土地使用權價值變動入賬

Ⅰ 投資性房地產的賬務處理

(一)採用成本模式計量

1、企業外購、自行建造等取得的投資性房地產

借：投資性房地產

貸：銀行存款

在建工程等

2、將非投資性房地產轉為投資性房地產

借：投資性房地產

貸：開發產品等

3、計提折舊或攤銷

借：其他業務成本

貸：投資性房地產累計折舊(攤銷)

4、取得租金收入

借：銀行存款

貸：其他業務收入

5、處置投資性房地產

借：銀行存款

貸：其他業務收入

借：其他業務成本

投資性房地產累計折舊(攤銷)

投資性房地產減值准備

貸：投資性房地產

(二)採用公允價值模式計量

1、企業外購、自行建造等取得的投資性房地產

借：投資性房地產——成本

貸：銀行存款

在建工程等

2、將非投資性房地產轉為投資性房地產

借：投資性房地產——成本等(公允價值)

公允價值變動損益(借方差額)

貸：開發產品等

資本公積——其他資本公積(貸方差額)

3、資產負債表日公允價值變動

借：投資性房地產——公允價值變動

貸：公允價值變動損益

或相反分錄

4、取得租金收入

借：銀行存款

貸：其他業務收入

5、處置投資性房地產

借：銀行存款

貸：其他業務收入

借：其他業務成本

貸：投資性房地產——成本

投資性房地產——公允價值變動

註：「投資性房地產——公允價值變動」有可能在借方

借：資本公積——其他資本公積

貸：其他業務成本

借：公允價值變動損益

貸：其他業務成本

或相反分錄

(1)土地使用權價值變動入賬擴展閱讀：

根據《投資性房地產（2006）財會[2006]3號2006-2-15》第十三條：企業有確鑿證據表明其房地產用途發生改變，滿足下列條件之一，應當將投資性房地產轉換成其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

（一）投資性房地產開始自用。

（二）作為存貨的房地產，改為出租。

（三）自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值。

（四）自用建築物停止自用，改為出租。

第十四條：在成本模式中，應當把房地產轉換前的賬面價值作為轉換後的入賬價值。如果是把自用房地產轉換為投資性房地產。

那麼自用房地產已經計提的累計折舊或累計攤銷及資產減值准備要分別轉入至投資性房地產累計折舊（累計攤銷）、投資性房地產資產減值准備，該會計分錄為：

借：投資性房地產——成本

累計折舊（累計攤銷）

固定資產（無形資產）減值准備

貸：固定資產(無形資產）

投資性房地產累計折舊（累計攤銷）

投資性房地產減值准備

如果是投資性房地產轉換為自用房地產，做相反的會計分錄。

第十五條：採用公允價值模式計量投資性房地產轉換成自用房地產時，應當以該轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值和原賬面價值的差額計入當期損益。

第十六條：自用房地產或存貨轉換成採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換The day的公允價值計價。

轉換The day的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉換The day的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入其他綜合收益。

第十七條：當投資性房地產被處置時，或者永久退出使用且預計不能從其處置里取得經濟利益時，應當終止確認其項投資性房地產。

第十八條：企業出售和轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當把處置收入扣除其賬面價值和相關稅費後的金額計入當期損益。

Ⅱ 請教一個問題，將自用建築物和土地使用權轉換為公允價值模式的投資性房地產時

現在處置以公允價值模式計量的投資性房地產時，持有期間的公允價值變動損益和資本版公積－－其他資本權公積是轉入其他業務成本的，而不是其他業務收入。
公允價值小於賬面價值的差額借記的「公允價值變動損益」部分在該項投資性房地產處置時，也是直接轉入其他業務成本的。
若是自用房地產轉為公允價值模式計量的投資性房地產，轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益。
借：投資性房地產――成本（公允價值）
累計折舊或累計攤銷
固定資產減值准備、無形資產減值准備或存貨跌價准備
公允價值變動損益
貸：固定資產、無形資產或開發產品
公允價值變動損益不對應投資性房地產――公允價值變動科目，若是持有期間的公允價值變動計入的公允價值變動損益科目是對映投資性房地產――公允價值變動科目的。

