房屋使用權銷售方案

1. 公交站牌廣告使用權投標方案 誰會寫一個

xxx公交車站亭、站牌廣告位
使用權承包招投標辦法
為使城市亮麗美觀，並促進戶外廣告的健康發展，本著公開、公平、公正原則，本單位決定對市區中山西路六個公交車站亭的燈箱廣告位及站牌廣告位使用權進行公開招投標，招投標方案如下：
1、凡經工商注冊具有法人資格的廣告製作單位均可報名參與投標。開標時投標單位的廣告公司法人代表或委託代理人必須按時到場（並攜帶營業執照原件、身份證原件），各公司僅限1人參與（委託代理人需出具有效的法人委託書），否則不得參與投標。
2、本次燈箱廣告位及站牌廣告位投標使用權承包期二年，即承包期限為2007年1月1日至2008年12月31日止。
3、本次招投標的燈箱廣告位及站牌廣告位為：中山西路（公園路口至披雲橋頭）共6個公交站亭及六塊站牌的廣告位。
4、本次廣告位布置要求：設置的燈箱廣告內容符合國家對戶外廣告的相關管理規定且廣告畫面需經建設部門同意。若無商業性廣告，須先布置公益性廣告，費用由中標單位自負。
5、招標單位負責聯系公交車站亭燈箱的接電，接電的費用由中標單位負責（接電及安裝事宜由投標單位事先到現場進行考察）。
6、報名及招標文件領取時間截止至2006年11月28日下午17∶30時止(領取地點：建設局公用事業管理科),報名時須帶公司介紹信。
7、投標書遞交截止時間為2006年11月30日中午12∶00時，（投標書送達地點：建設局公用事業管理科）逾期送達的標書不予接收。投標書必須密封完好，標書封口及報價單必須加蓋企業公章和法人代表簽名（或蓋章），否則為無效標；報價書必須按照招標單位提供的格式填寫，否則為無效標。投標書遞交截止時間後，投標單位不得撤回或更改投標文件，撤回或更改投標文件的將不退還投標保證金。
8、開標時間：2006年11月30日下午14∶30，地點：建設局二樓會議室
9、本次廣告位招投標設有保留價，保留價由招標單位的評標人（3人以上組成）在開標現場自行設定標價，取其平均值為招標單位的保留價。由報價高於保留價最高的投標單位中標。若最高報價的投標單位有兩家或兩家以上的，以抽簽方式確定中標人。若所有投標單位的報價均低於招標單位的保留價的，本次招標不成功，招標單位將另行組織招標。
10、中標單位在承包期內，應對廣告位做好相應的保護措施。因中標單位工作人員人為的損壞或作業時對燈箱、站牌造成的損壞其費用由中標單位負責（廣告位的廣告布置、更新前後應通知建設局的公用事業管理科對站亭和站牌進行檢查）。中標單位對廣告位的布置或作業的不當造成的相應損失由中標單位負責。
11、參加投標的單位開標前需預交5000元投標保證金，落標單位將如數退回投標保證金，中標單位可轉為履約保證金，具體履約條款雙方在簽訂合同時另行協商。
12、開標結束後，中標單位應在2006年12月10日前與招標人簽訂合同並一次性交清兩年承包費，逾期未交的招標單位將取消其中標資格，並沒收投標保證金。在中標單位被查實在投標中有違規行為或未一次性交清承包費的或其他原因未按時與招標單位簽訂承包合同的，招標人可確定報價排名第二的投標單位（其報價應高於招標單位的保留價）為中標單位，若排名第二的投標單位因上述原因未能與招標單位簽訂承包合同的，招標單位應重新組織招標。
xxx市建設局
二00六年十一月二十四日

2. 關於國有土地使用權出讓的主要形式分為協議，招標，拍賣，和掛牌四種方式

三種土地出讓方式的具體程序：

協議出讓程序

市土地局根據市政府批準的出讓地塊方案向境內外發布出讓土地信息。

有意受讓者提出用地申請，並填寫用地申請表。

市土地局向申請受讓者提供出讓地塊的有關資料和規定。

必要時向成片開發土地的有意受讓者提交土地開發建設方案。

雙方協商達成一致意見。

簽訂土地出讓合同，並繳付定金，按土地出讓合同規定，在付款期限內向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土

地出讓金。

受讓者在付清出讓金後，到市土地局辦理土地使用權登記手續，領取《中華人民共和國國有土地使用證》。

招標出讓程序

市土地局制定出讓土地招標方案，報經市政府批准發布招標公告。

有意投標人到指定地點購買土地使用規劃、投標須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其它有關文件。

市土地局向有意投標者解答有關出讓土地法規及出讓有關問題。

投標者在規定的投標截止日期前繳納保證金（不計息），並將密封後的投標書投入標箱。

市土地局組織有關部門組成評標委員會，主持開標、評標、決標工作。

對有效標書進行評審，市土地局向中標者發出中標證明書，未中標者由市土地局退保證金。

中標者在規定的時間內與市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，並繳納定金，保證金可抵充定金。

