宅基地使用權流轉交易

❶ 宅基地使用權能否買賣

宅基地既不能買賣，也不能繼承。

根據《物權法》第152條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

宅基地使用權的取得，行使和轉讓，適用土地管理法及國家有關規定。宅基地並不是真正意義上的財產，只是一種使用權，所有權歸村集體。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內流轉，經過土地管理部門依法批准，發放證件。

依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》和《基本農田保護條例》的有關規定：

1、農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的耕地，限期拆除在非法佔用的土地上新建的房屋。

2、農村村民超越省、自治區、直轄市規定的標准，多佔土地的，多佔的土地以非法佔地論處，即按照未經批准或者採取欺騙手段騙取批准非法佔用土地的違法行為處罰。

3、農村村民買賣或者以其他形式非法轉讓宅基地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，可以並處罰款。

4、農村村民不按照批準的用途使用宅基地的，由農村農村集體經濟組織報經原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用權。

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宅基地和房屋的區別

1、土地性質：

宅基地證是農村集體土地，而傳統的房產證特指擁有買賣權的國有土地。

2、土地的獲取方式：

農村宅基地土地一般都沒有交錢，直接按人頭分配，按照30年土地分配原則，最遲2027年將到期。而又極少一部分是10多年前交錢獲得的圖責任土地，房產證的土地是通過國家公開拍賣拿到的，所以必須交錢。

3、土地的發證機關不一樣：

宅基地的證件由鄉鎮確認，房產證的地至少縣級以上的國家土地局來核發的。

有關2016年的規定《土地管理法》中對宅基地有這樣的規定：

1、農村村民一戶只能擁有一處宅基地；

2、農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。

3、宅基地區位補償價參照當地普通住宅指導價，由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品房住宅均價、城市規劃等綜合確定。

4、拆遷中認定的宅基地面積應經合法批准、切不超控制標准。

5、房屋重置成新均價是指一定時間、一定區域內的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標准由區縣政府按照前述區域內農村房屋建設情況在400--700元/平方米幅度內確定。

6、戶均安置面積，按照100-150平方米控制，具體標准由區縣政府根據當地農村經濟水平、農民居住情況確定。

參考資料：網路-宅基地

❷ 農村宅基地使用權可否自由流轉

宅基地流轉是指宅基地使用權流轉，宅基地使用權流轉的含義，是指擁有宅基地使用權的農版戶將宅基地使用權轉權讓給其他農戶或經濟組織。但只限定於轉給本集體的人。
宅基地使用權的轉讓法律效力：
1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：
（1）城鎮居民購買；
（2）法人或其他組織購買；
（3）轉讓人未經集體組織批准；
（4）向集體組織成員以外的人轉讓；
（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：
（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；
（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；
（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；
（4）轉讓行為徵得集體組織同意；
（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一並轉讓；

❸ 農村宅基地使用權轉讓的相關法律規定

從受讓的主體上，可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓回。如果受讓方也是本集體答經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。

《憲法》第十條

宅基地屬於集體所有，其所有權屬於集體，而農民作為經濟組織的成員，対於宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬於無權處分。

《合同法》第五十一條

無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。所以，如果事後經過農村集體組織同意，應當認定合同有效。

反之，則應認定其合同無效。也就是說，對於此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。

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農村宅基地的使用權可以進行轉讓的條件

1、需經本村村民委員會同意和鄉級政府的批准。

2、轉讓人與受讓人同為本村村民。

3、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件。

4、宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一並轉讓。另外，轉讓人戶口應該已遷出本村或屬於「一戶多宅或多房」。

5、如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。符合以上條件，房屋買賣才能萬無一失。

❹ 宅基地是否可以買賣

宅基地不可買賣。

根據《土地管理法》第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。

國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而佔有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及准備建房用的規劃地三種類型。宅基地的所有權屬於農村農民集體成員所有。

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根據《物權法》第十三章宅基地使用權

第一百五十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

第一百五十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

第一百五十五條已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

❺ 農村宅基地流轉是什麼意思

農村宅基地流轉就是宅基地的使用權抵押或轉讓。

一、農村宅基地使用權是我國特有的一項獨立的用益物權，是農村居民在依法取得的集體經濟組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設施，並對宅基地進行佔有、使用和有限制處分的權利。它具有嚴格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴格限制性等特點。

二、《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》明確提出，要「賦予農民更多財產權利」，包括「保障農民集體經濟組織成員權利，積極發展農民股份合作，賦予農民對集體資產股份佔有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權」。

三、對於農民的宅基地，「保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。」

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《中華人民共和國土地管理法》第二十一條 農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的土地，限期拆除在非法佔用的土地上新建的房屋。

超過本辦法規定的標准，多佔的土地以非法佔用土地論處。

第二十二條 縣土地行政主管部門對非法佔用土地或者超過批準的面積多佔土地建造住宅的，應當責令其停止建設;對拒不停止、繼續施工的，有權拆除繼續違法搶建部分的建築物和其他設施，並可以查封、暫扣用於施工的工具、設備、建築材料等。各鄉(鎮)人民政府和有關部門予以協助配合。

第二十三條 在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

❻ 宅基地使用權流轉/宅基地流轉有何規定

宅基地使用權流轉需滿足幾個條件：
1、轉讓行為需徵得集體經濟組織同意
2、轉讓雙方為同一集體經濟組織成員
3、受讓人滿足宅基地申請條件
4、宅基地使用權不得單獨流轉，需地同房一塊流轉

