物業管理活動中不動產所有權人
1. 房產管理局物業管理科和不動產登記局那個有實權
你應該是面臨調崗了吧。總體來說看城市規模大小。房管局物業科內容較多，維內修資金監容管物業管理等，還是比較不錯的。等城市成熟後，會相對有更大的發展。不動產登記局是今年剛成立的局，是國土下面的二級局。主要負責土地和房產登記，權力大，任務多。所以，你可以認真考慮一下。
2. 物業法 物業管理
在商品房的建設過程中，有部分贈送面積，要由物業統一鋪設——沒有這樣的規定。
但是，1.你要清楚，你所說的部分贈送面積，是不是符合物權法。是不是你個人的，能不能體現在你的房本中。說白了就是購房合同中明確寫了產權歸你。如果是你有權利自行建設，但是為了小區的整體美觀性，增值價值，你要按照物業的規定，統一外觀樣式。雖沒有死規定，但是大家都知道這是為自己好，你要不同意，其他業主也會反對你。然後就是適用物權法了。
2.你所說的部分贈送面積，所有權不是你，不如一層增花園，頂層增露台的。那麼可以告訴你，你上當了，那是所有業主共有的，當讓是物業管理。只不過是之前答應了就讓你先用著，要是其他業主上訴去了，就不是你的了。再說合同中沒寫。你也沒辦法。
建議你看物權法，先知道你所說的贈送面積所有權是誰，你就知道你有什麼權利了
物權法
第二章 物權的設立、變更、轉讓和消滅
第一節 不動產登記
第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
第十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
第十二條 登記機構應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；
（二）就有關登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時登記有關事項；
（四）法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
第十三條 登記機構不得有下列行為：
（一）要求對不動產進行評估；
（二）以年檢等名義進行重復登記；
（三）超出登記職責范圍的其他行為。
第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。
第十八條 權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。
第十九條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
第二十一條 當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。
第二十二條 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標准由國務院有關部門會同價格主管部門規定。
第二節 動產交付
第二十三條 動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。
第二十四條 船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。
第二十五條 動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法佔有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。
第二十六條 動產物權設立和轉讓前，第三人依法佔有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。
第二十七條 動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續佔有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。
第三節 其他規定
第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。
第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
第三章 物權的保護
第三十二條 物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。
第三十三條 因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。
第三十四條 無權佔有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。
第三十五條 妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。
第三十六條 造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。
第三十七條 侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。
第三十八條 本章規定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合並適用。
侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二編 所有權
第四章 一般規定
第三十九條 所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。
第四十條 所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。
第四十一條 法律規定專屬於國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。
第四十二條 為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。
任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。
第四十三條 國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的許可權和程序徵收集體所有的土地。
第四十四條 因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵用單位、個人的不動產或者動產。被徵用的不動產或者動產使用後，應當返還被徵用人。單位、個人的不動產或者動產被徵用或者徵用後毀損、滅失的，應當給予補償。
第五章 國家所有權和集體所有權、私人所有權
第四十五條 法律規定屬於國家所有的財產，屬於國家所有即全民所有。
國有財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規定的，依照其規定。
