小區道路和公共設施的所有權

㈠ 小區內地下車庫的所有權與使用歸屬是怎麼規定的

判定小區內地下車庫是否應無償交付給業主使用，應滿足以下條件之一：
1)開發商在計算共攤面積時把地下車庫的建築面積計算在內;
2)開發商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫;
3)開發商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發成本之內;
4)根據國家法律或當地政府規定應無償交付給業主使用的。

地下車庫是對地下空間資源的利用，和地表上某獨立單元房間對地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建築面積，在建造時都需要額外投資。地下車庫是相對獨立的建築物，具有作為所有權客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨立的物，並不能以其它物代替，而且在空間上能夠個別地、單獨地存在。

因此，雖然確定地下車庫的所有權的歸屬尚無法律明文規定，但它具有專用使用權是不容置疑的。法律上未確定其所有權並不意味著相關的權利就不存在。

如違法建築的建造人，他肯定是無法取得法律上的所有權，但實際上他又是違法建築的所有人，如果其它人對他的違法建築具有侵害行為或者妨礙其行使正常的居住權，照樣要承擔民事責任甚至刑事責任。

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1、 不得銷售的公共配套設施

開發商根據政府規定興建地下車庫，則修建地下車庫是他的法定義務，他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放並謀取私利，而是為了滿足小區內業主生活需要，向特定人群提供停車位的。

如浙江省物價局頒發的於1999年4月1日實施的《浙江省商品住宅價格構成及價格行為規范》第十一條就規定："住宅小區的基礎設施、設備及經城市規劃主管部門批准列入住宅小區詳細規劃要求配置的非營業性公共配套設施、設備，商品住宅開發經營單位必須無償提供給整個住宅小區的住戶使用，不得另行作價銷售。"象這種情況，如果開發商將地下車庫向非小區業主銷售或者出租，則是違法行為。

2、 可以銷售的公共配套設施

雖然根據政府規定，開發商應當修建地下車庫作為小區的配套設施。但只要具備相應的條件，開發商仍有權銷售地下車庫。因為法律並沒有規定要將地下車庫無償交給業主使用。地下車庫和房屋的關系不同於水電和單元房屋、電梯和高層建築的關系。地下車庫並非房屋必須要配備的設施，它與單元房屋是主次關系，不是主物與從物關系，系相對獨立建築物，它可以獨立使用而不失使用價值。

因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一並買賣轉讓的說法。開發商如沒有承諾無償給業主提供地下車庫，且並沒有把地下車庫面積計入共攤面積內，那麼 ，投資興建該類地下車庫的開發商對此享有專有使用權，業主也就無法要求開發商無償交付其使用。

3、非住宅區的配套設施

這一類地下車庫只要審批程序合法，當屬開發商自由支配，即可以轉讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至於是否能擁有所有權，還有待於國家法律予以明確。目前杭州出台了相應的政策，對此類地下車庫准備頒發土地使用權證。我們相信在不遠的將來，地下車庫將擁有獨立的所有權證，屆時，作為一項重要的不動產將可以抵押、轉讓，其所有權權能將能全部得到實現。

4、利用人防工程進行改造成的下車庫

1996 年10月29日頒布的《中華人民共和國人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我國政府最早對地下空間進行的立法，同時這部法律也是對地下空間利用的最高階位的法律。該法律規定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經濟建設和人民生活服務，戰爭狀態下歸國家統一使用。同時規定了"誰投資、誰使用、誰收益"原則。

由於國家對其使用權有明確規定，因此，在和平時期，投資者享有包括轉讓使用權、租賃等方式的使用權、收益權和一定程度上的處分權，同時承擔維修保養的法定義務。

如果投資者將人防工程改建為地下車庫，那麼首先必須要獲得有關行政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護能力情況下，才能根據國家對地下車庫相關技術規范進行修改直至符合地下車庫使用要求後方可作為地下車庫使用。

