房租所有權的善意取得

⑴ 購買房屋適用善意取得嗎

筆者曾聽說過這樣一個案例：姐姐長年不在北京，就將其名下的一套房產委託妹妹管理，將房產證及護照都交予其妹。妹妹替姐姐把房產賣了 ，因為姐姐親自來京處理很麻煩，再加上姐妹倆長得很象，妹妹就冒充姐姐與買受人簽訂了購房合同並辦理了過戶手續。後遇房價上漲，賣方 感到反悔，姐姐就起訴要求法院認定該房屋買賣行為無效，買受人應該返還房產。買受人在律師的幫助下向姐妹倆陳清了利弊，賣方撤訴，一起糾紛遂平息。 可能很多法律專業人士接觸本案的第一反映，即是民法上的表見代理制度。即代理人無代理權，第三人卻有充分理由相信代理人有代理權 的，代理行為有效，代理後果由本人（委託人）承擔；委託人可向代理人追究無權代理的責任。本案中買受人有充分理由相信妹妹有代理權（ 即使她未表明自已身份，冒充姐姐行事，也可以認為她是顯名代理），因為她持有房屋產權證並持有委託人有效身份證明——護照，並且還順利辦理了房屋過戶手續。因此，買受人可以認為妹妹代替姐姐賣房這一行為是得到了姐姐的充分授權，合法有效的。 但該案中還涉及另一個法律問題——不動產的善意取得制度。《物權法》生效之後，不動產的善意取得制度被明確確立，筆者覺得有必要作一總結。 善意取得制度，是為了彌補讓與人無權處分的欠缺而設計的，其保護的即是讓與人對讓與物有處分的信賴。善意取得一般僅適用於動產， 我國《物權法》則將善意取得的適用范圍擴大到了動產與不動產。《物權法》第106條規定：「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的， 所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列條件的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是 善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人」。 很明顯，善意取得制度應該滿足的條件包括：1、讓與人無處分權。即其不是讓該物的所有權人或未獲得所有權的授權。2、受讓人是 善意的。即受讓不知道讓與人無處分權，而且充分相信讓與人有權處分該不動產或者動產。受讓人的善意還包含了二個隱藏的含義，一即讓與人是合法佔有該不動產或者動產。如承租人基於租賃關系佔有承租物品；或者基於所有權人的委託佔有物品；或者保管人佔有保管物品等。如讓與人是非法佔有物品的，如小偷盜竊的贓物、犯罪所得等是不能適用善意取得的。二即該物品是法律允許流通的物品。如果是禁止或限制流通的物品，則也不能適用善意取得。 2、受讓人以合理的價格取得財產。如果是無償取得的，則將財產受還給所有權人，受讓人亦無太大損失，在利益平衡上，保護所有權人的物權更有利。 3、轉讓的財產需要登記的已經登記，不需要登記的已經交付。此乃基於物權的公信力，因為物權具有排他性，其轉讓需要以一定的方式予以公示。不動產及特定的動產是以登記為公示，動產則以交付為公示。 在了解了善意取得制度之後，再分析上述案例，即可知，對買受人而言，主張不動產的善意取得也可獲支持。因為其在購買房產時對妹妹無權處分房屋並不知情，而且支付了合理的對價並且辦理了轉移登記。 對不動產適用善意取得制度，有利於更好地保護現實中的善易買受人的利益。

⑵ 房屋買賣中，什麼是善意取得

善意取得又稱為即時取得，無權處分人在不法將其受託佔有的他人的財物（動產或者不動產）轉讓給第三人的，如受讓人在取得該動產時系出於善意，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。
善意取得制度是適應商品交換的需要而產生的一項法律制度。在廣泛的商品交換中，從事交換的當事人往往並不知道對方是否有權處分財產，也很難對市場出售的商品逐一調查。如果受讓人善意取得財產後，根據轉讓人的無權處分行為而使交易無效，並讓受讓人返還財產，則不僅要推翻已經形成的財產關系，而且使當事人在從事交易活動時，隨時擔心買到的商品有可能要退還，這樣就會造成當事人在交易時的不安全感，也不利於商品交換秩序的穩定。
一般認為，善意取得制度來源於日耳曼法。在日耳曼法上，區別動產是不基於所有人的意思歸他人佔有還是基於所有人的意思歸他人佔有的場合，而規定了不同的後果：（1）在動產不基於所有人的意思歸他人佔有的場合，例如被盜、遺失，所有人仍享有權利，所有人仍然享有權利，動產無論轉歸何人佔有，都有權請求返還。（2）在動產基於所有人的意思交於他人時，如租賃、寄託，所有人只有權對其契約的相對人即承租人、受託人請求返還原物、賠償損失，對於由相對人處取得物之佔有的第三人，不得為返還原物的請求。在這種情況下，第三人雖然取得物的佔有權，但未取得物的所有權，

