深圳經濟特區土地使用權出讓辦法
住房和抄城鄉建設部關於廢止和修改部分規章的決定中華人民共和國住房和城鄉建設部令第9號
《住房和城鄉建設部關於廢止和修改部分規章的決定》已於2010年12月31日經住房和城鄉建設部第68次常務會議審議通過，現予發布，自發布之日起施行。
住房和城鄉建設部部長姜偉新二〇一一年一月二十六日
住房和城鄉建設部關於廢止和修改部分規章的決定【節選】
經2010年12月31日第68次住房和城鄉建設部常務會議審議，決定廢止、修改下列規章，現予發布，自發布之日起生效。
二、修改下列規章
1、將《城市公廁管理辦法》（建設部令第9號）第十條第二款中的「徵用」修改為「使用」，第十七條中的「《城市建設檔案管理暫行規定》」修改為「《城市建設檔案管理規定》」，第二十六條中的「《中華人民共和國治安管理處罰條例》」修改為「《中華人民共和國治安管理處罰法》」。
2、將《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》（建設部令第22號）第一條中的「《中華人民共和國城市規劃法》」修改為「《中華人民共和國城鄉規劃法》」。
2. 上海市土地使用權出讓辦法的第二章 出讓土地使用權的范圍、方式和程序
第十條（土地使用權出讓的規劃要求）
土地使用權出讓，必須按本市土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計劃和城市規劃管理技術規定的要求進行。
第十一條（應當實行土地使用權出讓的范圍）
除按照《中華人民共和國土地管理法》規定可以以劃撥方式取得土地使用權的情形外，各類建設項目均應當以有償使用方式取得土地使用權。其中，商品房項目應當按本辦法的規定，以出讓方式取得土地使用權，其他項目可以以出讓或者租賃等方式取得土地使用權。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照前款規定應當以出讓方式取得土地使用權的，由房地產轉讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，並在按規定支付土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）後，取得土地使用權。
第十二條（出讓合同的內容和格式）
出讓合同應當載明下列主要內容：
（一）出讓和受讓的當事人雙方；
（二）出讓地塊的坐落、四至范圍和面積；
（三）出讓地塊的規劃用地性質和規劃技術參數；
（四）出讓年限；
（五）出讓金金額、支付方式和期限；
（六）拆除出讓地塊上原有建築物、構築物和其他附著物的責任、費用承擔和完成期限；
（七）與出讓地塊相關的市政公用設施配套要求和費用承擔的責任；
（八）出讓地塊的交付期限；
（九）項目建設的開工和完成期限；
（十）當事人雙方在出讓年限屆滿時的權利和義務；
（十一）違約責任；
（十二）爭議的解決方式；
（十三）當事人雙方約定的其他事項。
出讓合同應當附有規劃管理部門根據批準的詳細規劃提供的出讓地塊的各項規劃要求和附圖。
出讓合同應當參照使用標准格式。出讓合同的標准格式由市土地管理部門制訂。
第十三條（土地使用權出讓的最高年限）
土地使用權出讓的最高年限按不同的用途確定：
（一）居住用地為70年；
（二）工業用地為50年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地為40年；
（五）綜合或其他用地為50年。
第十四條（土地使用權出讓的方式）
土地使用權出讓可以採取下列方式：
（一）招標；
（二）拍賣；
（三）協議；
（四）國家和市人民政府規定的其他方式。
用於商業、旅遊、娛樂、金融、服務業、商品房等項目的土地使用權出讓，應當通過招標、拍賣方式進行，但經市人民政府批准以協議方式出讓土地使用權的特殊情形除外。
第十五條（征詢規劃要求和相關批准手續的辦理）
土地使用權出讓前，出讓人應當以書面形式向規劃管理部門征詢該地塊的規劃要求，規劃管理部門應當根據經批準的詳細規劃提供各項規劃要求及其附圖。
土地使用權通過招標、拍賣方式出讓的，出讓人應當在招標、拍賣前，以書面形式向投資管理部門和相關管理部門征詢意見，並在招標文件和拍賣的有關資料中明確該地塊建設項目的立項條件、規劃、環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求；招標、拍賣完成後，受讓人憑出讓合同向投資、規劃等管理部門辦理建設項目的相關手續。
土地使用權通過協議方式出讓的，出讓地塊建設項目的相關手續，由受讓人按照國家和本市有關規定向投資、規劃等管理部門辦理。
第十六條（有關資料的提供）
出讓人應當向有意受讓土地使用權者提供下列資料：
（一）出讓地塊的坐落、四至范圍、面積、地形圖或地籍圖；
