土地使用權置換

『壹』 因國家建設需要收回土地使用權置換其他土地有關土地增值稅減免

國家徵用收回房地產免徵土地增值稅清形：
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權。
因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免徵土地增值稅。
符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核後，免予徵收土地增值稅。

『貳』 土地置換的法律規定

以內蒙古為例。

《內蒙古自治區建設用地置換辦法》

第九條建設用地置換協議應當包括下列主要內容：

（一）當事人的名稱或者姓名和住所；

（二）置換土地的權屬、位置、面積；

（三）置換土地的原用途和置換後的用途；

（四）土地差價、地上附著物的補償價；

（五）拆遷安置途徑與方式；

（六）同意權屬變更的意見；

（七）履行期限和方式；

（八）違約責任；

（九）解決爭議的方法。

建設用地置換涉及農用地的，還應當包括對農用地質量等級折算的意見。

第十條申請建設用地置換的，申請置換方應當向旗縣級人民政府國土資源行政主管部門提供下列材料：

（一）建設用地置換申請表；

（二）建設用地置換協議；

（三）土地利用現狀圖、勘測定界報告書和勘測定界圖；

（四）取得建設用地的土地權利證書。

建設用地與農用地置換的，申請置換方還應當提供原有建設用地復墾後經法定驗收機關驗收後出具的驗收意見，提供被置換農用地的土地權利證書。

建設用地置換涉及農民集體所有土地的，申請置換方還應當提供符合本辦法第七條規定的證明材料。

(2)土地使用權置換擴展閱讀

土地置換審核

辦事依據

1、《國土資源部關於加強耕地保護促進經濟發展若干政策措施的通知》（國土資發[2000]408號）；

2、《河北省人民政府關於合理利用土地資源促進經濟社會可持續發展的通知》（冀政[2005]67號文件）；

3、《土地置換辦法（試行）》（冀國土資發[2005]16號）；

4、《河北省國土資源廳關於土地置換有關問題的通知》（冀國土資發[2005]23號）。

申報資料

1、市、縣政府申請土地置換的請示；

2、土地使用權收回協議；

3、退地協議書；

4、原批准建設用地的文件；

5、城市建設用地區內的，按分批次項目報件。

6、城市建設用地區外的，按單獨選址建設用地項目所應當報送的農用地轉用和土地徵收材料。

申請地點政務大廳

辦理條件

1、取得土地權利人的書面認可，涉及農村集體所有土地的取得三分之二以上村民代表的同意；

2、用於置換的兩塊地面積相當，符合土地利用總體規劃，位於同一設區市范圍內；

3、用於置換的已批已用建設用地已經復墾。

程序利用處：負責建設項目審查；匯總會審意見呈報；擬文批復。

協辦處室職責 規劃處：審查是否符合土地利用總體規劃；

耕保處：審查是否造成了農用地、耕地、基本農田的減少，是否造成了建設用地的增加，征地補償安置是否合法可行；

地籍處：審查土地界址、地類、面積是否清楚，權屬有無爭議。

監察局：是否屬違法佔地；違法佔地是否處理到位，符合補辦條件。

收費依據及標准不收費

工作時限20個工作日

『叄』 關於土地使用權和地面附屬物置換的問題

這個你們有沒有和開發商簽訂什麼協議，協議上是否說明此事。如果只是口頭協議，那就很不好吧。

『肆』 土地使用權置換後可變更土地性質嗎

置換的土地使用權不能隨意變更土地性質。置換的土地只要符合土地利用總體規劃、可以持相關申請用地證明材料到自然資源管理部門組卷上報審批後，才可以將農用地等變更為建設用地。