⑶ 不構成善意取得返還房屋怎樣給原所有權人賠償損失

能返還房屋的需要返還房屋，並恢復原狀，不能返還的，應該賠償房屋款及利息損失。

⑷ 根據物權法 房屋可以善意取得嗎為什麼

根據物權法來 房屋自可以善意取得。
符合受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權。
根據《中華人民共和國物權法》規定
第一百零六條無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。

⑸ 訴爭房屋所有權能否善意取得

案情獨居老人李某擁有位於某小區的住房一套。李某有兩個兒子李一、李二。李某因病去世後留有遺囑，內容為住房由大兒子李一繼承。後李一根據該遺囑在房屋登記部門辦理了過戶登記。後李二得知該遺囑為李一偽造，遂向當地人民法院起訴。法院審理後認為李一因偽造遺囑而喪失了對其父遺產的繼承權，判決該房屋所有權歸李二所有。判決生效後，李一將該房以市價出售給張南，並辦理了過戶登記。張南不知該房屋權屬存在爭議，並已入住該房。李二也在判決生效後與王東簽訂了房屋買賣合同，王東已支付了全部房款。
分歧法院在審理本案的過程中，產生了三種不同意見。一種意見認為，李一偽造遺囑，喪失了對其父遺產的繼承權，該訴爭房屋的所有權應歸李二所有。有法院判決予以確認。根據《物權法》第29條、第31條規定，李二於繼承開始時就取得了該房屋的所有權。雖然李二與王東的房屋買賣合同合法有效，但由於沒辦理房屋過戶手續，不能發生房屋所有權變動的法律效果，該房屋的所有權應當屬於李二所有。第二種意見認為，雖然房屋產權證上登記的權利人是李一，但是李一取得所有權是基於違法行為，對該房屋的佔有屬於非法佔有，後將房屋賣於張南，屬於無權處分。因為善意取得制度的適用前提是處分人合法佔有物，並且對物的處分是一種無權處分行為。故張南不能根據善意取得的相關規定取得房屋所有權。故該房屋所有權應歸李二所有。第三種意見認為，雖然房屋產權證上登記的權利人是李一，而事實上的所有權人應該是李二，李一處分該房屋系無權處分，但由於張南購買房屋時是善意的，張南可基於不動產物權的善意取得制度取得該房屋的所有權。李二可依侵權行為請求李一承擔賠償責任。
評析在這三種不同的意見中，筆者傾向第三種意見。理由如下：
根據《物權法》第106條之規定：「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
一是受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；二是合理的價格轉讓；三是轉讓的不動產或動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。」
「受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。」根據該條的規定，不動產善意取得的適用有以下四個構成要件：
第一，讓與人對讓與的不動產無處分權。本案中，李一處分該訴爭房屋是在法院判決其喪失繼承權之後，該訴爭房屋的所有權由法律判決確認由李二所有。李一對房屋的處分屬於無權處分。佔有是動產物權變動的公示形式，處分人對動產是合法佔有，還是非法佔有對動產能否善意取得至關重要，但是不動產以登記為物權變動的公示形式，登記體現不動產的權利外觀，所以，處分人對不動產的佔有是否合法，不影響不動產能否善意取得。
第二，受讓人受讓該不動產時是善意的。不動產善意取得以受讓人的善意為前提條件，「善意」指受讓人非基於故意和重大過失，而對轉讓人無處分權的情形不知情。本案中，張南在購買房屋時是根據房屋產權證上登記的權利人來認定李一為該房所有權人。他不可能清楚該房屋存在權屬爭議。
第三，受讓人取得不動產是基於合理的價格有償轉讓行為。不動產善意取得是以有償取得為前提條件，本案中，張南根據市價，支付了房屋價款。該房屋轉讓有償、並且價格合理，故張南屬於善意第三人，應當取得該訴爭房屋的所有權。
第四，已作權利的變更登記。登記是不動產物權產生、變更和消滅的公示方式，在沒有相反證據的前提下，一般推定登記的權利人為事實上的權利人。即使事實上已經變動（例如進行了買賣），但形式上沒有採取公示的方法（沒進行產權登記），仍然不發生物權變動之效力。故本案中王東不能取得房屋所有權。在確定不動產善意取得制度適用時，也以受讓人已經辦理了不動產產權變更登記為要件。本案中張南在購房後，已經辦理了房屋產權登記，取得了房屋的所有權。
因此，本案符合適用不動產的善意取得的四個要件，訴爭房屋的所有權應歸張南所有。原權利人李二隻能向無權處分人李一要求賠償，而不能向受讓人張南行使物權請求權。王東不能取得房屋所有權，只能請求李二承擔不能交付房屋的違約責任。作者：石樓縣人民法院 白玉生

