宅基地使用權公示變動

A. 宅基地使用權會因權利人戶籍變化而喪失嗎

農村戶口轉為城鎮戶口後,原農村宅基地還可以保留

根據《土地承包法》第二十六條規定內：「 承包期內容，發包方不得收回承包地。
承包期內，承包方全家遷入小城鎮落戶的，應當按照承包方的意願，保留其土地承包經營權或者允許其依法進行土地承包經營權流轉。
承包期內，承包方全家遷入設區的市，轉為非農業戶口的，應當將承包的耕地和草地交回發包方。承包方不交回的，發包方可以收回承包的耕地和草地。
承包期內，承包方交回承包地或者發包方依法收回承包地時，承包方對其在承包地上投入而提高土地生產能力的，有權獲得相應的補償。」
我國實行的農村土地承包是以戶為單位，如果你本人遷到城市，變更為城市戶口，原來農村的自留地應保留，由你的家人繼續耕種承包，如果你們全家遷入縣級城鎮，你們的承包土地，根據你們自己的意願，決定是否繼續承包，如果全家轉到設區的市，也就是地級市，承包的土地就應交回。
宅基地無論什麼情況，均可以保留。

B. 宅基地使用權的變動條例

宅基地轉讓、出租的，不得再申請宅基地；
權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員；
轉讓房屋及宅基地使用權後，宅基地使用權主體發生變化，並涉及受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉讓登記手續。宅基地以及住宅房屋，不僅可以用於居住，也可以用於從事家庭生產和經營活動。
宅基地使用權的取得具有無償性、福利性，申請取得宅基地使用權後，滿兩年未建設房屋的或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的，其宅基地使用權由集體經濟組織無償收回。
《物權法》第153條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。農村村民要獲得宅基地使用權，應通過申請並獲得有權機關的批准。取得宅基地使用權必須具備如下條件：
第一，必須具備村民資格。申請人必須是無宅基地、家庭人口眾多確需分戶居住的，因國家或鄉（鎮）建設需要另行安排宅基地的或者在農村落戶需建住宅而無宅基地的情況的的村民。
第二，申請人提出申請。村民首先向所在地的農村集體經濟組織提出申請，集體經濟組織同意後將申請提交鄉（鎮）土地利用總體規劃，盡量利用原有的宅基地和村內空閑地。如果佔用農用土地作為宅基地，則需要依照《土地管理法》的規定，報省級人民政府批准，並辦理農用土地轉用批准手續。
宅基地使用權只能由宅基地使用權人行使，任何組織或者個人不得侵佔、損毀宅基地。宅基地使用權有效轉讓，必須滿足下列條件：
第一，轉讓行為應征的本集體經濟組織同意；
第二，受讓人為同一集體經濟組織內部成員；
第三，受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件。
宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基使用權消滅。譬如出現地震、海嘯、山洪、山體滑坡等自然災害造成宅基地滅失的，宅基地使用權自然消滅。《物權法》第154條規定，對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。這里的「失去宅基地」除了自然災害導致宅基地滅失的情形外，還包括集體經濟組織收回宅基地或者國家徵收而使農戶失去宅基地的情況。

C. 關於宅基地使用權轉讓問題

生活在農村的人基本都知道宅基地使用權是什麼，可能有些朋友不是很了解宅基地使用權，其實，說白了，宅基地使用權就是農民可以享用在集體所有的土地上進行合法的建造住宅和一些設施(例如農舍)的權利。不過要注意一點就是，宅基地使用權的轉讓不像你想的那麼簡單。接下來，小編來給你說說關於宅基地使用權的轉讓相關問題吧。

一、宅基地使用權的取得

依據民法原理，宅基地使用權屬於用益物權。物權的取得分為原始取得和繼受取得，因為我國目前禁止宅基地使用權的轉讓，宅基地使用權只能原始取得。

宅基地使用權的原始取得是指不以他人的權利和意思為依據。根據法律的規定直接取得宅基地使用權。由於我國宅基地使用權的特殊性,其原始取得的情況基本上只有審批取得一種,而通過審批取得宅基地使用權的前提必須具備相應的主體資格,即必須是本集體經濟組織的成員或其他法律明確規定可以獲得宅基地使用權的人，城鎮居民、一戶多宅的人以及把原有住房出賣、出租或贈與他人的農村居民不得再申請宅基地使用權。

具體而言，宅基地使用權的申請程序如下:

(1)農村居民向所在的村民委員會提出宅基地使用權申請;

(2)村民委員會根據村鎮規劃對宅基地使用權申請進行審核,經村民會議或者農村集體經濟組織全體成員討論同意;

(3)經鄉(鎮)人民政府審查後報縣級人民政府土地行政主管部門審核,由同級人民政府批准。農民必須對宅基地使用權進行申請,獲得批准後才可以使用宅基地,不得在未獲批准前擅自使用宅基地。

