土地使用權估值
❶ 土地價值評估和土地使用權抵押評估的區別
土地價值評估和土地使用權抵押評估的區別在於：
1、估計的目的不一樣，一個是核定土地市場價值，一個是評估土地使用權抵押價值。
2、價值定義不一樣。
3、評估用途不一樣，也就是什麼樣的評估目的，做什麼樣的用途。
附：國有土地使用權轉讓都是要經過招標，掛牌，拍賣手續的，個人轉讓不了。
❷ 如何評估劃撥國有土地使用權價格
新的《城鎮土地估價規程》明確提出了「劃撥土地使用權價格」的概念，在對劃撥土地使用權評估時最常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構成，首先需要了解基準地價的價值構成。根據國土資源部對城市基準地價內涵的統一規定，即各土地級別或均質區域內的，「五通一平」（或「七通一平」）土地開發程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權的平均價格。基準地價法是根據各個城市和地區確定的城市基準價格，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到委估對象評估價值的方法。基準地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型。基準地價的表達方式可以有級別基準地價、分區基準地價和路線價。在實際運用中，如果沒有特別說明，基準地價一般是指具有級別的地面熟地價。對於地面熟地價而言，其價值構成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發成本以及土地所有者權益。由於土地所有者權益一般通過出讓金的形式體現，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構成，土地取得成本和土地開發成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構成是土地取得成本。
對於劃撥用地的估價，同樣可以套用其他常用基本估價方法，例如在用成本法計算出讓土地價格時，劃撥土地使用權價格應為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。 在用收益還原法估算劃撥用地的價值時，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權價格等於劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價值時，可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。出讓土地比較法是根據與委估對象類似的出讓土地價格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評估價值的方法
綜上所述，劃撥土地使用權價值評估可以用一句話概括：在假設劃撥用地可以自由轉讓的前提下，遵循評估的一般原則，圍繞評估目的，充分考慮企業改制中的各方面因素，以保守性評估為指導思想測算得出的規劃土地用途下，以估價時點為起始日期的同用途法定最高出讓使用年限下的不包含土地出讓金的土地使用權價格。
❸ 土地使用權評估時是否應該考慮土地增值稅和所得稅費用
不需要考慮上述二個稅款。
❹ 企業在辦理土地使用權證時繳納了契稅。對土地使用權採用市場法進行評估，是否應計算契稅
按照《城鎮土地估價規程》，土地使用權價值的內涵中不包括辦理土地使用權證所交的契稅，因為企業價值評估時土地使用權就不應考慮企業所交契稅。探討這個問題要根據評估目的，如果進行轉讓目的的單項資產評估
❺ 房產評估公司主要是做什麼的
房產評估公司的主要業務包括：
1、土地使用權出讓和掛牌土地使用權的價格評估；
2、企業改制、上市、資產重組、聯營、兼並、合並、破產清算等各種經濟活動中涉及房地產估價；
3、房地產抵押價值評估；
4、專業仲裁及司法訴訟中有關房地產價格評估；
5、征地和房屋拆遷補償評估；
6、房地產轉讓價格評估；
7、房地產租賃價格評估；
8、房地產分割、合並估價；
9、房地產拍賣底價評估；
10、房地產課稅價格評估；
11、房地產保險評估；
12、其他目的的房地產評估。
13、公司除專業從事各類房地產評估業務外，還提供房地產項目策劃和可行性研究、經紀代理、資產評估、政策咨詢、投資置業顧問和業務培訓等。
14、對銀行客戶可提供房屋產權核查、辦理抵押登記、項目貸款可行性評估、房地產政策咨詢等各類綜合性房地產中介服務。
房地產評估全稱房地產價格評估，指專業的房地產估價人員根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響房地產價值的因素進行綜合分析的基礎上，對房地產在特定時點的價值進行測算和判定的活動。
❻ 土地證可以貸款嗎
一、可以貸款的，你說的土地證應該是國有土地使用權證，它在《房地產管理法》中有明確規定，所購得的商品房應該具備「國有土地使用權證」即土地證和「房屋所有權證」即房產證。
二、你說的貸款其實是土地使用權抵押貸款，土地使用權抵押貸款是房地產公司融資取得貸款的主要方式之一，開發商通過自有資金獲取開發土地的使用權後，就可以把土地使用權抵押給銀行，獲取貸款資金，再把這筆資金投入開發建設，通過商品房預售回籠資金，歸還貸款。
三、前置條件：
1、抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。
2、集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押合同自批准登記之日起生效。未經土地管理部門辦理土地使用權抵押登記的，土地抵押權不受法律保護，土地使用權亦不能作為抵押財產進行處置。
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其它相關同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先後為序辦理登記。
十、抵押合同發生變更的，抵押人和抵押權人應當重新簽訂抵押合同，並在簽訂後十五日內，持有關文件到土地管理部門申請辦理抵押變更登記。
十一、抵押合同解除或終止後，抵押人和抵押權人自解除或終止抵押合同之日起十五日內，持有關文件到土地管理部門申請辦理抵押注銷登記。
十二、按規定的時間提出抵押設定、變更、注銷登記申請的，土地管理部門自受理之日起十五日內辦理相應的登記手續。
❼ 房產證用途是商業，土地證用途是住宅，請問進行房地產評估時，房屋是按商業用途評估還是住宅呢
評估方法
1、成本法
（1）成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
（2）重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
2、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
3、剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
4、收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
5、假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
6、基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
7、路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
❽ 有土地資質的評估公司可以評估海域嗎
一、海域使用權是一種自然資源使用權，是從海域所有權上派生出來的一種財產權利，使用權人可以運用這種權利對特定的海域的使用價值進行開發利用和收益，謀取一定的利益，實現一定的目的。海域使用權是所有權與使用權分離的一種表現形式，從性質上講是他物權，是一種以海域的使用價值為其內容的用益物權。
二、海域使用權價值評估工作在不斷深入的海域管理工作中突顯重要。
1、在海域使用權抵押貸款時需要進行海域使用權價值評估；
2、因公共利益或者國家安全等原因，需要提前收回海域使用權的，原批准用海的人民政府對海域使用權人應當給予相應補償，補償標准則需要協商或者委託具有海域使用權價值評估資格的評估機構，根據海域使用權人使用海域的年限和開發利用等情況評估確定；
3、其他涉及需要進行海域使用權價值評估的工作。
三、《海域使用管理法》 自2002年1月1日實施以來，國家海洋局組織開展了海域估價制度研究和試點，但由於我國現行海洋資源管理 類的法律法規中還沒有關於海域使用權價值評估方面的規定，在實際工作中遇到諸多困難：
1、缺乏海域使用權價值評估的規范（規程）
房地產有《房地產估價規范》，土地有《土地估價規程》，而目前缺乏海域估價方面的規定，使海域估價無章可循。
2、管理程序上沒有較成熟的方式
3、缺乏專業資質的估價部門
目前由於缺乏海域方面專業的估價與估價管理部門，大多藉助土地、房地產、資產部門的做法。
四、綜上所述，目前並沒有一個完整的估價體系及一個與海域使用權評估配套的一個資質要求，不過海域使用權出讓與土地使用權出讓在一定的程度上存在相似性，因此在實際工作中也有用A級資質的土地評估機構做海域使用權評估的情況存在。