房屋所有權變化對個人和社會的影響

A. 房屋所有權書面證明的法律效力如何

咨詢熱線內容
我姓邱，兒子准備在2007年年底結婚，我和丈夫商量著買套二手房以備兒子結婚用。再三比較，我們看中一套位於市區中心的三居室，並很快與房主張某簽訂了一份房屋買賣合同。簽完合同後，張某方才告訴我們，因其不小心將房產證丟失，目前無法辦理房產過戶手續，只有等去房管局辦理掛失後，再和我們辦理房產過戶手續。為了證明自己的話，張某還找來居委會的同志作見證人。最後，在我和丈夫的要求下，張某寫下一份證明，證明房子現已轉讓給我們並簽字。
考慮到兒子年底才結婚，我和丈夫商量先把房子租出去，補貼點家用。但幾位租房人聽說我們沒有房產證都不願意租房，我們將張某簽字的證明書拿給他們看，他們說這證明書不能證明房子屬於我們。
律師專線解答
邱女士，您必須明確的一點是，張某的簽字證明文書並不能直接在法律上證明房子的所有權歸屬。
我國《城市房地產管理法》第59條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。登記是房屋所有權取得、變更、消滅的生效要件，具有國家公信力，依法登記的房屋所有權受國家法律保護。另外，《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條規定：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。也就是說，房屋所有權到底歸屬於誰，應該看房產證本身。就您的情況而言，該房屋產權證上寫有張某的名字，該房屋的產權人應為張某。因此，張某所簽的證明書並不能在法律上證明房子的所有權歸您，在該房屋還未辦理過戶手續之前，該房仍然歸張某所有。
另外，《城市房屋權屬登記管理辦法》第35條規定：房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時登報聲明作廢，並向登記機關申請補發，由登記機關作出補發公告，經6個月無異議的，予以補發。據此，如果張某的房產證遺失，他應當向原發證房管機關辦理遺失登記，在辦理好補證手續後，你們再按規定辦理房產過戶手續。當然，如果張某所簽的證明書被房屋管理部門或者人民法院審查確認該證明屬實，你們也可以以此作為證明所有權的法律文書。
症結所在本問題的症結在於咨詢者對沒有經過法律確認的個人簽字文書不能在法律上直接證明房屋所有權歸屬的問題不清楚。
律師提醒與注意事項
☆在我國的大多數城市，房地產權屬登記實行土地與房屋分別登記制度，即一處房地產要辦理兩個產權證書，一個是國有土地使用權證書，一個是房屋所有權證書。在買房時，應當注意不要遺漏這兩證，以免造成不必要的麻煩。當然，在廣州、深圳等少數城市，則是製作、頒發一個統一的房地產權證書。

B. 房屋所有權可以變更嗎

房屋產權變更登記:是針對房屋權利人改換姓名、名稱，或房屋狀況發生變化所進行的登記。比如說你結婚了，要將你愛人的名字加入，就要進行變更登記。

又如，由於城市改建等原因，經原來的路名改變了，你的房屋也要從新登記。再如，你依法改建或者擴建了原來的房屋，改變了房屋狀況，也要從新登記。

所有權變更:是指房屋所有權主體轉移所進行的登記。如房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合並，以及房地產作價入股、與他人成立企業法人等等，因房屋所有權發生轉移，就要從新登記。

(2)房屋所有權變化對個人和社會的影響擴展閱讀：

變更登記是指土地登記機關對經過初始登記的土地所有權、使用權和他項權利發生變動而進行的登記，包括土地權利設定登記，土地權利變更登記，土地權利人名稱、土地用途、地址變更登記，注銷土地登記等。

變更登記也是指權利人名稱變更或服務現狀發生以下四種情形之一的房屋所有權登記：

1、房屋坐落的街道、門牌號或房屋名稱發生變更；

2、房屋面積增加或減少的；

3、房屋翻建的；

4、法律法規規定的其他情形。

定義

企業變更是指企業成立後，企業組織形式、企業登記事項的變化。引起企業變更的原因有以下三種：企業合並、企業分立和公司組織變更。

根據《公司法》的規定，公司營業執照記載的事項發生變更的，公司應當依法辦理變更登記，由公司登記機關換發營業執照。公司營業執照載明了公司的名稱、住所、注冊資本、實收資本、經營范圍、法定代表人姓名等事項，因此，上述事項變更都被視為「企業變更」。

變更條件

納稅人稅務登記內容發生變化，有下列情況之一的，均應辦理變更登記：改變單位名稱、法定代表人或者業主姓名及其居民身份證、護照或者其他合法證件的號碼；改變住所、經營地點；改變登記類型；改變核算方式；改變生產經營方式；改變生產經營范圍；改變注冊資金（資本）、投資總額；改變生產經營期限、；改變財務負責人、聯系電話（網址）。