中標者按合同規定支付全部出讓金後，到市土地局辦理土地使用權登記，領取土地使用證。

拍賣出讓程序

市土地局制定出讓土地拍賣方案，報經市政府批准後，發布拍賣出讓土地公告。

市土地局向競爭者提供土地使用合同書文本、土地使用規劃及其他有關文件。

驗證競買者資格，發放應價牌。

市土地局主持拍賣競買，簡介拍賣地塊情況，宣布拍賣起價。

競買者舉牌應價。

競買獲勝者與市土地局簽訂土地出讓合同，繳付定金。

競買獲勝者按土地出讓合同規定，在付款時限內向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金。

競買獲勝者付清全部土地出讓金後30日內，到市土地局辦理土地使用權登記手續，領取《國有土地使用證》。

3. 房地產開發項目完整的項目管理計劃包含哪些內容並如何控制

第一部分 投資管理
第一章 項目投資管理制度 6
第二章 項目建議書編制指引 9
第三章 項目可行性研究報告編制指引 11
第四章 項目立項評審決策指引 19
第二部分 規劃設計管理
第一章 項目設計管理制度 21
第二章 規劃方案設計作業流程 25
第三章 建築方案設計作業流程 26
第四章 景觀環境設計作業流程 27
第五章 規劃設計指引編制要點 28
第六章 規劃設計任務書編制要點 33
第七章 項目規劃方案評審指引 36
第八章 建築單體方案評審指引 38
第九章 景觀設計任務書編制要點 41
第十章 施工圖審查基本要求 44
附：項目規劃設計方案簡評表 46
施工圖審查意見表 49
第三部分 工程管理
第一章 工程管理組織 51
1.1管理組織機構 51
1.2項目經理部的組織管理 52
第二章 經濟合同管理 55
2.1經濟合同管理規定 55
2.2工程類合同編制要點 59
2.3標准格式合同內容要點 61
2.4對外合同及付款簽批的意見 63
2.5合同付款管理程序 66
附：經濟合同審批表（500萬元以上） 68
經濟合同審批表（500萬元以下） 69
經濟合同付款審批表 70
合同管理台帳 71
第三章 采購與招標管理 72
3.1招標管理規定 72
3.2材料設備采購規定 78
3.3甲供材料設備采購操作要點 81
3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83
附：招標文件審批表 85
中標通知書 86
投標承諾函 87
履約保證金保函 88
材料設備采購計劃表 89
零星（緊急）采購審批單 90
限價（指定品牌）材料設備審批表 91
乙供材料設備審定表 92
第四章 工程進度管理 93
4.1工程進度管理規定 93
4.2施工進度控制流程 95
4.3施工進度控制指引 97
4.4進度計劃內容編制要點 99
第五章 工程質量與施工管理 100
5.1項目施工管理規定 100
5.2施工組織設計制度 104
5.3技術交底及施工圖會審制度 108
5.4樣板指路制度 110
5.5工程質量現場檢查內容與要求 113
5.6材料設備質量技術要求管理規定 115
5.7材料設備進場驗收指引 117
5.8質量保證資料檢查要求 119
5.9分部（項）專業工程驗收檢查要求 121
5.10項目預驗收檢查要點 122
5.11項目竣工驗收檢查要點 124
5.12工程技術檔案范圍與建檔要求 126
5.13工程竣工總結編制指引 132
5.14工程管理獎罰制度 135
附：重點監管部位質量監管計劃表 136
材料設備質量監管計劃表 137
材料設備進場驗收單 138
甲供材料設備台帳 139
第六章 工程造價管理 140
6.1成本管理制度 140
6.2工程設計變更管理規定 143
6.3現場簽證管理規定 147
6.4項目成本核算與分析指引 149
6.5工程結算控制指引 151
6.6工程造價管理獎罰制度 154
附： 設計變更審批表 155
設計變更通知單 156
現場變更簽證通知單 157
現場變更簽證費用審核單 158
成本動態統計控製表 159
現場簽證統計台帳 161
設計變更統計台帳 162
合同統計台帳 163
第七章 安全文明生產管理 164
7.1安全文明生產管理制度 164
7.2施工現場安全風險與環境因素識別指引 168
7.3施工現場安全檢查指引 170
7.4施工現場文明生產管理要點 172
7.5工程事故處理指引 173
第四部分 營銷管理
第一章 組織架構與編制 175
第二章 營銷策劃管理 176
2.1 總則 176
2.2 總體策劃 177
2.3階段策劃及實施 178
2.4市場調查與前期策劃 179
2.5營銷策劃工作規范——房地產全程策劃標准 182
第三章 現場銷售工作管理 192
3.1銷售准備 192
3.2現場銷售過程 193
第四章 現場銷售工作規范 195
4.1銷售准備工作 195
4.2銷售價格管理要點 199
4.3銷售合同范圍與草擬注意事項 201
4.4銷售面積確定操作要點 202
4.5銷售工程設計裝修注意事項 204
4.6廣告方案與實施操作 206
4.7銷售過程管理要點 209
4.8房產價格折扣管理指引 211
4.9銷售收款指引 214
第五章 客戶服務工作規范 217
5.1客戶服務部職責 217
5.2客戶資料管理指引 218
5.3退換房辦理指引 220
5.4更名辦理指引 222
5.5客戶按揭代辦指引 224
第六章 營銷費用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度