『伍』 國有土地使用權的互換的流程有哪些

總結如下，
土地來交換權屬登記

工作自時限:自受理申請之日起30個工作日

l、《[你所在地區名]土地房屋權屬登記申請書》 原件2份

2、申請人身份證明 驗原件收復印件2份

3、原土地房屋權屬證書 原件1份

4、雙方土地交換協議及具結保證書 原件1份

5、土地勘測定界報告 原件1份

6、用地紅線圖 原件1份

7、規劃部門同意調整土地規劃的批准文件 原件1份

8、集體土地與國有土地交換的還應提交 原件1份

1 )集體士地所在集體經濟組織同意調換土地的證明

2)國有土地用地單位主管部門同意調換土地的證明

3)村、鄉鎮(街道)同意調換土地的證明

4)劃撥土地應提交縣級以上人民政府建設用地批准文件及土地收益金繳納收據(公益事業用地除外) ，出讓土地應提交出讓合同及出讓金、契稅繳納收據

9、劃撥取得的國有土地與出讓取得的國有土地交換的還應提交 原件1份

1 )縣級以上人民政府建設用地批准文件

2)國有土地使用權出讓合同及出讓金、契稅繳納收據，劃撥土地的土地收益金繳納收據(公益事業用地除外)

10、雙方主管部門同意調整用地的證明 原件1份

11、集體土地之間、劃撥取得的國有土地之間的交換，分別收取以上8、9項相關材料

『陸』 土地置換的置換辦法

第一條為規范建設用地置換行為,優化土地利用結構,促進經濟社會可持續發展,結合自治區實際,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱建設用地置換,是指依法取得的不宜利用的原有建設用地,在完成土地復墾後與經過土地利用總體規劃規劃為建設用地的農用地(以下簡稱農用地)或者其它建設用地進行置換的行為。
第三條 建設用地置換應當遵循自願、合法、有償的原則,切實維護土地權利人的合法權益。
第四條 旗縣級以上人民政府國土資源行政主管部門負責建設用地置換的監督管理工作。
第五條置換後的建設用地用途應當與原建設用地用途相同,並符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃。
第六條 建設用地與農用地置換的,置換後的建設用地面積不得超過置換前的建設用地面積;復墾的建設用地的質量等級低於被置換的農用地質量等級的,應當按照農用地質量等級系數折算為用於置換的農用地的數量;復墾後的建設用地的質量等級高於被置換的農用地質量等級的,與被置換的農用地實行相同數量置換。
第七條建設用地置換涉及農民集體所有土地的,應當經該集體經濟組織村民會議2/3以上成員同意,並經土地使用權人同意。
第八條建設用地置換時,雙方當事人應當協商一致,簽訂建設用地置換協議;協商不成的,申請置換方可以申請旗縣以上人民政府國土資源行政主管部門組織協調,協調仍達不成一致意見的,不得置換。
第九條建設用地置換協議應當包括下列主要內容:
(一)當事人的名稱或者姓名和住所;
(二)置換土地的權屬、位置、面積;
(三)置換土地的原用途和置換後的用途;
(四)土地差價、地上附著物的補償價;
(五)拆遷安置途徑與方式;
(六)同意權屬變更的意見;
(七)履行期限和方式;
(八)違約責任;
(九)解決爭議的方法。
建設用地置換涉及農用地的,還應當包括對農用地質量等級折算的意見。
第十條申請建設用地置換的,申請置換方應當向旗縣級人民政府國土資源行政主管部門提供下列材料:
(一)建設用地置換申請表;
(二)建設用地置換協議;
(三)土地利用現狀圖、勘測定界報告書和勘測定界圖;
(四)取得建設用地的土地權利證書。
建設用地與農用地置換的,申請置換方還應當提供原有建設用地復墾後經法定驗收機關驗收後出具的驗收意見,提供被置換農用地的土地權利證書。
建設用地置換涉及農民集體所有土地的,申請置換方還應當提供符合本辦法第七條規定的證明材料。
第十一條旗縣級人民政府國土資源行政主管部門應當自收到申請材料之日起20日內,對擬置換的土地進行實地踏勘,並對其權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行認真核實。符合本辦法規定的,由旗縣級人民政府國土資源行政主管部門受理並編制土地置換方案。
第十二條旗縣級人民政府國土資源行政主管部門應當將土地置換方案在申請置換地、被置換地的主要媒體上公告,公告期為15日。
第十三條土地置換方案在公告期內有異議的,由旗縣級人民政府國土資源行政主管部門進行處理,處理後仍有異議的,不得置換。
第十四條土地置換方案在公告期內無異議的,按照下列規定逐級報批:
(一)國有建設用地之間、農民集體所有建設用地之間的置換,由盟行政公署、設區的市人民政府、旗縣級人民政府審批;
(二)建設用地與農用地的置換,由有農用地轉用批准權的人民政府審批;
(三)國有土地與農民集體所有土地的置換,由自治區人民政府審批,並依法辦理征地審批手續。
第十五條農用地轉用批准後,因城市規劃調整等原因未實施供地,現狀仍為農用地的土地,確需與其它農用地置換的,由盟行政公署、設區的市人民政府、旗縣級人民政府國土資源行政主管部門編制徵收土地方案和土地置換方案,報自治區人民政府批准後實施。
按照前款規定實施建設用地置換的,原農用地轉用批準的補充耕地方案繼續有效。
第十六條國土資源行政主管部門收到申請材料後,需要兩級以上人民政府報批的,負責審核的機關應當在20日內提出審核意見,並轉報負責審批的機關;負責審批的機關應當在收到材料後20日內做出批准或者不予批準的決定。20日內不能做出決定的,經本機關負責人批准,可以延長10日。
第十七條建設用地置換雙方應當自建設用地置換批准之日起1年內,按照建設用地置換協議置換完畢,並在置換完畢之日起30日內,持土地權利證書及相關材料向原土地登記機關申請辦理土地變更登記手續。
逾期未置換或者未置換完畢的,批准文件自動失效。
第十八條建設用地與農用地置換,按照本辦法第十四條規定審批後,不再另行辦理農用地轉用審批;置換的農用地不佔用農用地轉用年度計劃指標。
第十九條建設用地置換涉及林地、草原的,應當按照國家、自治區有關法律、法規的規定,辦理相關審批手續。

