農村土地使用權的流轉方式

A. 農村集體土地到底怎麼流轉

湖北省人民政府令第號

《湖北省農民集體所有建設用地使用權流轉管理試行辦法》已經2006年10月30日省人民政府常務會議審議通過，現予發布，自2007年1月1日起施行。

省長 羅清泉

二00六年十一月九日

第一條 為了加強農民集體所有建設用地使用權(以下簡稱集體建設用地使用權)流轉管理，維護農民集體土地權利，促進土地資源的優化配置和集約利用，促進農村工業化、農業產業化和城鎮化建設，根據國家有關規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱集體建設用地使用權，是指符合土地利用總體規劃和城市規劃的村莊、集鎮、建制鎮中權屬合法、界址清楚的集體建設用地使用權。

集體建設用地使用權流轉是指在集體土地所有權不變的前提下，轉移集體建設用地使用權的行為。包括出讓、出租、轉讓、轉租、抵押、入股以及其他經雙方協商一致的流轉行為。

第三條 集體建設用地使用權流轉，實行合法、平等、自願、有償原則。

本集體公共設施、公益事業用地以及農戶法定的宅基地可以無償使用本集體所有的建設用地。

第四條 集體建設用地使用權流轉後的用途必須符合土地利用總體規劃和村鎮規劃，在城市規劃區內的必須符合城市規劃。

在土地利用總體規劃制定前已建的不符合土地利用總體規劃確定用途的建築物、其他附著物，不得重建、改建、擴建，集體建設用地使用權也不得流轉。

第五條 集體建設用地使用權流轉後，其具體建設項目必須符合國家有關產業政策，嚴禁使用集體建設用地用於房地產開發和住宅建設。

縣級以上地方人民政府土地行政主管部門應當加強對禁止、限制建設項目使用集體建設用地的監督管理工作，建立禁止、限制供地項目用地監管制度。

第六條 國家為了公共利益的需要，依法對集體建設用地實行徵收或徵用的，農民集體土地所有者和集體建設用地使用者應當服從，但應根據土地開發的實際情況獲得相應補償。

第七條 集體建設用地使用權流轉(除轉讓、轉租外)，須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

集體建設用地使用權流轉方案提交村民會議或者村民代表會議表決前，應當公布其流轉形式、擬建項目及其環境影響情況、土地使用者情況、流轉收益、土地使用期限以及村民需要了解的其他情況。

第八條 集體建設用地使用權流轉時，土地所有者和使用者應當簽訂合同。其合同應當載明土地所有者、土地使用者、流轉方式、本宗土地位置、面積、用途、使用期限、使用條件、土地收益及支付方式、雙方權利義務、期限屆滿時土地使用權及地上建築物和其他附著物的處理辦法、違約責任等內容。

第九條 集體建設用地所有者以出讓、出租等方式將其使用權確定給單位或者個人使用的，應當在出讓、出租合同簽定後30日內，由集體建設用地所有者和使用者向土地所在地縣、市人民政府土地行政主管部門提出申請辦理土地登記和領取相關權屬證明，並提交下列材料：

(一)集體土地所有證或其他土地權屬證明文件；

(二)建設用地批准文件；

(三)集體建設用地使用權出讓、出租等合同；

(四)集體經濟組織村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的證明文件；

(五)建設項目環境影響評價文件。第十條集體建設用地使用權出讓的最高期限，不得超過同類國有土地使用權出讓的最高期限。

第十一條 集體建設用地出讓、出租，應當在土地有形市場或土地交易場所掛牌交易。

對使用集體建設用地從事商業、旅遊、娛樂等經營性項目的，應當參照國有土地使用權出讓程序，採用招標、拍賣、掛牌等方式提供集體建設用地使用權。

第十二條 集體建設用地使用權出讓價格，不得低於省人民政府制定的當地國有土地出讓最低價格標准。沒有制定最低標準的，應參照農用地分等定級估價成果或相鄰地段國有土地價格確定。

第十三條 土地使用者應當按照市、縣人民政府批准或者登記文件規定以及集體建設用地使用權出讓合同約定的用途使用土地。

確需改變土地用途及土地使用條件的，應當經土地所有者和有關土地、規劃行政主管部門同意，報原批准用地的市、縣人民政府批准，簽訂集體建設用地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂集體建設用地使用權出讓合同，調整土地出讓收益。