1 總則
1.1 為有效規避項目開發風險，保證項目開發的效益和效率，公司所有擬開發項目必須經過科學論證和決策。
1.2公司房地產開發項目的選擇決策應基於市場需求、國家政策法規規定，以及企業發展戰略的評價和判斷，投資項目的選擇應以公司的總體戰略和長遠規劃為依據，符合集團主導產業的發展方向，在保證質量的基礎上，以實現投資效益最大化為目標。

2 項目投資建議
2.1計劃配套部負責根據擬開發項目的情況，在公司范圍內組織人員，進行新項目調研，新項目的調研應包含土地背景信息、當地城市發展狀況和房地產市場基本信息等。
2.2計劃配套部組織相關部門對相關調查信息進行經濟技術指標測算，經初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應符合《項目建議書編制指引》的規定。
2.3項目建議書經總經理辦公會批准後，計劃配套部負責組織實施項目論證工作。

3 項目投資論證
3.1項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負責制定和實施項目論證階段的工作計劃。
3.2項目論證階段的工作內容包括，但不限於：
1）宏觀和微觀投資環境分析；
2）專項的市場調查，以及相關信息收集、整理和分析；
3）項目初步定位；
4）資金來源計劃及融資方案；
5）投資估算；
6）經營效益分析等。
3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合《項目可行性研究報告編制指引》的規定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告後，報公司總經理辦公會審查。
3.4計劃配套部根據總經理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，並為提交投資決策委員會審議做好資料准備。
3.5《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務部、市場部、工程造價部和工程技術部等相關部門有責任予以積極配合。

4 項目投資決策
4.1開發項目的立項決策，首先必須通過總經理辦公會的評審。
4.2總經理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告後，由總經理確定召開評審會議。總經理辦公會做出的評審決定包括三種：
1）同意立項；
2）不同意立項；
3）推遲立項。
4.3 總經理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規定時間內完成補充論證，並再次提交總經理辦公會審議。
4.4總經理辦公會同意立項後，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。
4.5投資決策委員會同意立項後，計劃配套部負責跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊「經濟合同管理」的規定執行。

5 項目並購及合資合作
5.1項目並購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規定執行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術、經營、銷售等方面無控制權的，原則上不參與。
5.2計劃配套部負責項目兼並和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標、各階段工作內容、控制措施、時間進度和責任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批准。
5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經濟合同和付款的事項，必須按本手冊「經濟合同管理」的規定執行。

6 項目變更與調整
6.1項目運作過程中發生的項目變更，包括但不限於：發展延伸、投資的增減或滾動使用、規模擴大或縮小、後續或轉產、中止或合同修訂等，均應報投資決策委員會通過。
6.2投資項目變更時，由計劃配套部負責人以書面形式將變更理由上報總經理辦公會，總經理辦公會經研究分析後編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。

第二章 項目投資管理工作流程圖

第三章項目建議書編制指引

1 城市規劃及發展簡述

2 項目決策背景及摘要
2.1外部環境
1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等；
2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位；
3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
2.2內部因素
1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。

3 項目概況
3.1宗地位置
3.2宗地現狀
四至范圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。
3.3項目周邊的社區配套
3.4項目周邊環境
3.5大市政配套
3.6規劃控制要點
總佔地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建築面積、公建建築面積；綜合容積率、住宅容積率；建築密度；控高；綠化率等。
3.7土地價格
3.8土地升值潛力初步評估
3.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。

4 法律及政策性風險分析
土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件；立項情況；規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件；征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。

5 市場分析
區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢；各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特徵、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會；產品特徵、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特徵；產品定位及建議。

6 主要經營指標分析
開發建設期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務分析；贏利能力分析。

7 結論和建議

第四章 項目可行性研究報告編制指引

1 項目決策背景及分析
1.1外部環境
1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等；
2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位；
3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
1.2內部因素
1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。

2 項目概況
2.1宗地位置
宗地所處城市、行政區域、非行政區域經濟開發區、商貿金融區等的地理位置。（附圖：項目在該城市的區點陣圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建築物的相對位置和距離、地段的定性描述）。
2.2宗地現狀
1）四至范圍；
2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；
3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而損失的實際用地面積；
4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，並說明對拆遷及項目開發進度的影響；
5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建築物原有樁基及地下建築/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；
6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。
（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建築、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）
2.3項目周邊的社區配套
1）周邊3000米范圍內的交通狀況、教育、醫院等級和醫療水平、大型購物中心、主要商業和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。
2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀。
2.4項目周邊環境
治安情況、空氣狀況、雜訊情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。
2.5大市政配套
周邊道路現狀及規劃發展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。
2.6規劃控制要點
1）總佔地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；
2）住宅建築面積、公建建築面積，公建的內容，並區分經營性和非經營性公建的面積；
3）綜合容積率、住宅容積率；
4）建築密度；
5）控高；
6）綠化率等。
2.7土地價格
土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。
2.8土地升值潛力初步評估
從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
2.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。

