國有土地使用權合作

Ⅰ 享有國有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合同是土地使用權交易的一種特殊形

C 出讓

Ⅱ 國有土地使用權流轉合同糾紛的管轄

實踐中，因土地管理部門違約而引起糾紛的情況比較少見，更多的是因受讓方違約，土地管理部門對其進行制裁而引起的糾紛。出讓方和受讓方因合同的有關條款發生爭議時，應尋求何種途徑解決糾紛，《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》均未作出規定，最高人民法院2005年6月18日公布的《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）也迴避了這一問題。
國有土地使用權出讓合同糾紛不適用於仲裁機構仲裁
根據《仲裁法》第二條規定，民事仲裁僅適用於解決「平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛」，而國有土地使用權出讓合同並非平等的民事主體之間的合同，其一方當事人的行為具有一定的行政屬性，因此，國有土地使用權出讓合同的糾紛不在《仲裁法》的適用范圍之內。
國有土地使用權出讓合同糾紛不適用於尋求民事訴訟救濟
首先，依民事訴訟審理對保障行政機關依法行使職權不利。這有多方面表現：一方面，在民事訴訟中法庭認為國有土地使用權出讓合同的雙方當事人地位是平等的，土地管理部門是以民事主體的身份與相對人簽訂合同，因而法庭可能會否認土地管理部門在合同行為中的制裁權、處罰權、提前解除合同權等行政優先權。因此，土地管理部門正當行使行政優先權的行為可能被法庭認定為是非法利用行政權的行為，從而認定是違法的，這對於土地管理部門依法行使職權不利。
另一方面，民事訴訟不適用行政訴訟中的起訴不停止執行原則，這會導致合同因提起訴訟而被迫停止執行，影響行政職能的有效運轉和實現。例如，土地管理部門因受讓方閑置土地而解除合同，收回其土地使用權時，若適用民事訴訟規則，則在訴訟期間，土地依然被閑置而不能被有效利用。
其次，民事訴訟的規則也不利於保護相對人的合法權益。民事訴訟的舉證規則是「誰主張、誰舉證」，提出主張而舉不出證據證明者則承擔不利的法律後果。土地出讓方可以在不與受讓方協商的條件下單方面作出行政決定，改變合同的正常形態，而對於出讓方的行為是否合法、合理，受讓方沒有足夠的舉證能力，從而可能會使自己的合法權益得不到保障。
最後，監督制約行政權是行政訴訟區別於民事訴訟的重要功能，依民事訴訟規則審理國有土地使用權出讓合同糾紛，不利於司法權對行政權的監督制約。適用民事訴訟審判程序，法庭僅僅能審查合同本身，注重合同的訂立、履行情況，而忽略對行政行為的審查，從而使違法的行政行為可能得不到糾正，無法實現司法權對行政權的制約。
國有土地使用權出讓合同糾紛宜尋求行政訴訟救濟
國有土地使用權出讓合同兼顧公共利益和私人利益，而行政訴訟以制約行政權、保護相對人合法權益為立法宗旨。將國有土地使用權出讓合同糾紛適用行政訴訟救濟方式，既有利於防止土地管理機關濫用行政特權、輕視合同約束力，也有助於防止行政機關以權謀私、濫用職權，損害社會公共利益，從而實現公私利益的動態平衡。國有土地使用權出讓合同糾紛若因出讓方不履行交付土地義務、不履行登記發證義務引起的，受讓方即可提起行政訴訟。若受讓方違約或違法，應由土地管理部門行使制裁權，如果受讓方拒不履行，土地管理部門可依法採取有關措施加以強制履行，土地管理部門沒有強制執行權的，可申請人民法院強制執行；如果受讓方不服土地管理部門採取的制裁措施，則可由受讓方提起行政訴訟。
國有土地使用權出讓合同訴訟中首先應當適用公法規范，包括在程序上適用行政訴訟法，實體上適用行政法律規范。其次，訴訟中也應當根據審理對象的特殊性適用一定的私法規范，包括在程序上適用民事訴訟法，實體上適用民事法律規范。私法規則能夠援用到行政法領域中的根本原因，主要是因為國有土地使用權出讓合同是出讓方與受讓方之間的合意，是行政的實質與合同的形式的結合，發生的糾紛與民事糾紛有著相似性。如在合同中關於要約與承諾、契約自由、當事人行為能力等糾紛，應當參照適用民法規則。在國有土地出讓合同訴訟適用的程序上，許多情況下也應參照適用民事訴訟規則。如在舉證規則上，行政訴訟中一般由土地管理機關對其行使行政權的合法性負舉證責任，而對土地管理機關違反合同的行為及其對受讓人造成的損害，則應當參照民事訴訟規則，由受讓人負舉證責任。

Ⅲ 關於國有土地使用權出讓合同的性質

國有土地使用權出讓合同，究竟是民事合同，還是行政合同，存在爭議。

第一種觀點，從所有權的角度出發，認為「國家以國有資產為基礎參與各種民事關系時，其身份自然是民事主體」。土地出讓合同是政府代表國家作賣方，土地使用者作買方，雙方按平等自願的原則確立的一種民事法律行為或民事合同，並按民事合同的理論去解釋並運用到國有土地使用權出讓行為中去。