Ⅲ 破產管理人日常開支怎麼進行賬務處理

一、破產管理人必須熟悉和掌握《破產法》及相關法律法規
新《破產法》（自2007年6月1日實施）與舊《破產法》有著顯著的一些主要差異，擔任破產管理人的會計師事務所人員，由於法律知識相對而言較弱，因此必須用心學習和掌握些主要差異，這些主要差異包括：適用范圍不同；破產條件不同；引入了破產管理人制度；引入了破產重整程序等等。
一是新《破產法》適用於所有的企業法人，而舊《破產法》只適用於全民所有制企業。
二是舊《破產法》的破產條件是「企業因經營管理不善造成嚴重虧損，不能清償到期債務的，依照本法規定宣告破產」；新《破產法》的破產條件是：「企業法人不能清償到期債務，並且資產不足以清償全部債務或者明顯缺乏清償能力的，依照本法規定清理債務。」
三是舊《破產法》處理破產企業日常事務的機構為清算組，清算組成員由人民法院從企業上級主管部門、政府財政部門等有關部門和專業人員中指定；而新《破產法》則引入了破產管理人制度，管理人可以由有關部門、機構的人員組成的清算組或者依法設立的律師事務所、會計師事務所、破產清算事務所等社會中介機構擔任，但從實踐情況來看，一般都由律師所、會師所或清算所等中介機構擔任。
四是新《破產法》引入了破產重整程序，破產重整程序主要規定了重整的提出、草案起草、草案內容以及有效通過條件等內容。
此外，作為擔任破產管理人的事務所工作人員，還應當了解和掌握與破產管理人相關的司法解釋或規定，如《最高人民法院關於審理企業破產案件指定管理人的規定》、《關於審理企業破產案件若干問題的規定》、最高人民法院《關於適用<中華人民共和國企業破產法>若干問題的規定（一）、（二）、（三）》等等。
二、做好與債務人、股東和債權人以及法院的溝通、協調工作
債權人申請破產時，債務人的管理層及其股東，可能會有抵觸情緒；而債務人申請破產時，債權人往往又有抵觸情緒。因此，會計師事務所擔任管理人時，要注意分辨其中的微妙關系，處理好與管理層、股東、債務人、債權人的關系。此外，所有的破產管理工作的開展，都離不開法院和主審法官的支持和指導，因此需要與主審法官保持暢通的溝通渠道，對一些容易引起矛盾甚至可能激化的事情，一定要請主審法官來協調，我們要保留足夠的耐心，否則，會激化矛盾或引起不必要的麻煩。
筆者擔任破產管理人時，就遇到類似事件。某房地產企業因開發的專業市場（門面）適銷不對路導致資金鏈斷裂而被債權人申請破產，其股東抵觸情緒非常大，加上其是海外華人且因借款給原企業股東而被動接盤成為股東，他不停的上訪、煽動其他債權人給政府施壓、請北京媒體「曝光」所謂的破產黑幕等等，在規定的時間內拒不向管理人移交資料和資產等等，給破產管理工作帶來巨大的壓力。面對如此壓力，筆者作為管理人，並沒有驚慌，一方面，積極與股東和其管理層進行協調和溝通，另一方面，及時將股東的情況反饋給主審法官和當地政府，經過主審法官和當地政府的溝通和協調，最終，該公司向管理人移交了印章、財產和相關資料，使破產管理工作走上了正常程序。
三、做好債權的核實、認定工作
管理人的主要工作之一是對申報的債權進行審查，並編制債權表。但如何進行審查呢？新《破產法》及相關司法解釋並無明確操作細則。從筆者的經驗來看，做好債權的核實、認定工作需從以下幾個方面著手：
一是統一債權申報表格式及提供資料要求。債權申報表要將本金和孳息債權、其他債權分開；債權人申報時，一定要注意提請債權人將債權總額、已付多少、未付多少在債權發生情況中說明明，以便於債權的核實；提供的資料則主要包括個人身份證明、單位的營業執照（或相關證明）、授權委託書及被授權人身份證明，以及債權成立的相關資料等等。
二是盡管會計師事務所對審計輕車熟路，但對債權的核實認定不建議採用審計方式來確定，因為大多數破產企業會存在大量的未入賬負債，且其中的關系較為復雜，稍有差池，會引起債權人情緒激動。因此，從筆者及其他機構的交流經驗來看，建議採用讓請債務人的股東或管理層與債權人相互核對的方式來核實、認定債權，即債務人與債權人核對一致的債權，在沒有相反證據的情況下即可認可該項債權。
三是關注法律法規對破產債權認定的一些特殊規定。如附利息的債權自破產申請受理時起停止計息；對未約定利息或約定高息的債權，要按照《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》來認定利息；違約金不作為破產債權，定金不再適用定金罰則；債權人參加破產程序所支出的費用、超過訴訟時效的債權、債務人開辦單位對債務人未收取的管理費、承包費不作為破產債權等等。
四是僅有相關收據或合同原件，但無法提供合法身份證明的，包括個人身份證，法定代表人授權委託書、有效的營業執照等，不能認定為債權。
五是申報的債權應是公司債權，法定代表人的個人債務不能認定為破產債權。筆者在實例中就遇到有多個債權人跑來申報其破產企業的法定代表人債權，有些借條（據）還在借款人處寫明了公司名稱（但未加蓋公章），但如若沒加蓋破產企業印章，不能認定為破產企業債權。
四、對建築工程等具有優先權的認定要慎之又慎
對房地產企業破產而言，其破產時，除抵押、質押權之外，往往還涉及「建築工程優先權」和「購買商品房的優先權」。最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋（2002）16號）就對前述兩項優先權做了明確規定：
一是建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。
二是消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
三是建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。
四是建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。
在實際審查債權過程中，管理人應當注意：①相關權利人是否書面放棄了優先受償權（這種情況在以在建工程抵押向銀行貸款案例中常見）；②對部分超過行使優先權期限的債權人，建議通過訴訟方式來確認其優先權，從實例來看，盡管超過了優先權的行使期限，但一般只要提起訴訟，法院一般會判決認可其優先權；③建築工程優先權行使范圍只限其地上地下建築部分，不應當包括土地使用權的價值；④商品房主要是指普通住房，不包括門面、車庫等投資類商業用房。

