. 政府規劃地塊內的土地置換是否繳納土地增值稅及營業稅

不收營業稅和增值稅的。

《國家稅務總局關於土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬於土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關於印發《營業稅稅目注釋（試行稿）》的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不徵收營業稅。

《土地增值稅暫行條例》《實施細則》第八條規定，因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，免徵土地增值稅：

所稱的因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權。

因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本法規免徵上地增值稅。

符合上述免稅法規的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核後，免予徵收土地增值稅。

依據上述規定，企業取得因國家建設需要依法徵用、收回的房地產取得的補償款，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，經稅務機關審核後，免予徵收營業稅、土地增值稅。

副標題：是的，不收。

(1)國有土地使用權置換公示擴展閱讀

《城市房屋拆遷管理條例》第十三條：拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。

第十四條：房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，並辦理證據保全。

第十五條：拆遷補償安置協議訂立後，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

第十六條：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

2. 土地置換後原來的土地使用權的會計分錄應該雜個做，請萬能的老師給予指導謝謝

取得土地使用權的會計分錄為：

借：無形資產——土地使用權
貸：銀行存款等相關科專目
1.與該資產有屬關的經濟利益很可能流入企業。
資產最基本的特徵是產生的經濟利益預期很可能流入企業，
2.該無形資產的成本能夠可靠地計量。

成本能夠可靠地計量是資產確認的一項基本條件。
無形資產的構成：
無形資產主要包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權等。

3. 國有土地使用權的互換的流程有哪些

總結如下，
土地來交換權屬登記

工作自時限:自受理申請之日起30個工作日

l、《[你所在地區名]土地房屋權屬登記申請書》 原件2份

2、申請人身份證明 驗原件收復印件2份

3、原土地房屋權屬證書 原件1份

4、雙方土地交換協議及具結保證書 原件1份

5、土地勘測定界報告 原件1份

6、用地紅線圖 原件1份

7、規劃部門同意調整土地規劃的批准文件 原件1份

8、集體土地與國有土地交換的還應提交 原件1份

1 )集體士地所在集體經濟組織同意調換土地的證明

2)國有土地用地單位主管部門同意調換土地的證明

3)村、鄉鎮(街道)同意調換土地的證明

4)劃撥土地應提交縣級以上人民政府建設用地批准文件及土地收益金繳納收據(公益事業用地除外) ，出讓土地應提交出讓合同及出讓金、契稅繳納收據

9、劃撥取得的國有土地與出讓取得的國有土地交換的還應提交 原件1份

1 )縣級以上人民政府建設用地批准文件

2)國有土地使用權出讓合同及出讓金、契稅繳納收據，劃撥土地的土地收益金繳納收據(公益事業用地除外)

10、雙方主管部門同意調整用地的證明 原件1份

11、集體土地之間、劃撥取得的國有土地之間的交換，分別收取以上8、9項相關材料

4. 我公司原有土地（劃撥）置換了一塊工業用地，但為按照《國有建設用地使用權出讓合同》約定時間進行建設。

你好！不一樣，具體可以咨詢當地土地管理部門。

5. 關於土地使用權和地面附屬物置換的問題

這個你們有沒有和開發商簽訂什麼協議，協議上是否說明此事。如果只是口頭協議，那就很不好吧。

6. 誰會寫土地使用權置換的申請報告啊急....

項目申請報告：

1、項目申請報告由來：
《國務院關於投資體制改革的決定》：對於企業不使用政府投資建設的項目，一律不再實行審批制，區別不同情況實行核准制和備案制。其中，政府僅對重大項目和限制類項目從維護社會公共利益角度進行核准，其他項目無論規模大小，均改為備案制。

總結：

企業投資項目：
核准制：重大項目、限制類項目（《政府核準的投資項目目錄》）向政府提交項目申請報告。
備案制：備案制的具體實施辦法由省級人民政府自行制定

2、項目申請報告撰寫機構

項目申請報告撰寫機構通常為具有工程咨詢資質的相關單位。
具體單位可以到中國工程咨詢網 www.cnaec.com.cn

3、標准文本

2007年5月28日，國家發展改革委關於發布項目申請報告通用文本的通知。通知中規定「2007年9月1日以後報送我委的項目申請報告，原則上均應按本通知的要求進行編寫」這個應該是對項目申請報告的標准要求了。

發改委相關鏈接： http://www.ndrc.gov.cn/gdzctz/tzfg/t20070608_140340.htm

項目申請報告通用文本
第一章 申報單位及項目概況
第二章 發展規劃、產業政策和行業准入分析
第三章 資源開發及綜合利用分析
第四章 節能方案分析
第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析
第六章 環境和生態影響分析
第七章 經濟影響分析
第八章 社會影響分析

中國工程咨詢網：www.cnaec.com.cn

7. 因國家建設需要收回土地使用權置換其他土地有關土地增值稅減免

國家徵用收回房地產免徵土地增值稅清形：
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權。
因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免徵土地增值稅。
符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核後，免予徵收土地增值稅。