登記地點

原地方稅務登記機關。

登記期限及申報辦理所需資料

（一）納稅人應當自工商行政管理機關變更登記之日起30日內，持下列證件、資料申報辦理變更稅務登記：

1、變更稅務登記申請書；

2、工商登記變更表及工商營業執照；

3、納稅人變更登記內容的有關證明文件；

4、原稅務登記證件（登記證正、副本和登記表等）；

5、其他有關資料。

（二）納稅人按照規定不需要在工商行政管理機關辦理變更登記，或者其變更登記的內容與工商登記內容無關的，應當自稅務登記內容實際發生變化之日起30日內，或者自有關機關批准或者宣布變更之日起30日內，持下列證件申報辦理變更稅務登記：

1、變更稅務登記申請書；

2、納稅人變更稅務登記內容的有關證明文件；

3、原稅務登記證件（登記證正、副本和登記表等）；

4、其他有關資料。

稅務機關審核及辦理時限

主管稅務機關對提交資料、資料齊全、合法、符合條件的納稅人，發給《稅務登記變更表》；納稅人應如實填寫並交回主管稅務機關，主管稅務機關應當場審核，符合規定的，即時辦理。

對提交證件、資料不齊全或登記變更表填寫不符合規定的，主管稅務機關應當場予以說明並一次性告知補正內容，從資料接收到資料退回、證件發放，25日內完成。稅務部門信息輸出工作於核准稅務登記當月最後1日前完成。

重新核發稅務登記證

變更稅務登記的內容涉及稅務登記證件需作更改的，主管稅務機關收回原稅務登記證件，並按變更後的內容，即時重新核發稅務登記證件。

C. 房子和戶口本有關系么

戶口本跟房產沒有關系。

房子的產權人無論戶口是否和房產在一處，都不影響產權人的專權利。房屬產所有權跟戶口簿上的人沒有必然關系。房產證明確的是房產的權屬，戶口本明確的是戶籍所在。

戶口本是指登記住戶人員姓名、籍貫、出生年月日等內容的薄冊。中國的戶口簿，是全面反映住戶人口個人身份、親屬關系、法定住址等人口基本信息的基本戶政文書。

(3)房屋所有權變化對個人和社會的影響擴展閱讀：

居民戶口簿具有證明公民身份狀況以及家庭成員間相互關系的法律效力，是戶口登記機關進行戶籍調查、核對的主要依據。戶口登記機關工作人員進行戶籍調查、核對時，戶主或本戶成員應主動交驗居民戶口簿。

房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構築物或建築物；地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土地。中國的地產是指有限期的土地使用權。

參考資料：

戶口本-網路

房產-網路

D. 戶口遷入對房屋所有權有影響嗎

在你父親買之前，你爺爺奶奶沒有房屋的的所有權，所以這個房子不算是遺產。
你伯伯的戶口遷入與產權歸屬沒有任何關系。你盡可放心。

E. 房屋使用權（居住權）與房屋所有權

一、房屋的使用權是對房屋的實際利用權力。通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權，如房主將房屋租給他人使用。房屋使用權是指承租人承租的直管公有住房。使用權買賣從法律角度來說，其實質是變更長期的租賃關系的承租人。由於現在買賣的只是房屋的使用權，雙方存在的只是租賃關系，所以如果購買使用權後想再上市交易的話，需先將該房屋按照成本價購買，然後按照已購公房上市手續，補交土地出讓金後方可上市交
二、房屋產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，開發商擁有房屋、車庫等的產權並獨立出售，但屬於小區綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產權的概念。
三、房屋的產權代表著個人擁有這個房子，是房屋的所有人。房屋的使用權代表只是一種使用權，也就說個人擁有使用它的權力，但並不代表擁有它。

F. 放棄產權對放棄人以後會有什麼影響

我國公民可以行使自己的放棄權利。放棄產權後對放棄人沒有特殊影響。

放棄所有權。這是指房屋所有權人對所有權的拋棄。

所有權是最完整的物權，具有物權的所有權能，其中包括處分權，對所有權的拋棄也是行使處分權的一種方式。放棄所有權應以登記後生效。當然，放棄房屋所有權是以不侵害他人的權利為前提的，如該房屋存在查封和他項權利的情況下，房屋所有權人稱放棄所有權的，是不能為其辦理房屋所有權注銷登記的。

放棄所有權的，應提交所有權人表示放棄所有權的書面聲明。

按照房地一致原則，房屋所有權放棄房屋所有權的，應當一並放棄土地使用權，不能不放棄土地使用權只放棄房屋所有權，否則放棄所有權後的房屋系無主財產，他人依法取得所有權後可能造成房屋所有權和土地使用權主體不一致的情形。同樣，也不能單獨放棄房屋土地使用權而不放棄房屋所有權。