『柒』 如何確定土地置換的價格

土地取得成本的確定

（一）房地產企業接受土地投資入股的土地成本確定

（二）
非房地產公司以土地，
房地產公司出資金不組建合營公司合作建房的土地成本的
確定

（三）通過招掛拍獲得國家收回國有土地使用權的土地成本確定

（四）以橋換地、以路換地的土地成本確定

（五）購買土地並承擔土地轉讓方相關稅金的土地成本確定

（六）非貨幣型交易方式獲得土地使用權的土地成本確定

（七）通過招掛拍獲得國有土地使用權的土地成本確定

2013-10-31

（一）房地產企業接受土地投資入股的土地成本確定

1
、非房地產公司以土地入股，房地產公司出資金組建合營公司合作建房的土地成本的
確定

第一、如果雙方合同約定：房屋建成後雙方採取風險共擔、利潤共享的分配方式。

《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》
（財稅
[2002]191
號）
第一條規定
「以無形資產投資入股，
參與接受投資方的利潤分配、
共同承擔投資風險的行為，
不征營業稅」
，
基於此規定，
對非房地產企業向合營企業提供的土地使用權，
視為投資入股，
對其不征營業稅。
則合營企業以入股說明書或入股協議書上的入股價值
（一般就是土地評估
價）作為土地成本入賬價值，並作為土地增值稅扣除成本。

由於投資方以土地投資入股不征營業稅是一項稅收優惠政策，
根據國稅發
[2008]111
號
和國稅發
[2005]129
號文件的規定，出土地的一方應該到其所在地管轄的稅務機關開發票，
但不征營業稅，
即開免稅發票給接受投資的合營公司金成本。
當然，好多省份規定，以土地
投資入股不征營業稅是不開發票的，
如果是這樣的話，
則合營企業以入股說明書或入股協議
書上的入股價值
（一般就是土地評估價）
作為土地成本入賬價值，
並作為土地增值稅扣除成
本。

應注意地方規定：

1
、重慶的規定

《重慶市地方稅務局關於土地增值稅若干問題的通知》
（渝地稅發〔
2011
〕
221
號）第
三條、關於以土地（房地產）進行投資的具體計算問題規定：

（
1
）對以土地（房地產）作價入股進行投資的，凡所投資的企業從事房地產開發的，
發生所有權轉移時應視同銷售土地（房地產）
，按本通知第一條的有關規定，計算繳納土地
增值稅。

（
2
）被投資企業接受上述投資房地產時，可按作價入股價值確認接受的房地產成本，
並報主管稅務機關備案。

2
、青島的規定

《青島市地方稅務局關於印發
《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》
的
通知》
（青地稅函〔
2009
〕
47
號）規定：分兩種情況確認土地成本：

