土地使用權價格

A. 土地使用權是什麼樣的

土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。2011年1月，一則「土地使用期滿後會無償收回」的消息引起各方關注。土地使用權與土地所有權是土地法規中最基本最重要的概念。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。
農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批准取得。

B. 地價和取的土地使用權支付的價格是一個東西嘛

是一個東西。

C. 關於劃撥土地使用權價格。。

《關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》（國土資發〔1999〕433號）提出：

「土地資產處置時，要考慮劃撥土地使用權的平均取得和開發投入成本，合理確定土地作價水平。採用授權經營、作價出資（入股）方式處置土地資產的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金」。

《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號）規定：

「明確企業的國有劃撥土地權益」。

「劃撥土地設定抵押權時，劃撥土地使用權價格可作為使用者的權益，計入抵押標的。」「劃撥土地經批准可以轉讓，劃撥土地使用權價格部分可計為轉讓方的合法權益。」

「依據劃撥土地使用權的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入企業資產。」

「劃撥土地需要轉為有償使用土地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，並以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。「

(3)土地使用權價格擴展閱讀：

劃撥土地使用權轉讓程序：

申請

交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、建築物產權證明、法人資格證明，委託書、身份證明等資料。

受理和審查

市、縣國土資源管理部門受理申請後，應當依據相關規定對申請人提交的申請材料進行審查，並就申請地塊的土地用途等征詢規劃管理部門意見。經審查，申請地塊用途符合規劃，並且符合辦理協議出讓手續條件的，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，確定應繳納的土地出讓金額，擬訂協議出讓方案。

地價評估

市、縣國土資源管理部門應當組織對申請轉讓地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。

確定出讓金，擬訂出讓方案

市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續時應繳納土地使用權出讓金額，並擬訂協議出讓方案。應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定：

（1）轉讓後不改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格

（2）轉讓後改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格

方案報批，發出准予轉讓通知書

市、縣國土資源管理部門應當按照規定，將協議出讓方案報市、縣人民政府審批。協議出讓方案批准後，市、縣國土資源管理部門應向申請人發出《劃撥土地使用權准予轉讓通知書》。

通知書內容包括：准予轉讓的標的、原土地使用權人、轉讓確定受讓人的要求、受讓人的權利、義務、應繳納的土地出讓金等。

公開交易

取得《劃撥土地使用權准予轉讓通知書》的申請人，應當將擬轉讓的土地使用權在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。

簽訂轉讓合同

通過公開交易確定受讓方和成交價款後，轉讓人應當與受讓人簽訂轉讓合同，約定雙方的權利和義務，明確劃撥土地使用權轉讓價款。

辦理出讓手續

受讓人應在達成交易後10日內，持轉讓合同、原土地使用證、准予轉讓通知書、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續。

市、縣國土資源管理部門應當按照批準的協議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。

參考資料來源：網路-劃撥土地使用權

D. 評估土地使用權價值

1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元

E. 土地掛牌價是什麼意思

土地掛牌價是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的內價值總和，其權利特徵容是出讓土地使用權。土地掛牌價既可以是土地所有者出讓土地使用權的交易價款，又可以是出讓土地權利人轉讓土地使用權的交易價款。出讓地價是地租的資本化。

土地掛牌價不受政策因素的影響，也不受地上建築物和其他附著物拆遷安置補償成本的影響。所以，在土地一級市場中，土地出讓金既有政策價又有市場價；在土地二、三級市場中，出讓地價是完全的市場價。

