農用地土地使用權流轉
農村土地轉讓主要是不可以用於非農業建設，僅可以轉讓給本集體內部成員。專
土地管理法
第六屬十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
第六十三條農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
② 如何推進農用地流轉
農用地流轉是為了推進農業生產規模化經營，實現農村土地生產力和農民勞動力的「雙解放」。然而，當前農用地流轉工作存在三方面制約因素：一是不少農民對土地流轉後的就業、養老、醫療等保障有所擔憂，不願主動放棄土地承包使用權。二是鄉鎮、村組等基層政府沒有充分參與和協調，僅憑市場機制引導，難以實現大規模流轉。三是農用地流轉的主導思想和模式還不明確，亟待尋求既能提高農民流轉積極性，又避免農村收入兩極分化的有效途徑。對此，筆者提出以下幾點建議：
政府作為與市場推動相結合，「有形之手」與「無形之手」理性對握。地方政府在農用地流轉工作中，要有所為，有所不為。在土地承包經營權流轉價格方面，要由市場決定；在前期協調、組織及後期跟進中，政府要提供服務。最終實現既能合理利用政府掌控的公共資源，又能充分發揮市場的資源配置作用。另外，基層政府應大力宣傳土地流轉的政策法規，給廣大農民釋疑解惑；做好土地確權定界等基礎工作，為土地流轉掃除前期障礙；協調流轉後的收益分配，保障農民權益不受損害。
因地制宜、先易後難，採取多種流轉模式。在經濟較為發達的地區，可實行土地承包經營權股份制改革。將土地承包經營權置換成以村、組為單位組建的土地股份合作社股權，由合作社按照規模經營要求，統一經營土地，每年按股分利或分紅。據了解，目前在江浙地區，該模式已得到很好的運行效果。在經濟較不發達且土地零散化嚴重的地區，可在土地分等定級的基礎上，先實行家庭承包地連片承包經營，隨著流轉工作的推進，再實行村組連片經營。這樣有利於現代科技在農業種、收、管等方面的運用，又不違背農民的意願，起到過渡緩沖的作用。在地廣人稀且土地耕種條件較為落後的新疆、寧夏等西北地區，可大規模地開展土地整治，提高農田基礎配套設施，提高機械化種植水平。在雲南、貴州等地少人多且多為丘陵地的省份，可充分尊重農民意願，在市場機制引導下讓農民自由流轉土地。
完善農民的社會保障體系，確保土地流轉後的農民權益。農用地流轉後，農民的收入水平和生活水平是衡量農用地流轉成敗的重要指標。農用地流轉後，農民已經不再是傳統意義上的農民，對農民的各項保障、待遇應完全等同於市民。建立城鄉統一的養老保障體系、醫療保障體系、失業就助體系等，充分保障農民生活不降低，收入有保障。充分考慮農民的各種後顧之憂，讓農民流轉前願意，流轉中樂意，流轉後受益，從根本上推動流轉工作，讓農民群眾充分享受流轉帶來的實惠。
以自願、自由為前提，建立農用地流轉的合理退出機制。農用地流轉後，是否能根據農民的意願自由退出，是流轉工作面臨的一個重要問題。如果土地產出與流轉後收入不佳，農民很可能想中斷流轉，而轉為自己經營。這種情況下，若不能自由退出，就會衍生出一系列社會問題。如果允許農民不受合同約束而自由退出，又會損害土地流轉後承包方的權益。構建合理的農用地流轉退出機制，實現農戶、承包方、地方政府共贏的局面，是流轉工作前期謀劃的重要內容。
為了高效集約利用耕地，農用地流轉應與高標准基本農田建設相結合。土地流轉後的農業生產，應建立在土地規模化經營和高標准基本農田建設的基礎上，實現農業科技化、機械化、精細化生產。因此，農用地流轉後，應賦予流轉受讓方具有土地綜合整治的權利，但總體要求是耕地用途不能改變，耕地質量要有提高，耕地面積不能減少。同時也應明確，承包期限結束後，基礎設施與所承包地一並轉讓，所建配套設施應自動作為公共集體資產轉讓，不得損毀，不得收回。
做好農用地流轉的配套政策及服務體系建設，助推農業現代化。配套政策既來源於對流轉工作的實踐，又是對流轉工作的規范指導，可以說兩者是相輔相成的。隨著農用地流轉工作的大規模開展，農業科技化、標准化、產業化、市場化的深入發展，相應的服務體系也會應運而生。有關資料顯示，美國農業社會化服務體系從建立到完善大概經歷了近100年時間。目前，在美國的農業社會化服務體系中，無論是農機、化肥、農葯、燃料等物資供應部門，還是農產品收購、運輸、儲藏、加工等，真正的主角是合作社和私營涉農工商企業。而政府的作用是對服務體系的監督協調，保證各種法規、標准及規則的執行，這對我們來說是一種很好的借鑒模式。通訊員：唐愚/大連市國土房屋局
③ 國有農用地是否可以出讓方式取得
<土地管理法規定>農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
第十五條
國有土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。農民集體所有的土地，可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營，從事
種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經營的期限由承包合同約定。承包經營土地的單位和個