（二）項目建設的完成年限、必須投入的最低建築費用和發展面積的下限；
（三）規劃用地性質、建築容積率、建築密度和凈空限制等各項規劃要求；
（四）環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求；
（五）市政公用設施的現狀和配套建設要求；
（六）出讓地塊的地面現狀；
（七）出讓的方式和年限；
（八）受讓人應當具備的資格；
（九）出讓金的支付方式和要求；
（十）出讓合同的標准格式；
（十一）有關土地使用權出讓方面的具體規定；
（十二）房地產買賣及物業管理的有關規定；
（十三）其他有關資料。
第十七條（招標方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過招標方式出讓的，其主要程序為：
（一）出讓人根據出讓地塊的具體條件發布招標公告或者投標邀請書；
（二）投標人按招標公告或者投標邀請書的規定獲取招標文件，並在出讓人組織下踏勘出讓地塊；
（三）投標人支付保證金，並將投標文件密封後投入指定的標箱；
（四）出讓人在招標文件確定的投標截止時間主持開標；
（五）由出讓人組建的評標委員會對投標文件進行評審，提出評標報告和推薦的中標候選人；
（六）由出讓人在評標委員會推薦的中標候選人中確定中標人，並向中標人發出中標通知書；
（七）中標人在規定期限內，持中標通知書與出讓人簽訂出讓合同，並支付定金。
開標和評標應當有本市的公證機關參加，並出具公證書。
第十八條（拍賣方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過拍賣方式出讓的，其主要程序為：
（一）由出讓人委託的拍賣人發布拍賣公告；
（二）競買人按拍賣公告確定的時間踏勘出讓地塊，並支付保證金；
（三）拍賣人按拍賣公告確定的時間、地點進行拍賣，通過公開競價，應價最高的競買人為買受人；
（四）買受人與拍賣人簽訂成交確認書；
（五）買受人持成交確認書與出讓人簽訂出讓合同，並支付定金。
拍賣應當有本市的公證機關參加，並出具公證書。
第十九條（協議方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過協議方式出讓的，其程序為：
（一）出讓人向有意受讓土地使用權者提供出讓地塊的有關資料；
（二）有意受讓土地使用權者獲得有關資料後，經與出讓人協商一致，簽訂出讓合同，並支付定金。
第二十條（具體實施辦法的制訂）
出讓土地使用權招標、拍賣的具體實施辦法，由市土地管理部門會同市發展改革、建設、規劃等有關部門另行制訂。
第二十一條（定金、保證金和出讓金）
定金、保證金和出讓金應當按出讓人規定的幣種支付。
定金、保證金可以抵充出讓金。
對未中標者和買受人以外的競買人已支付的定金、保證金，出讓人或者拍賣人應當予以退還。
第二十二條（出讓地塊原使用者土地使用權的收回）
按本辦法規定出讓土地使用權的，出讓地塊原使用者的土地使用權應當依照法律程序予以收回。
第二十三條（受讓人土地使用權的登記）
出讓合同簽訂時，出讓地塊上原有的建築物、構築物和其他附著物已拆除的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金後，辦理土地使用權登記。
土地使用權連同地上建築物、構築物和其他附著物一並出讓的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金後，辦理土地使用權登記。
出讓合同簽訂時，出讓地塊上原有的建築物、構築物和其他附著物應當拆除而未拆除的，受讓人應當按下列規定辦理土地使用權登記：
（一）出讓合同中約定由出讓人負責拆除原有的建築物、構築物和其他附著物的，應當在受讓人按出讓合同規定支付全部出讓金，出讓人按出讓合同規定交付出讓地塊後，由受讓人辦理土地使用權登記。
（二）出讓合同中約定由受讓人負責拆除原有的建築物、構築物和其他附著物的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金，出讓人應當發給受讓人土地臨時使用證明，並由受讓人與出讓地塊所在地的區、縣人民政府或者其指定的單位簽訂委託拆除原有的建築物、構築物和其他附著物的合同；受讓人應當在原有的建築物、構築物和其他附著物拆除後，辦理土地使用權登記。
出讓人應當在市或者區、縣房地產交易中心及時公布土地使用權出讓的成交價格。
第二十四條（土地開發、利用和經營的要求）
受讓人應當按出讓合同約定的規劃用地性質、規劃要求、開發期限和條件進行土地開發、利用和經營。
受讓人在出讓地塊上進行房地產開發的，應當按本市規劃管理、建築業管理、房地產管理以及交通、環保、衛生、環衛、消防等城市管理的有關規定辦理各項申請審批手續。
第二十五條（規劃用地性質或者規劃要求的變更）