參考資料：網路-《城市房屋權屬登記管理辦法(修訂)》

㈡ 二手房一般都有哪些配套設施，然後就會比一般的要貴很多

商品房住宅小區的配套設施和條件，包括道路、綠化、景觀設施、服務場所、位置、周邊商業、交通設施等。對於受商品房銷售合同約束的房屋的附屬和擴展使用價值而言，要比普通房屋貴得多。

第二類是商品房小區以外的配套設施和條件

如公交線路、購物中心等。可以稱為外圍公共設施，這可能是政府由於房地產的區域安排而統一規劃和建設的設施，或者是自然形成的區位條件，但所有權並不歸於房地產社區的附屬私有制，而是歸於其他公有或私有。

在上述地區，周邊地區的私人設施和公共設施都與房地產的使用功能和房價有關。它們在合同中的約定方式決定了相關合同責任的處理。

㈢ 小區的公用建築產權歸屬

小區的公用建築產權屬於小區業主。

《物權法》第七十三條 「建築區劃內的場所歸屬建築區劃內的道路」，除城市公共道路外，屬於業主共有。建築區劃內的綠地屬於業主共有，但城市公共綠地和個人綠地除外。建築區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務用房屬於業主共有。

第七十二條 業主對共有部分的權利義務

業主對建築物專有部分以外的共有部分享有權利和承擔義務，不得放棄權利和不履行義務。業主轉讓建築物內的住宅、商品房時，轉讓共有權和共有管理權。

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小區公用建築產權所有者的權利：

從法律調整的角度看，建築區劃外的「業主」權利只能依據房地產所有權的一般規定；建築區劃內的「業主」權利需要專門的規則來確認和保護。眾所周知，隨著人口的增加、城市化進程的加快和土地緊張程度的加劇，以土地使用權共享為基礎的高層建築或復合建築越來越普遍。

在建築區域（通常稱為小區）內，許多業主在一個區域內形成了強大的公共社會關系。在這樣的社會條件下，有必要重新定位所有權的概念。

㈣ 急！關於公共基礎設施的所有權的法律規定……

根據2007年3月全國人民代表大會通過的《中華人民共和國物權法》國有財產包括礦藏、水流、海域版；城市權的土地及屬於國家所有的農村和城市郊區的土地；森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源（法律規定屬於集體所有的除外）；法律規定屬於國家所有的野生動植物資源；無線電頻譜資源；法律規定屬於國家所有的文物；國防資產；鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的。
國有財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規定的，依照其規定。
國務院屬於國家行政機關，是執行國家權力機關決定的機關。而國家行政機關都是上級領導下級，並且實行首長負責制。
既然這樣，那麼作為行政執法管理部門的城建和交警就毋庸置疑的代表國家行使所有權了。
同樣，土管局代表國家行使土地所有權，等等。
不知道你要的答案是不是這個。

㈤ 土地性質分為哪幾類

一、土地性質分為農用地、建設用地和未利用地三類。其中：

1、農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；

2、建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等（包括農村宅基地和集體建設性用地，比如農村的廣場等）；

3、未利用地是指農用地和建設用地以外的土地，比如荒山、荒溝、荒丘、荒灘等。

二、依據《中華人民共和國土地管理法》規定如下：

第四條 國家實行土地用途管制制度。

國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。

前款所稱農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。

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土地的其他分類標准：

1、根據城市用地分類與規劃建設用地標准（GB50137-2011），城鄉用地分為2大類、9中類、14小類，而常用的用地性質實際上是指其中一小類——H11城市建設用地的性質分類。

2、城市建設用地分為9大類：居住用地R、公共管理與公共服務設施用地A、商業服務業設施用地B、行政辦公用地C、工業用地M、物流倉儲用地W、道路與交通設施用地S、公用設施用地U、綠地與廣場用地G。

3、用地性質一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅遊、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

參考資料來源：網路—《中華人民共和國土地管理法》

㈥ 小區公共區域到底屬於誰

小區公共區域屬於業主共有。

根據《物權法》：

第七十條業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

公用建築面積的分攤原則如下：

(1)商品房公用面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢內的公用建築面積，與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋內;

(2)為整幢商品房服務的公用建築面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建築面積，由受益的各套商品房分攤;

