土地使用權怎麼判定

① 土地使用權年限，怎麼看

根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權內出讓容最高年限按下列用途確定：
居住用地70年;
工業用地50年;
教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；
商業、旅遊、娛樂用地40年;
倉儲用地50年；
綜合或者其他用地50年。

70年產權到期後土地使用權的處理方法：
1、土地使用者向土地管理部門提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回的，應當予以批准。獲得批准續期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。這樣，你的房產所有權便得以延續。當然，變成危房強制拆除的除外。
2、土地使用者未申請續期的，土地使用權和地上房產由國家無償收回。房屋所有權也就自然消失。
3、土地使用者提出續期申請，根據法律規定沒有批准續期的(即根據社會公共利益需要收回的)，土地使用權國家無償收回，但對於地上房產，根據收回時的殘余價值給予相應補償。

② 如何確定土地使用權是無形資產還是投資性房地產

取得土地使用權看企業的持有目的

1、建造自用項目（廠房、辦公樓），建造自營項目（飯店、購物中心）確認無形資產

2、建造對外出售項目（商品、公寓），確認存貨，開發成本科目

3、建造對外出租（商鋪、寫字樓）確認投資性房地產

投資性房地產主要包括：

1、已出租的土地使用權、

2、持有並准備增值後轉讓的土地使用權

3、已出租的建築物；

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下列各項不屬於投資性房地產

1、自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；

2、作為存貨的房地產。 投資性房地產屬於正常經常性活動，形成的租金收入或轉讓增值收益確認為

企業的主營業務收入但對於大部分企業而言，是與經營性活動相關的其他經營活動。

確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足下列條件

1、與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業

2、該投資性房地產的成本能夠可靠地計量；

3、該投資性房地產為可靠房產商提供。

無形資產包括社會無形資產和自然無形資產

社會無形資產通常包括專利權，非專利技術，商標權，著作權，特許權，土地使用權等；

自然無形資產包括不具實體物質形態的天然氣等自然資源等

③ 怎麼確定土地所有權的歸屬有誰清楚

根據《土地管理法》等法律規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。農民集體所有有三種形式：一是村農民集體所有;二是村內兩個以上農村集體經濟組織所有;三是鄉(鎮)農民集體所有。對農民集體所有的土地，土地所有者或者發包者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，確定農民集體所有的土地的權屬性質、面積、坐落，核發集體土地使用權證書，確認所有權。如有爭議，可要求縣級人民政府土地行政主管部門確認所有權，或者向人民法院提起確權之訴。土地使用權確認在中國有關土地管理的法律文件中，被稱為土地確權。不論稱謂如何，實質上都是對土地使用權歸屬的確認。土地確權是中國《土地管理法》中很重要的一個法律環節。

④ 該宗土地使用權應當如何確定

【問題】

甲公司經批准1975年以劃撥方式取得一宗國有土地使用權，土地用途為辦公用地，土地面積20畝。該公司由於資金不足，於1976年與乙公司簽訂協議，由乙公司出資共同建造辦公樓，約定辦公樓建成後70%的房屋歸甲公司使用， 30%的房屋歸乙公司使用，辦公樓建成後，兩公司按照協議使用辦公樓無爭議。2007年乙公司因企業改制，要求辦理土地登記，甲公司以用地批准文件主體為本公司，合建協議未約定土地歸屬為由，認為土地使用權應屬於自己，不同意乙公司取得土地使用權。為此兩公司就土地的歸屬問題產生爭議。

問：1.該宗土地使用權如何確定？

2.乙公司應怎樣申請土地登記？

【分析】

該案涉及兩個問題，即甲、乙公司共有土地使用權的分割問題與乙公司土地登記問題。

根據《確定土地所有權和使用權的若干規定》（以下簡稱《規定》）第五十三條的規定，一宗地由兩個以上單位或個人共同使用，可確定為共有土地使用權。共有土地使用權面積可以在共有使用人之間分攤。本案中兩公司於1976年簽訂協議，由乙公司出資共同建造辦公樓，約定辦公樓建成後70%的房屋歸甲公司使用，30%的房屋歸乙公司使用。雖然甲公司經批准取得了該宗國有土地使用權，但是乙公司按照雙方協議的規定對該宗土地實施了投資建設，並且辦公樓建成後，兩公司按照協議使用辦公樓無爭議，客觀上乙公司已享有了部分土地使用權。按照上述規定，該宗土地使用權應由甲乙公司共同享有，該宗土地應確定共有土地使用權。

對於合建房屋如何分割土地使用權的問題，《規定》劃分了兩條政策界限，即1982年《國家建設徵用土地條例》（以下簡稱《條例》）公布以前合建房屋的和《條例》公布之後合建房屋的，應區別對待，採取不同的方式確定土地使用權。《規定》第三十九條規定，以土地使用權為條件與其他單位或個人合建房屋的，根據批准文件、合建協議或者投資數額確定土地使用權，但1982年《國家建設徵用土地條例》公布後合建的，應依法辦理土地轉讓手續後再確定土地使用權。