人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。
農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並報鄉（鎮）人民政
府批准。
④ 國有農用地轉讓他人耕種是否違法
不違法。
我國允許農用地的使用權進行合法的流轉。我國法律明確規定，土地回劃分答為國有土地和農民集體所有土地；農村集體土地歷來是我國占絕大多數人口賴以生存和經濟發展的基礎；我國法律規定和人民政府提倡依法予以保護、管理和有規劃的合理利用。
⑤ 允許農業用地土地使用權轉讓是什麼時候
黨的十七屆三中全會的決定提出，加強土地承包經營權流轉管理和服務回，建立健全土地答承包經營權市場，按照依法自願有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。在2009年中央1號文件中，已經明確規定要將土地承包經營權流轉擴大到草原、集體林地以及林木所有權方面。
引用自網路
如有需要可以參考全文
⑥ 如何認識農村土地經營權流轉和上市公司土地使用權問題
首先按照中華人民共和國土地管理法規定，其第八條明確指出：城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。所以現在所謂的土地流轉制度指的是農村集體所有土地。
土地管理法第四條對於國家實行土地用途管制制度。指出：將土地分為農用地、建設用地和未利用地。農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。所以土地流轉指的是農用地的流轉。
由於對於國有土地流轉已經完成立法，所以關於農村集體土地制度的問題，中共十七屆三中全會通過的《關於推進農村改革發展若乾重大問題決定》重就大力推進改革創新，加強農村制度建設提出了健全嚴格規范的農村土地管理制度。明確指出：堅持最嚴格的耕地保護制度，層層落實責任，堅決守住十八億畝耕地紅線。劃定永久基本農田，建立保護補償機制，確保基本農田總量不減少、用途不改變、質量有提高。
決議指出：搞好農村土地確權、登記、頒證工作。加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自願有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。有條件的地方可以發展專業大戶、家庭農場、農民專業合作社等規模經營主體。土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。
關於宅基地和建設用地，決議也做了明確的規定：完善農村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農戶宅基地用益物權。農村宅基地和村莊整理所節約的土地，首先要復墾為耕地，調劑為建設用地的必須符合土地利用規劃、納入年度建設用地計劃，並優先滿足集體建設用地。逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。
那麼關於上市公司土地問題，上市公司土地前身屬於地方墾區的土地，不屬於農村集體土地，其所有權屬於國家，所以其土地使用權轉讓流通早就已經完成立法，不存在任何預期。中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例早就對於國有土地出讓、轉讓、出租做出明確規定，所有大多數墾區改制上市公司，其土地使用權已經屬於流轉進入上市公司的生產經營用地，按法律規定使用權一般為50年，並作為無形資產土地使用權核算。
《企業會計制度》和《企業會計准則》規定：企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，並按本制度規定的期限分期攤銷。所以一般由墾區改制的上市公司將控股股東投入的土地作為無形資產核算，就是按照投資入股時成本計量。企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用於賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產。作為投資性房地產才有可能按照土地市場價值作為計量標准，但是必須每年評估一次價值，有專業評估機構出具公允價值評估報告，由於評估成本高以及公允價值波動大，按照謹慎性原則，那怕出租的土地使用權公司仍按成本計量，所以土地流轉價值變動對公司損益沒有影響。
那麼墾區改制的上市公司內部承包的家庭農場是否屬於土地使用權轉讓、出租呢？農場實行以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。農場作為法人單位，將所擁有的土地發包給農場職工經營，農場職工以家庭為單位成為家庭承包戶，屬於農場內部非法人組織。農場對家庭承包戶實施農業生產經營和企業行政的統一管理，統一為農場職工上交養老、醫療、失業、工傷、生育五項社會保險和農業保險費；家庭承包戶按內部合同規定承包，就其農、林、牧、漁業生產取得的收入，以土地承包費名義向農場上繳。如果公司把土地承包費作為土地使用權出租收入，那麼要繳納所得稅，但是，由於家庭承包戶按內部合同規定承包，就其農、林、牧、漁業生產取得的收入，以土地承包費名義向農場上繳。承包形式屬於農場內部承包經營的形式，墾區國有農場從家庭農場承包戶以「土地承包費」形式取得的從事農、林、牧、漁業生產的收入，屬於農場「從事農、林、牧、漁業項目」的所得，可以適用《中華人民共和國企業所得稅法》第二十七條及《中華人民共和國企業所得稅法實施細則》第八十六條規定的企業所得稅優惠政策。所以墾區改制的上市公司，一般都是按照從事農、林、牧、漁業生產的收入來確認收入，來享受免徵企業所得稅的好處。