3 法律及政策性風險分析
3.1項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述
3.1.1項目用地現狀
土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件。
3.1.2計劃手續
項目是否已經立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關立項的政府文件。
3.1.3規劃手續
規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件。
3.1.4土地手續
征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。
1）項目用地取得土地使用權程序評估：取得土地使用權的程序描述、取得土地使用權需要的工作日、取得商品房用地土地使用權所需條件、取得土地使用權的風險及控制。
2）項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。
3）政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發的影響。
3.2合作方式及風險評估
合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。
3.3總體評價
對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。

4 市場分析
4.1區域住宅市場成長狀況
區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢。
4.2區域內供應產品特徵
各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特徵、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會點和威脅點。
4.3區域市場目標客層研究和市場定位
各檔次產品目標客層特徵及輻射商圈范圍、本案目標人群特徵、確定目標客戶、市場定位。
4.4整體市場對本案有重大影響的因素
產品特徵、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特徵等。
4.5產品定位及建議
戶型類型、面積標准、不同類型產品的比例。

5 規劃設計初步分析
5.1規劃設計的可行性分析
規劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續發展概念。

6 工程及銷售計劃
1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。
2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的佔有率。
3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場佔有率，銷售計劃實現的可行性分析。

7 投資收益分析
7.1成本預測
說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設、總建築面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。
7.2稅務分析
營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。
7.3經濟效益分析
1）項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。
2）項目開發各期的利潤體現。
3）敏感性分析：成本變動各項經濟指標的變化，售價變動各項經濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。
4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。
7.4項目資金預測
資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現金流量分析。

8 綜合分析與建議
8.1優勢
從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。
8.2劣勢
從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。
8.3機會
從市場機會、提高市場佔有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。
8.4結論和建議

附表1 開發成本測算

項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）
一、土地價款支出
二、前期開發准備費
三、主體建築（裝飾）工程費
四、主體安裝工程費
五、社區管網工程費
六、智能化系統費
七、園林環境工程費
八、配套設施費
九、其它建設工程支出
十、管理費用
十一、銷售費用
十二、財務費用
十三、各項稅金
十四、預備費
十五、總計
在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項目名稱： 製表人：
編制單位： 編制日期：
項 目 序號 總金額
（萬元） 可售面積
（M2） 單位金額
（元/M2） 備 注
一、銷售總收入 1
1 多層住宅收入 2
2 高層住宅收入 3
3 小高層住宅收入 4
4 公建收入 5
5 車庫收入 6
6 其他收入 7
二、各項支出總額 8
1 建造成本 9
1.1土地價款支出 10
1.2前期開發准備費 11
1.3主體建築工程費 12
1.4主體安裝工程費 13
1.5社區管網工程費 14
1.6智能化系統 15
1.7園林環境工程費 16
1.8配套設施費 17
1.9其他建設工程支出 18
2.0預備費 19
2 銷售費用 20
3 管理費用 21
4 財務費用 22
5 營業稅金及附加 23
四、利潤總額 24
減:所得稅 25
五、凈利潤 26
六、項目投資總額 27
七、收益率 28
1 毛利率
2
29
2 銷售利潤率
30
3 成本利潤率 31
4 成本凈利率 32
5 投資利潤率 33
6 投資凈利率 34

附表3 開發各期利潤預測

經濟指標 年 年 年 合 計
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
結算面積（m2）
單位利潤（元/m2）
利潤（萬元）

第五章 項目立項評審決策指引

1 項目可行性評審方式和要求
1.1項目立項的評審經兩步完成，包括總經理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。
1.2總經理辦公會的評審採用資料審查方式進行，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。
1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。

2 評審內容要點
2.1項目可行性研究報告及相關附件資料的審查
1）所用背景資料的可靠性；
2）可行性論證分析的內容是否完整；
3）分析方法是否可行；
4）是否存在先入為主的「假設」。
2.2擬開發項目與公司房地產發展戰略的符合性
1）所在地域選擇；
2）開發產品的選擇；
3）項目品牌與企業品牌的協調性；
4）開發項目規模；
5）開發項目檔次；
6）目標客戶選擇。
2.3投資收益及風險
1）風險分析是否充分；
2）風險規避措施是否可行；
3）潛在風險對公司經營策略的影響；
4）投資收益測算的可信程度；
5）投資收益是否滿足要求。
2.4項目策劃的評價
1）項目規劃分析與公司業務策略的符合性；
2）規劃概念的創新；
3）工程計劃及銷售計劃是否可行。
2.5資源能力評價
1）開發項目對近期經營計劃的影響；
2）資金來源的可行性；
3）項目開發管理能力；
4）專業資源及解決途徑的可行性。

3 項目可行性評審決策會議
3.1評審會計劃應至少提前3天通知各與會人員，並隨附《項目可行性研究報告》及相關資料。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關資料。
3.2評審人員可先行與報告編寫相關人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。
3.3評審人員在會議最後做出書面的綜合評估意見、開發建議和評審結論。
3.4計劃配套部在三天內綜合分析各委員意見和評審結論，形成公司決策會議紀要，報投資決策委員會簽發。

