國有農場土地使用權

㈠ 國有農場的農用地能否抵押

問：黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》明確規定：「賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能」。2014年的中央1號文件《關於全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》也明確提出：「在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。」可見，農村土地承包經營權或者承包地的經營權是可以抵押的。國有農場能否利用其擁有的農用地進行抵押融資呢？登記機關能否辦理相應的抵押登記呢？

答：我國的國有農場擁有大量的農用地，據統計，目前我國國有農場擁有土地面積3515萬公頃，其中耕地480萬公頃，土地總量相當於一個中等省。有些國有農場希望利用這些地進行抵押融資，但農用地能否進行抵押融資，目前尚無明確規定，登記機關應當慎重辦理國有農場土地的抵押登記。

（1）登記機構可以將國有農場對其農用地的權利登記為農用地使用權。2008年2月1日實施的《土地登記辦法》（國土資源部令第40號），將國有農用地使用權和國有建設用地使用權都規定為國有土地使用權，可以進行土地登記發證。《國土資源部關於貫徹實施〈土地登記辦法〉進一步加強土地登記工作的通知》（國土資發〔2008〕70號）也再次要求「加強國有農場土地確權登記工作」。但是，將國有農場對其擁有的農用地享有的權利歸為農用地使用權，目前存在爭議，主要是因為法律中沒有明確出現「農用地使用權」這樣一個名詞，因此有人指出《土地登記辦法》「自行創設了農用地使用權，違反了物權法定原則」。實踐中，也有當事人反映，有的地方甚至以農用地使用權不是法定物權為由，不受理國有農場關於國有農用地使用權的登記申請。但是，按照《中華人民共和國土地管理法》第九條的規定，確定給單位和個人使用權的不只是建設用地使用權，還應當包括農用地使用權。因此，筆者認為可以將國有農場的土地權利及農民對自留地、自留山的權利等都歸為農用地使用權，進行登記發證。

（2）登記機構應當慎重辦理或者不予辦理國有農場土地的抵押登記。理由有以下兩點：①我國的法律目前明確禁止耕地抵押。《中華人民共和國物權法》第一百八十四條明確規定：「下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外」。《中華人民共和國擔保法》第三十七條規定：「下列財產不得抵押：（一）土地所有權：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權」。而我國國有農場的農用地絕大部分屬於耕地，並且屬於優質的耕地，因此不能抵押。②國有農場對其擁有的農用地享有的權利不屬於土地承包經營權。《中華人民共和國物權法》第一百三十四條明確規定：「國家所有的農用地實行承包經營的，參照本法的有關規定。」但很多國有農場沒並有實行承包經營，國有農場與農場職工之間是勞動關系，不是承包關系，國有農場對其使用的農用地享有的權利不屬於土地承包經營權，因此不能按照中央的文件規定進行抵押融資。

㈡ 有沒有正在做農墾國有土地使用權確權的單位交流一下啊

一、充分認識加快推進農墾國有土地使用權確權登記發證的重要意義：

《國務院辦公廳轉發國土資源部、農業部關於依法保護國有農場土地合法權益意見的通知》（國辦發〔2001〕8號）下發以來，各地積極推進農墾國有土地確權登記工作，取得了一定進展。但全國農墾國有土地確權登記發證率總體不高，有的還存在土地權屬爭議，與中央提出推進農墾改革發展，創新農墾土地管理方式，強化農墾土地權益保護的新要求不相適應。因此，加快推進農墾國有土地使用權確權登記發證工作，明晰農墾土地產權關系，十分必要和迫切。

（一）加快推進農墾國有土地使用權確權登記發證是維護農墾合法土地權益的重要手段。按照《土地管理法》、《不動產登記暫行條例》規定，依法登記的土地的所有權、使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。土地是農墾建設現代農業、發揮示範帶動作用的重要物質基礎。開展農墾國有土地使用權確權登記發證工作，就是依法確認國有農場等農墾企業對其合法取得的土地等不動產享有物權。這對於國有農場制止非法侵佔、蠶食其土地行為，依法保護合法土地權益，夯實現代農業發展基礎,維護國家糧食安全具有重要意義。

（二）加快推進農墾國有土地使用權確權登記發證是推進農墾土地資源資產化、資本化的重要基礎。土地是國有農場最基本的生產資料，是其最重要的資產。中央要求農墾改革要推進農墾土地資源資產化和資本化，創新農墾土地資產配置方式。落實中央要求的基本前提，是通過確權登記發證明晰國有農場土地產權關系，明確農墾國有土地使用權主體、使用權類型、土地用途等。只有依法完成農墾土地確權登記發證，才能順利開展國有農場資產清產核資等工作，才能有效支撐墾區集團化改革。