放棄所有權是一種單方法律行為，無需向特定當事人做出意思表示並徵得他人同意，因放棄所有權而申請注銷登記的，需要提交放棄所有權的書面聲明。

《房屋登記辦法》第三十九條 申請房屋所有權注銷登記的，應當提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）房屋所有權證書或房地產權證書；

（四）證明房屋所有權消滅的材料；

（五）其他必要材料。

(6)房屋所有權變化對個人和社會的影響擴展閱讀：

放棄房屋產流程：

夫妻的共同財產可以放棄，特別是在涉及到離婚時一方可以通過發表聲明放棄。首先我們來了解一下夫妻的共同財產的類型，以便於我們來把握怎麼放棄財產。

一、屬於共同的財產

1．在夫妻婚姻關系的存續期間購買的房子，夫妻雙方沒有明確的約定排除的話，房產證上只寫了其中一人的姓名，應當認定為夫妻共同財產；

2．由雙方父母出資來購買的房屋所有權的，雙方進行競價；如果雙方都不想要房子的，人民法院進行拍賣，然後進行分配。

二、不屬於共同財產

婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

參考資料：網路-房屋產權

G. 房屋所有權單獨所有和個人所有有何區別

房屋的單獨所有是指在某一房屋上只有一個所有權主體，是從所有權權利主體的內部構成來劃分的，以區別於房屋共有（含按份共有和共同共有）、房屋的區分所有；房屋個人（私人）所有，是指該房屋為私人所有，是從所有權性質上來劃分的，以區別於全民所有，集體所有。

從所有權權利主體的內部構成來看，可將房屋分為房屋單獨所有、房屋共有（含按份共有和共同共有）和房屋的區分所有三種形式。
房屋按份共有又稱房屋分別共有，是指兩個以上的主體對同一房屋按照一定的份額共同享有佔有、使用、收益和處分的權利，並承擔相應的義務。所謂份額，是指共有人在所有權整體中所享有權利的份量，即所有權份額，其效力及於房屋整體的每一物質構成部分，而不能簡單理解為實物份額。
房屋共同共有是指兩個以上的所有人對於房屋都享有平等的所有權。共同共有是不確定所有權份額的共有。房屋共同共有區別於房屋按份共有。
所謂建築物區分所有權（房屋的區分所有），通俗一點說是居住在高層建築中的業主，對於他自己專有的住宅享有的權利，以及走廊、樓梯、小區綠地和道路等共有部分，享有的共同所有權和共同管理的權利。

H. 房屋所有權和房屋居住權的卻別

你這個情況很復雜啊，房子的房本是誰的名字，那麼他還在的話就是該房屋的所有權人，其他人都沒有處置的權利，必須到房管部門辦理過戶登記過戶到他父母名下。再說你這房子是村裡的宅基地上的房屋，宅基地上的房屋的所有權人必須是該集體經濟組織成員（同村戶口），假如他父母辦理過戶後獲得了該房屋的所有權，那麼根據他父母的分家單的意思就是在其父母去世後，他才能獲得該（分家單的意思很明顯，法院肯定會這么認定）房屋的所有權，這樣的話即便他不是該村戶口，他也可以因繼承獲得該宅基地房屋的所有權，而他老婆能不能享有這套房子就要看他父母的意思了，如果他父母只讓他繼承，而他夫妻雙方又沒有約定，那麼他老婆自然不可能取得所有權。說了這么多，老房主不過戶或者他父母還健在一切都白搭。