8. 土地使用權置換後可變更土地性質嗎

置換的土地使用權不能隨意變更土地性質。置換的土地只要符合土地利用總體規劃、可以持相關申請用地證明材料到自然資源管理部門組卷上報審批後，才可以將農用地等變更為建設用地。

9. 國有土地和集體土地的所有權和使用權在城市改造中如何置換

任何土地的所有權都不是歸個人所有，像你說的是歸國家或是集體所有。集體土地經合法審批後才能轉為國有土地，這樣才能上市交易，這里指的交易是指交易土地的使用權。

對於如何置換，因為城市的土地都是分級的，每一級的土地基準價不一樣，要看集體的土地轉換成幾級國有土地了。集體的土地一般都是在城市與農村交界地帶或是離城市較遠的地區，所以一般不會轉換成級別比較高的土地，所以得到的補償也不會太高。

10. 如何確定土地置換的價格

土地取得成本的確定

（一）房地產企業接受土地投資入股的土地成本確定

（二）
非房地產公司以土地，
房地產公司出資金不組建合營公司合作建房的土地成本的
確定

（三）通過招掛拍獲得國家收回國有土地使用權的土地成本確定

（四）以橋換地、以路換地的土地成本確定

（五）購買土地並承擔土地轉讓方相關稅金的土地成本確定

（六）非貨幣型交易方式獲得土地使用權的土地成本確定

（七）通過招掛拍獲得國有土地使用權的土地成本確定

2013-10-31

（一）房地產企業接受土地投資入股的土地成本確定

1
、非房地產公司以土地入股，房地產公司出資金組建合營公司合作建房的土地成本的
確定

第一、如果雙方合同約定：房屋建成後雙方採取風險共擔、利潤共享的分配方式。

《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》
（財稅
[2002]191
號）
第一條規定
「以無形資產投資入股，
參與接受投資方的利潤分配、
共同承擔投資風險的行為，
不征營業稅」
，
基於此規定，
對非房地產企業向合營企業提供的土地使用權，
視為投資入股，
對其不征營業稅。
則合營企業以入股說明書或入股協議書上的入股價值
（一般就是土地評估
價）作為土地成本入賬價值，並作為土地增值稅扣除成本。

由於投資方以土地投資入股不征營業稅是一項稅收優惠政策，
根據國稅發
[2008]111
號
和國稅發
[2005]129
號文件的規定，出土地的一方應該到其所在地管轄的稅務機關開發票，
但不征營業稅，
即開免稅發票給接受投資的合營公司金成本。
當然，好多省份規定，以土地
投資入股不征營業稅是不開發票的，
如果是這樣的話，
則合營企業以入股說明書或入股協議
書上的入股價值
（一般就是土地評估價）
作為土地成本入賬價值，
並作為土地增值稅扣除成
本。

應注意地方規定：

1
、重慶的規定

《重慶市地方稅務局關於土地增值稅若干問題的通知》
（渝地稅發〔
2011
〕
221
號）第
三條、關於以土地（房地產）進行投資的具體計算問題規定：

（
1
）對以土地（房地產）作價入股進行投資的，凡所投資的企業從事房地產開發的，
發生所有權轉移時應視同銷售土地（房地產）
，按本通知第一條的有關規定，計算繳納土地
增值稅。

（
2
）被投資企業接受上述投資房地產時，可按作價入股價值確認接受的房地產成本，
並報主管稅務機關備案。

2
、青島的規定

《青島市地方稅務局關於印發
《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》
的
通知》
（青地稅函〔
2009
〕
47
號）規定：分兩種情況確認土地成本：

1
、
2006
年
3
月
2
日之後，在投資或聯營環節，已對土地使用權投資確認收入，並對
投資人按規定徵收土地增值稅的，
以征稅價格作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額
據以扣除。

2
、
2006
年
3
月
2
日之前，以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，被投資
企業在土地增值稅清算時，
應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交
納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除，
投資或聯營時形成的土地使用
權溢價不得扣除。其中，對在
2006
年
3
月
2
日之前雖未辦理土地使用權變更登記手續，但
受讓方已先行合法佔有投資開發土地、並已投入資金開始開發的，按照上述規定處理。

3
、山東的規定：

《山東省地方稅務局關於明確投資入股土地徵收土地增值稅土地扣除項目金額問題的通
知》
（魯地稅函
[2004]30
號）規定：

納稅人利用外單位投資入股的土地從事房地產開發的，
由於其取得該宗土地使用權時並
無支付任何金額，
故在轉讓該宗土地開發建設的房地產計算土地增值稅時，
不得按照投資入
股企業取得土地使用權時支付的金額或投資入股時土地的評估價值作為土地的扣除項目金
額予以扣除。