（三）加快推進農墾國有土地使用權確權登記發證工作是促進墾區和諧穩定的迫切需要。通過依法開展農墾國有土地使用權確權登記發證工作，明確土地權屬，依法調處國有農場與相鄰農民集體及其他單位土地權屬爭議，化解因土地權屬引發的矛盾糾紛，能夠大大減少墾區不穩定因素，促進墾區社會和諧穩定。

二、明確工作目標和步驟，切實加快農墾國有土地使用權確權登記發證工作：

各地要認真落實中發［2015］33號文件精神，依據不動產登記法律法規和技術規范，按照「依法依規、因地制宜、先易後難」的原則，採取有效措施，加快推進農墾國有土地使用權確權登記發證工作，到2018年底完成權屬清晰、無爭議的農墾國有土地確權登記發證任務，同時要加大工作力度，依法調處國有農場土地權屬爭議，依法維護農墾國有土地權益。

（一）加快農墾國有土地權籍調查。各地要按照不動產權籍調查有關要求，充分利用已有調查成果，開展農墾國有土地權籍調查，查清國有農場依法使用的每一宗土地的權屬、界址、面積和用途等。原則上要劃清國有農場的建設用地和農用地界限，分宗調查；未利用地和農用地可劃分為一宗地，但要調查清楚未利用地的范圍和面積。各地應在全面查清權屬狀況、完成權屬指界等基礎上，採用合適的測量方法開展不動產測量。權籍調查完成後，按照統一的不動產單元編碼模式，形成包括權籍調查表、不動產測量報告和權籍圖等在內的調查成果，提供給不動產登記機構。有條件的國有農場可按照不動產統一登記的要求，一並開展地上房屋的權屬調查和測量，實現國有農場房地一體調查和調查成果的統一管理。

（二）依法辦理農墾國有土地登記手續。各地農墾主管部門要組織國有農場在權籍調查完成後，盡快向不動產登記機構提交符合登記要求的成果資料，提出登記申請。縣（市）不動產登記機構對權籍調查成果通過審核的國有農場使用的國有農用地、未利用地，要按照《不動產登記暫行條例實施細則》第52條辦理登記手續，登記為國有農用地的使用權；同時要在登記簿、證書附記欄以及附圖中對未利用地的面積和范圍進行標注。對於國有農場依法使用的建設用地，具備條件的，與合法取得的地上房屋，按照房地一體的原則辦理登記手續。對於暫不具備辦理房地一體登記手續條件的，可先辦理國有建設用地使用權首次登記，待條件具備後，再連同地上合法取得的房屋一體辦理登記手續。對於國有農場代管的集體土地，不納入農墾土地確權登記工作范圍。

（三）加強農墾國有土地權屬爭議調處。各地要建立由政府牽頭，國土資源和農墾主管部門參加的農墾國有土地權屬爭議調處工作協調機制，明確分工，落實責任，加大工作力度，按照「尊重歷史，面對現實，互利互讓」原則，依法調處土地權屬爭議。對於爭議已解決的農墾土地，國有農場持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請不動產登記的，不動產登記機構應及時辦理登記手續，做到農墾國有土地「權屬應確盡確、證書應發盡發」。對於存在權屬爭議且一時難以解決的農墾國有土地，可將爭議部分劃出，對沒有爭議的土地先予以登記發證，爭議土地待爭議解決後予以登記發證。

（四）規范已有登記成果。為支持農墾改革發展，結合不動產統一登記制度實施，對已經登記發證的宗地缺失檔案資料、登記不規范以及需補充房屋登記的，不動產登記機構可以按照《不動產登記暫行條例實施細則》，開展不動產變更登記，發放不動產權證書。各級國土資源和農墾主管部門要做好農墾國有土地確權登記成果信息化管理，促進登記成果有效利用。

三、周密組織實施，按時完成農墾國有土地使用權確權登記發證任務：

（一）加強組織領導。各級國土資源、財政、農墾主管部門要把農墾國有土地確權登記工作列入重要議事日程，加強組織領導，密切協調配合，加大工作力度，確保按時完成中央部署的任務。各地農墾主管部門要加強對國有農場的組織協調，組織做好資金籌措及使用管理、權籍調查、登記發證申請、配合土地權屬爭議調處等工作。

（二）周密部署安排。省級國土資源主管部門要會同財政、農墾主管部門研究制定整體工作方案，明確年度工作目標、任務和保障措施，加快推進工作，到2018年底基本完成農墾國有土地使用權確權登記發證任務。