第四十六條 礦藏、水流、海域屬於國家所有。
第四十七條 城市的土地，屬於國家所有。法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地，屬於國家所有。
第四十八條 森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源，屬於國家所有，但法律規定屬於集體所有的除外。
第四十九條 法律規定屬於國家所有的野生動植物資源，屬於國家所有。
第五十條 無線電頻譜資源屬於國家所有。
第五十一條 法律規定屬於國家所有的文物，屬於國家所有。
第五十二條 國防資產屬於國家所有。
鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的，屬於國家所有。
第五十三條 國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有佔有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。
第五十四條 國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有佔有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。
第五十五條 國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。
第五十六條 國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、截留、破壞。
第五十七條 履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；濫用職權，玩忽職守，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。
違反國有財產管理規定，在企業改制、合並分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。
第五十八條 集體所有的不動產和動產包括：
（一）法律規定屬於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗；
（二）集體所有的建築物、生產設施、農田水利設施；
（三）集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；
（四）集體所有的其他不動產和動產。
第五十九條 農民集體所有的不動產和動產，屬於本集體成員集體所有。
下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：
（一）土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包；
（二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；
（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；
（四）集體出資的企業的所有權變動等事項；
（五）法律規定的其他事項。
第六十條 對於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等，依照下列規定行使所有權：
（一）屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；
（二）分別屬於村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；
（三）屬於鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。
第六十一條 城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有佔有、使用、收益和處分的權利。
第六十二條 集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。
第六十三條 集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、破壞。
集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。
第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。
第六十五條 私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。
國家依照法律規定保護私人的繼承權及其他合法權益。
第六十六條 私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、破壞。
第六十七條 國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業。國家、集體和私人所有的不動產或者動產，投到企業的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利並履行義務。
第六十八條 企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有佔有、使用、收益和處分的權利。
企業法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規以及章程的規定。
第六十九條 社會團體依法所有的不動產和動產，受法律保護。
第六章 業主的建築物區分所有權
第七十條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條 業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第七十二條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。
第七十三條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
第七十四條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
第七十五條 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。
地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
第七十六條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