二、宅基地轉讓行為的效力，應根據受讓主體不同加以區分對待：

(一)、農村村民之間進行宅基地使用權轉讓。

目前關於農村村民之間轉讓宅基地使用權主要有兩種觀點：一種是允許自由轉讓，另一種是有條件的允許轉讓。第一種觀點認為，依照現有的法律和行政法規對農村村民之間的宅基地轉讓沒有禁止性的規定，依據「法無規定不禁止」的原則,農村村民之間轉讓宅基地不應加以限制。第二種觀點認為農村村民之間轉讓宅基地使用權需要具備各種前提條件，如轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);受讓人沒有住房和宅基地且符合宅基地使用權分配條件;轉讓行為須徵得本集體經濟組織同意等等。

對比以上兩種觀點，法院大部分判例比較認同後一種觀點:一是因為根據宅基地取得程序，轉讓行為應經村委會同意，報鄉政府土地部門批准備案，應進行物權登記;二是z轉讓應進行公示，私下轉讓會造成違反《土地管理法》「一戶只能擁有一處宅基地」的規定，後果是少數人擁有多處宅基地，而其他成員在沒有宅基地的情況下只能去擠佔耕地。

(二)、農村村民向城鎮居民轉讓宅基地使用權。

根據《土地管理法》第62條第四款規定：「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。」第62條第一款規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。國務院辦公廳在1999年頒布《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規定「農民的住宅不得向城市居民出售」，「有關部門不得為購買的住宅發放土地使用證和產權證」。2004年12月24日國土資源部《關於深化改革嚴格土地管理的決定》強調：「加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地」。

一種觀點認為以上法規並未明確禁止農村村民向城鎮居民轉讓宅基地，國務院頒布的「通知」不具有法律法規效力，不能認定轉讓行為無效。而且，允許農民到城鎮受讓房屋及土地使用權，而不允許城鎮居民到農村購置宅基地對農民和城鎮居民來說都是不公平的。

另一種觀點認為國土資源部「決定」和國務院頒布的「通知」只是政策性的文件和部門規章，雖不具有法律強制效力，但反映了立法者對宅基地使用權轉讓的態度。在實踐中各地國土資源局對城鎮居民購買農村宅基地都不予辦理過戶登記手續，形成「宅基地交易結束，物權不受保護」的被動局面，受讓人在受讓宅基地使用權後僅享有債權，因土地政策規定無法使宅基地發生物權變動。

如同上面所說的那樣，對於宅基地使用權的轉讓問題是需要區別對待的，第一，對農村村民之間的轉讓土地，可以根據實際情況，且條件允許的話就可以進行轉讓，也就是說村民與村民之間轉讓土地是允許的，但需要去找律師或者政府公辦完善其資料，維護好雙方的利益，同時起到法律的效力。第二，如果農村村民將宅基地使用權轉讓給城市居民這種行為是嚴格禁止的，在這種情況下簽訂的合同是無效的。

D. 宅基地使用權是登記對抗還是登記生效

批准以後政府會按照法定方式告訴當事人，生效時間是批准後。登記備案是政府的正常工作，是 同步完成的

E. 農村宅基地辦理過程中公示天數

農村宅基地辦理過程中，在本村張榜公示擬劃定的宅基地,公示期限為十日

F. 宅基地使用權能否變更

《土地管理法實施條例抄》規定：因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請。根據這一規定，農民因買賣或繼承房屋而使土地使用權發生轉移的，當事人必須辦理宅基地使用權變更登記手續。具體而言，就是房屋買賣雙方當事人或者房屋繼承人應當在依法辦理房屋產權變更登記證後15日內，持有關證明文件、材料，向當地縣、市土地管理部門提出宅基地使用權變更登記申請，經審核後，由縣、市土地管理部門辦理宅基地使用權變更登記手續，換發加蓋有縣、市人民政府印章的土地證。依據《土地管理法》第62條、《物權法》第155條及有關政策，有條件的允許宅基地使用權轉讓不為法律所禁止。需具備的條件有： (一)轉讓人擁 有二處以上的宅基地; (二)轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織內部的成員; (三)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件; (四)轉讓行為征 得集體經濟組織同意。強調一點，以上條件應同時具備。

