物業共有部分所有權
⑴ 物業共用部分，共用設施設備在哪些法律法規中有明確規定
物業的共用設施設備，是指是指物業區域內，由全體業主共同擁有並使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池井、非經營性停車場、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
為了明晰物業共用部位、共用設施設備的產權界限，《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定：
除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：
（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、
大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者
設備間等結構部分；
（二）
其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。
綜上，根據上述法律、行政法規和司法解釋的規定，結合當前房屋的設計、
建造情況以及小區物業的實際情況是：
（一）共用部位：一般包括建築物的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂
以及外牆、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備
間等；
（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道
燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍牆、大門、信報箱、
宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、
機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防
設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。
⑵ 小區建築區劃內哪些屬於業主共有部分
依據《上海市住宅物業管理規定第三十九條規定，物業管理區域內的下列配套設施設備歸業主共有：
（一）物業管理用房；
（二）門衛房、電話間、監控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊；
（三）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫；
（四）物業管理區域內的共有綠化、道路、場地；
（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業；
（六）其他依法歸業主共有的設施設備。
建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出前款規定的配套設施設備登記申請，由房地產登記機構在房地產登記冊上予以記載，但不頒發房地產權證書。
2018年09月上海市十五屆人大常委會第六次會議審議《上海市人民代表大會常務委員會關於修改<上海市住宅物業管理規定>的決定（草案）》，規定：公共收益歸全體業主或者共同擁有該物業的業主所有,並應當單獨列賬。公共收益應當用於補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
公共收益主要用於補充專項維修資金的,應當按季度補充專項維修資金,補充比例應當高於百分之五十，剩餘部分應當按照業主大會或者共同擁有該收益業主的決定，用於業主大會和業主委員會工作經費、物業管理活動的審計費用、擁有該收益業主的物業維護費用或者物業管理方面的其他需要。
小區利用物業共用部分，從事廣告、商業推廣等活動，獲得的公共收益應該歸全體業主所有。
(2)物業共有部分所有權擴展閱讀
《最高人民法院關於適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《物權法》司法解釋（一））。物權法規定，建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。近期城市規劃管理意見裡面提到今後可能不再封閉建小區。
對此，最高人民法院民一庭庭長程新文回應道，《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中提到了新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區；已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化。
參考資料來源：網路-上海市住宅物業管理規定
參考資料來源：人民網-滬審議《上海物業管理規定》草案罷免業委會將有法可依
⑶ 物業共用部位共用設施設備包括哪些
物業共用部位是指物業管理中的住宅共用部位、共用設施設備。住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
根據《物業管理條例》：
第四十九條
物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業。
物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
第五十條
業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的。
應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
(3)物業共有部分所有權擴展閱讀：
根據《中華人民共和國物權法》：
第七十條 對建築物區分所有權
業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條 業主對專有部分行使所有權
業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第七十二條 業主對共有部分的權利義務
業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。 業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。
第七十三條 建築區劃內的場所歸屬
建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
⑷ 物業管理中公共部分指什麼
一、避雷設施、柱；
二、共用設備、樓梯間、宣傳欄、走廊、休閑娛樂設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等、屋頂以及外牆、電視天線、樓道、護欄、化糞池、梁、排水溝、樓板、綠地、水泵、污水井;
