國有劃撥土地使用權出租合同

① 劃撥土地使用權不能私自出租抵押

【問題】

某市一國有企業因經營不善，連年虧損，便打算將企業所使用的劃撥土地使用權分別做如下處理：一是為賒購產品，將1.5畝國有土地使用權抵押給產品供應方；二是想私下將1.2畝國有土地使用權以協議出租、一次性收取租金的方式出租給公司職工張某等4人，協議出租期為50年。張某等4人可以該公司拖欠其本人的工資抵交土地租金。

問：1.該企業抵押劃撥土地使用權的行為需要具備哪些條件才可行？

2.該企業私下將劃撥土地使用權出租的行為是否合法？

3.如果該企業私下抵押和出租劃撥土地使用權，將如何處罰？

【分析】

本案主要涉及劃撥土地使用權抵押和出租的問題。

一、劃撥土地使用權的抵押問題

從設定抵押權的主體來看，《擔保法》中並未對設定抵押權的主體做出限制，即企業之間可以設定抵押權。《關於企業間土地使用權抵押有關問題的復函》（國土資函[2000]582號，以下簡稱582號復函）規定，企業間以土地使用權進行抵押擔保的前提是企業之間訂立的債權債務主合同必須符合有關法律法規的規定，涉及需要金融監管部門批準的，應首先辦理批准手續。由此可見，只要符合582號復函要求，企業之間可以土地使用權設定抵押權。

從抵押物來看，劃撥土地使用權具有特殊性，以劃撥土地使用權設定抵押權需要具備一定的條件。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第六條中均規定劃撥土地使用權必須符合下列四個條件才能抵押：一是土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；二是領有國有土地使用證；三是具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；四是依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。從以上規定可以看出，沒有地上建築物的劃撥土地使用權是不能抵押的。除此之外，土地使用權抵押需要訂立抵押合同，並辦理抵押登記。《擔保法》規定，當事人不辦理登記的，不得對抗第三人。《物權法》規定，以建設用地使用權抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。

另外，在《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號）中規定，企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入企業資產。在《協議出讓國有土地使用權規范》（試行）和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》（試行）中對劃撥土地使用權的價格也有類似的規定。由此可見，隨著土地價值的日益凸顯，劃撥土地使用權作為建設用地使用權的一種，也有了評定自身價格的標准，這對於保護劃撥土地使用權的合法權益無疑是很大的進步。

綜上所述，該企業若以劃撥土地使用權抵押，必須具備上述條件，並經過市、縣人民政府批准後才能設定合法有效的抵押權，才能在債務到期時保證抵押權的實現。

二、關於劃撥土地使用權的出租問題

由於劃撥土地使用權的特殊性，只有在符合法定條件的前提下才能出租劃撥土地使用權。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第六條對劃撥土地使用權的出租條件做出了與以劃撥土地使用權設定抵押權相同的規定。所以，該企業必須符合這些條件後才可以出租其劃撥土地使用權。

三、關於私下抵押和出租劃撥土地使用權的處罰

如果該企業未經批准抵押和出租劃撥土地使用權，對其行為應當依法予以處罰。依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條規定，對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。

② 國有企業閑置的劃撥地可以出租嗎有年限規定嗎

可以出住。不超過20年。

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定:符合下列條件的,經市、縣人民政府土地管理部門和房產部門批准,其劃撥土地使用權和地上建築物,其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押:

(1)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

(2)必須有國有土地使用證；

(3)具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；

(4)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同,向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

1990年5月19日國務院令第55號發布，自發布之日起施行。為了改革城鎮國有土地使用制度，合理開發、利用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展，制定本條例。中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。

(2)國有劃撥土地使用權出租合同擴展閱讀

中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例

第十三條 土地使用權出讓可以採取下列方式：

（一）協議；

（二）招標；

（三）拍賣。

依照前款規定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

第十四條 土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同後六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，並可請求違約賠償。

第十五條 出讓方應當按照合同規定，提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，並可請求違約賠償。

第十六條 土地使用者在支付全部土地使用權出讓金後，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。

第十七條 土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。

③ 行政劃撥土地使用權能轉讓、出租、抵押嗎

行政劃撥的土地使用權一般是不可以轉讓、出租、抵押的，但符合法定設置的前置條件的可以轉讓、出租、抵押。即經經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，且符合以下條件的，其劃撥土地使用權和地上建築物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；

（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。

附：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第四十四條 劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。

第四十五條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；

（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。

第四十六條 對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。

④ 國有劃撥土地能轉讓嗎

可以，但以劃撥方式取得的土地使用權未經有批准權的人民政府批准，不得轉讓。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

(4)國有劃撥土地使用權出租合同擴展閱讀：

我國劃撥土地使用權有以下含義：

1、劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用(如城市的存量土地和徵用集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘塗等)兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳納土地使用權出讓金。