非房地產公司甲以市場評估價為
18000
萬元的土地使用權
10000
平方米，房地產公司
乙以貨幣資金
8000
萬元合股，成立合營公司，雙方合同約定：採取風險共擔、利潤共享的
分配形式，該合營企業當年委託其他建築單位共新建標准、質量均相同的住宅用戶
500
套，
當年銷售
400
套，請分析該合營企業接受甲的土地投資的入賬價值如何確認？

案例分析
10

土地成本確認：

根據《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》
（財稅
[2002]191
號）的規定，自
2003
年
1
月
1
日起以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分
配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。既然不徵收營業稅，就不用開發票，則合營
企業以入股說明書或入股協議書上的入股價值
18000
萬元作為土地成本入賬價值，
並作為今
後土地增值稅清算的土地扣除成本。

第二、
如果雙方合同約定：
房屋建成後甲方採取按銷售收入的一定比例提成的方式參
與分配，或提取固定利潤。

根據《國家稅務總局關於印發
<
營業稅問題解答之一
>
的通知》
（國稅函發
[1995]156
號）
第十七條規定：
房屋建成後，
甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，
或提取固定利潤則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，
而屬於甲方將土地使用權
轉讓給合營企業的行為，
對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉讓無形
資產征稅。
則土地的一方應該向合營公司開轉讓無形資產的發票，
合營公司以發票上的價格
進土地成本。

案例分析
11

[
案情介紹
]

非房產公司甲以土地使用權、
房地產公司乙以貨幣資金合股，
成立合營企業，
合作建房，
協議規定，房屋建成後，非房產公司甲按銷售收入的
20%
提成作為投資收益，合營企業共取
得房屋銷售收入
1000
萬元，非房產公司甲取得投資收益
200
萬元。請分析合營企業的土地
成本應如何確認？

土地成本確認分析

根據《國家稅務總局關於印發
<
營業稅問題解答之一
>
的通知》
（國稅函發
[1995]156
號）
第十七條規定：
房屋建成後，甲方（出土地一方）如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成
的方式參與分配，
或提取固定利潤則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，
而屬於
甲方（出土地一方）將土地使用權轉讓給合營企業的行為，對甲方（出土地一方）取得的固
定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉讓無形資產征稅。

因此，
應當對甲方（出土地一方）按轉讓無形資產徵收營業稅
200
×
5%
＝
10
萬元。
合營
公司應以甲方（出土地一方）給合營公司開轉讓無形資產的營業稅發票
200
萬元入賬。

第三、如果雙方合同約定：房屋建成後雙方按一定比例分配房屋。

《國家稅務總局關於印發
<
營業稅問題解答之一
>
的通知》
（國稅函發
[1995]156
號）第
十七條的規定，
如果房屋建成後雙方按一定比例分配房屋，
則此種經營行為，
也未構成營業
稅所稱的以無形資產投資入股，
共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，
首先對甲方
（出
土地一方）向合營企業轉讓的土地，按「轉讓無形資產」征稅，其營業額按實施細則第十五
條規定核定，並向合營公司開發票。

案例分析
12

非房地企業甲提供
5000
平方米的土地使用權，
房地產企業乙提供
2000
萬元資金組建合
營企業，合作建房。雙方協議：房屋建成後按
5
：
5
的比例分成，房屋分配完畢後，甲方又
將其分得房屋的
50%
出售，售價為
800
萬元，其餘留作自用。房屋的市場公允價為
3000
萬
元，請分析合營企業的土地成本應如何確認？

在這一合作建房的過程中，
非房地企業甲發生了轉讓土地使用權的行為，
應按
「轉讓無
形資產」稅目征稅，將分得的房屋再銷售，應再按「銷售不動產」稅征稅；由於雙方沒有進
行貨幣結算，應按市場公允價格計算。

甲方應按「轉讓無形資產」稅目繳納營業稅＝
3000
×
50%
×
5%
＝
75
（萬元）
。

合營企業的土地入賬成本為
3000
×
50% =1500
萬元。

（二）
非房地產公司以土地，
房地產公司出資金不組建合營公司合作建房的土地成本的
確定

1
、合作建房合同約定：以土地使用權和房屋所有權相互交換的土地成本確認。

根據國稅函發
[1995]156
號文件第十七條第一款的規定，
土地使用權和房屋所有權相互
交換，雙方都取得了部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方（出土地一方）以轉讓部
分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方（出資
金一方）
則以轉讓部分房屋的所有權為代價，
換取部分土地的使用權，
發生了銷售不動產的
行為。

（因而，合作建房的雙方都發生了營業稅應稅行為，甲方應按「轉讓無形資產」稅目中
的「轉讓土地使用權」子目繳稅，乙方應按「銷售不動產」稅目繳稅。由於雙方沒有進行貨
幣結算，應當按照《營業稅暫行條例實施細則》第二十條的規定，分別核定雙方的營業額。
如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，
應對其銷售收入再按「銷售不動產」

稅目徵收營業稅。