(3)公用建築面積分攤後，不劃分各套商品房攤得建築面積的具體部位，但任何人不得侵佔或改變原設計的使用功能。

第七十二條業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓

公攤面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

一般情況下，開發商沒有權利決定公共區域面積給誰使用。

第七十三條建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

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近日，溫州市鹿城區嘉鴻花園業主大會將房開公司起訴到了法院，要求法院確認該小區內1015.64㎡的會所所有權屬於全體業主共有。

溫州市鹿城區人民法院公開審理此案。值得關注的是，這起案件的原告是溫州市鹿城區嘉鴻花園業主大會，該業主大會是2013年3月25日由溫州市鹿城區民政局核准登記的社團法人，具有獨立法人資格。

「嘉鴻花園」是位於溫州市鹿城區學院中路的住宅小區。其中，該小區在5-6幢102室、207室、208室、209室、210室建有會所，合計建築面積1015.64㎡。

該小區業主大會在訴狀中稱，當時建立小區的時候，溫州市規劃局、溫州市發展計劃委員會在對該住宅小區開發建設的批復中，核定建設會所是作為居委會、公廁、物業等配套用房。

業主們認為，當時房開公司在購房合同中關於基礎設施、公共配套建築正常運行的約定條款中承諾「監控系統、小區綠化、會所在該商品房交付使用後九個月內達到使用條件。」

房產交付之後，小區裡面的業主們都把上述會所當做文娛活動場所使用。但是到了2015年，業主們得知開發商正在向溫州市房屋登記中心申請，將會所的所有權登記在房開公司的名下。業主們認為，開發商的行為違背了當時行政部門的審批規定，侵害了全體業主的利益。

2015年8月18日，作為全體業主的代表，嘉鴻花園業主大會以獨立法人資格向鹿城區人民法院遞交了民事訴狀，要求法院判令涉案會所屬於小區公共配套建築，應當屬於全體業主共有。

庭審從上午9點到下午1點結束，鹿城法院將擇期宣判此案。

㈦ 公共設施用地能否抵押

土地為公共設施用地，以劃撥方式取得的，自然不宜抵押。但如果土地是出讓取得的，土地使用權人支付了相應的對價，有權利用自己的資產進行融資。

《物權法》

第一百八十四條 禁止抵押

（一）土地所有權。

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外。

（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施。

（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產。

（五）依法被查封、扣押、監管的財產。

（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

《擔保法》

第三十七條 不得設定抵押的財產

（一）土地所有權。

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規定的除外。

（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施。

（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產。

（五）依法被查封、扣押、監管的財產。

（六）依法不得抵押的其他財產。

《城市房地產管理法》

第四十八條

依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。 以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

第四十九條

房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

(7)小區道路和公共設施的所有權擴展閱讀：

土地使用權作為一種不動產權，一般可用於抵押借款。但如果用存在糾紛的土地或學校用地等公益設施用地來抵押，或者開發商利用原來規劃的學校用地來建商品房，就有可能出現影響業主子女就近入學等問題。

據介紹，在國家和自治區層面都已出台相關規範文件的情況下，一些地方仍存在違規辦理土地抵押登記的情況。對此《通知》明確，存在6種情況的土地不得辦理抵押登記。

這6種情況分別是：以部分宗地申請土地使用權抵押登記的；規劃用於社會公益設施的儲備土地以及為第三方提供擔保的儲備土地；屬於軍事設施用地、慈善機構用地、公共設施用地、公園與綠化用地、監教場所用地、使領館用地、宗教用地、殯葬用地、以及機關團體用地等用途的劃撥國有土地。

屬於學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施等用地的國有土地；未拆遷完畢的宗地；依法被查封的國有土地。

參考資料來源：人民網-廣西規范土地登記工作 學校等公益用地不可以抵押

㈧ 小區里的公共設施所有權歸業主嗎

小區內部公共設施所有權歸開發商所有，業主只有使用許可權，不是歸屬權。

㈨ 住宅區公共配套設施的所有權主體是誰

屬於業主的，因為當公共部位要維修時，是用業主和開發商的維修基金。