第二種觀點認為，界定土地出讓合同的性質不能僅僅從 所有權的角度，而要看該所有權為誰享有以及該所有權以何種方式處分來界定。土地使用權的出讓，是由行政機關通過行政權來實現的，是國家作為土地所有者處置土地的一種方式。其在法律上的表現，是政府機關對使用土地的批准，土地管理部門與土地使用者之間的基本關系是管理與被管理的關系，因此，土地使用權出讓實際上只是國家配置土地資源、管理土地的一種方式，那麼，基於出讓行為的土地出讓合同自然是一種行政合同。

當前，在我國學術界以及實踐工作者中對土地出讓合同的認識不一，甚至導致了一些混亂，如行政合同與民事合同規則的混淆，土地出讓合同行政命令色彩的過於濃厚，受讓方權益的不受尊重，出讓方的職權沒有得到充分而適當的行使。所有這些問題在理論上引發了不少誤解，又與實踐的發展極不協調。

Ⅳ 國有企業摘得土地使用權後如何與私營企業合作開發

我們集團是國有企業，通過國有建設用地招拍掛摘得某地塊的使用權，現土地專款已繳納，共屬計1.5億元。為了引進全國十強房地產開發企業，我們擬與某房開合作開發該地塊。我們可以參股30%以內，最好我們直接退股，全部由該房開開發。但是，國土部門認為，土地使用權入股，屬於土地轉讓，必須達到投資額度的25%以上。我個人認為土地使用權入股不能按照25%套用。不知道對不對。就如何展開合作，規避相關限制，請各位大師予以指點。

Ⅳ 國有土地使用權轉讓的方式和條件有哪些

一、轉讓條件
1、以出讓方式取得國有土地使用權的土地進行轉讓的，需按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得《國有土地使用證》。
2、以劃撥方式取得國有土地使用權的土地進行轉讓的，需取得《國有土地使用證》，經批准補辦土地使用權出讓手續，繳納完土地使用權出讓金。
二、轉讓方式
1、公開方式：即以公開招標、拍賣、掛牌、上網競價方式尋找受讓人的行為。
2、協議方式：即國有土地使用權轉讓人通過協商自行尋找受讓人的行為。
三、二種轉讓方式分別適用的范圍
1、下列國有土地使用權轉讓必須在土地交易機構公開進行：
①國有企業、集體企業和公有經濟成分佔主導地位的公司、企業的土地使用權轉讓(含以土地使用權為條件進行的合營合作建房);
②以劃撥方式取得的土地使用權的轉讓;
③為實現抵押權而進行的土地使用權轉讓;
④判決、裁定需要拍賣的土地使用權轉讓。
2、不屬於上述須以公開方式轉讓范圍的，可以協議方式進行轉讓。
以協議方式進行轉讓的公司、企業需提供《股東登記手冊》或由工商行政管理部門出具的股東組成成份，若無法證明該公司是非國有經濟成份佔主導地位的，則按公開方式進行交易。

Ⅵ 什麼是協議出讓國有土地使用權

協議出讓，是從前最主要的一種政府供地方式，和掛牌出讓一樣也屬有償出讓。 協議出讓的優點是：政府對地價較易控制、靈活性大；缺點是：沒有引入充分的競爭機制，缺乏公正性，不利於公平競爭，容易滋生以權謀私、權錢交易等腐敗現象。 總的來說，協議出讓與掛牌出讓主要有三方面的區別： 一、適用范圍不同（土地類別），這是兩者最重要的區別。 《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》明確了招標拍賣掛牌的范圍，即：商業、旅遊、娛樂和住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。除此之外的其他類型用地（主要有：工業、倉儲、或其他重點扶持的項目用地）可以協議方式出讓。 在政策執行概念上可以這樣理解：掛牌出讓為土地出讓的一般方式，協議出讓是土地出讓的特殊方式。 二、土地使用權出讓金定價方式不同。 協議出讓是政府與土地使用者協商定價的，而掛牌出讓則是社會公開競價。 三、土地出讓最低價的限定原則不同。 協議出讓土地的最低價不得低於土地有償使用費、征地成本以及按照國家規定應當繳納的有關費用之和，有基準地價的，不得低於基準地價的漆0%；掛牌出讓的土地其起拍價就是最低價，這個起拍價是根據土地估價結果和政府產業政策等條件綜合評定的。 基於上述三個不同點，協議出讓的土地在修建與用途上有較為固定且嚴格的限制，若需轉讓協議出讓的用地或改變協議出讓用地的性質，都需要補齊相關費用，補齊的額度往往以同區域內相應類型土地的掛牌成交均價或評估價作參考，扣除協議土地款部分。此外也有其他的一些變通處理辦法。 隨著土地使用制度改革的進一步深入和土地市場的逐步完善，從長遠來看掛牌出讓會進一步全面取代協議出讓，協議方式應當會逐漸消亡。因為，目前的掛牌出讓方式已經集成了協議出讓方式的所有優點，同時也最大限度地避免了協議方式供地在監管力度方面的

Ⅶ 國有企業摘得土地使用權後如何與私營企業合作開發

一般國有土地使用權作價入股，主要是以國家為主體實施，即政府以土地使用權版作價入股權，已經出讓後形成的非國家主體的，會認定為是土地轉讓行為，需要達到總投資額25%以上。針對這種現狀，可以以土地為全部唯一資產成立子公司，並以子公司實施增資擴股，引入開發企業股份，待擴股完成後，開發企業收購第二股東全部股份。子公司全部歸屬開發企業所有，國企母公司退出經營。但是一般情況下，國有企業的子公司實施增資擴股或股權轉讓的，需要經過產權交易所進行。