⑹ 房屋能適用善意取得嗎，未經其他繼承人同意賣房有效嗎

現在過戶房屋很嚴格：
一、不經過房屋所有權者同意和相關手續，不可能賣出房回。
二、如果是繼承房，沒有答共同繼承人同意和賣房的手續要件，房屋是不可能交易過戶成功的。
所以，提出的問題是不能實現的。如果以了什麼非法手段賣出房屋，那肯定是無效的。

⑺ 定性為物權後的房屋租賃權保護

將房屋租賃權復定性為物權制後，不僅可以保護承租人的利益，也可以解決現實中存在的問題。

(1)租賃權物權化可以適應善意取得制度

若房屋租賃權屬於物權，從佔有的公信力角度來看，租賃權可以善意取得。所有權可以基於公信力和保護交易安全而取得，承租人也可以基於合理信賴承租無權處分人的租賃物。善意取得制度是物權中的制度，房屋租賃權的取得只要符合善意取得的條件就可以適用善意取得。

(2)租賃權物權化可以更好保護承租人利益

將租賃權物權化，對於承租人來說，可以在租賃權受侵害時行使物權請求權，雖然物權請求權也只能向特定人主張權利，而不是一種排他性的絕對權，但是，物權請求權不適用消滅時效，不論何時，受害人都可以向侵害人主張權利;物權的請求權的效力優先於債權請求權，這樣可以更好地保護承租人的利益。當租賃權受到第三人侵害時，主張物權請求權比主張債權請求權更利於承租人。

（以上回答發布於2015-10-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑻ 房租的收益和使用可以善意取得嗎

善意取得是以無權處分為前提的，房租的收益是何人來無權處分？請您詳細敘述一下情況。

⑼ 夫妻一方擅自出售共同共有房屋，第三人善意取得的如何處理

這些問題非常的棘手，既關繫到夫妻財產制度的落實和婚姻法對夫妻雙方利益的保護，也關繫到交易秩序的穩定和安全，關鍵在於如何平衡無辜配偶一方與第三人之間的利益。當夫或妻一方與第三人發生不動產物權交易時，該不動產登記在夫妻一方名下但實際屬於夫妻共同財產，如果第三人盡到了必要的審查與注意義務，支付合理的房屋價款且已經辦理變更登記手續，為了保護交易安全，根據善意取得制度，第三人可以取得不動產物權。 《物權法》第一百零六條規定：「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權： （一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的; （二）以合理的價格轉讓; （三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人」。 以上規定的三個構成要件是滿足善意取得的前提。就第三人而言，要求其在房產交易中審查出賣人是否有配偶、處分的財產是否屬於夫妻共同財產是不現實的，也不利於財產流轉。基於不動產登記的公示公信力，從社會誠信以及保護善意第三人的角度考慮，法院對配偶一方以不知情、不同意為由主張返還房屋的訴訟請求不予支持。 也有專家建議規定除外情形，即房屋屬於家庭共同生活唯一居住用房的除外。因生存是第一要素，夫妻一方擅自將家庭僅有的一套房屋出售，如果支持善意第三人的主張，會出現另一方無家可歸的情況。 從高院公開徵求意見的反饋情況來看，多數意見認為，徵求意見稿中的除外條款實際上否定了物權法第一百零六條的規定，原則上這種例外條款不應允許。如果善意第三人付出家庭全部積蓄購入的房屋也是其家庭唯一生活住房，如何平衡二者之間的利益？另外，民事執行程序中已經規定，對於唯一住房不予執行，這就已經考慮到了生存權、居住問題，沒必要在婚姻法解釋中再專門規定;在房價高漲的現實情況下，擔心這個條款可能會被賣房反悔的人利用，這樣不利於保護交易安全和善意第三人的合法權益。 經反復論證後最終採納了多數人的意見，但同時規定了配偶一方的賠償請求權，即「一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持;夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持」。 綜上，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有房屋，第三人善意取得後，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持;夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方可以請求賠償損失。