第十四條 集體建設用地使用權出讓合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權由土地所有者無償收回，其地上建築物、其他附著物按照集體建設用地出讓合同約定處理。如合同未作約定，參照國有土地使用權到期地上建築物、其他附著物處置辦法處理。

第十五條 土地所有者和土地使用者應當於集體建設用地使用權出讓合同約定的土地使用年限屆滿之日起30日內，到原登記機關辦理土地使用權注銷登記。

土地使用者要求繼續使用土地的，應當於土地使用年限屆滿前6個月申請續期，按本辦法的規定重新辦理集體建設用地使用權出讓手續，簽訂出讓合同。

第十六條 土地使用者以轉讓方式轉移集體建設用地使用權時，集體建設用地有償使用合同和登記文件中所載明的權利義務隨之轉移。土地使用期限為原土地使用期限減去原土地使用者已使用期限後的剩餘期限。未按土地出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

集體建設用地使用權出租後，出租人應當繼續履行集體建設用地有償使用合同。

土地使用權轉讓人、轉租人應當將轉讓、轉租情況告知土地所有者。

第十七條 轉讓、轉租雙方應當在合同簽訂後30日內，持原集體土地使用證或其他土地權屬證明材料、土地使用權轉讓(轉租)合同等材料，到土地所在地市、縣人民政府土地行政主管部門申請土地變更登記。

第十八條 轉讓無償取得的集體建設用地，應當依照本辦法規定簽訂集體建設用地使用權出讓合同，向集體土地所有者補繳土地出讓收益。
第十九條 農戶依法取得的宅基地連同地上建築物，可以轉讓給本集體經濟組織內符合宅基地申請條件的農戶，宅基地使用權不得向本集體經濟組織以外的單位和個人轉讓。農村村民轉讓、出租房屋或宅基地的，不再批准新的宅基地。

第二十條 集體建設用地使用者將該集體建設用地使用權以抵押的形式作為債權擔保的，抵押人應當委託具有土地評估資質的評估機構進行地價評估，由抵押雙方持集體建設用地使用權證或其他權屬證明文件、抵押合同等材料，向市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理抵押登記。當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押的集體建設用地使用權。因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建築物、其他附著物所有權，應當辦理過戶登記。處分抵押集體建設用地使用權所得，抵押權人有優先受償權。

抵押權因債務清償或者其他原因而消失的，應當辦理注銷抵押登記。

第二十一條 鼓勵整理農村集體建設用地，將原集體建設用地整理成耕地的，可在為實施土地利用總體規劃而將農用地轉為建設用地的土地利用計劃中優先使用城鎮范圍內的土地。

嚴禁擅自將集體所有的農用地和未利用地轉為建設用地進行流轉。確需將集體所有的農用地和未利用地轉為建設用地的，必須按照法律、法規規定辦理審批手續。

第二十二條 集體建設用地使用權出讓、轉讓的，應當向土地行政主管部門申報價格，並依法繳納有關稅費。集體建設用地使用權轉讓發生增值的，其收繳和使用管理辦法，按照國家有關規定執行。

第二十三條 集體土地所有者取得的土地收益應當納入農村集體財產統一管理，專項用於本集體經濟組織成員的社會保障、被安置人員的生活補助、發展生產、償還村集體債務等，不得挪作他用。

集體經濟組織應將取得的土地收益及其使用情況向集體經濟組織成員公開，並接受監督。

第二十四條 縣級以上地方人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內集體建設用地使用權流轉的管理、監督和服務。

縣級以上人民政府農業、建設、審計、勞動保障、民政、環保等行政管理部門應當按照各自的職責加強對農民集體建設用地流轉以及收益管理使用的指導和監督檢查。

第二十五條 對違反土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃，擅自將集體農用地和未利用地改變成建設用地並進行流轉的，依照國家有關法律法規規定處理。

第二十六條 違反本辦法規定，建設單位未依法報批建設項目環境影響評價文件或未經批准擅自開工建設的，由有權審批該項目環境影響評價文件的環境保護行政主管部門依照國家有關規定處理。

第二十七條 縣級以上地方人民政府土地行政主管部門應當加強集體建設用地使用權流轉的監督檢查，對不符合本辦法規定進行流轉的行為，或者不按規定辦理土地登記的，有權責令改正或者直接予以糾正。