(5)土地使用權價格擴展閱讀

計算方法

一、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照標准地價平均標準的40%計算。

二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。

參考資料來源：網路-土地出讓價

F. 土地使用權出讓底價是怎樣確定的

一、土地使用權招標、拍賣、掛牌方式中底價的特點
土地使用權招標、拍賣、掛牌底價的實質是土地出讓底價，即土地招標、拍賣時政府確定的招標、拍賣土地的最低控制價格，亦稱標底或底標價格。是擬出讓土地政府所能接受的最低控制價格；主要根據土地出讓年限、用途、地產市場行情、政府產業政策、開發商競投心態等確定的待出讓宗地的地價；它是政府招標、拍賣土地使用權時最重要的參考價格。土地使用權招標、拍賣底價是由政府內部掌握，嚴格保密的。土地使用權招標、拍賣底價的確定是否恰當，直接關繫到土地招標、拍賣能否順利進行。政府制定招標、拍賣底價時，應充分考慮開發商利益和政府的產業政策。在我國，土地使用權招標、拍賣底價具有以下特點：
1、土地使用權招標、拍賣底價是政府出讓具體地塊的最低控制價格，是政府出讓土地使用權談判時最重要的參考價格。
由於政府壟斷了土地供應量，土地供應量大小和供應價格高低是作為政府調節市場的一種手段，為了進行有效的調控，底價必須由政府確定。
2、土地使用權招標、拍賣的底價應依據評估地價確定。
國有土地使用權招標、拍賣的標的價款巨大，由於土地市場的特殊性，土地價格一般人難以判別，為避免政府收益受損，了解土地正常價格，必須由專門的評估師進行。
3、土地使用權招標、拍賣由政府確定。
招標拍賣底價與一般評估地價既有聯系又有區別，評估地價是由估價人員依據對土地市場的判斷，出具的待估宗地可能的公開市場價格，招標、拍賣、掛牌底價則是由政府根據土地評估結果，充分考慮政府產業政策和地價政策等因素綜合確定。

G. 土地使用權續期 補繳地價怎麼算

土地補地價計算方法一般有三種。具體公式如下：

1、土地使用者改變土地用途、容積率、建築高度等城市規劃限制條件，需要向國家補交的地價的計算公式為：補地價=改變後的地價-改變前的地價。

2、如果改變容積率，樓面地價不變，補地價的計算公式為：補地價=原樓面地價×(現容積率－原容積率)

3、如果容積率及樓面地價都有所變化，補地價的計算公式為：補地價=現樓面地價×現容積率－原樓面地價×原容積率。

一、如果土地使用權到期後，需要怎麼續期，怎麼收費?

房屋產權有房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等，到期後可重新繳納土地出讓金獲得土地使用權。

1、允許延長土地使用權期限。可以由房屋業主聯名提出，補交土地出讓金，這個價格應該低於同類的土地出讓金的價格，類似於成本價和市場價的差額。至於再次申請的期限，不應該超過30年。

2、國家收回土地和地上建築物，對業主進行補償。用類似拆遷安置的辦法解決。通過調查了解第一種方法得到大家的普遍認可，也有一部分人認為房子根本就住不到70年就會拆遷。

按照新頒布的《物權法》一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。

《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。

經批准予以續期的，應當重新簽訂合同，並交付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

70年產權房和40年產權房的價格無法直接換算，主要還看房子位置、配套等綜合因素，如果40年產權房，在稀缺地段，也是可以很高價格的。

二、土地使用權到期續期的步驟：

(1)、續期申請的提出,土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年提出續期申請，這是《城市房地產管理法》第21條第1款前段對土地使用權續期規定的前提條件。

(2)、續期申請的審批,土地使用者提出續期申請後，土地管理部門應在合理期限內，盡快作出答復，除根據社會公共利益需要收回該幅土地外，均應予以批准。

(3)、續期的性質土地使用權的續期與土地使用權的出讓同其性質，也就是說土地使用權的續期也是土地使用權的出讓。其少有不同之處在於，對於土地使用權的續期申請，出讓人根據社會公共利益需要收回外，應予以批准，但對於土地使用權出讓申請，出讓人並無此等義務。

土地證續期費用交到哪裡?

1、土地證續期費用應該交到土地和房管部門，咨詢當地土地和房管部門就會知道你所在地的具體的續期費用。

2、《城市房地產管理法》第二十一條規定,土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

3、土地使用權期滿，商品房土地使用者可以申請續期。商品房土地證需要續期的，應當依照相關規定重新簽訂合同，支付商品房土地使用權出讓金，並辦理登記。

(7)土地使用權價格擴展閱讀：

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿後的續期流程：

(1)續期申請的提出

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年提出續期申請，這是《城市房地產管理法》第21條第1款前段對土地使用權續期規定的前提條件。

(2)續期申請的審批

土地使用者提出續期申請後，土地管理部門應在合理期限內，盡快作出答復，除根據社會公共利益需要收回該幅土地外，均應予以批准。

(3)續期的性質

土地使用權的續期與土地使用權的出讓同其性質，也就是說土地使用權的續期也是土地使用權的出讓。其唯一不同之處在於，對於土地使用權的續期申請，出讓人根據社會公共利益需要收回外，應予以批准，但對於土地使用權出讓申請，出讓人並無此等義務。