2、除法律、法規另有規定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。

3、取得劃撥土地使用權，必須經有批准權的人民政府核准並按法定的工作程序辦理手續。

4、在國家沒有法律規定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。

⑤ 國家行政機關以其劃拔的國有土地使用權對外出租的協議是否有效

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條的規定，國有劃撥土地使用權未經市、縣人民政府土地管理部門批准、登記，不得轉讓、出租和抵押。

因此該出租協議是無效的。

⑥ 為什麼以出租房屋為名出租劃撥土地，合同無效

我准備開辦一家汽車出租公司，需要租賃一塊土地建停車場。某單位有一塊很大的空地，上面只建有三間簡易平房。該單位負責人有意將土地出租給我，但告訴我這塊地是劃撥土地，辦土地出租手續很麻煩。他提出與我訂立房屋租賃合同，對外稱將三間平房出租給我，實際上將土地出租給我使用，這樣也符合法律規定。對他的說法，我有些不放心。請問，如果簽訂這樣的房屋租賃合同會產生什麼後果?讀者 周勇

答：你的提問涉及到以出租房屋為名出租劃撥土地使用權的房屋租賃合同是否有效的問題。原國家土地管理局發布的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條規定，劃撥土地使用權是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。第六條規定，符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批准，其劃撥土地使用權可以轉讓、出租、抵押：一是土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；二是領有國有土地使用證；三是具有合法的地上建築物、其他附著物產權證明；四是依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府繳付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵繳土地使用權出讓金。

建設部發布的《城市房屋租賃管理辦法》第二十五條規定，以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

但是實踐中常有不符合劃撥土地使用權出租條件的人，借出租土地上有限的房屋為名，行土地租賃之實，謀取高昂的地租，損害了國家和社會公共利益。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同，以及損害社會公共利益的合同均為無效合同。因此，以出租房屋為名出租劃撥土地使用權是規避法律的行為，如簽訂這樣的房屋租賃合同應確認為無效，同時還要根據《中華人民共和國民法通則》的規定對這種違法行為予以制裁，以維護法律的嚴肅性。