第七十八條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第七十九條 建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。
第八十條 建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。
第八十一條 業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。
對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
第八十二條 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。
第八十三條 業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第七章 相鄰關系
第八十四條 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
第八十五條 法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。
第八十六條 不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。
第八十七條 不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。
第八十八條 不動產權利人因建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建築物的，該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利。
第八十九條 建造建築物，不得違反國家有關工程建設標准，妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。
第九十條 不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、雜訊、光、電磁波輻射等有害物質。
第九十一條 不動產權利人挖掘土地、建造建築物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。
第九十二條 不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。
第八章 共有
第九十三條 不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。
第九十五條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。
第九十六條 共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。
第九十七條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
第九十八條 對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。
第九十九條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。
第一百條 共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。
第一百零一條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。
第一百零二條 因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關繫上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關繫上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。
第一百零三條 共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。
第一百零四條 按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
第一百零五條 兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規定。
第九章 所有權取得的特別規定
第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
第一百零七條 所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人佔有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用後，有權向無處分權人追償。
第一百零八條 善意受讓人取得動產後，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。
第一百零九條 拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。
第一百一十條 有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發布招領公告。
第一百一十一條 拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。
第一百一十二條 權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。
權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。
拾得人侵佔遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。
第一百一十三條 遺失物自發布招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。
第一百一十四條 拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。文物保護法等法律另有規定的，依照其規定。
第一百一十五條 主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。
第一百一十六條 天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。
法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。
3. 經營型物業管理人是怎麼樣的
經營型物業管理人是怎麼樣的？