（三）切實保障經費。農墾國有土地確權登記發證工作經費由中央財政、地方財政和國有農場共同負擔。中央財政適當安排補助經費，地方財政和國有農場統籌安排所需工作經費。新疆生產建設兵團所需工作經費由兵團統籌安排，中央財政按統一標准予以補助。各級農墾、財政和國土資源主管部門要加強協調配合，根據農墾國有土地確權登記工作需要，合理確定支出用途，嚴格規范使用，保障工作順利開展。

（四）開展督促指導。建立全國農墾國有土地確權登記發證工作進度匯總統計分析和通報制度。省級國土資源主管部門在每季度末上報本季度工作進展情況。國土資源部、財政部、農業部將聯合對農墾國有土地確權登記工作推進情況進行專項督導。對於工作進度慢、保障措施不力的地區，將進行重點督促檢查。督導後整改不力的地區，將予以通報。

（五）做好宣傳培訓。各地要通過報紙、電視、廣播、網路等媒體，大力宣傳農墾國有土地使用權確權登記發證的重要意義、目標任務和法律政策，樹立農墾國有土地確權登記的權威性、嚴肅性，為農墾改革發展創造良好的輿論環境。國土資源部、財政部、農業部將適時召開加快推進農墾國有土地使用權確權登記發證工作現場會，以會代訓，總結、推廣、宣傳典型經驗，為全國工作提供典型示範。

㈢ 農場土地所有權歸國家所有嗎使用權歸誰所有農場職工種田要土地稅嗎

國有農場土地所有權歸國家所有，使用權當然歸農場。。
至於農場職工種田是否要交土地稅，這個好像目前國家為了鼓勵農業發展，對於農業方面的稅收幾乎都暫時取消了。。

㈣ 農場土地所有權歸國家所有嗎使用權歸誰所有農場職工種田要土地稅嗎

農場土地所有權要根據農場的性質而定，國營農場土地是國家所有，集專體農場土地所有屬權歸農村集體所有。
使用權屬於目前農場土地的承包人。
《物權法》第四十七條城市的土地，屬於國家所有。法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地，屬於國家所有。
第四十八條森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源，屬於國家所有，但法律規定屬於集體所有的除外

㈤ 農村土地確權了，基地不允許買賣，城裡人想到農村買地蓋房子還有辦法嗎

加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法佔用農民集體土地進行房地產開發。農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

這個口子一旦開了，社會規則就要亂。

對於能盤活農村沉睡土地資源的經濟行為，一直是國家鼓勵和支持的。所以，資本如果能下鄉，能帶動、帶活農村經濟潛力，這是利國利民的大好事。你不但可以獲得土地還能獲得政策上的扶持，甚至還有這些年讓很多人眼饞的補貼。只不過，為了一個住宅，要搭上身家去經營一個農場或一家農企，這個操作門檻實在是高，此條只適合土豪或有志於從事農業行業的人，不適用於一般人。

㈥ 國有農場的職工在國有農場的土地上建房，連續使用滿20年，該宗地的房屋如何確權

首先：1、國有農場並不一定必須是國有土地，也有可能是當時租用集體的土地，你現確定好該國用農場的土地性質。
2、如果是國有土地，土地所有權和使用權均是國家的，只要沒有進行房改，你永遠都沒有使用權。
3、農場的用途問題，如果你建房所用的土地不是住宅用地，那你建設的房屋就屬於違法佔地范疇，應當按照相關規定處理後在說確權的事情。
4、連續使用滿20年，這個概念是在《確定土地所有權和使用權若干規定》中「第二十一條農民集體連續使用其他農民集體所有的土地已滿二十年的，應視為現使用者所有；連續使用不滿二十年，或者雖滿二十年但在二十年期滿之前所有者曾向現使用者或有關部門提出歸還的，由縣級以上人民政府根據具體情況確定土地所有權。」提出的，只適用於集體土地所有權，和國有土地使用權沒有關系。