三、共用設施、樓道燈、給排水管線、供暖及空調設備等、池、大門、信報箱、水箱、消防設備、人防設施、機動車(非機動車)停車設施、發電機、門廳、扶手:一般包括道路
四、共用部位、變配電設備、承重牆體、消防設施、電線:一般包括建築物的基礎、安防監控設施、渠、電梯井道、架空層及設備間等、圍牆、路燈、人造景觀,也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
(4)物業共有部分所有權擴展閱讀：
中華人民共和國物權法
第七十條
業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條
業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第七十二條
業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。
第七十三條
建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
第七十四條
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
第七十五條
業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。
地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
⑸ 物業共有部分需要維修什麼情況屬於物業服
根據《物業服務收費管理辦法》規定，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包回括以下答部分：
1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3.物業管理區域清潔衛生費用；
4.物業管理區域綠化養護費用；
5.物業管理區域秩序維護費用；
6.辦公費用；
7.物業管理企業固定資產折舊；
8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9.經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
⑹ 小區公共區域到底屬於誰
小區公共區域屬於業主共有。
根據《物權法》：
第七十條業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
公用建築面積的分攤原則如下：
(1)商品房公用面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢內的公用建築面積，與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋內;
(2)為整幢商品房服務的公用建築面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建築面積，由受益的各套商品房分攤;
(3)公用建築面積分攤後，不劃分各套商品房攤得建築面積的具體部位，但任何人不得侵佔或改變原設計的使用功能。
第七十二條業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓
公攤面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。
一般情況下，開發商沒有權利決定公共區域面積給誰使用。
第七十三條建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
(6)物業共有部分所有權擴展閱讀：
近日，溫州市鹿城區嘉鴻花園業主大會將房開公司起訴到了法院，要求法院確認該小區內1015.64㎡的會所所有權屬於全體業主共有。
溫州市鹿城區人民法院公開審理此案。值得關注的是，這起案件的原告是溫州市鹿城區嘉鴻花園業主大會，該業主大會是2013年3月25日由溫州市鹿城區民政局核准登記的社團法人，具有獨立法人資格。
「嘉鴻花園」是位於溫州市鹿城區學院中路的住宅小區。其中，該小區在5-6幢102室、207室、208室、209室、210室建有會所，合計建築面積1015.64㎡。
該小區業主大會在訴狀中稱，當時建立小區的時候，溫州市規劃局、溫州市發展計劃委員會在對該住宅小區開發建設的批復中，核定建設會所是作為居委會、公廁、物業等配套用房。
業主們認為，當時房開公司在購房合同中關於基礎設施、公共配套建築正常運行的約定條款中承諾「監控系統、小區綠化、會所在該商品房交付使用後九個月內達到使用條件。」
房產交付之後，小區裡面的業主們都把上述會所當做文娛活動場所使用。但是到了2015年，業主們得知開發商正在向溫州市房屋登記中心申請，將會所的所有權登記在房開公司的名下。業主們認為，開發商的行為違背了當時行政部門的審批規定，侵害了全體業主的利益。
2015年8月18日，作為全體業主的代表，嘉鴻花園業主大會以獨立法人資格向鹿城區人民法院遞交了民事訴狀，要求法院判令涉案會所屬於小區公共配套建築，應當屬於全體業主共有。
庭審從上午9點到下午1點結束，鹿城法院將擇期宣判此案。
⑺ 物業共有部分清冊包括哪些內容
物業的公共區域包括走道、電梯、門廳、雨篷、屋頂、道路、明溝、綠化帶、停車場等。
⑻ 物業服務企業是否可以擅自處分業主共有的部分
現實問題
某物業管理抄公司將某一棟業主居住樓的頂樓，作為自己的員工食堂以及員工的休息區，該物業管理公司的行為遭到了業主的一致抗議，但該物業管理公司稱，在該棟樓樓頂劃為員工食堂及休息區，並未侵害其他業主的權益，因為該樓頂本來就是閑置無人用的。現在該小區業主想要維護自己的權益，該怎麼辦呢？
律師解答
根據法律的規定，居住房的頂樓系該樓全體業主的共有部分。既然是屬於業主的，無論是否閑置，物業管理公司都無權處分該共有部分，上述樓房的業主，作為權利人，有權要求物業管理公司恢復原狀甚至賠償損失。
法條鏈接
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第十四條 建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。
屬於前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
⑼ 物業管理服務范圍內的「共有」部分，共用部分，專有部分，分別指的是什麼
電梯 樓梯間 配電室 設備間 園林 這些部分的用水用電 等費用就屬於公共部分 全體業主分攤
如果是物業用房 他們的辦公室之類 就屬於物業專有部分 這部分不能分攤
⑽ 業主行使共有部分共有權的法律規定有那些
業主對建築物共有部分所有權的行使，法律依據是《物權法》。可通過業主大會版或者業主委員會行使。
物權權法
第七十二條業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。
第七十三條建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。