受讓人在土地使用權出讓年限內，需改變出讓合同約定的規劃用地性質或者規劃要求的，必須向出讓人和規劃管理部門提出申請。經審核批準的，受讓人應當與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補充合同，並相應調整出讓金；不予批準的，應當由出讓人或者規劃管理部門書面通知受讓人。
第二十六條（出讓金的管理）
出讓金應當按規定全部上繳財政，列入預算，並按照國家和本市的有關規定安排使用。
3. 《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》 有沒有廢止
該辦法已被住房和城鄉建設部關於廢止和修改部分規章的決定（發布日期：2011年1月26日，實施日期：2011年1月26日）修改
4. 深圳市國企國有劃撥用地轉換為出讓用地，土地出讓金的補交辦法有沒有優惠政策
你只能到當地國土資源局土地儲備中心、土地利用科等部門咨詢。外地人不可能回答得回了這個問題(除非答能遇到國土管理當地lJQ國土部門管。因為每個城市的土地都是由地方政府按區域劃分為1、2、3丶4、5......若干個等級，每個等級的基礎地價都不一樣。一般獲得土地使用權，都要經「招丶拍、掛」{，但劃撥地轉出讓時，由於地面資產房屋無法處理，可採用按該地塊所在區域的基礎地價，再加上價格上浮動比例，最終才能計算出補繳土地出讓金的額度。
5. 請問：國有土地使用權出讓，出讓方（市國土局）應當具備哪些法定要件
一、國有劃撥土地使用權轉讓時，雙方當事人應自轉讓合同簽訂之日起30日內到市國土局申回請辦理出讓答手續。
二、土地受讓方應提供下列資料：
1、轉讓方的申請報告；
2、受讓方的申請報告；
3、雙方簽訂的土地使用權轉讓合同；
4、轉讓方的《國有土地使用證》；
涉及到改變土地用途或進行房地產開發的還應提供：
1、市政府有關主管部門對建設項目的批准文件；
2、市規劃管理局頒發的《建設用地規劃許可證》副本及附圖；
3、受讓方的營業執照、房地產開發資質證書。
三、土地行政主管部門對所提供資料進行審查，並進行權屬調查和地籍測量。
四、受讓方委託有資質的中介地價評估機構進行地價評估。
五、市國土局與受讓方簽訂《國有土地使用權出讓合同》，受讓方依合同規定繳納出讓金。
六、經有批准權的人民政府批准後，受讓方至少60日內繳清土地使用權出讓金。在繳清土地出讓金後30日內申請土地登記。
6. 城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法的第十一條
受讓方在符合規劃設計條件外為公眾提供公共使用空間或設施的，經城市規劃專行政主管部門屬批准後，可給予適當提高容積率的補償。
受讓方經城市規劃行政主管部門批准變更規劃設計條件而獲得的收益，應當按規定比例上交城市政府。
7. 土地審批權下放、存量盤活等助力深圳高質量發展
今年是深圳經濟特區成立周年，也是黨中央決定建設中國特色社會主義先行示範區一周年之際。
新華社北京10月11日電，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（下稱方案），涉及土地制度、金融、教育領域等共27條，並發出通知，要求各地區各部門結合實際認真貫徹落實。
「審批權下放使土地效能最大化」
方案指出，在支持在土地管理制度上深化探索方面，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委託深圳市政府批准。支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經濟新聞》記者表示，土地審批權下放並不是一個新政策，今年年中國家就發布文件將基本農田以外的農民地轉建設用地審批權下放到各省，探索二三產業混合用地出讓、彈性年限等對深圳都是利好的。對於地方來講，它知道土地要素該怎麼配置才能效益最大化。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委託深圳市政府批准，類似規定使得後續深圳在獲取增量屬性的建設用地方面有更大許可權。此類做法實際上對於一些城市建設用地緊缺的城市是有啟發意義的，能夠減少土地徵收徵用的時限，促進相關土地市場的改革，最終增加土地供給規模和提高效率。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析，這一方案授權深圳市政府審批永久基本農田以外的農用地轉為建設用地，給予先行示範區處理農民房、城中村特別支持，幫助深圳解決這一長期歷史遺留問題。如果500萬套左右的小產權房能夠有序進入市場流通，將給深圳房地產市場平穩健康運行帶來重大的積極作用。
「多形式豐富土地供應」
在寸土寸金的深圳，提高土地利用效率，是深圳高質量可持續發展的重要因素。
