出讓土地使用權首先要擁有

⑴ 土地使用權出讓可以採取的方式有哪些

土地使用權出讓可以採取的方式有哪些？
拍賣出讓
拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。
拍賣出讓方式引進了競爭機制，排除了人為干擾，政府也可獲得最高收益，較大幅度的增加財政收入。這種方式主要適用於投資環境好、盈利大、競爭性強的商業、金融業、旅遊業和娛樂業用地，特別是大中城市的黃金地段。
招標出讓
招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。
是指在規定的期限內由符合受讓條件的單位或者個人(受讓方)根據出讓方提出的條件，以密封書面投標形式競報某地塊的使用權，由招標小組經過開標、評標，最後擇優確定中標者。投標內容由招標小組確定，可僅規定出標價，也可既規定出標價，又提出一個規劃設計方案，開標、評標、決標須經公證機關公證。招標出讓的方式主要適用於一些大型或關鍵性的發展計劃與投資項目。
掛牌出讓
掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
協議出讓
協議出讓，是指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的願望，由國有土地的代表與有意受讓人進行談判和切磋，協商出讓土地使用的有關事宜的一種出讓方式。它主要適用於工業項目、市政公益事業項目、非盈利項目及政府為調整經濟結構、實施產業政策而需要給予扶持、優惠的項目，採取此方式出讓土地使用權的出讓金不得低於國家規定所確定的最低價。以協議方式出讓土地使用權，沒有引入競爭機制，不具有公開性，人為因素較多，因此對這種方式要加以必要限制，以免造成不公平競爭、以權謀私及國有資產流失。
協議、招標、拍賣、掛牌是法定的四種使用權的出讓方式。在具體實施土地使用權出讓時，由國有土地代表根據法律規定，並根據實際情況決定採用哪種方式，一般對地理位置優越、投資環境好、預計投資回報率高的地塊，應當採用招標或拍賣方式;反之，可適當採用協議方式。
由於我國土地的特殊性質是所有土地都是國家所有，所以土地使用權的出讓是有政府出讓給土地使用者，企業和私人之間的相關出讓叫做轉讓，我國一般通過招標、協議、拍賣、掛牌、等四種公平、透明的方式進行出讓，土地價格必須按照市場價位進行出讓，不得擾亂市場規律。
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⑵ 通過出讓方式獲得國有土地使用權後,在轉讓土地使用權,需要對土地進行投資嗎

通過出讓的方式獲得土地的話就要吐立進行投資和纖維的一些

⑶ 出租人必須擁有土地使用權和房屋所有權對嗎

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第一節 一般規定
第三十一條 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第三十二條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公布，具體辦法由國務院規定。
第三十三條 國家實行房地產價格評估制度。 ??
房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。 ??
第三十四條 國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。 ??
第三十五條 房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第二節 房地產轉讓
第三十六條 房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。 ??
第三十七條 下列房地產，不得轉讓： ??
（一） 以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的； ??
（二） 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； ??
（三） 依法收回土地使用權的； ??
（四） 共有房地產，未經其他共有人書面同意的； ??
（五） 權屬有爭議的； ??
（六） 未依法登記領取權屬證書的； ??
（七） 法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。 ??
第三十八條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件： ??
（一） 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書； ??
（二） 按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的 25% 以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。 ??
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。 ??
第三十九條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第四十條 房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。 ??
第四十一條 房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。 ??
第四十二條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。 ??
第四十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。 ??
第四十四條 商品房預售，應當符合下列條件： ??
（一） 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； ??
（二） 持有建設工程規劃許可證； ??
（三） 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的 25% 以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期； ??
（四） 向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。 ??
商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。 ??
第四十五條 商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。 ??
第三節 房地產抵押 ??
第四十六條 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。 ??
第四十七條 依法取得的房屋所有權連同該房屋佔有范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。 ??
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。 ??
第四十八條 房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理
第四十九條 房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。
第五十條 設定房地產低押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。 ??
第五十一條 房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四節 房 屋 租 賃
第五十二條 房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 ??
第五十三條 房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，並向房產管理部門登記備案。 ??
第五十四條 住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。 ??
第五十五條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務 院規定。
第五節 中介服務機構
第五十六條 房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。 ??
第五十七條 房地產中介服務機構應當具備下列條件： ??
（一） 有自己的名稱和組織機構； ??
（二） 有固定的服務場所； ??
（三） 有必要的財產和經費； ??
（四） 有足夠數量的專業人員； ??
（五） 法律、行政法規規定的其他條件。 ??
設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照後，方可開業。 ??
第五十八條 國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。
第五章 房地產權屬登記管理
第五十九條 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。 ??
第六十條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上
地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。 ??
在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。 ??
房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。 ????
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。 ??
第六十一條 房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。 ????
因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。 ??
第六十二條 經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以製作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權的確認 和變更，分別載入房地產權證書。
第六章 法 律 責 任
第六十三條 違反本法第十條 第十一條的規定，擅自批准出讓或者擅自出讓土地使用權用於房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。 ??
第六十四條 違反本法第二十九條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以並處罰款。 ??
第六十五條 違反本法第三十八條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十六條 違反本法第三十九條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以並處罰款。 ??
第六十七條 違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以並處罰款。 ??
第六十八條 違反本法第五十七條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以並處罰款。 ??
第六十九條 沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。 ????
第七十條 房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。 ??
房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不 構成犯罪的，給予行政處分。
第七章 附 則
第七十一條 在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理，參照本法執行。 ??
第七十二條 本法自 1995 年 1 月 1 日起施行。