我摘抄陽光出版社出版的《物業項目經理知道手冊》，第六章內容。這本書很不錯，建議多看看案例，看一些標桿企業怎麼做的來持續精進。
物業經營管理
1. 管理型物業
管理型物業工作重點在於物業管理工作的規劃與假話、物業市場營銷與租賃管理、預算與成本管理、專業物業管理服務采購與分包商管理、現金流管理、績效評價和客戶關系管理等。管理型物業管理企業的出現,是業主需求變化和物業管理行業發展的結果,有利於提升物業管理工作的管理內涵,提高物業管理體系運行效率,為業主提供更能滿足其多元化目標需求的服務。
2.專業型物業
專業型物業管理企業是具有物業運行過程中某種專業管理能力的企業,通常以專業分包的形式,也以直接接受業主委託的形式,在成本、績效或成本加績效合同的基礎上,獲得物業管理業務。由於物業管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建築設備設施的維護保養、建築維護與維修、環境綠化、停車場具有很強的專業性,設立專業型物業管理企業,面向更廣泛的物業范疇,在其物業管理的某個環節提供專業管理服務,既能提高管理效率和質量,也能有效控制和降低管理成本,提高物業管理企業的勞動生產率和效益
3.綜合型物業
綜合型物業管理企業是同時具備物業策略管理和物業運行管理能力的企業。綜合型物業管理企業一般在公司總部設置管理層,履行策略性物業管理的職能,同時還設置若干專業化的分公司,履行物業運行過程中專業物業管理的職能。隨著網路和通信技術的發展和普及,物業管理企業越來越多地藉助現代計算機和網路技術,來提高物業管理的服務水平。同時,信息技術的應用,物業管理思想和企業戰略的轉變,使越來越多的綜合型物業管理企業將物業管理中的日程工程、運行管理工程分包給專業物業管理企業,加速了綜合型物業管理供應商內策略管理和運行管理職能的分離。
鑒於物業管理企業通常要對多個地點的多個物業同時實施管理,因此從管理的層次上,又可以分為公司管理、現場管理和現場作業三個層次。管理型和綜合型物業管理企業,也能為業主提供物業管理顧問、咨詢服務。
六、物業經營管理的層次與工作內容
(一)物業經營管理的層次
物業經營管理的內容與物業類型和業主持有物業的目的密切相關,通常將其分為物業管理或設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次。其中,物業管理和設施管理以運行管理為主,房地產資產管理和房地產投資組合管理以策略性管理為主。
1.物業管理
物業管理的核心工作是對物業進行日常的維護與維修,並向入住的客戶或業提供服務,以保障其始終處在正常的運行狀態。對於居住物業,物業管理就是物業經營管理的全部內容。然而,對於收益性物業或大型非房地產企業擁有的自用物業除了物業管理,還要進行相應的資產管理和組合投資管理工作。此時的物業管理除了進行物業的日常管理,還要執行資產管理所確定的戰略方針,以滿足組合投資管理的目標。
2.設施管理
設施管理是一種新型的房地產服務業務,其主要功能是通過對人和工作的協調,為某一機構(企業或事業單位)創造一個良好的生產、辦公環境。設施管理的對象,主要是高新技術企業用房、醫院、科研教學設施、大型公共文體設施、政府和企業辦公樓等物業,服務對象通常為擁有房地產的非房地產企業或機構。隨著社會經濟的發展,越來越多的機構開始認識到,房地產作為一種重要的戰略資源,其良好的管理對創造一個益於員工健康的高效生產辦公環境,降低房地產使用成本,保持房地產價值配合機構發展戰略的實現均具有十分重要的意義。因此,各類機構對設施管理專業服務的需求日益增加。
3.房地產資產管理
房地產資產管理從對物業、設施和租戶的管理上升到聘用多個物業管理企業和設施管理公司來同時管理多宗物業。房地產資產管理公司負責管理物業管理企業和設施管理公司,監督它們的行為,指導它們為物業發展制定戰略計劃,以便使這些物業在所處的房地產子市場內實現價值最大化的目標,滿足房地產組合投資管理者的要求
4.房地產組合投資管理
房地產組合投資管理的視野更加廣闊,包括理解和執行物業業主的投資目標評價資產管理公司的表現;審批資產管理公司為維護物業資產結構安全、功能先進保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃;以經風險調整後的組合投資回報最大化為目標來管理資產;以及在合適的時機購置和處置物業資產。
房地產投資的利潤是通過三種基本途徑創造出來的:一是在極好的條件下購買物業(從開發商或原業主手中);二是在持有期間以現金流量的現值最大化為目標來經營物業;三是在合適的時機售出物業。物業經營管理公司代表個人投資者或機構投資者來促使這三個目標的實現實際上就是以物業業主的角色在工作。
4. 物業管理問題
1,有效訴訟期為兩年。
2；訴訟理由業主故意拖欠拒交物業管理費。
3；根據《中華人民共和國合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》第八條，（一）物業管理公司應當根據有關法規，結合實際情況，制定小區管理辦法；
（三）依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；
第十三條 住宅小區內的房地產產權人和使用人，應當遵守小區管理辦法，按規定交納管理費用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責，並有權參與和監督住宅小區的管理。
第十四條 房地產產權人和使用人違反本辦法規定，有下列行為之一的，由物業管理公司予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失：
（一）擅自改變小區內土地用途的；
（二）擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀、毀損設施、設備，危及房屋安全的；
（三）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放、隨意佔用、破壞綠化、污染環境、影響住宅小區景觀，雜訊擾民的；
4;
第十五條 物業管理公司違反本辦法規定，有下列行為之一的，房地產產權人和使用人有權投訴；管委會有權制止，並要求其限期改正；房地產行政主管部門可對其予以警告、責令限期改正、賠償損失，並可處以罰款：
（一）房屋及公用設施、設備修繕不及時的；
（二）管理制度不健全，管理混亂的；
（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；
（四）私搭亂建，改變房地產和公用設施用途的；
（五）不履行物業管理合同及管理辦法規定義務的。
5. 住宅小區的會所及物業管理用房的產權歸誰
物業管理用房的產權屬於業主共有，會所產權的權屬根據實際情況確定。
1、法官表示，結合我國房地產市場的現狀及域外法律經驗，會所的權屬判斷可分以下四種情況處理。：
（1）會所中某些房屋如屬於國家及地方規定開發商應配套修建並明確其產權歸屬的配套公共設施，則該部分房屋產權按國家及地方有關規定確定；