確定集體土地所有權中有提到，國有土地相關法律中沒有這個概念。

㈦ 美國農場主擁有的是土地還是租賃使用權

美國的土地是私有制,這一點和解放前及古代的中國類似,當然,有面積限制.國情條件專也不太屬一樣,一般來說,由於美國從事農業的人口不及勞動力的百分之三,加上美國的人均土地本來就比較多,從事農業的美國農戶,一戶擁有的耕地面積可以高達200公頃(約3000畝左右)因此,盡管美國的糧食價格並不比中國高很多,但由於美國農戶人人都相當於"地主"所以城鄉差距和普通的美國工薪階層相比相差要比中國小些.
資本主義的農業私有制和傳統的中國封建地主與農民相比有所差別,通常存在三個階層:1:土地所有者(也就是農場的農戶)2:農業資本家,它們向土地所有者(農戶)交地租3:農業資本家僱傭農業工人進行勞動.土地所有者和農業資本家都是食利階層,而農業工人是勞動階層,當然由於社會環境不同,美國的農業工人和農場主之間沒有封建社會或舊中國那種人身依附關系,也沒有自然經濟帶來的高遷徙成本造成的人身依附,它們和城市的工薪階層一樣,屬於自由勞動者.而且在種植選擇上實行分區和集約經營,比如說:相當一片地區,乃至一個州以一種農作物為主,這樣也便於機械化農具的工作

㈧ 國有農場土地使用權是否可以出租求解

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收藏推薦 【疑惑】1 .A農場土地使用權可以出租嗎?2.B公司將農用地改變為建設用地合回法嗎?【解析】本案中，答A國有農場以劃撥方式取得土地使用權。《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》規定，土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。土地使用權出租後，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。此外，符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押:(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人.(二)領有國有土地使用證，(三)具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明;(四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。

㈨ 國有農場能否收回承包出去的土地

問：某農牧集團有限公司是一家集養殖業、種植業、加工業為一體的大型民營企業，下轄A飼料有限公司、B種禽有限公司、C農業育種有限公司。總固定資產1.2億元，年產值達1.5億元。2014年，集團下轄的C農業育種公司（以下簡稱C公司）擬與甲國有農場進行合作，承包其900餘畝土地設立育種田，以擴大對北京0045號小麥育種的種植。由於C公司從未承包過國有農場的土地，於是與甲農場簽訂了無固定期限承包合同。後由於政策變動，甲農場土地被收回，因而與C公司產生法律糾紛。那麼國有農場的性質是什麼？上述土地承包關系是否合法？國有農場是否有權收回土地？

答：本案主要涉及國有農場的性質、國有農場土地的承包及收回等問題。

（1）關於國有農場的性質。依據《中華人民共和國土地管理法》第八條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條的規定，國有農場屬於國家所有，只有代表國家的政府部門或者得到國家授權的機構或個人才有權處置該土地。依據《中華人民共和國物權法》第一百三十四條的規定，國家所有的農用地實行承包經營的，參照《中華人民共和國物權法》的規定。

（2）關於C公司與甲農場之間的承包關系是否合法。依據《確定土地所有權和使用權的若干規定》（〔1993〕國土〔籍〕字第26號）第二十六條的規定，土地使用權確定給直接使用土地的具有法人資格的單位或個人。但法律、法規、政策和本規定另有規定的除外。本案中C公司若要從甲農場取得土地使用權，應首先確定甲農場具有土地使用權，即應確保甲農場具有法人資格。如果甲農場沒有法人資格，其土地使用權就可能有瑕疵，該公司就要對該權利瑕疵承擔相應的風險。在甲農場取得土地使用權的前提下，C公司的上級單位農牧集團作為獨立的法人就可以再次承包，其依據就是《中華人民共和國土地管理法》第十五條：「國有土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。」

（3）關於國有農場是否有權收回該土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第十五條的規定，國有土地承包經營的期限由承包合同約定，所以雙方可自行約定承包期限。而《中華人民共和國合同法》規定，不定期合同的雙方都可以隨時解除合同。本案中由於農牧集團沒有與甲農場約定合同期限，因此甲農場有權單方解除該承包合同。實踐中，為了實現長期穩定發展，合同雙方最好明確約定承包期限，以避免不必要的損失。

（4）關於國有農場被收回的補償問題。如果在承包期限內，國有農場被收回就會涉及土地補償問題。根據《中華人民共和國物權法》第一百三十二條的規定，承包地被徵收的，土地承包經營權人有權獲得相應補償。但需注意的是，C公司可能無法取得所有補償費用。因為國土資源部辦公廳、農業部辦公廳《關於收回國有農場農用地有關補償問題的復函》（國土資廳函〔2009〕850號）指出，土地補償費歸於國有農場，安置補助費給予國有農場職工或負責安排就業崗位的國有農場。據此，C公司能依法取得的補償費只能包含地上附著物和青苗補償費。

需注意的是，合同雙方可以在承包合同中約定：若土地被收回，承包方可以從國有農場獲得的土地補償費中獲得一部分賠償，具體賠付金額或比例可由雙方約定。如此即可在承包經營中合理避開風險，保持長久發展。