Ⅳ 房地產開發企業 作為存貨入賬的土地使用權 期末 公允價值變動，如何做

公允價值變動損益不在存貨、固定資產、無形資產中反映，只在金融資產、股份支付、投資性房地產等處理中存在。

請參考。

Ⅳ 固定資產改用投資性房地產採用公允價值計量的情況，轉入的無形資產土地使用權的累計攤銷是否遞減成本呢

投資性房地產核算不同，所產生結果不一樣。
一、採用成本模式計量的投資性房地產比照固定資產或無形資產進行核算。
二、採用公允價值模式計量的投資性房地產的主要賬務處理
1.企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，應按投資性房地產准則確定的成本，借記本科目（成本），貸記「銀行存款」、「在建工程」等科目。
2. 將作為存貨的房地產轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項房地產在轉換日的公允價值，借記本科目（成本）， 原已計提跌價准備的，借記「存貨跌價准備」科目，按其賬面余額，貸記「開發產品」等科目，同時，轉換日的公允價值小於賬面價值的，按其差額，借記「公允價值變動損益」科目；轉換日的公允價值大於賬面價值的，按其差額，貸記「資本公積——其他資本公積」科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務成本，借記「資本公積—其他資本公積」科目，貸記「其他業務成本」科目。 將自用土地使用權或建築物轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項土地使用權或建築物在轉換日的公允價值，借記「投資性房地產（成本）」科目，按其賬面余額，貸記「固定資產」或「無形資產」科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記「累計攤銷」、「累計折舊」科目，原已計提減值准備的，借記「無形資產減值准備」、「固定資產減值准備」科目，同時，轉換日的公允價值小於賬面價值的，按其差額，貸記「公允價值變動損益」科目；轉換日的公允價值大於賬面價值的，按其差額，貸記「資本公積—其他資本公積」科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務成本，借記「資本公積—其他資本公積」科目，貸記「其他業務收入」科目。
3. 投資性房地產進行改良或裝修時，應按該項投資性房地產的賬面余額，借記「在建工程」科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動）。
4. 資產負債表日，投資性房地產的公允價值高於其賬面余額的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記「公允價值變動損益」科目；公允價值低於其賬面余額的差額，做相反的會計分錄。
5. 將採用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時，應按該項投資性房地產在轉換日的公允價值，借記「固定資產」、「無形資產」科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動），按其差額，貸記或借記「公允價值變動損益」科目。 6. 出售投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記「銀行存款」 等科目，貸記「其他業務收入」科目。按該項投資性房地產的賬面余額，借記「其他業務成本」科目，貸記「投資性房地產（成本）」科目、貸記或借記「投資性房地產（公允價值變動）」科目；同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記「公允價值變動損益」科目，貸記或借記「其他業務收入」科目。按該項投資性房地產在轉換日計入資本公積的金額，借記「資本公積—其他資本公積」科目，貸記「其他業務成本」科目。 本科目期末借方余額，反映企業投資性房地產的價值。

Ⅵ 請教一個問題，將自用建築物和土地使用權轉換為公允價值模式的投資性房地產時

中華。會計網校來18號老師回答：樓源主，您說的是以前的規定吧，現在處置以公允價值模式計量的投資性房地產時，持有期間的公允價值變動損益和資本公積－－其他資本公積是轉入其他業務成本的，而不是其他業務收入。
公允價值小於賬面價值的差額借記的「公允價值變動損益」部分在該項投資性房地產處置時，也是直接轉入其他業務成本的。
若是自用房地產轉為公允價值模式計量的投資性房地產，轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益。
借：投資性房地產――成本（公允價值）
累計折舊或累計攤銷
固定資產減值准備、無形資產減值准備或存貨跌價准備
公允價值變動損益
貸：固定資產、無形資產或開發產品
公允價值變動損益不對應投資性房地產――公允價值變動科目，若是持有期間的公允價值變動計入的公允價值變動損益科目是對映投資性房地產――公允價值變動科目的。

Ⅶ 請教一個問題，將自用建築物和土地使用權轉換為公允價值模式的投資性

若是按照轉入其他業務收入的話，其他業務成本應該是480000000，其他業務收入應該是580000000。即這筆分錄可以分解為：

借：銀行存款550000000

貸：其他業務收入550000000

借：其他業務成本48000000

貸：投資性房地產－－成本470000000

－－公允價值變動10000000

借：公允價值變動損益10000000

資本公積－－其他資本公積200000000

貸：其他業務成本30000000

將上述三筆分錄合並就是教材上的分錄的。