第二十八條 將集體建設用地用於房地產開發和住宅建設的，市、縣人民政府土地行政主管部門應當責令改正，拒不改正的責令交還土地。

第二十九條 違反本辦法規定，集體建設用地流轉不實行公開交易的，縣級以上土地行政主管部門不得為其辦理土地使用權登記或者他項權利登記手續。

第三十條 本辦法自2007年1月1日起試行。

B. 農村社會養老保險與農村土地使用權流轉有何關系

隨著農村承包土地經營權的流轉，必須考慮的一個問題是流轉後的風險，即流轉後農民的生產和生活保障問題。而且在有些地區已經出現了土地流轉後的社會保障需要，甚至出現集體上訪，要求解決土地流轉後出現的沒有其他收入的生活困難，迫使政府去考慮流轉雙方的自然風險和市場風險，探討解決方法，解決農民的後顧之憂。毫無疑問，建立農村社會養老保險制度是最好的解決方法，對流轉雙方都是有益的和必要的。
對於轉出土地的一方來說，他們最大的擔心就是將土地轉出去後，能否在非農產業取得穩定的收入，使自己的生活水平穩步提高。一旦由於種種原因，如暫時的失業、年老、生病、事故等喪失了取得收入的能力，或因病致貧，或其他的生活困難。這些問題如果不能妥善解決，農民就不會輕易地將賴以維持生存的承包土地流轉出去。而農村社會保障制度的建立，就可以解決這些方面農民的後顧之憂。
對於轉入土地的一方來說，他們經營土地流轉來的大片土地，投入大量的資金，從事規模化、專業化經營，期望取得規模效益。但他們面臨自然和市場雙重風險，既有可能受到自然災害、自然條件等自然風險的影響，也會受到農產品生產的市場價格、市場供求的影響，可能生產出來的商品在市場上賣不出去，難以實現利潤目標。這都會對轉入土地的一方造成沉重打擊，影響他們從事農業生產的積極性。因此，需要通過建立農村社會保障制度，來對因嚴重的自然災害給農業生產造成的巨大損失和因市場價格變動給他們帶來的損失給予保障，提高他們生產的積極性。

C. 如何流轉農村土地使用權

以下是十八界三中全會土地改革內容參考（天誠國土解釋）：堅持農村回土地集體所有答權，依法維護農民土地承包經營權，發展壯大集體經濟。穩定農村土地承包關系並保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。鼓勵承包經營權在公開市場上向專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業流轉，發展多種形式規模經營。保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。農村的土地承包實行30年不變，是為了避免承包耕地的頻繁變動，防止耕地經營規模不斷被細分，提倡在承包期內實行「增人不增地、減人不減地」的辦法！

D. 農村土地使用權流轉的改革方案

1、國有化方案
對於農村集體土地所有權的改革而言，集體土地國有化能夠得到中國政治體制的支持，有利於國土綜合整治，有利於土地管理和國家對農村經濟的宏觀調節，且符合農業生產規模化經營的要求[。
但是農民的心裡能否接受的問題。在1956年，中國實際農業合作化的時候，就曾提出過國有化方案，之所以沒有採納，主要拍引起農民的誤解。「如果說，在當時黨風、政風相當廉政，各級政府在農民心中享有很高威信、社會十分穩定的情況下，尚且有這樣的顧慮，那麼在今天我們受到腐敗現象和其他種種社會不穩定因素嚴重困擾的情況下，這個問題就更應該加以慎重的對待。。
總之，國有化方案如果無法克服上述種種困難，而「匆忙的採用政治手段強行推之，將導致另一個『合作化運動』的悲劇，確須慎之又慎」。
2、私有化方案
這種方案首先不為我國現行的政治體制所接受。我國是社會主義國家，而堅持公有制的主體地位是社會主義制度的主要特徵之一，集體所有利的公有制的重要組成部分，這樣，堅持社會主義道路，就必須堅持土地公有制（土地是集體財產的主要部分）。因此，實行土地私有化的改革必然遭到基礎政治制度的強烈反對。
其次，私有化後的土地兼並問題，「土地兼並是中國歷史上困擾中國土地制度並影響中國政治生活和經濟生活的一大問題」 。在當代，如果出現這種情況，其結果不僅僅是擴大農村貧富差距，而且可能導致大量的農民湧入城市，這給城市的就業、居住、治安等問題增加壓力。
3、多種所有權並存的方案
這種方案是部分取消集體土地所有權，實行農村土地混合所有的方式，即國家所有、集體所有和個人所有並存的局面它在於調和前兩種方案。
4、迴避集體土地所有權，強調以利用為中心的土地制度改革思路
這種觀點主張以物的「利用」為中心代替物的「所有」為中心，通過改革用益物權制度解決農村土地制度問題。2002年8月29日，通過的《農村土地承包法》就是這種思路的直接反映、整部法律僅有一個條文間接提到有關集體土地所有權的問題，但這種觀點和立法思路也是不現實的。
首先，這種思路無法克服農村集體土地制度改革中最嚴重的頑症——所有權主體虛位。由於所有權主體虛位，那麼，實際掌握土地支配權的少數鄉村幹部便可以隨意侵害和干涉土地使用人，使土地承包關系不穩定，如果不通過一定的法律機制來控制發包方濫用所有許可權，那麼將土地承包經營權由債權性變為物權性的成效也就要大打折扣。因為無論土地承包經營權是債權抑或是物權，對發包方都是有法律的拘束力和不可侵犯性，至於承包方是以違約還是以違法作為請求發包方承擔民事責任的依據，在後果上是微不足道的。可見，這種改革方案雖有一定的積極意義，但絕非釜底抽薪之策。
其次，用益物權的種種理論與規則皆是圍繞所有問題而順利展開。對所有權的尊重仍是建立用益物權的必要前提，對財產歸屬的強調仍然是有重要的現實意義。因而，中國農村集體土地制度的立法還是不能忽視有關所有權的規定。