4 評審決策結論
評審結論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。

第二部分 規劃設計管理

第一章 項目設計管理制度

1總則
1.1項目設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環節，涉及項目規劃、建築方案設計、施工圖設計（初步設計）、景觀設計等。
1.2全面優化、規范設計管理活動流程和操作規范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是項目開發過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控製成本的重要途徑。

2 項目設計管理過程的一般規定
2.1項目設計管理內容
2.1.1總工辦負責對項目設計工作進行全過程監管，各設計階段的管理要求包括，但不限於：
1）編制、審查各階段設計指導及設計任務書；
2）選擇符合資格要求的設計單位；
3）配合成本控制、實施限額設計；
4）參與設計過程（或事後檢查）重要階段的評審；
5）組織技術專家評審和確認各主要階段的設計成果；
6）組織各設計階段的銜接、協調；
7）明確設計更改控製程序，並保證設計更改按規定的程序進行；
8）項目完成後的設計總結、資料備案。
2.1.2各設計階段的監管工作安排，由總工辦負責具體制定，階段設計工作的監管計劃必須明確設計過程中監管內容、責任和具體措施。
2.1.3項目設計過程中與設計單位或其他單位的組織與技術介面要求，總工辦在委託設計時必須以書面形式明確，確保各方按規定的要求進行設計信息交流和資料提供、設計成果審查及確認等。
2.2設計要求
2.2.1總工辦必須按規定作業流程和指引文件，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。
2.2.2所有應由開發商提供的項目設計依據，以及設計技術標准都必須作為設計任務書的附件一並提交設計單位，並與設計單位進行確認。
2.2.3為保證各階段設計要求的准確、完整，並符合相關法規要求和公司規定，總工辦負責組織實施必要的設計要求審查。
2.3設計過程跟進
2.3.1總工辦應按設計監管工作安排，依據設計委託合同對設計過程進行連續監督檢查，以保證設計工作進度符合規定要求。
2.3.2設計過程中，所有對設計進度和設計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應負責跟進檢查落實情況。
2.3.3設計過程中，所有甲方提出或確認的意見和要求均必須形成書面文件，並存檔備案。
2.4設計成果
2.4.1與設計單位訂立的設計委託合同，或其附件中，必須明確規定對設計成果提交的具體形式和審查要求，確保設計單位提交的設計文件完整性和設計深度。
2.4.2根據項目的規模和具體情況的需要，可委託有資格的技術專家對設計單位提交的設計成果進行審查。
2.4.3各階段設計成果審查均必須包括經濟性的審查，規劃方案設計及擴初設計須進行成本估算或概算，施工圖設計須進行成本預算，確保在項目總成本的控制范圍內。
2.4.4審查中發現的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設計單位，責成設計單位進行修改，並跟蹤記錄。

4. 土地使用權轉讓協議為長期,該怎麼理解

您好，我是注冊執業的土地估價師和房產評估師。關於您所咨詢的問題，首先，土地「所有權」分為集體和國有.所有權下分為佔有、使用、收益、處分等不同權利屬性。其次，國有土地使用權分為工業、住宅、工業等不同用途，現在有的地方改發不動產權證，連同地上房屋一並登記。同時，不同用途對應不同使用年限，如根據《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(第55號國務院令，1990年5月19日公布施行)，商業用途最高使用年限為40年、住宅70年、工業50年、綜合50年等相關規定。最後，針對集體建設用地的評估，目前國內沒有一個具體的參考標准或者執行規定.各地有自己的技術路線，這個不好說。畢竟集體土地，是屬於農民集體的，不是國家的。而且影響集體土地的因素，和影響國有土地的因素，不光影響程度不一樣，也許選擇起來也有區別。這個我們也沒提出操作方案。我們在實際操作中，一是選用成本法，二是用假設法，測算出來的數字，其實是去碰農民的要求。成本法好說，就是按照畝產或者區片價，加上平整場地的費用，算上利息、正常農產品附加值的利潤，不用年期修正和增值收益，得出一個近似集體土地的價值。如果對我的回答滿意，記得選為最佳答案。未盡事宜，可以私*信聯系。

5. 建築工程項目投標方案的知識產權歸屬，除署名權外，諸如著作權、版權、專利權、使用權均歸招標人所有

因為 這句話前麵包括後面有說明，是獲得補償的投標方案！你的這些知識產權等於甲方已經給你支付報酬！！！如果未獲得補償，這些知識產權還是歸你的···

6. 急需解決的關於土地使用權轉讓的談判方案

請問原來和今後各是什麼用途?70年的開發期應該是住宅區開發!