（2）在沒有規定的情況下，商品房買賣合同如約定會所整體或其中的某些房屋產權歸屬的，按約定執行；
（3）沒有規定也沒有約定的情況下，如果會所被列入小區公攤面積范圍，則其產權歸全體業主；
（4）其他情形下，關於產權的歸屬，應當區分各種投資情況而具體確定，基於誰投資、誰所有、誰受益的原則，會所產權歸開發商。
2、法官表示，住宅小區物業管理用房的產權屬於業主共有。
(5)物業管理活動中不動產所有權人擴展閱讀：
建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。
未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款；
有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
6. 房地產法律法規：如何認定業主物業管理權的法律來源
物業管理法規》是「抄高職高專房地產類專業規劃教材」之一，《物業管理法規》的編寫根據《教育部關於加強高職高專教育人才培養工作的意見》的文件精神，全面系統地闡述了物業管理法律法規的理論與實踐知識。根據物業管理工作過程，《物業管理法規》的內容共分為10章，主要內容包括：概述，物業管理法律關系，物業管理招投標法律制度，物業服務合同法律規定，物業裝飾裝修管理，業主自治法律制度，物業使用與維護，物業服務收費，物業服務糾紛與處理方面的法律規定以及物業管理法律責任等。 《物業管理法規》在理論知識的介紹上注重循序漸進、深入淺出，開篇以一個相關的案例人手，引導讀者到理論知識的學習中來。在實踐方面，《物業管理法規》每一小節都安排有模擬法庭專欄，培養讀者的興趣及解決實際問題的能力。《物業管理法規》不僅可以作為高職高專及職業培訓教材，也可以作為物業管理從業人員及普通讀者的自學教材。
7. 房產證上只有夫妻一方名字,另一方算業主嗎可以參加業委會嗎需要
房產證上只有夫妻一方名字，如果產權歸單獨一方所有，則另一方不算是業主，經業主委託後可以參加業委會。
根據《物業管理條例》房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
(7)物業管理活動中不動產所有權人擴展閱讀：
第十二條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委託代理人參加業主大會會議。業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
8. 房地產與物業管理之間的關系
物業管理是房地產綜合開發的派生物。作為房地產市場的消費環節，物業管理實質上是 房地產綜合開發的延續和完善，是一種社會化和專業化的服務方式。
房地產經營管理主要側重在物業的開發建設方面，而物業管理則主要從事物業的維護、 保養以及對環境的綠化和物業所有人的服務方面。房地產經營的工作性質是開發物業，物業管理的主要任務則是售後服務。因此，物業管理是房地產業發展到一定階段的必然產物。我 國的物業管理也就是改革開放以來房地產業迅速發展的派生結果。
經濟體制改革的展開，特別是城市土地有償使用和住宅商品化改革的實施，使我國的房 地產業從長期的福利性的萎縮狀態中得以復甦，並迅速崛起。然而，傳統的房地產管理體制已經適合房地產業的發展需要，房地產業的發展呼喚著房地產管理體制的變革，這從以下三點可以得到說明：
第一，隨著住房商品化的逐步實施，各類住宅售出後所形成的多元產權關系，使傳統的 按產權、按部門以及按計劃包乾的維修管理辦法再也適應房地產的發展需要，而必須從體制上制訂出一套新的管理辦法。
第二，隨著住宅私有化和酒店大廈等物業私有化程度的提高，人們對物業的維修、養護 以及安全防範等要求越來越高，越來越要求專業化的管理與服務。
第三，住宅小區建設發展如雨後春筍，如何發揮住宅小區整體功能，創造一個舒適、優 美、和諧、安全的居住環境，原有的房產管理體制和管理機構已無法適應這種需要，它要求有一個統一綜合管理的機構。
9. 房地產開發公司與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同，對業主是否有約束力
2001年8月，姚某與某房地產公司簽訂商品房預售合同一份，2001年12月，雙方辦理了房屋驗收和交接手續。該房屋交付後，姚某同意將該房屋交給S物業管理公司統一管理。某房地產公司與S公司於2001年5月簽訂了一份物業服務合同，約定物業服務費為每月每平方2元，該收費標准經過區物價管理部門審批。2002年9月，該小區成立了業主委員會，因與S公司就服務費收費標准未能達成一致，雙方未簽訂新的物業服務合同。姚某從2002年3月起，拒交物業服務費。s公司同其交涉未果，於2003年2月向人民法院提起訴訟。
依法分析
本案的焦點在於某房地產公司與s公司簽訂的前期物業服務合同對業主姚某是否具有約束力。
物業管理法律關系指的是業主和物業管理企業之間的法律關系，物業管理企業的選聘一般應當由業主大會決定。但實踐中物業「滾動開發」的情況較多，業主人住是個逐漸的過程，物業開始交付給業主到業主大會成立往往有段較長的期間。為了對物業進行管理養護，保障先期入住業主的合法權益，創造良好的銷售租賃環境和居住環境，這時就需要物業管理企業的介入，由其進行前期物業管理。在全部房屋售出之前，建設單位擁有未售房屋的所有權，一般是大業主，法律規定由其決定物業管理企業的選聘。
建設單位選聘物業管理企業，應當與其簽訂前期物業服務合同。1994年建設部《城市新建住宅小區管理辦法》第5條規定，「房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，並與其簽訂物業管理合同。」新的《物業管理條例》第21條對此也作出相應的規定，「在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。」
前期物業服務合同一般包括以下幾方面的內容：（1）建設單位和物業管理企業的名稱、住所；（2）物業管理區域范圍和管理項目；（3）物業管理的合同期限；（4）物業的管理費用；（5）物業管理的要求和標准；（6）合同終止和解除的約定；（7）違約責任；（8）當事人雙方約定的其他事項，如公共設施、共用設備的使用、管理、維修和更新，保安服務，保潔服務，物業維修基金的管理等。
前期物業服務合同雖然由建設單位與物業管理企業簽訂，但其服務的對象包括了入住業主，對業主具有約束力。首先，在業主委員會與物業管理企業簽訂新的物業服務合同之前，由建設單位簽訂前期物業服務合同是法律創設的制度，具有強制性，業主不得以合同並非由其簽訂為由拒絕履行；其次，業主與物業管理企業存在著事實上的服務合同關系，物業服務行為的最終受益者是業主，業主理應支付物業服務費用；另外，法律法規一般規定在房屋買賣時，買賣雙方應當就前期物業服務作出約定，商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容，或者要求房屋買受人與建設單位選聘的物業管理企業簽訂協議。如1998年《城市房地產開發經營管理條例》第28條規定：「商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同，合同應當載明……物業管理方式以及雙方的違約責任。」2001年建設部《商品房銷售管理辦法》第13條規定：「商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。」《物業管理條例》第25條也作出了相應的規定，「建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。」