1
、
2006
年
3
月
2
日之後，在投資或聯營環節，已對土地使用權投資確認收入，並對
投資人按規定徵收土地增值稅的，
以征稅價格作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額
據以扣除。

2
、
2006
年
3
月
2
日之前，以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，被投資
企業在土地增值稅清算時，
應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交
納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除，
投資或聯營時形成的土地使用
權溢價不得扣除。其中，對在
2006
年
3
月
2
日之前雖未辦理土地使用權變更登記手續，但
受讓方已先行合法佔有投資開發土地、並已投入資金開始開發的，按照上述規定處理。

3
、山東的規定：

《山東省地方稅務局關於明確投資入股土地徵收土地增值稅土地扣除項目金額問題的通
知》
（魯地稅函
[2004]30
號）規定：

納稅人利用外單位投資入股的土地從事房地產開發的，
由於其取得該宗土地使用權時並
無支付任何金額，
故在轉讓該宗土地開發建設的房地產計算土地增值稅時，
不得按照投資入
股企業取得土地使用權時支付的金額或投資入股時土地的評估價值作為土地的扣除項目金
額予以扣除。

非房地產公司甲以市場評估價為
18000
萬元的土地使用權
10000
平方米，房地產公司
乙以貨幣資金
8000
萬元合股，成立合營公司，雙方合同約定：採取風險共擔、利潤共享的
分配形式，該合營企業當年委託其他建築單位共新建標准、質量均相同的住宅用戶
500
套，
當年銷售
400
套，請分析該合營企業接受甲的土地投資的入賬價值如何確認？

案例分析
10

土地成本確認：

根據《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》
（財稅
[2002]191
號）的規定，自
2003
年
1
月
1
日起以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分
配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。既然不徵收營業稅，就不用開發票，則合營
企業以入股說明書或入股協議書上的入股價值
18000
萬元作為土地成本入賬價值，
並作為今
後土地增值稅清算的土地扣除成本。

第二、
如果雙方合同約定：
房屋建成後甲方採取按銷售收入的一定比例提成的方式參
與分配，或提取固定利潤。

根據《國家稅務總局關於印發
<
營業稅問題解答之一
>
的通知》
（國稅函發
[1995]156
號）
第十七條規定：
房屋建成後，
甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，
或提取固定利潤則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，
而屬於甲方將土地使用權
轉讓給合營企業的行為，
對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉讓無形
資產征稅。
則土地的一方應該向合營公司開轉讓無形資產的發票，
合營公司以發票上的價格
進土地成本。

案例分析
11

[
案情介紹
]

非房產公司甲以土地使用權、
房地產公司乙以貨幣資金合股，
成立合營企業，
合作建房，
協議規定，房屋建成後，非房產公司甲按銷售收入的
20%
提成作為投資收益，合營企業共取
得房屋銷售收入
1000
萬元，非房產公司甲取得投資收益
200
萬元。請分析合營企業的土地
成本應如何確認？

土地成本確認分析

根據《國家稅務總局關於印發
<
營業稅問題解答之一
>
的通知》
（國稅函發
[1995]156
號）
第十七條規定：
房屋建成後，甲方（出土地一方）如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成
的方式參與分配，
或提取固定利潤則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，
而屬於
甲方（出土地一方）將土地使用權轉讓給合營企業的行為，對甲方（出土地一方）取得的固
定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉讓無形資產征稅。

因此，
應當對甲方（出土地一方）按轉讓無形資產徵收營業稅
200
×
5%
＝
10
萬元。
合營
公司應以甲方（出土地一方）給合營公司開轉讓無形資產的營業稅發票
200
萬元入賬。

第三、如果雙方合同約定：房屋建成後雙方按一定比例分配房屋。

《國家稅務總局關於印發
<
營業稅問題解答之一
>
的通知》
（國稅函發
[1995]156
號）第
十七條的規定，
如果房屋建成後雙方按一定比例分配房屋，
則此種經營行為，
也未構成營業
稅所稱的以無形資產投資入股，
共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，
首先對甲方
（出
土地一方）向合營企業轉讓的土地，按「轉讓無形資產」征稅，其營業額按實施細則第十五
條規定核定，並向合營公司開發票。