7. 某房地產公司的期房銷售方案設計

房產銷售終極解決方案：產權分段賣！ [原創 2006-05-18 11:42:21 ] 發表者: 話家有話說

租房租期70年，為什麼我們別無選擇？眾所周知，中國特色式的購房是購買70年的使用權，而不是永久的使用權。這一點是確定的，於是，建立在這個前提下的購房，與其說是買房，還不如說是租房，而且你還得一次性租70年，沒有其它選擇。

為什麼我們一定要租就只能租70年，沒有其它選擇？

而且這個70年是大大地打了折扣的，從開發商買地、建房、售房、交房、入住，最後的使用許可權是遠遠少於這個年限的。而且這個租期70年的未來是有極大風險的，城市拆遷、房屋建設質量太差，不能使用到預定年限，甚至你是否有幸活到那個時候？

並且，目前建立在「租房70年」模式上的「購房」價格奇高，於是我們不僅要問：既然我們買的是使用權，為什麼我們一定要選擇70年？既然「購買」後還可以轉讓，為什麼不可以選擇更短的「購買」年限？

既然買的是使用權，我們當然應該有其它選擇了，比如30年，如果這樣，中國的房產銷售困境可能會為之一亮，且聽話家慢慢道來！

如今，購房的主要群體是集中在25-35歲之間的人，如果我們可以只「購買」 30年的使用權的話，在我們55-60歲之後，我們可以回到我們出生的地方，要知道，在北京，上海及深圳這些城市，50%以上的人是從出生地在成年後來此工作及 「發展」的，在年老之後，中國人根深地固的葉落歸根鄉愁情緒，致使大家更願意回到家鄉，或者回到其它想去的地方！要知道，年輕時的闖盪夢，到那時已經圓夢或者破滅了，中國人的養老情緒，在這個時候是一定要有個歸宿的。像深圳這種因發展經濟而集聚起來的「移民」城市，相信是很少老人願意在這里養老的，城市太擁擠，節奏太快，環境太差。所以，30年後，他們可以回家，去他們自己想去的城市或者農村，再去租房或是買房，或者完全可以住進子女的房子里頤養天年嘛！

如果這樣，我們只買30年的「使用權」，房價是不是可以至少降低一半呢？這樣，目前房屋的銷售瓶頸是不是可以消除呢？這才是房產銷售的終極解決方案！而且一旦推出此改革方案，這將是革命性的，中國的房產銷售也將發生翻天覆地的變化！

在正式展開闡述「房產分段賣」革命性概念之前，先回答一下大家肯定要問道的問題：

甲：你一次性買70年，到時候將房子賣出去不就行了，難道不一樣嗎？

答：錯！完全不一樣！因為你現在得將70年「使用權「全部一次性買下，當然可以分期付款，但最長期也就30年，這使得你必須得先付出所有的錢，這是多出一倍甚至更多的錢，然後才回在30年後收回未知的剩餘價值！

乙：我們本來買房豈不變成了租房？

答：錯！小平同志都號召大家不要在中國姓「社」還是姓「資」的問題上糾纏不清，大家還要在自己的房是「買」的還是「租」的問題上爭執不清的話，實在是浪費時間。如果非要給房子一個性質歸屬的話，還是「買」的，不信，您老看看，有房產證作證嘛，還需要更多證據嗎？

丙：如果我們購買的分段產權未到期，還可以轉賣嗎？

答：當然可以！比如您買的20的，但在15年過後，你需要將房子賣出去，下面的欲購者可以買你剩下的5年，也可以後續5年買10年，或者再買一個10年期總共15年，或者買你的5年再加上剩下的全部產權年限，這一點將在後面詳述到！

丁：如果前面的業主惡意使用住房，後面購房者豈不損失很大！

答：不會，目前中國的商品房，95%以上是多層、中層、高層的公寓式住房，那些所謂「占天又佔地」的獨立別墅，根本不在我們的考慮之列，因為買得起這樣的房的人，絕對有能力將這種房一次性買斷70年產權！公寓性房子，是不太可能被嚴懲破壞的，因為你不能將天花板或地板上打個洞，您的高鄰或低鄰會起訴您的！你最後搬出前，無非是牆超級臟、地板超級破，但這沒有關系，就算最短的購買年限10年的話，新的購房者也願意為此新的10年新裝修一下的，再說了，前面的人用了10或者更長的時間，不新裝修一下如果能住進去呢？就算您一次性買了70年，每過10年是不是強烈地想要給他內部換個臉呢？