由於我國改革開放之前實行高度集中的計劃經濟體制，對國有土地使用權採取行政劃撥的方式進行分配，造成大量的單位、企業、個人佔用農民集體土地，由此產生了大量的劃撥用地，加之用地的管理處於一種無序、鬆散、多頭管理的狀態，形成了用地不合理、出現了大量非法轉讓、閑置、浪費等現象。 為了合理使用土地資源，1982年國家公布實施了《條例》，限定了一些用地條件，規范了用地行為。《條例》的出台為特定時期土地管理提供了法律依據。

本案甲、乙公司合建辦公樓發生於1976年並簽訂了合建協議，這種行為符合《規定》第三十九條的規定，國土資源管理部門可以根據甲乙雙方公司的合建協議，按房屋建築面積比例來分攤土地使用權面積，其中，甲公司佔70%，乙公司佔30%。

乙公司提出的申請土地登記的要求，可按確認的土地使用權面積，根據《土地登記辦法》（國土資源部令第40號）的規定依法申請登記。登記申請提交的資料包括：①土地登記申請書；②用地批准文件；③甲乙公司簽訂的合建協議；④乙公司的法人證明、法定代表人身份證明及個人身份證明；⑤辦公樓房屋所有權證及其他地上附著物證明；⑥如果委託代理人登記的還應有土地登記委託書、代理人身份證明及代理機構證明。

⑤ 土地使用權應該如何核算

土地使用權，是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。

土地使用權用於自行開發建造廠房等自用地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，而仍作為無形資產進行核算。

如果房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建築物成本。

企業外購房屋建築物所支付的價款中包括土地使用權以及建築物的價值的，一般應當對實際支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值相對比例)在土地使用權和地上建築物之間進行分配;確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的，才全部作為固定資產核算。

（一）土地使用權的確認和計量。企業土地使用權的確認必須同時滿足兩個條件：

（1）該資產產生的經濟利益很可能流入企業；

（2）該資產的成本能夠可靠地計量。土地使用權的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級市場購買、投資者投入、租賃等之分，且土地開發程度不同，其所含成本內容也不同，所以企業土地使用權取得的核算應區別各種情況對待。

1． 行政劃撥取得。如無償劃撥則不需進行會計處理；如劃撥取得後需支付農用地徵用費或拆遷安置補償費的，支付的農用地徵用費、拆遷安置補償費列「在建工程——其他支出」核算，支付的平整費用列「在建工程——基建工程」核算。

2． 出讓取得。支付的土地出讓金列「無形資產——土地使用權」核算，支付的農用地徵用費、拆遷安置補償費和取得時應由使用者繳納的各種稅費列「在建工程——其他支出」核算，支付的平整費用列「在建工程——基建工程」核算。

3． 市場購買取得。支付的價款列「無形資產——土地使用權」核算，支付的相關稅費列「在建工程——其他支出」核算。

4． 投資者投入取得。取得時按投資各方確認的價款列「無形資產——土地使用權」核算，支付的相關稅費列「在建工程——其他支出」核算。

5． 租賃取得。支付的租賃費分期列「管理費用」。

6． 換入或債務重組取得。通過非貨幣性交易換入的或通過債務重組取得的土地使用權，應按有關非貨幣性交易或債務重組的會計處理規定確定入賬價值，列「無形資產——土地使用權」核算。

7． 補地價。原為劃撥取得的土地，經批准將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資時，應按規定補交土地使用權出讓金即為補地價，補地價價款列「無形資產——土地使用權」核算。

房地產開發企業以上業務中涉及「在建工程」科目的，均應通過「生產（開發）成本」科目核算。 值得說明的是，現行企業中由於以下兩種原因而在「固定資產——土地」科目核算土地：（1）1993年開始的全國性清產核資中按規定估價，並經批復確認按固定資產入賬核算的土地；（2）1993年開始的清產核資以前「已經估價單獨入賬的土地」。該情況企業在佔有使用上不存在期限，在價值上不計提折舊。

（二）土地使用權的攤銷。企業出讓取得、市場購買取得、接受投資等取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，並按規定的期限分期攤銷。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，土地使用權出讓的最高年限如下：商業、旅遊、娛樂用地40年，工業用地50年，居住用地70年，綜合或其他用地50年。企業取得土地使用權時，應明確該土地辦理出讓時土地使用權出讓合同規定的使用年限，如該土地是早年出讓取得的，攤銷年限應是原規定年限減去已經使用年限後的剩餘年限。但國家規定「滿二年未動工的，可無償收回土地使用權，因不可抗力或者政府、政府有關部門行為或者動工開發必須的前期工作造成動工開發遲延的除外。」 攤銷土地使用權價值時，借記「管理費用——無形資產攤銷」科目，貸記「無形資產——土地使用權」科目。