❼ 農村宅基地是否可以買賣及轉讓

宅基地可以買賣和轉讓嗎？宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而佔有、利用本集體所有的土地。是指建了房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及准備建房用的規劃地三種類型。宅基地的所有權屬於農村集體經濟組織。

農村宅基地不得買賣

中央《決定》提出慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，不過現有的政策對此仍有嚴格的規定。

日前，安徽省政府發布指導意見，決定在全省20個縣(區市)開展農村綜合改革示範試點工作，有媒體將此解讀為「農民可以買賣宅基地」。對此，安徽省國土廳有關人士表示，這是對文件的誤讀，文件原文為「可以流轉使用宅基地」，並非「買賣」。

農村居民對宅基地只有使用權，沒有所有權。宅基地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓。對於存在出賣、出租或以其他形式非法轉讓房屋的，不得安排宅基地。

宅基地使用權轉讓

1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：

(1)城鎮居民購買;

(2)法人或其他組織購買;

(3)轉讓人未經集體組織批准;

(4)向集體組織成員以外的人轉讓;

(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：

(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);

(2)同一集體經濟組織內部成員轉讓;

(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;

(4)轉讓行為徵得集體組織同意;

(5)宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一並轉讓;

（以上回答發布於2016-06-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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❽ 為什麼要限制宅基地使用權的流轉

自「三大改造」完成至今，宅基地使用權流轉一直處於被嚴格控制的狀態，這主要是因為宅基地使用權與農村集體居住保障功能息息相關。為確保農村集體的居住保障功能完好，國家從法律和土地政策兩個角度都嚴格限制宅基地使用權流轉。
依照《物權法》、《土地管理法》之規定並參考部分省（直轄市）出台的《農村宅基地管理辦法》，總結得出取得宅基地使用權需具備以下三個條件：第一，具備一定主體資格，即成為某集體經濟組織中的一員；第二，農村村民一戶只能擁有一處宅基地且其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准；第三，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。滿足上述三個條件的農村村民，可以向村集體申請宅基地。並且需要經過鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准才能取得農村宅基地使用權。由此觀之，宅基地使用權的獲得主要源於身份，無需向村集體支付相應的對價，第二個條件與第三個條件均為限制濫用宅基地資源而設。綜合宅基地使用權的取得方式、限製取得條件，就可以看出宅基地具有保障村民集體居住功能的結論。
將居民住房保障政策與農民住房保障政策相比，則更能支持上述結論。城鎮居民雖然可以享受經濟適用房、公積金等住房保障政策，但仍需交納土地出讓金來獲取住房（商品房）底下地皮的使用權。農民雖然享受不到城鎮居民住房保障政策，但其可以無償取得宅基地使用權，無疑降低了自己的居住成本。況且目前我國宅基地雖然歸農村集體所有，但法律上並沒有關於宅基地使用權期限、回收條件、回收主體及回收程序的具體規定。也就是說理論上宅基地歸農村集體所有，但實際中幾乎是村民一直無償享有宅基地使用權，即使村民的宅基地上房屋滅失，村集體也鮮有回收村民宅基地使用權的情況發生。
立法者限制宅基地流轉的根本意圖是確保村民集體居住保障功能完好，只要是不讓宅基地流出村民集體掌握的宅基地范圍就不會減損村民集體居住保障功能。也就是說同一村民集體成員之間流轉該集體所有的宅基地是被允許的，因為沒有造成集體所有的宅基地「外溢」。沒有造成集體所有的宅基地「外溢」的典型流轉情形是同村農民之間以買賣、贈與、租賃等方式出讓、流轉本集體經濟組織所有的宅基地的使用權。必須要說明的是，即使是在同一村民集體成員之間流轉該集體所有的宅基地，也必須遵守「一戶一宅」且宅基地面積不超過省、自治區、直轄市規定的標準的基本原則。如果本集體經濟組織成員繼受取得農村房屋及其所佔宅基地後變成「一戶多宅」，多餘的宅基地應該由土地行政管理部門進行後續處理。
理論上，農村集體經濟組織內部成員之間流轉宅基地必須滿足流轉雙方主體是農村集體經濟組織成員且流轉的宅基地屬於流轉雙方主體所在村民集體經濟組織所有兩個條件，但司法實踐中，除上述兩個條件外，司法實踐中直接以宅基地為標的物進行流轉的情況幾乎不存在，更為常見的情形是以建於宅基地之上的地上房屋作為標的物進行流轉，這或許是實踐對嚴格限制宅基地流轉原則的迴避和變相處理。

❾ 宅基地使用權轉讓需要登記嗎

宅基地使抄用權轉讓需要登記
宅基地使用權對於宅基地使用權非法流轉的，不得予以登記是農民基於集體經濟組織成員身份而享有的福利保障，是農民的安身之本。國家對新設宅基地使用權採取審批方式，申請人需滿足身份、戶數、面積等條件，同時需經過申請、鄉(鎮)人民政府審核和縣級人民政府批准三項程序。對於農民依法取得的宅基地使用權，國家原則上禁止流轉，即宅基地使用權的買賣、贈與、出資入股、抵押等原則上均不允許，尤其是國家嚴令禁止城鎮居民到農村購置房屋或宅基地。對於宅基地及其上建築物、構築物及其附屬設施非法流轉的，不得對宅基地使用權及房屋等所有權予以登記。