在解答了大家可能出現在疑問後，在此，強烈向國家、政府、銀行及開發商發出倡議，改革現在的70年產權銷售模式為「產權分段賣」銷售模式，具體為：

將產權分為10年、20年、30年、40年及剩餘產權年限銷售

產按揭分為05年、10年、15年、20年及剩餘產權年限的一半年限分期付款

在此模式下，當購房產權期限到期後，房屋的所有重歸開房商或銀行，再次進行評估銷售，這絕

對是一個非常好的全新模式！國家可以授權成立「中國期房銷售管理有限公司」或是「中國期房銷售專業銀行」，對期房進行銷售、接收、評估、再銷售的業務。

在此全新房產銷售模式「產權分段賣」實施後，我們將有意想不到的好處，將涉及到從經濟、政治、文化等全方位的進步，主權表現有：

一、房產銷售模式革命
在此「產權分段賣」推出後，這一定將是中國商品房銷售之革命性的舉措，大家被壓抑了的購房

慾望必將瞬間爆發出來，大家奔走相告，各銷售樓盤前，將再現徹夜排長龍的現象，不過這次不

是大家被開發商請去的「托」排隊的假象，而是大家志願排隊購房之壯觀景象；

二、百姓購買力增強，購房壓力減輕
由於將所購產權期限減短了，購房總價減少了，能夠購得起房的人會瞬間增長數倍，在他們購房

後，供房的壓力會大大降低，以前他們打算按揭購房的，現在他們可能可以一次性購20年或者

30年，而且不用還貸，在這此後的20年或30年，他們可以掙到此20年或30年後需要租房或是

購房的存款。相反，如果積蓄稍少一些的人，一次性購20年，還貸10年，此後的10年仍然可

以為10年後掙下一些積蓄；

三、激活銀行存款，促進資金良性運轉

現在百姓寧願將錢存在銀行因通貨而貶值，也要持幣待購，是因為房價遠遠超出了他們的購買能

力或期望，而且推出了「產權分段賣」之後，他們會因此而買得起或願意買房，而願意快快買房；

四、不會對已購房者造成沖擊
房價因推出「產權分段賣」而降價，對已購房者，或既得利益者不會造成真正意義上的沖擊，因

為他們在手的是70年的「全權」，而不是後來購房者的「分段產權」，所以不會造成大面積的「團

退」或者是「停供」的現象，危機不會出現，並且會出現良好過渡；

五、增加就業機會，增長人民收入
由於已購房到期後，會將產權重歸「中國期房銷售有限公司」或是「中國期房銷售專業銀行」，這樣，一大批房產評估師、審計師、鑒定師、銷售及操作人員需要應運而生，這樣將新增非常多的就業機會。並且，與房產相關的裝修業等，都會有很好的發展；

六、增加財政收入，增長地方GDP

雖然大家現階段大家非常希望中國能夠與國際接軌，減免購房賦稅。在「產權分開賣」推出後，

絕對有望實現，因為目前高額的交易稅更多是針對炒房行為的。但即使減免了交易稅，仍然可以

為財政創造其它稅收，如至少印花稅，大大增長地方的財政收入，地方的GDP也會隨之增長，

地方政府會有更多收入用於行政建設、公共設施建設等等；

七、迅速銷售「空置」房

由於「產權分段賣」的推出，大家購買能力增強、購買需求增大，此前因各種原因而「囤積」起

來的「空置」房將有機會快速售出，總之，將住房賣給需要住房者必將是社會的進步及促進社會

經濟的良好發展；

八、減少炒房行為、大大降低泡沫

由於大家有了更多選擇，以囤積房源、抬高房價等炒房行為必將受到最大的沖擊，那些因各種動

機及不同原因的房產持有且非自住者會盡快的將自己手裡的房產出手，從而最大程度地減少了炒

房行為，降低房產泡沫；

九、促進人口流動、降低城市壓力

由於大家因「產權分開賣」而可以選擇適合自己的產權期限，這樣，他們在一定的時候，可以非

常輕松的實現在結束一個城市的產權房後，到另一個城市去買一套再次適合自己的產權房，如，

年老了，可以回內地、回家鄉去買一套適合自己的產權房，這樣可以促進人口流動，大大減輕一

個城市的人口壓力，或許未來，中國可以因此而真正取消戶籍限制，可以全國自由居住；

十、促進民族融合、實現社會和諧

在中國取消戶籍限制後，大家可以自由在全國范圍內工作、生活、生育、上學，這樣可以大大促進各民族之前的交流，實現創建和諧社。

那麼，綜上所述，有人會問：話家，推出「產權分段賣」真的是百利而無一弊嗎？

不，也有一弊，那就是：

銀行和開發商，本可以「一次性」賣出房產，再我後顧之憂，現在變成了多次「分段」賣，如果說有「弊」，也就只有這個了。

但是針對這個「弊」，只要我們妥善解決，他絕對不會成為一個弊，而且還有「利」。

我們首先需要認識的是，現有的模式，銀行，開發商是可以「一次性」賣出，但真的沒有後顧之憂了嗎？不，還款的風險是相當大的。如果現在堅持漲價，到崩潰時瘋狂跌價，銀行將有無法承受之重。

那推出「產權分段賣」之後，如果避免這個「弊」端的出現呢？

很簡單，國家可以實施宏觀調控，首先對各城市的住房真正需求量進行詳細調研，並統計現在房源情況，對新建房的審批及修建進行嚴格控制把關，將住房的社會持有量，控制在一定比例的大於實際需求量，就可以解決這個問題。因為需要住房的人，是一定需要買的，即使不買，他們也可以向中國期房銷售管理有限公司去租。

那麼，在不久的將來，中國的在到達人口最高峰後，人口會開始減少，會不會出現大量房子空置，給中國期房銷售管理有限公司或中國期房銷售專業銀行造成壓力。

不會，國家仍然需要使用宏觀調控，對使用期到期到期房，進行安全撤除，不再建房，可以退根還林或是綠化。減少甚至禁止修建新房，只能對未到期房進行整修或是改建等等，減少社會資源的浪費。在此前提下，如果還有「空置」房，政府完全可以免費提供給弱勢群體，如鰥寡孤獨老人、殘疾無勞動能力者等等，免費居住！這樣，才是真正的和諧社會景象。