本案中，某房地產公司與S公司2001年5月簽訂的合同為前期物業服務合同，姚某在購房時同意將該房屋交給S公司統一管理，該前期物業服務合同對姚某具有約束力，姚某應當履行。
技巧提示
前期物業服務合同（示範文本）
甲方：
法定代表人：
住所地：
郵編：
乙方：
法定代表人：
住所地：
郵編：
資質等級：
證書編號：
根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自願、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對（物業名稱）提供前期物業管理服務事宜，訂立本合同。
第一章物業基本情況
第一條物業基本情況：
物業名稱;
物業類型；
座落位置；
建築面積。
物業管理區域四至：東至南至西至北至。（規劃平面圖見附件一，物業構成明細見附件二）
第二章服務內容與質量
第二條在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容：
1．物業共用部位的維修、養護和管理（物業共用部位明細見附件三）；
2．物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理（物業共用設施設備明細見附件四）；
3．物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通：
4．公共綠化的養護和管理；
5．車輛停放管理；
6．公共秩序維護、安全防範等事項的協助管理；
7．裝飾裝修管理服務；
8．物業檔案資料管理。
第三條在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：
1．；
2．；
3．。
第四條乙方提供的前期物業管理服務應達到約定的質量標准（前期物業管理服務質量標准見附件五）。
第五條單個業主可委託乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。
第三章服務費用
第六條本物業管理區域物業服務收費選擇以下第種方式：
1．包干制
物業服務費用由業主按其擁有物業的建築面積交納，具體標准如下：
多層住宅：元／月．平方米；
高層住宅：元／月．平方米；
別墅：元／月．平方米；
辦公樓：元／月．平方米；
商業物業：元／月．平方米；
物業：元／月．平方米。
物業服務費用主要用於以下開支：
（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用：
（3）物業管理區域清潔衛生費用；
（4）物業管理區域綠化養護費用；
（5）物業管理區域秩序維護費用；
（6）辦公費用；
（7）物業管理企業固定資產折舊；
（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（9）法定稅費；
（10）物業管理企業的利潤；
（11）。
乙方按照上述標准收取物業服務費用，並按本合同約定的服務內容和質量標准提供服務，盈餘或虧損由乙方享有或承擔。
2．酬金制
物業服務資金由業主按其擁有物業的建築面積預先交納，具體標准如下：
多層住宅：元／月．平方米；
高層住宅：元／月．平方米；
別墅：元／月．平方米；
辦公樓：元／月．平方米；
商業物業：元／月．平方米；
物業：元／月．平方米。
預收的物業服務資金由物業服務支出和乙方的酬金構成。
物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，主要用於以下開支：
（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用：
（3）物業管理區域清潔衛生費用；
（4）物業管理區域綠化養護費用；
（5）物業管理區域秩序維護費用；
（6）辦公費用；
（7）物業管理企業固定資產折舊；
（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（9）。
乙方採取以下第種方式提取酬金：
（1）乙方按（每月／每季／每年）元的標准從預收的物業服務資金中提取。
（2）乙方（每月／每季／每年）按應收的物業服務資金％的比例提取。
物業服務支出應全部用於本合同約定的支出。物業服務支出年度結算後結余部分，轉入下一年度繼續使用；物業服務支出年度結算後不足部分，由全體業主承擔。
第七條業主應於之日起交納物業服務費用（物業服務資金）。
納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用（物業服務資金）由甲方全額交納。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用（物業服務資金）的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。
物業服務費用（物業服務資金）按（年／季／月）交納，業主或物業使用人應在（每次繳費的具體時間）履行交納義務。
第八條物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主公布物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，並每年次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。
對物業服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意採取以下方式解決：
第四章物業的經營與管理
第九條停車場收費分別採取以下方式：
1．停車場屬於全體業主共有的，車位使用人應按露天車位元／個.月、車庫車位元／個.月的標准向乙方交納停車費。
乙方從停車費中按露天車位元／個.月、車庫車位元／個.月的標准提取停車管理服務費。
2．停車場屬於甲方所有、委託乙方管理的，業主和物業使用人有優先使用權，車位使用人應按露天車位元／個.月、車庫車位元／個-月的標准向乙方交納停車費。
乙方從停車費中按露天車位元／個.月、車庫車位元／個.月的標准提取停車管理服務費。
3．停車場車位所有權或使用權由業主購置的，車位使用人應按露天車位元／個.月、車庫車位元／個.月的標准向乙方交納停車管理服務費。