來自深圳市規劃和自然資源局的調查顯示，經初步梳理，截至2017年底，深圳市已簽訂土地使用權出讓合同滿2年仍未開發建設的土地共564宗，總用地面積為11.94平方公里。
為提高國土空間集約高效利用率，方案指出，支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。支持依託公共資源交易平台建設自然資源資產交易市場，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。
許小樂認為，大量小產權房、廠房宿舍等不具備上市流通的條件，無法形成有效住房供應，這一歷史問題在現行的制度框架下長期得不到解決。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制，有助於盤活存量工業用地，按照產業結構轉換的實際需求，使土地空間得到更加高效利用。一些閑置、低效工業廠房倉庫將能夠轉化為住宅用途，使工改租、商改租更為順暢。
李宇嘉認為，對於深圳來講，盤活存量用地需求更迫切。隨著40年的發展，深圳已由工業用地為主轉向現代服務業、高科技高端製造和生活用地為主，用地的空間結構是必須調整的。
「通過此類用地市場的改革，有助於加快土地盤活，豐富土地供應，減少各類糾紛。」嚴躍進稱，存量用地改革和增量用地改革一起，能夠真正豐富深圳的土地供應，有助於先行示範區的真正改革。
8. 哪些土地使用權出讓經市政府批准後可採取協議方式
答：根據《深圳市土地交易市場管理規定》的規定，下列土地交易（包括分割轉讓）應在交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行：（一）經營性項目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權出讓；（二）以協議地價方式取得土地使用權，申請改變用地性質、功能，轉讓土地使用權的，依法收回土地使用權，通過招標、拍賣方式重新出讓；（三）依出讓方式取得土地使用權，已簽訂出讓合同，交清市場地價後進行的土地使用權轉讓；（四）減免地價或交納協議地價的土地使用權轉讓；（五）合作建房，但農村征地返還用地除外；（六）已建建築物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產權主體，按照城市規劃由政府組織或經政府批准組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建築物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產權屬同一主體的，在符合現行規劃前提下，土地使用者選擇轉讓他人改造或與他人合作改造的；（八）為實現抵押權進行的土地使用權及地上建築物、構造物、附著物轉讓；（九）人民法院、執法機關裁定、決定處分的土地使用權及地上建築物、構造物、附著物轉讓；（十）法律、法規允許的集體所有的建設用地使用權交易。其他機構包括中介機構不得進行上述交易。
9. 土地使用權出讓可以依據法律的什麼來規定使用
《城市房地產管理法》第14條規定：「土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府管理部門與土地使用者簽訂。」
土地使用權出讓合同中規定受讓方應履行的義務：依土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求開發、利用、經營土地；需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應該徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金並辦理登記。
(9)深圳經濟特區土地使用權出讓辦法擴展閱讀
新《土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
這里的農民集體所有的土地使用權應特指農業用地，如果農業用地未經依法辦理農轉審批手續而轉讓和出租用於非農業建設，當然是不允許的，也和新法的立法宗旨相悖。如若轉、受讓雙方都是用於農業生產，不改變用途，那就不適用本條款，而適用上述第14條之規定。
在實際工作中，人們往往根據這一條款規定不加分析地對集體土地轉讓行為進行全面否定，均因未深刻領會新法的立法宗旨及從整體上理解《土地管理法》條文所致。
該條款的下一段話即取得建設用地的企業……已開宗明義的告訴我們，符合特定條件的集體建設用地使用權可以依法轉移。何謂依法轉移？轉移者，轉讓也。既然允許轉讓，就可以不辦理徵用手續而允許流動辦理變更登記手續。如果征為國有，那就不是轉讓，而是劃撥或出讓。這個根本概念必須弄清。