G. 更變宅基地使用權宅基地權還可以要回來嗎

一、什麼是農村宅基地？
答：宅基地作為與房屋不可分割的組成部分，是指專門用於建造房屋（住宅）為目的的那部分土地。也就是說，宅基地是指建了房屋、建過房屋或決定用於建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建過房屋但已無上蓋物、不能居住的土地及准備建房屋用的規劃地三種類型。
根據我國農民的長期生活習慣，農村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、廚房、牲畜房、倉庫、農機房、廁所用地；四旁綠化用地，如房前屋後的竹林、林木、花圃用地；其他生活服務實施用地，如水井、地窖、沼氣池用地等幾部分。在我國農村大多數地區，宅基地就是一家一戶的農民居住生活的庭院用地。農村居民宅基地的所有權依照法律規定歸集體所有，農民對宅基地依法只享有使用權，農村居民宅基地使用權是農民群眾的一項重要的財產權利。
二、什麼是農村宅基地使用權？
答：農村宅基地使用權，是指農村居民在法律允許范圍內對宅基地的佔有、使用、收益的權利。雖然農村居民住房全歸私人所有，但根據我國法律規定，宅基地屬於農村集體所有農民個人沒有所有權，只有使用權，因此，農村居民新建住宅應當向農村集體經濟組織或者農村村民委員會提出申請經過鄉鎮人民政府審核，由縣級人民政府批准，並且不得轉讓、出租或抵押。
但如果國家建設需要徵用土地，或者鄉村的土地利用規劃、村鎮規劃需要改變土地用途，或村民宅基地的實際使用面積過大，遠遠超過當地規定的標准，經過村民代表大會或村民大會討論通過，報請鄉（鎮）人民政府審查、同意，基本核算單位有權調劑或重新安排使用。但應對原有宅基地的建築物和樹木等給予合理賠償，不得平調。
三、宅基地使用權包括哪些內容？
答：宅基地使用權的泥人范圍比較廣泛主要包括以下幾方面：
1、佔有權。2、使用權。3、在宅基地空閑處修建其他建築物、設施的權利。宅基地使用權人在主要住宅建築外，可自行在宅基地范圍內建築其他生產或生活需要的建築和設施。4、宅基地使用權人有在宅基地內種植林木、花草、蔬菜的權利。該種植的林木、花草、蔬菜歸使用權人所有。5、依法附隨房屋出讓宅基地使用權的權利。國家保護私有房屋合法買賣，繼承、贈與等權利。因房屋和宅基地連同一體，不可分離，所以，宅基地使用權必須連同房屋一並轉移。房屋所有權的變動，必須報請縣級人民政府房屋管理部門進行變更登記。
四、宅基地與房屋的關系是怎樣的？
答：宅基地與房屋既有區別又有聯系：二者的關系具體表現在：宅基地是房屋存在的基礎和承載物，沒有宅基地，房屋就無法存在，相反，沒有房屋，宅基地也將失去其存在的目的而不成其為宅基地，從而變成了一般的其他土地，因而二者在空間上是統一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地則是以承載住房為目的的土地，二者密不可分，共同構成了有機聯系的整體。

H. 農村宅基地公示期幾天

宅基地有規劃，村裡一般確定了一個大概尺寸，在進行規劃的過程中有可能某種原因導致偏差過大，但是實際結果依然是橫成排豎成列，那麼這樣的范圍內的宅基地還是屬於符合規劃，可以視為是規劃尺寸，用不著測量。根本就不能橫成排豎成列，那樣用不著測量，看看就知道是違反規劃，屬於不合法宅基地，根據國家政策需要調整否則不批准使用權

I. 如何確認宅基地使用權主體

宅基地使用抄權應該按照規定的面積襲標准，依法確認給本農民集體成員。非本農民集體的農民，因地質災害防治、新農村建設、移民安置等集中遷建，在符合當地規劃的前提下，經本農民集體大多數成員同意並經有權機關批准異地建房的，可按規定確權登記發證。已擁有一處宅基地的本農民集體成員、非本農民集體成員的農村或城鎮居民，因繼承房屋佔用農村宅基地的，可按規定登記發證，在《集體土地使用證》記事欄應注記「該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人」。非農業戶口居民（含華僑）原在農村合法取得的宅基地及房屋，房屋產權沒有變化的，經該農民集體出具證明並公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應注記「該權利人為非本農民集體成員」。

J. 宅基地使用權是登記對抗嗎

1.無論是登記對抗抄還是登襲記設立都是基於法律行為引起物權變動的公示方式，宅基地使用權的設立，如果是原始取得的話根本就不是基於法律行為而取得宅基地使用權，探討登記對抗和登記設立根本沒有意義。
2.至於宅基地使用權的繼受取得，那是因為買賣、繼承、贈與宅基地上面的住宅而獲得宅基地使用權，如果是因為繼承住宅而取得宅基地使用權，那麼這個也不是基於法律行為引起的物權變動，討論登記生效和登記對抗也同樣沒有意義。
3.如果是因為買賣、贈與住宅而一同獲得宅基地使用權的話，那一定是登記生效，因為作為不動產的住宅以登記作為物權變更的公示方式。