第十條乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。
第十一條本物業管理區域內的會所屬（全體業主／甲方）所有。
會所委託乙方經營管理的，乙方按下列標准向使用會所的業主或物業使用人收取費用：
第十二條本物業管理區域內屬於全體業主所有的停車場、會所及其他物業共用部位、公用設備設施統一委託乙方經營，經營收入按下列約定分配：
第五章物業的承接驗收
第十三條乙方承接物業時，甲方應配合乙方對以下物業共用部位、共用設施設備進行查驗：
第十四條甲乙雙方確認查驗過的物業共用部位、共用設施設備存在以下問題：
甲方應承擔解決以上問題的責任，解決辦法如下：
第十五條對於本合同簽訂後承接的物業共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照前條規定進行查驗並簽訂確認書，作為界定各自在開發建設和物業管理方面承擔責任的依據。
第十六條乙方承接物業時，甲方應向乙方移交下列資料：
1．竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
2．設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
3．物業質量保修文件和物業使用說明文件；
4．。
第十七條甲方保證交付使用的物業符合國家規定的驗收標准，按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。
第六章物業的使用與維護
第十八條業主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。
乙方根據規章制度提供管理服務時，甲方、業主和物業使用人應給予必要配合。
第十九條乙方可採取規勸、、等必要措施，制止業主、物業使用人違反本臨時公約和物業管理區域內物業管理規章制度的行為。
第二十條乙方應及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業管理的重大事項，及時處理業主和物業使用人的投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督。
第二十一條因維修物業或者公共利益，甲方確需臨時佔用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應徵得相關業主和乙方的同意；乙方確需臨時佔用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應徵得相關業主和甲方的同意。
臨時佔用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。
第二十二條乙方與裝飾裝修房屋的業主或物業使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，並事先告知業主或物業使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。
第二十三條甲方應於（具體時間）按有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業管理用房。
物業管理用房建築面積平方米，其中：辦公用房
平方米，位於；住宿用房平方米，位於；用房平方米，位於。
第二十四條物業管理用房屬全體業主所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。
第七章專項維修資金
第二十五條專項維修資金的繳存。
第二十六條專項維修資金的管理。
第二十七條專項維修資金的使用。
第二十八條專項維修資金的續籌。
第八章違約責任
第二十九條甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準的，由甲方賠償由此給業主和物業使用人造成的損失。
第三十條除前條規定情況外，乙方的管理服務達不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標准，應按的標准向甲方、業主支付違約金。
第三十一條甲方、業主或物業使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業服務費用（物業服務資金）的，應按的標准向乙方支付違約金。
第三十二條乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業服務費用標準的，業主和物業使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方已經收取的，業主和物業使用人有權要求乙方雙倍返還。
第三十三條甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業使用人可以自行或委託乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。
第三十四條以下情況乙方不承擔責任：
1．因不可抗力導致物業管理服務中斷的；
2．乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的；
3．因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；
4．因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；
5．。
第九章其他事項
第三十五條本合同期限自年月日起至年月日止；但在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。
第三十六條本合同期滿前一月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議；雙方未能達成協議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業管理企業。
第三十七條本合同終止時，乙方應將物業管理用房、物業管理相關資料等屬於全體業主所有的財物及時完整地移交給業主委員會；業主委員會尚未成立的，移交給甲方或一代管。
第三十八條甲方與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當包含本合同約定的內容；物業買受人簽訂物業買賣合同，即為對接受本合同內容的承諾。
第三十九條業主可與物業使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業使用人違反本合同約定的，業主應承擔連帶責任。
第四十條本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第四十一條本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同存在沖突的，以本合同為准。