I. 有關房屋所有權變動的問題

1、夫妻一方的婚前財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。

婚前財產
婚前財產是指在結婚前夫妻一方就已經取得的財產。夫妻一方的婚前財產，不管是動產還是不動產，是有形財產還是無形財產，只要合法取得，就依法受到法律保護。
在我國早期的婚姻法等相應法規中，對婚前財產未作規定，默認結婚後所有財產為雙方公共財產。但經修改的婚姻法中規定婚前財產屬夫妻之一方所有，相關規定如下：
第十八條 有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：
(一)一方的婚前財產；……
第十九條 夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當採用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。（引者註：此處十七、十八條即夫妻關系存續期間財產多數情況屬共有，婚前財產及其它一些符合條件的屬一方所有）
夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。
夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。
在理解婚前財產時應注意如下方面：
1、判斷是否屬於婚前財產的關鍵在於財產權的取得時間系在結婚之前。如果財產權的取得系在婚前，但婚後才實際佔有該項財產，其性質屬於婚前個人財產。比如婚前夫妻一方接受繼承，遺產在婚後才分割，該遺產雖然是婚後所實際得到，但其所有權在婚前就已經取得，所以應認定為一方婚前財產。
2、夫妻一方的婚前財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。
最高人民法院曾在1993年的司法解釋中規定：「一方婚前個人所有的財產，婚後由雙方共同使用、經營、管理的，房屋和其他價值較大的生產資料經過8年，貴重的生活資料經過4年，可視為夫妻共同財產。」這一司法解釋規定婚前財產只要經夫妻共同使用、經營、管理並經過一定期限就可以轉化為夫妻共同財產，既不符合婚後所得共同制的原理，也不符合所有權取得的理論，而且有超越司法解釋許可權之嫌。修正後的婚姻法沒有採納這一司法實踐中的做法，第18條第1項明確規定一方的婚前財產為個人財產。為此，最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第19條指出：「婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。」由於前一司法解釋與新的司法解釋相抵觸，因而應以新的司法解釋為准。
3、婚前個人財產在婚後共同生活中自然毀損、消耗、滅失，離婚時一方要求以夫妻共同財產抵償的，不予支持。
[編輯本段]相關法理分析
1、法律對一般婚前財產的原則性規定
我國婚姻法第十八條規定，有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：（一）一方的婚前財產；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應當歸一方的財產。第十九條規定：夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十九條規定：「婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。」可見，我國婚姻法規定夫妻財產遵循的是有約定從約定，無約定從法定。
2、何為「婚前」？何為「婚前購房」？
婚前房產的確認有兩個關鍵的時間點：一是「婚前」到「婚後」的時間點；二是「購房」時間點，即什麼時候開始視為購買房產成功。
對於前者，答案很簡單。即夫妻雙方自領取《結婚證》之日可視為「婚前」到「婚後」的時間點，而其他諸如訂婚、舉行婚禮等時間點都不具備法律上的意義。
對於後者，比較困擾，在購房一系列的過程中到底哪個才是「購房」時間點？例如：在婚前簽了購房合同，付了首期款，婚後才進行按揭貸款，並辦了《房產證》，那哪個才是「購房時間點」？ 有人認為，鑒於房產在法律上屬於不動產的范疇，而根據我國相關法律的規定，購房人真正獲得所購房屋所有權的時間點為辦理完房屋的過戶手續並取得《房產證》之日。因此，認為獲得房屋產權證書之日為即為「購房」時間點。還有人認為，判斷這一問題關鍵是看房價款是在婚前以個人財產支付，還是婚後以共同財產支付的。 實際上，上述觀點在理解「購買」這一概念時過於狹隘了，因此由此得出的結論也有失偏頗，考慮到購房的目的性以及購房整個過程的關聯性，應當以簽訂購房合同的時間為「購房」時間點，簽訂合同時最能反映「購房」這一行為的性質。
3、「共同還貸」如何補償對方？
婚前個人所購房屋為個人財產已確定無疑（以取得房產證為准），然而如果是婚後夫妻共同償還的貸款，難道不會對房屋的所有權產生任何影響么？有人提出過這樣的觀點：在償還完所有貸款前，應當將房產權分時段分割為婚前婚後兩部分，婚前個人支付的房價款獲得相應比例的婚前房產權益，這屬其個人財產；而婚後雙方共同償還銀行貸款獲得婚後房產權益，這部分是夫妻雙方的共有財產，應作為夫妻共同財產進行分割。
要弄清楚這個問題前先要弄清楚其中的法律關系，簡單地說，購房者與賣房者是房屋買賣關系，而購房人與貸款人則是房款借貸關系。當購房人與賣房人簽訂了購房合同，並在找貸款人借到了錢，同時也辦理了房產證後，購房合同雙方都已經履行完了合同義務，雙方已經結束了購房合同的關系。在此之後，購房人向貸款人償還借款的行為，屬於購房人與貸款人因貸款行為而產生的債券債務行為，並不影響所購房屋所有權的歸屬。
買房人買房行為得到了房產所有權是屬於物權，還貸行為是屬於債權法律關系，物權優於債權，所以婚後共同還貸的行為不能造成房產所有權的變更，且房產作為不動產，其所有權變更必須經過房產部門的登記公示程序，才能產生法律效力，婚後共同還貸的行為只能產生債權債務的法律關系，也就是說在婚後還貸的行為中你也出了一半的財力，所可以就婚還款的一半主張由欠款一方補償。

J. 戶口遷出影響對房屋的所有權嗎

房屋所有權的獲得，法定要件裡面沒有戶口問題。只要獲得房產證，並且已專經辦理了過戶，就屬是房屋的所有者。
雖然你兄弟姐妹有繼承權，但是被繼承人沒有為他們留繼承份額，他們的繼承權就失去意義了。
房屋已經過戶，名字是女兒的，連遺囑都不用了。房屋所有權已經是女兒的了。
再補充一句，隨著社會人口流動的增加，戶口的作用已經越來越低了。它的趨勢就是取締戶口。