商業用地土地使用權

A. 商業用地的土地使用權40年到期後的的建築該如何處理!

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十條 土地使用權期滿，土地使用權及其回地答上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並依照規定辦理注銷登記。第四十一條 土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。《物權法》第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

B. 工業用地與商業用地的區別，在使用許可權、年限上有何差別

1、使用年限

工業用地使用年限30年，商業用地使用年限40年.

2、價格不同

工業用土地價格低、商業用地價格高。

3、使用許可權不同

國家規定不允許違反用土性質使用土地，即不允許在工業用地上從事商業活動，商用用地從事工業活動。

4、區位不同

商業用地主要在市區內、工業用地主要在市郊或接近市郊處。

(2)商業用地土地使用權擴展閱讀

工業用地轉為商業用地的程序：

1、寫個變更用途的申請，然後報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的副市長簽字，然後拿著批復到規劃部門辦理規劃變更，和土地局重新簽定土地合同，然後補交土地證》不等同於《項目用地預審意見》，土地規劃用途性質分類有多種，如居住用地、商業用地、工業用地等等。

2、價格與此地塊價格有關，沒有明確的標准，各個地市也不同，建議您去相關部門咨詢。《土地證》不等同於《項目用地預審意見》，土地規劃用途性質分類有多種，如居住用地、商業用地、工業用地等等。

3、《土地證》只說明有擁有該地塊土地使用權，但所建項目是否符合規劃用地性質，以及是否適合在該地實施所建項目，則要進行審批，並由規劃土地管理部門和有關機構出具《項目用地預審意見》。必要時，需進行土地使用用途變更手續，俗稱「土地變性」。土地是劃撥並不影響房產交易。

參考資料

網路-工業用地

網路-商業用地

C. 商業用土地的使用年限為40年，期滿後如何呢

《城市房地產管理》中的第二十一條規定：土地使用權出讓合同約定年限屆滿，如土地使用者需要繼續使用，應當至遲與屆滿前一年申請續期。除根據社會公眾利益收回該土地，應當予以批准。續期的應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

總結來看，主要有以下處理方式：

土地使用者向土地管理部門提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回的，應當予以批准。獲得批准續期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。這樣，你的房產所有權便得以延續。當然，變成危房強制拆除的除外。

土地使用者未申請續期的，土地使用權和地上房產由國家無償收回。房屋所有權也就自然消失。

使用者提出續期申請，根據法律規定沒有批准續期的(即根據社會公共利益需要收回的)，土地使用權國家無償收回，但對於地上房產，根據收回時的殘余價值給予相應補償。

雖然法律有規定，但是對於土地使用權到期後是否需要交費，如若交費要按什麼標准，這些問題並沒有細則規定。溫州部分住房20年土地使用證到期問題已經引發了國家層面關於這一點的初步解決方案。

(3)商業用地土地使用權擴展閱讀：

土地使用權（Land Use Rights）是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。

2011年1月，一則「土地使用期滿後會無償收回」的消息引起各方關注。土地使用權與土地所有權是土地法規中最基本最重要的概念。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。

農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。

建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批准取得。

D. 商業用地使用權到期了怎麼辦

商業用地使用抄權到期襲了會自動續費，費用是按照當時的1%-10%來增收。

土地使用權：

是國家向組織、機構及個人出讓的土地使用權利，土地的所有權歸國家和集體所有。土地使用權在出讓時根據開發類型分為不同的使用年限，按建築用類型有所不同，一般民用住宅建築權屬年限為70年，商用房屋建築權屬年限為40年。

(4)商業用地土地使用權擴展閱讀

土地使用權到期後續期的手續：

1、續期申請的提出

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年提出續期申請，這是《城市房地產管理法》第21條第1款前段對土地使用權續期規定的前提條件。

2、續期申請的審批

土地使用者提出續期申請後，土地管理部門應在合理期限內，盡快作出答復，除根據社會公共利益需要收回該幅土地外，均應予以批准。

3、續期的性質

土地使用權的續期與土地使用權的出讓同其性質，也就是說土地使用權的續期也是土地使用權的出讓。其唯一不同之處在於，對於土地使用權的續期申請，出讓人根據社會公共利益需要收回外，應予以批准，但對於土地使用權出讓申請，出讓人並無此等義務。