案例分析
12

非房地企業甲提供
5000
平方米的土地使用權，
房地產企業乙提供
2000
萬元資金組建合
營企業，合作建房。雙方協議：房屋建成後按
5
：
5
的比例分成，房屋分配完畢後，甲方又
將其分得房屋的
50%
出售，售價為
800
萬元，其餘留作自用。房屋的市場公允價為
3000
萬
元，請分析合營企業的土地成本應如何確認？

在這一合作建房的過程中，
非房地企業甲發生了轉讓土地使用權的行為，
應按
「轉讓無
形資產」稅目征稅，將分得的房屋再銷售，應再按「銷售不動產」稅征稅；由於雙方沒有進
行貨幣結算，應按市場公允價格計算。

甲方應按「轉讓無形資產」稅目繳納營業稅＝
3000
×
50%
×
5%
＝
75
（萬元）
。

合營企業的土地入賬成本為
3000
×
50% =1500
萬元。

（二）
非房地產公司以土地，
房地產公司出資金不組建合營公司合作建房的土地成本的
確定

1
、合作建房合同約定：以土地使用權和房屋所有權相互交換的土地成本確認。

根據國稅函發
[1995]156
號文件第十七條第一款的規定，
土地使用權和房屋所有權相互
交換，雙方都取得了部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方（出土地一方）以轉讓部
分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方（出資
金一方）
則以轉讓部分房屋的所有權為代價，
換取部分土地的使用權，
發生了銷售不動產的
行為。

（因而，合作建房的雙方都發生了營業稅應稅行為，甲方應按「轉讓無形資產」稅目中
的「轉讓土地使用權」子目繳稅，乙方應按「銷售不動產」稅目繳稅。由於雙方沒有進行貨
幣結算，應當按照《營業稅暫行條例實施細則》第二十條的規定，分別核定雙方的營業額。
如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，
應對其銷售收入再按「銷售不動產」

稅目徵收營業稅。

『捌』 土地管理法實施條例內土地置換規定

土地置換應當具備如下條件：
一是置換的土地必須是已經依法取得建設用地專批准文件或屬者建設用地使用證的土地，或者是廢棄的磚瓦窯用地以及村莊廢棄建設用地。
二是置換後的建設用地用途應當與原建設用地用途相同，並符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃。
三是土地置換應當遵循不佔用基本農田、建設用地總量不增加、農用地和耕地總量不減少的原則。
四是用於置換的兩塊土地必須面積相當，並且位於同一縣域轄區范圍內。
五是建設用地用於置換的，先對建設用地進行復墾並經驗收合格後，方可提出土地置換申請。

『玖』 土地置換原則

土地置換，是指在城市發展過程中，利用級差地價置換土地改造老城區，加快城市發回展的一種方法。因答為土地位置的不同，所以其使用價格也不同，即地租不同，從而產生級差地租。一般情況下，離市中心、繁華的商業區、商務區等越近，土地使用價格越高；反之則越低。這樣，政府就可以利用土地的差價進行土地置換改造老城區，發展新城區。中心城市土地價差較大，在土地置換中更有優勢。 土地調整:採用土地合並和轉讓，截彎取直和土地交換等方法，以消除土地利用缺點的工作。土地所有權和使用權確定後，常因各種原因需要對用地單位的權屬界限進行調整。土地調整必須遵循自願互利原則，按法定程序進行。

『拾』 土地管理法實施條例內土地置換規定是什麼

土地置換的規定：

一、置換的土地必須是已經依法取得建設專用地批准文件或者建設用地使用證的土屬地，或者是廢棄的磚瓦窯用地以及村莊廢棄建設用地。

二、置換後的建設用地用途應當與原建設用地用途相同，並符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃。

三、土地置換應當遵循不佔用基本農田、建設用地總量不增加、農用地和耕地總量不減少的原則。

四、用於置換的兩塊土地必須面積相當，並且位於同一縣域轄區范圍內。

五、建設用地用於置換的，先對建設用地進行復墾並經驗收合格後，方可提出土地置換申請。