列位看官，這樣：

「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」的和諧社會真的可以實現！它將不再是一句口號！

讓我們來共同呼籲國家、政府、銀行及開發商：

改革現在購房模式，實行「產權分段賣」，讓大家能夠真正買得起房！

希望大家踴躍轉發，並肯請大家提出此倡議的可行性及其它困難，謝謝

8. 求《國有土地使用權回收方案》

收回國有土地使用權的條件和程序2010-7-6 16:43:34收回國有土地使用權涉及到國家利益以及土地使用者的合法權益。目前，我國的法律法規對收回國有土地的條件做出了明確規定，但對於收回程序則無專門的規定。國土資源部《閑置土地處置辦法》中對因閑置土地收回國有土地使用權的程序作了一些規定，但由於收回土地的情形十分復雜，筆者結合管理實踐經驗提出一些自己的看法。
收回國有土地的條件
綜合《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規，收回國有土地的法定條件包括以下5種情形：符合《土地管理法》第五十八條、《城市房地產法》第十九條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條規定，為公共利益需要或者實施城市規劃進行舊城改建需要使用土地的；符合《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條規定，無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地；
土地使用者違反《土地管理法》第三十七條第一款、《城市房地產管理法》第二十條閑置土地的；土地使用者違反《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條第二款未按照合同規定的期限和條件開發、利用土地的；符合《城市房地產管理法》第二十五條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十條規定，土地使用權使用期限屆滿的。
收回國有土地的審批許可權
對因公共利益需要或者實施城市規劃進行舊城改建需要收回土地使用權的，應當由新的建設項目單位向原批准用地的市或縣級人民政府土地行政主管部門提出調整用地申請，由市或者縣級人民政府決定。
對無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地，由擬遷移、解散、撤銷、破產的企業或者其上級主管部門向原批准劃撥土地的縣級以上人民政府土地主管部門提出申請，由市或者縣級人民政府決定。
對土地使用權使用期限屆滿的，或者未按照出讓合同規定的期限和條件開發、利用土地的，以及閑置土地的，由市或者縣級人民政府土地管理部門提出處理意見，報市或者縣級人民政府決定。
收回國有土地的程序收
回國有土地需要經過以下幾個方面的程序：擬訂收回方案、聽證、報批、下達決定書、注銷登記、補償等。
擬訂收回方案。土地行政主管部門根據市或縣級人民政府的批准調整用地的文件，擬遷移、解散、撤銷、破產的企業（或其上級主管部門）的申請或者土地管理部門決定收回的處理意見，擬訂收回國有土地使用權方案，並將擬收回國有土地使用權事宜通知原土地使用權人，並告之聽證的權利。
聽證。土地使用權人要求聽證的，應當在接到收回國有土地使用權通知後的一定期限內向市或者縣級人民政府土地行政主管部門提出。土地行政主管部門接到聽證申請後，應該按照《國土資源聽證規定》中規定的期限內組織聽證。
報批。土地行政主管部門在組織聽證後規定的一定期限內，將所擬訂的收回國有土地使用權方案連同聽證結果報市或者縣級人民政府審批。
下達收回決定書。根據市或縣級人民政府批準的收回國有土地使用權方案，土地行政主管部門應當在批准之日起一定期限內，向原土地使用權人下達《收回國有土地使用權決定書》，同時告知原土地使用權人申請復議和提起訴訟權利。對收回國有土地使用權決定不服的，可以在接到提前收回國有土地使用權決定後若干期限內（按照《行政復議法》規定，一般是60天），依法向上級行政機關或者人民法院申請行政復議或者起訴。
注銷登記。土地行政主管部門在下達《收回國有土地使用權決定書》後，由原登記發證機關辦理注銷土地登記，收回國有土地使用證，並發布收回國有土地使用權公告。對於出讓的土地，還應當依法終止國有土地使用權出讓合同。
被收回土地已經設定抵押的，在收回土地使用權之前，由抵押人與抵押權人協商解除抵押合同，並向登記機關辦理注銷抵押登記手續。
原土地使用權人或者抵押權人對收回國有土地使用權決定提出異議的，不影響收回國有土地使用權行政行為的執行。
補償。因使用期屆滿，無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地，需要收回土地使用權，或者因土地使用權人違法等自身原因收回土地使用權的，對原土地使用權人不予補償。
對因公共利益需要收回土地使用權的，由新的土地使用權人負責補償。
採用貨幣補償的，其補償標准由市或者縣級人民政府在評估的基礎上，依據實際使用年限和開發土地的實際情況確定。收回土地使用權涉及地上物處理的，按照《城市房屋拆遷管理條例》執行。

有償收回國有土地使用權，由市國土資源局擬訂收回國有土地使用權方案。收回方案應包括以下內容：
1.收回土地的位置、范圍、面積、權利狀況；
2.建設項目規劃設計條件；
3.土地利用現狀調查表及調查報告；
4.詳細的土地補償標准和金額；
5.收回國有土地使用權的法律依據。
基本上圍繞上面5個方面來組織文本就行了，具體的圖件要看報批部門的要求。