⑷ 國有土地使用權出讓手續需要哪些

國土資源部《協議出讓國有土地使用權規范》規定

原劃撥、承租土地使用權擬申請辦理出讓手續的，應由原土地使用權人持下列有關材料，向市、縣國土資源管理部門提出申請：

（1）申請書；

（2）《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》或《國有土地租賃合同》 ；

（3）地上建築物、構築物及其他附著物的產權證明；

（4）原土地使用權人有效身份證明文件；

（5）改變用途的應當提交規劃管理部門的批准文件；

（6）法律、法規、行政規定明確應提交的其他相關材料。

⑸ 協議出讓國有建設用地使用權需要滿足哪些條件

協議出讓國有建設用地使用權需要滿足以下條件：
（1）協議出讓的國有建設內用地為商業、旅遊容、娛樂和商品住宅等經營性用地以外的土地。
（2）在市、縣人民政府國土資源管理部門公布國有建設用地使用權出讓計劃後的規定時限內，向市、縣人民政府國土資源管理部門提出意向用地申請的申請人有且僅有一個。市、縣人民政府國土資源管理部門公布計劃接受申請的時間不得少於30日。
（3）協議出讓的國有建設用地使用權價格不低於協議出讓最低價。

⑹ 請問：國有土地使用權出讓，出讓方（市國土局）應當具備哪些法定要件

一、國有劃撥土地使用權轉讓時，雙方當事人應自轉讓合同簽訂之日起30日內到市國土局申回請辦理出讓答手續。

二、土地受讓方應提供下列資料：

1、轉讓方的申請報告；

2、受讓方的申請報告；

3、雙方簽訂的土地使用權轉讓合同；

4、轉讓方的《國有土地使用證》；

涉及到改變土地用途或進行房地產開發的還應提供：

1、市政府有關主管部門對建設項目的批准文件；

2、市規劃管理局頒發的《建設用地規劃許可證》副本及附圖；

3、受讓方的營業執照、房地產開發資質證書。

三、土地行政主管部門對所提供資料進行審查，並進行權屬調查和地籍測量。

四、受讓方委託有資質的中介地價評估機構進行地價評估。

五、市國土局與受讓方簽訂《國有土地使用權出讓合同》，受讓方依合同規定繳納出讓金。

六、經有批准權的人民政府批准後，受讓方至少60日內繳清土地使用權出讓金。在繳清土地出讓金後30日內申請土地登記。

⑺ 為什麼房產轉讓時，房屋的所有權及土地使用權必須同時

物權法 第一百五十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
首先需要弄清楚使用土地是什麼意思，建設建築物不過是使用土地的開始，以後利用建築物才是真正使用土地。沒有土地使用權的人沒資格利用建築物，必須獲批土地使用權，批准不了就要放棄建築物。後者在轉讓的時候需要先弄清楚自己是否能夠被批准土地使用權，批准不了就不要轉讓。宅基地房子不能轉讓，否則認定是轉讓宅基地，這是違法行為