第四十二條本合同在履行中發生爭議，由雙方協商解決，協商不成，雙方可選擇以下第一種方式處理：
1．向一仲裁委員會申請仲裁；
2．向人民法院提起訴訟。
第四十三條本合同一式份，甲、乙雙方各執一份。
甲方（簽章）乙方（簽章）
法定代表人法定代表人
年月日50.業主委員會與物業管理企業只達成口頭協議，沒有簽訂書面物業服務合同，則口頭協議是否有法律效力？
某物業管理公司與某住宅小區的業主委員會商定，該物業管理公司對小區進行管理，雙方口頭約定服務的項目及費用，但未簽訂書面物業服務合同。物業公司承接物業後，發現小區外部設施年久失修，周圍環境需要清理，於是對小區進行全面整頓，物業管理公司為此墊付了一筆費用。物業管理公司公告增收服務費用時，業主提出當初口頭約定的物業服務費並沒有這么高，拒絕交納超出部分的服務費用。物業管理公司於是向人民法院提起訴訟。
依法分析
本案中，物業管理公司與業主委員會沒有簽訂書面合同，由此雙方就物業管理的范圍產生了不同的認識，物業管理公司整頓小區屬於日常管理的合理范圍，所支出的費用具有合理性和正當性，小區業主應當支付物業管理公司超支的費用。
依合同法理論，物業服務合同是一類獨立的合同類型，屬於合同法上無名合同范疇。物業服務合同與合同法上的委託合同有類似之處，又具有自身鮮明的特徵。《合同法》第10條規定：「當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式。當事人約定採用書面形式的，應當採用書面形式。」
以口頭形式訂立合同雖然簡便快捷，但由於沒有必要的書面憑證，一旦發生糾紛，當事人舉證比較困難，司法機關難以查清事實真相。而訂立書面合同，以文字形式記載雙方的權利義務，發生合同糾紛時有據可查，便於分清責任。物業服務合同是確定物業管理活動中業主和物業管理企業權利義務的重要依據，合同是否依法訂立、內容是否詳細、是否具有可操作性，對於維護雙方在物業管理活動中的合法權益舉足輕重。因此，《物業管理條例》第35條規定：「業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。」
那麼，如果物業管理公司與業主委員會沒有簽訂書面合同，而只是達成口頭協議，其法律後果如何呢?《物業管理條例》對此沒有作出規定，根據《合同法》第52條第5項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。但是合同的形式違反法律法規規定的，並不必然導致合同無效。《合同法》第36條規定：「法律、行政法規規定或者當事人約定採用書面形式訂立合同，當事人未採用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。」在本案中，當事人雙方以口頭形式商定物業管理事宜，沒有訂立書面合同，違反了《物業管理條例》第35條的規定，但是，物業管理公司對物業進行管理，履行了雙方約定的義務，業主也接受了物業管理公司的服務，依《合同法》第36條，該口頭協議具有法律效力。
物業管理企業應當依照物業服務合同的約定提供相應的服務，物業管理的事項一般包括以下幾方面的內容：（1）物業共用部位、設備設施的使用管理、維修更新；（2）環境衛生、綠化管理服務；（3）公共秩序、治安保衛管理，如進出管理、車輛停放管理；（4）物業檔案資料保管服務。當然，除了上述公共性質的管理事項外，個別業主也可以委託物業管理企業提供專項特約服務，《物業管理條例》第44條規定：「物業管理企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。」本案中，物業管理公司對小區年久失修的外部設施進行修繕，清理小區周圍環境，屬於日常管理服務事項，為整頓物業而墊付的管理費用具有合理性和正當性，業主應當承擔超支部分的費用。
技巧提示
那麼物業服務費用如何確定?物業服務費用由誰交納?不交物業管理費用的應承擔什麼法律責任呢?
物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
——引自延邊人民出版社《法律高手》
10. 物業共用設備設施包括什麼 產權最終歸屬於誰
物業共用設備是指住宅共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
物業共用設備
無論是建設方或是任何業主個人，不得擅自利用物業共用部位進行經營，建設方不得擅自對物業共用部位進行處理。《物業管理條例》第五十八條：建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款。
物業共用設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共[1]用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。」
物業共用設備的產權應歸全體業主共有：第一，根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城市房地產交易管理條例》的有關規定，「土地使用權轉移的，該土地上的建築物及附著物的所有權隨土地使用權的轉移而轉移」，也就是全體購房者購買了全部商品房及基地的土地使用權時，位於該土地之上的全部沒有獨立產權的建築物及附著物的所有權也就隨之轉移給全體購房者(即全體業主)。
第二，從商品房的成本構成來說。國家《商品住宅價格管理暫行辦法》中規定，商品房的價格成本包括住宅小區基礎設施建設費和小區非經營性配套公共建築的建設費。此外，國家電力公司《關於對新建居民住宅供電設施收費及管理的意見》第六條規定：「在新建住宅區內，由新建住宅單位投資建設的室外配電設施，其投資又攤入建房成本的，室外配電設施產權屬於居民共有」。
第三，從公共配套設施的使用權角度來看。住宅區內的公共配套設施是住宅總體的一部分，沒有住宅，也就談不上公共配套設施，它與樓道、院路一樣屬不同的所有人共有。依照國家《城市異產毗連房屋管理規定》：所有人和使用人對其共有、共用的設施應共同合理使用並承擔相應義務；除另有規定外，任何一方不得多佔、獨占；開發商向廣大業主出售房產的同時也轉讓了土地使用權，以及同住宅同時建造的公共配套設施。所以，公共配套設施同住宅一樣，其產權所有人為小區全體業主。
第四，從小區公共配套設施的管理機構來講。根據國家建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和國家有關部門關於加強小區物業管理的有關法規精神，住宅小區內公共配套設施的產權應該由廣大產權人或使用人的代表機構———業主委員會來負責具體管理。公共配套設施的產權屬於全體業主；業主委員會代表業主行使處置權，由業主委員會選擇物業管理公司委託其行使管理權。
（以上回答發布於2013-04-12，當前相關購房政策請以實際為准）
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