說了那麼些政策，我只想說，土地流轉和上市公司沒有任何實質性損益性的關系，做行業分析不能是隨心所欲，人雲而雲，這是對投資者不負責任，對自己也是意淫的表現。
⑦ 簽國有農用地使用權轉讓合同需經什麼部門批准才合法
你說的應該是集體土地使用權轉讓吧？農村用地一般都是集體的，城市用地才算國有的，既然是農用地使用權，那就是通過村證明，鄉鎮辦同意即可轉讓，但只能轉讓土地使用權，土地所有權是不能轉讓的
⑧ 土地使用權流轉方式有哪些
（1）轉讓
轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓是一種比較徹底的產權交易行為，轉讓後原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。採取轉讓方式流轉土地承包經營權的，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記。需要強調的是，轉讓只能發生在同一集體經濟組織內部的成員之間。（2）轉包
轉包是指承包方將部分或全部承包經營土地在一定期限內的使用權轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方（原承包方）承擔責任。
轉包雙方根據現時的經濟、技術和社會條件簽訂轉包合同，以明確雙方的權利和義務。轉包期限由雙方協商，但最長不能超出承包方所取得使用權的剩餘期限。原承包方與發包方的關系並不解除。（3）互換
互換是指承包方之間出於各自需要或者方便耕種管理的目的，通過自願平等協商，對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應土地的承包經營權。互換後，原土地承包合同規定的權利義務可由原承包者承擔，也可隨互換而轉移，但如果轉移則需按規定辦理相關手續。採取互換方式流轉土地承包經營權的，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記。
互換這種流轉方式對改變地塊零碎、實現土地歸並具有明顯的意義，有利於村集體經濟組織進行土地整理和規模化經營。互換也是一種比較徹底的產權交易行為，其流轉操作規程與轉讓方式基本一致。（4）入股
入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合，組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營，承包方按股分紅。
土地承包經營權自願入股，是土地資源優化配置的一種重要形式，有利於土地的規模經營。同時，由於這種聯合以自願互利為基礎，所以更容易使土地承包經營權流轉建立在效率和效益的基礎上。這種方式可以使農民獲得土地資本和勞動服務的雙重收入，能有效激勵農戶生產積極性，增加農戶收入。（5）出租
出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人（包括個人、集體、企業或其他組織）從事農業生產經營，出租人向承租人收取租金。出租後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租人按出租時約定的條件對出租人（承包方）承擔責任。
在出租引起的各主體關系中，發包方與承包方之間存在土地承包經營權關系，屬於用益物權關系；承包方（也即出租人）與承租人之間存在租賃關系，屬於債權關系。由於租賃權屬於債權，所以租賃方不能將所租賃耕地的使用權進行轉租，除非經過出租方同意或者合同中有相關的許可約定。（6）其他方式
農村土地承包經營權抵押、繼承、代耕等也屬於農用地流轉的范疇，但這幾種方式比較特殊，抵押方式還受到法律的禁止。
但《中華人民共和國擔保法》中規定「抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權」可以抵押。
⑨ 推進農用地分等成果應用是規范農用地市場、保證農用地使用權正常流轉的關鍵
近年來，隨來著農村經濟的迅源速發展和土地使用制度改革的逐步深入，農民集體土地的流轉與農村土地市場的建立逐步列入議事日程。完善與改革農用地使用制度需要培育與發展土地市場，促進農用地流轉，建立以提高生產效益、實行專業化經營和適度規模化經營為目的的土地制度，在保證穩定耕地生產力的前提下，不斷調整用地結構。其關鍵就是要推進農用地分等成果的應用，通過農用地評估，推動農用地進入市場，實行有償使用，為農用地出租、轉讓、抵押與流轉制定科學的標准及相關政策，做到優質優價、以質論價，為城鄉土地市場的統一管理和農用地市場的規范化奠定堅實的基礎，切實保護、分配與調整廣大農民的土地權益。