江蘇省海安縣人民法院 秦曉東

⑦ 國有土地使用權租賃合同的國家規範文本是什麼

國有土地使用權租賃合同書
( 宗 地 合 同 )
煙國土資租字(
)第
號
出租方:煙台市國土資源局
承租方:
年
月
日
國有土地使用權租賃合同書
本合同雙方當事人: 出租方:煙台市國土資源局 承租方: (以下簡稱甲方) (以下簡稱乙方)
根據《中華人民共和國土地管理法》,《山東省實施辦 法 》 及 有 關 法 規 規 定 ,雙方本著平等,自願, 有償的原則,就土地租賃事宜訂立本合同. 第一條 甲方依照本合同出租土地使用權,土地所有權屬於國家.
地下資源,埋藏物和市政公用設施均不在土地使用權出租范圍. 第二條 甲方以現狀出租給乙方的宗地位於____區 路(街,巷) 括分攤面積)為____ 號,宗地編號____,土地面積(包 平方米.其位置與四至范圍如本合同附
圖所示.附圖已經甲乙雙方蓋章確認. 第三條 甲方出租給乙方的土地用途為 中 平方米自行改為 第四條 本宗土地使用權租賃期限為 自 200 年 月 日至 200 年 月 日. 用地每年 用地每年每平方米 元人民幣. 用地). 年. 用地(其
第五條 該宗土地的土地使用權租金為: 每平方米 元人民幣.
元人民幣,年租金總額為
租金交付日期及方式: 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 日前繳納 日前繳納 日前繳納 日前繳納 日前繳納 日前繳納 日前繳納 日前繳納 日前繳納 日前繳納 元; 元; 元; 元; 元; 元; 元; 元; 元; 元;
乙方以支票或現金繳納租金. 第六條 如乙方不能按合同約定交付當年租金等應付款項, 從滯納之 日起,每日按應交款項的 3‰繳納滯納金,逾期60日仍未全部支付的, 甲方有權解除合同,收回土地使用權,注銷土地使用證,甲方向乙方追 繳實際使用日期租金並加半年租金額作為經濟賠償. 第七條 本合同所列的年租金標准按照政府批準的租金標准執行. 如 租金標准調整,甲乙雙方需簽訂補充合同,並按政府公布的新的租金標 准徵收. 第八條 乙方按合同規定向甲方付清當年的租金後, 依照規定辦理土 地登記手續,領取《國有土地使用證》. 第九條 乙方在租期內不得改變該宗地使用用途,確 需 改 變 的 ,必 須 向甲方提出書面申請,經批准後,重新辦理土地使用手續.
第十條 乙方通過租賃方式取得國有土地使用權後, 除經甲方依法批 准外,不得轉讓,轉租和抵押.否則,甲方有權無償收回土地使用權, 沒收非法所得,所付租金不退. 第十一條 乙方承租本宗地後,閑置一年以上的,應按國家規定繳納 土地閑置費;連續兩年閑置的,甲方有權無償收回土地使用權. 第十二條 如 果 因 甲 方 原 因 致 使 乙 方 延 期 占 用 土 地 使 用 權 的 , 則本合同項下的土地使用權租用期限相應推延.因延期給乙方 造成的直接經濟損失,從本合同規定應支付的租金中扣除. 第十三條 本 合 同 規 定 的 租 賃 年 限 屆 滿 , 方 有 權 無 償 收 回 出 甲 讓 宗 地 的 使 用 權 ,乙 方 應 按 規 定 辦 理 土 地 使 用 權 注 銷 登 記 手 續 , 交還土地使用證. 乙方如需繼續使用該宗地, 須在期滿前 60 天向甲方提交續期申請 書,並在獲准續期後,確定新的租用年限,租金和其他條件,重新簽訂 租賃合同,辦理土地使用權登記手續. 第十四條 租期屆滿,乙方如不再續租,應在租期滿前 10 日內到甲 方注銷《國有土地使用證》,地上建築物,構築物按國家規定處理. 第十五條 乙方在使用土地期間, 如因政府法令及城市規劃等特殊原 因,需要在其紅線內通過各類管線工程,乙方不得阻攔,所造成的損失, 由建設方合理賠償. 本合同存續期內如遇國家政策調整,國家建設和軍事建設等特殊情 況,甲方可以根據社會公共利益的需要,依照法律程序,提前收回該出 租土地的部分或全部土地使用權,更改或終止本租賃合同,甲方不承擔 違約責任, 土地租金按實際使用日期交付.提前收回土地使用權的,甲
方應在 30 天前通知乙方. 第十六條 任何一方由於不可抗力造成的部分或全部不能履行合同, 不負法律責任,但應在條件允許下採取一切必要的補救措施以減少因不 可抗力造成的損失. 遇有不可抗力的一方, 應在事件發生 15 日內向另一方通報不可抗力 的情況,並應提供政府有關部門出據的不可抗力證明. 第十七條 本 合 同 經 政 府 批 准( 雙 方 蓋 章 簽 字 )後 生 效 .因 執 行本合同發生爭議,由爭議雙方協商解決,協商不成的可以向 人民法院起訴. 第十八條 本合同和附件共 頁,以中文書寫為准.
本合同正本一式三份,甲,乙雙方各執一份,政府存檔一份,副本 若干份. 第十九條 本合同未盡事宜,可由合同雙方簽訂補充合同,補充合同 確立後與本合同具有同等法律效力.
甲方(章):
乙方(章):
法定代表人: 住址: 郵政編碼: 開戶銀行: 帳號: 電話號碼:
法定代表人: 住址: 郵政編碼: 開戶銀行: 帳號: 電話號碼:

⑧ 合同法對國有劃撥土地使用權出租有法規最高年限嗎

合同法規定租約合同有效期二十年。

⑨ 劃撥方式取得使用權的國有土地上的房屋租賃合同有效嗎

劃拔性質的土地的房屋只要是該房屋的產權人或由產權人授權委託的代理人與承租人簽訂的租賃合同，並符合我國法律規定合法用途都是有效的。

⑩ 國有土地使用權出讓合同 (劃撥土地使用權出讓)

出讓方(甲方)：____________________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務：____________

受讓方(乙方)：____________________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務：____________

第一條 根據《中華人民共和國土地法》之規定，原以劃撥方式取得的土地使用權發生轉讓(出租；抵押)，須簽訂土地使用權出讓合同。乙方因出售(出租；抵押)房產(或部分房產)，其使用范圍內(或相應比例)的土地使用權隨之轉讓(出租、抵押)。雙方本著自願、平等、有償的原則，經過協商，訂立本合同。

第二條____ 房產使用土地位於____，總用地面積為____。其位置與四至范圍如本合同附圖所示。附圖已經甲、乙雙方確認。

乙方領有該房產使用范圍內土地的國有土地使用證(或批准文件)，具有合法的土地使用權。

第三條 乙方出售(出租；抵押)____整棟房產；甲方出讓土地的面積為____房產總用地面積，即____平方米。

____或：____乙方出售(出租；抵押)____整棟房產；甲方出讓土地的面積為____平方米，為____房產總建築面積的____%；甲方出讓土地的面積為____房產總用地面積的____%；即____平方米。

本合同項下出讓的土地使用權與____房產使用范圍內未出讓的土地使用權為一整體，系公有的、不可分割的，相鄰各方必須相互合作，並根據需要為對方提供便利條件。

第四條 土使用權出讓的年限為____年，自____起算。

第五條____ 房產使用范圍內的土地，按原批准文件為____用地，乙方須按國家確定的用途、城市規劃和建設要求使用土地。