（三）土地使用權減值。由於土地的不可再生性、不可移動性等特性和國家實行的管理制度決定，土地使用權的減值可能性較小；產生減值時，大多已形成包括建築物在內的房地產，此時應計提固定資產減值准備。無論是計提無形資產減值准備或固定資產減值准備，均列「營業外支出」科目及相關明細科目。

（四）土地使用權處置和滅失。

1． 建造開發。企業因利用土地建造自用項目時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本；房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本。

2． 轉讓。根據建設部第45號令《城市房地產轉讓管理規定》，房地產的買賣、投資入股、合作開發、抵債等權屬發生轉移的形式均為轉讓；又根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，為嚴格限制炒買地皮和切實保障建設項目的實施規定：「土地使用權的轉讓應按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書。屬於房屋建設工程應完成開發投資總額的25％以上。

⑥ 土地使用年限是如何確定的

一、有關住宅用地所使用年限，國務院早在1990年5月19日發布了第55號令，《條例回》中規定：住宅用答地的出讓最高年限為七十年、綜合用地的出讓最高年限為五十年；您正准備購買的房產，可能是房產開發商原先辦理的綜合用地，現其中的部分已開發了商住房，其使用年限為五十年低於出讓的最高年限，因此是合法的。
二、關於補年期差價的問題，崑山市人民政府2001年8月8日昆政發 [2001]33號文通知，要求房產開發商在新開發綜合用地時，須調整土地用途，補足年期後，再開發和轉讓土地使用權(含變更)。對購房者不必補繳年期差價。您只需在購買房子時，根據土地使用年期可適當要求房產銷售商降低購房價格。至於補年期的費用，是按現行土地價格折算成年平均地價再補繳，具體按住宅用地所處土地級別的基準地價的上限標準的年平均價補繳年期差價，或按市場評估價補繳年期差價。
三、土地使用權的年限確定，是按土地使用權出讓合同及補充協議明確的，開發商應在購房合同中載明，國土使用證號和使用年限，因為將來您領到的土地證和開發商的土地證年限是一致的。

⑦ 如何確認土地所有權

土地權屬的確認就是確認某土地的產權歸屬和產權性質。農村土地權屬的確認主要通過查看土地承包合同、查看相關土地證件或土地權屬登記簿、查看土地流轉合同等來確定。

（1）依據土地承包合同確認權屬

《農村土地承包法》第21條規定，發包方應當與承包方簽訂書面承包合同。承包合同一般包括的條款：①發包方、承包方名稱，發包方責任人和承包方代表的姓名、住所；②承包土地的名稱、坐落、面積、質量等級；③承包期限和起止日期；④承包土地的用途；⑤發包方和承包方的權利和義務；⑥違約責任。（2）依據土地承包經營權證確認權屬

根據《農村土地承包法》第23條，縣級以上地方人民政府應當向承包方頒發《土地承包經營權證》或者《林權證》等證書，並登記造冊，確認土地承包經營權。因此，農村土地承包經營權證是農村土地承包合同生效後，國家依法確認承包方享有土地承包經營權的法律憑證。依據《農村〈土地承包經營權證〉管理辦法》第6條規定，農村《土地承包經營權證》應包括以下內容：名稱和編號，發證機關及日期，承包期限和起止日期，承包土地名稱、坐落、面積、用途，農村土地承包經營權變動情況，其他應當註明的事項。依據《農村〈土地承包經營權證〉管理辦法》第10條第二款規定，農村土地承包方有權查閱、復制農村《土地承包經營權證》登記簿和其他登記材料。縣級以上農業主管部門不得限制和阻撓。

（3）依據土地流轉合同確認權屬

可用以鑒別土地承包經營權的文件，除了土地承包合同和土地承包經營權證外，還有土地承包經營權流轉合同。《農村土地承包法》第37條規定，土地承包經營權採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。依據民法原則，民事當事人享有決定合同內容的權利，而土地承包經營權流轉合同在法律性質上也屬於民事合同，所以流轉合同的當事人可以通過平等協商方式決定土地承包經營權的產權處置問題。

⑧ 土地的使用年限是如何確定的

凡與省市規劃國土簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規專定執行。即屬：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

⑨ 土地使用權的取得金額如何確定

根據《企業會計准則第6號-無形資產》第十二條規定：無形資產應當按照成本進行初專始計量。
外購無屬形資產的成本，包括購買價款、相關稅費以及直接歸屬於使該項資產達到預定用途所發生的其他支出。
根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第六十六條規定：無形資產按照以下方法確定計稅基礎：
（一）外購的無形資產，以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬於使該資產達到預定用途發生的其他支出為計稅基礎。
因此，取得土地使用權而支付的土地佔用補償、青苗補償、重新測繪費用等，應當資本化，計入「無形資產」科目；租入土地而支付的費用，應當分期攤銷。

⑩ 土地所有權和使用權如何確認

土地所有權和使用權由縣級以上人民政府依據法律確認。“農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權;其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。”