E. 市場用地與商業用地有什麼區別

市場用地一般屬於劃撥用地，商業用地屬於出讓土地，市場用地與商業用地區別專如下：屬

一、性質不同

市場用地性質：是在交納補償、安置等費用後無償取得的，一般不設定土地使用權的期限，但卻有一定的限定條件，比如不得轉讓、出租和抵押。

商業用地性質：是國家以土地使用者的身份將土地使用權在一定年限內出讓與土地使用者，並需要由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。

二、取得方式不同

市場用地取得方式：需要向縣級以上人民政府獲得批准，給土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用。

商業用地取得方式：商品房建設用地原則上應該以招標、拍賣、掛牌的有償方式取得，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。以劃撥方式取得的建設用地使用權，房地產轉讓時，必須經國土資源管理部門的審批，辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

三、使用期限不同

市場用地使用期限：依照國家法律的規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

商業用地使用期限：一般分40年、50年、70年。

F. 商業用地最高使用年限是多少年

商業用地最高使用年限為40年，但若是商住兩用，那麼使用年限則為50年，兩種說法版都對。根據1990年《城權鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

(6)商業用地土地使用權擴展閱讀：

《土地法》關於國有土地使用權收回的規定：

第五十八條，有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：

（一）為公共利益需要使用土地的；

（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；

（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。

依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

G. 商業用地與綜合用地的區別

一、1樓是全是門市，2樓以上都是住房，這種情況屬於綜合用地。

商業用地：指用於開展商業、旅遊、娛樂活動所佔用的場所，如用於建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂場、影劇院和俱樂部等用地。

綜合用地：指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。

三、土地使用權年限

根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。

1、土地使用年限最高70年

據市國土部門有關人士介紹，土地使用年限是從開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）：全國統一執行的土地使用年限為70年；

工業用地（也就是人們常說的工廠、工業區）：全國統一執行的土地使用年限為50年；

教育、科技、文化、衛生、體育等公益事業性用地：全國統一執行的土地使用年限為50年；

商業、旅遊、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年；

綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。

2、土地使用年限期滿可自動續期

根據2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」

據悉，在《物權法》出台之前，根據1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十一條規定，辦理土地使用權續期的，應當重新簽訂土地使用權轉讓合同，並依照規定支付土地使用權出讓金。也就是說，根據以往的規定，辦理土地使用權續期是需要繳納一定費用的。

而《物權法》出台後，雖然規定了可以自動續期，但實際上並沒有對續期的土地使用費支付標准和辦法做出明確規定。特別是2007年3月，《土地管理法（修訂草案徵求意見稿）》開始在一定范圍內徵求意見，相比於「草案」，「徵求意見稿」以「按照國家有關規定自動續期」替換了「無償自動續期」。

但是，當購房者的土地使用年限到期之後，需要怎樣進行權利延期，是否需要繳納土地出讓費用，繳納多少出讓費用，都還沒有一個明確的說法。而有關業內人士認為，適當續費是最有可能的。

3土地使用年限縮水的原因多

對於為何會出現個別新買的住房土地使用年限就縮水的現象，房地產開發商和國土部門人士認為，主要是房地產開發時間周期較長、土地出讓後部分地塊存在轉讓以及土地閑置時間較長等原因造成的。

房地產開發時間周期較長也是造成「縮水」的一個主要原因，房地產開發商對此有同感。他們認為，從開發商獲得土地使用權開始，正常的房產規劃、開發和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年。遇到經濟不景氣，或者開發商資金不到位、相關證件未辦齊等因素，開發周期可能延遲得更久。

還有的房地產項目是分多期進行開發的，等到開發第三期、第四期時，相應的土地使用年限肯定會縮水較多。

此外，有的地塊經過出讓後，往往會在多個買家或者公司之間進行多次轉讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。

(7)商業用地土地使用權擴展閱讀

用地性質：城市規劃管理部門根據城市總體規劃的需要，對某種具體用地所規定的用途。

根據城市用地分類與規劃建設用地標准（GB50137-2011），城鄉用地分為2大類、9中類、14小類，包括居住用地R、公共管理與公共服務設施用地A、商業服務業設施用地B、工業用地M、物流倉儲用地W、道路與交通設施用地S、公用設施用地U、綠地與廣場用地G。

而常用的用地性質實際上是指其中一小類——R11。