土地使用權轉讓簡答

1. 簡答題：1：土地抵押權主體與土地使用權主體的法律關系2：土地使用權主體與土地所有權主體的關系

在我國，土地的使復用權和所有制權是分離的。所有權只能是國家和集體而不是個人。故：1、擁有合法土地使用權的人，可以就土地使用權進行抵押。但要看土地的使用性質，只有國有出讓土地才可以抵押。兩者是依存的法律關系。2、使用權主體和所有權主體是分離的。

2. 簡答題什麼是土地使用權，它具有哪些特徵。

土地使用權（Land Use Rights）是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。2011年1月，一則「土地使用期滿後會無償收回」的消息引起各方關注。土地使用權與土地所有權是土地法規中最基本最重要的概念。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。
土地使用權具有以下法律特徵:
1.土地使用權主體的廣泛性
我國的土地所有權只能屬於國家和農民集體所有。除國家、農民以外的其他單位、個人要利用土地，都需依法獲得權利，主要就是用益物權性質的土地使用權。我國除國家、農民集體以外的主體只能成為土地使用權的主體，土地使用權的主體具有廣泛性。
2.土地使用權的派生性
土地使用權是從土地所有權中派生出來的他物權，土地使用權的原始取得是土地所有權人依法行使其所有權，讓渡其對土地的用益而設立的。
3.土地使用權取得的法定性
土地使用權的取得必須符合法定條件並經過法定程序。
4.土地使用權權能的限定性
各種不同的土地使用權按照不同的使用目的設立，使用權人只能依法按設立的目的使用土地，而不得任意使用。如，建設用地使用權是用於修建建築物、構築物及其附屬設施，宅基地使用權只能由農村村民建適住宅及其附屬設施，土地承包經營權只能用於從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。地役權只能用於合同限定的用途。

3. 名詞解釋~~超額投資成本。收益現值。清算價格。類比調整法。簡答：土地使用權的平谷原則有哪些

超額投資成本：超額投資成本是指由於技術進步和採用新型材料等原因，具有同等功能的新資產的製造成本低於原有資產的製造成本，而形成的原有資產的價值貶值額。
超額投資成本實質上可以看成是復原重置成本與更新重置成本之間的差額，其計算公式為：
超額投資成本=復原重置成本—更新重置成本

收益現值：把預計以後將會收益的價值按照一定折算比率轉換為現在的金額。
收益現值法：是指通過估算資產在未來經營中的預期收益，並按社會基準收益折現處理，然後累加求和，據以確定資產價值的一種評估方法。

清算價格法。清算價格法是以資產的清算價格為標准來估算評估對象價格的一種方法。所謂清算價格，是指企業由於破產和其他原因，要求在一定期限內，將特定資產快速變現的價格，清算資產變現的方式可以是一項完整的資產出售，也可拆零出售。清算價格法適用於企業破產、抵押、停業清理等情況下的
資產價格評估。

類比調整法：類比調整法是指在參照物與被評估資產在功能、外觀、用途、使用條件、時間條件等方面
類似的情況下所採用的一種評估方法。
類比調整法可以運用於兩種情況：
1、被評估的舊資產與市場上的舊資產(參照物)類似
此處所謂類似，是指被評估資產與參照物不僅在功能、外觀、用途、使用條件、時間條件等方面類似，而且成新度也類似。
這種情況下的評估計算公式為：
被評估資產評估價值=參照物交易價格×(1±綜合調整系數)×（1±成新度調整系數）
2、被評估資產與市場上的全新資產(參照物)類似
這種情況下的評估計算公式為：
被評估資產評估價值=參照物交易價格×(1±綜合調整系數)×被評估資產成新率
資產評估方法（4 種）：
·收益現值法。收益現值法是指通過測算被評估資產的未來預期收益並折算成現值，確定被評估資產價格的一種資產評估方法。運用收益現值法進行資產評估時，被評估資產必須具有獨立的連續提供求未來收益的能力。資產的未來收益必須能用貨幣計量；產權所有者所承擔的風險也必須是能用貨幣來衡量的。因此，收益現值法適用於對企業整體資產的評估。對於能預測未來提供的、能以貨幣計量收益的單項資產，也能用收益現值法進行評估。
·重置成本法。重置成本法是指在評估資產時按被評估資產的現時完全重置成本（簡稱重置全價）減去應扣損耗或貶值來確定被評估資產價格的一種方法。重置成本法主要適用於可以重新建造或購買，具有有形損耗、無形損耗特性的單項資產以及可重建或購買的整體資產（除與整體資產相關的土地外）。因此，重置成本法適用於難以確定收益，市場上又難找到交易參照物的評估對象。
·現行市價法。現行市價法是指按市場現行價格作為價格標准，據以確定資產價格的一種資產評估方法。運用現行市價法的前提條件是：要有一個充分發育的、活躍公平的市場，尤其是二手貨市場、舊貨市場；要能找到近期的、與被評估資產相同或類似的參照物（已經成交或已標價尚未成交的均可）；要能在市場上收集到參照物的技術資料和交易資料，地理位置方面的資料，功能方面的資料以及交易時間、條件、動機和價格等方面的資料。凡是現行交易市場有交易的資產，均可運用現行市價法進行評估。現行市價法適用於單項資產交易價格的評估。
·清算價格法。清算價格法是以資產的清算價格為標准來估算評估對象價格的一種方法。所謂清算價格，是指企業由於破產和其他原因，要求在一定期限內，將特定資產快速變現的價格，清算資產變現的方式可以是一項完整的資產出售，也可拆零出售。清算價格法適用於企業破產、抵押、停業清理等情況下的資產價格評估。

簡答：土地使用權的平谷(評估)原則有哪些？
土地價格評估原則:由於我國實行城鎮土地國有制，城鎮土地出讓的是一定年限的土地使用權，因此向土地受讓者徵收的土地出讓金可稱之為「土地使用權價格」。
土地估價要遵循以下主要原則：①合法原則；②最高最佳使用原則；③供求原則；
劃撥土地使用權價格評估方法
首先，應該明確的是劃撥土地使用權有其相應價格。盡管土地使用權取得方式不同，但事實上，劃撥土地使用權與出讓土地使用權就其權利本身的根本性質並無不同，都屬於用益物權的一種，同樣屬於財產權。劃撥土地使用權的取得並非完全是無償的，根據不同情況，有些需要土地使用者繳納補償、安置等費用，因此伴隨相應的成本支出。此外，劃撥取得的土地使用權在長期使用過程中伴隨資金投入，會產生相應的附加值，依據「誰投資誰擁有」的產權原則，企業應擁有相應部分的財產權。既然劃撥土地使用權是財產權，就必然有其對應的價格。
那麼，如何確定劃撥土地使用權的價格呢？根據國土資源部發布的《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號，2001年2月13日發布），「企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入企業資產」，同時規定「劃撥土地需要轉為有償用地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金」，說明劃撥土地使用權的價格是出讓土地使用權價格與應繳納的土地使用權出讓金的差額。
最後，談一下劃撥土地使用權價格的評估辦法。根據《城鎮土地估價規程》，「劃撥土地使用權價格與土地使用權出讓金之和為出讓土地使用權價格」。在實際估價時，總體的評估思路是先根據宗地條件，採用收益還原法、市場比較法、剩餘法、成本逼近法和基準地價系數修正法等方法評估其出讓土地使用權價格（通常設定為該用途的最高出讓年限），扣除應繳納的土地使用權出讓金
，即為劃撥土地使用權價格。