E. 農村集體土地流轉是指什麼包括哪些內容

土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營專權的農戶將土地經營權（使用屬權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。

農村土地流轉的形式主要有轉讓、轉包、互換、入股、出租等。徵用不是流轉。

F. 農村集體土地傳統流轉形式有哪些

具體土地流轉類內容可以去【聚土】看下，裡面很多相關政策和介紹。

1 定義
總的來看主要有兩種理解：一種觀點認為集體土地使用權流轉包括首次流轉和再次流轉。前者是指集體土地所有者與建設用地使用者之間的土地使用權流轉關系；後者是指土地使用者相互之間的土地使用權流轉關系。另一種觀點認為集體土地使用權流轉僅指集體建設用地使用權在土地使用者之間的轉移。筆者贊同後者。從嚴格意義上講，土地使用權流轉是指集體所有的建設用地使用權在土地使用者之間的轉移，不應包括發生在土地使用者與土地所有者之間的土地使用權「首次流轉」，更不應該將流轉的客體擴大到家用地。
雖然「首次流轉」和「再次流轉」都可以實現土地有償使用，但兩者間有著重要的區別：
（1）所謂的「首次流轉」，實質上是土地使用權與土地所有權的初次分離。在我國現行土地制度下，這種分離與建設用地使用權的取得實質上屬於同一過程，通常會涉及到土地用途的改變和土地利用規劃的實施。因此，集體建設用地使用權與所有權分離的前提是政府依法審批。雖然「首次流轉」中土地所有者與使用者之間的流轉協議，最終還要經人民政府的批准，但這種批準是被動的、形式上的，很難體現審批的真正意圖。在政府審批把關不嚴的情況下，很可能導致大量土地在鄉（鎮）政府的操作下湧入市場，耕地保護將更加艱難。而「再次流轉」僅限於建設用地使用權的流轉，一般不涉及到農地的轉用問題和規劃的變更，也無需政府審批。以所謂的「首次流轉」獲得建設用地使用權的做法，實質上是規避政府審批的非法佔地行為。
（2）「首次流轉」主要發生在集體土地所有者與土地使用者之間，通常是在地方政府的操作下進行。其結果通常是增加建設用地的供給總量，而不是提高現有存量建設用地的利用率；而「再次流轉」是對存量建設用地使用權的重新分配，其結果是使目前利用效率較低的土地資源得到更加充分、合理的利用，並不會增加新的建設用地。
（3）「首次流轉」如果監管不力，極易造成土地供給失控，產生嚴重的社會後果；而「再次流轉」比較容易監控，以通過流轉合同、土地使用權變更登記、稅收、價格等手段予以監控。

基於上述區別，筆者認為集體建設用地土地使用權流轉是指存量建設用地使用權在集體建設用地使用者之間的流轉，而不應包括土地所有者與土地使用者之間所謂的首次流轉。就像國有土地使用權出讓不同於轉讓，農村土地承包經營中的發包不同於轉包一樣，它們遵循的是不同的規則，有不同條件和要求。准確界定「流轉」的含義，對於我國集體建設用地使用權流轉制度的建立，對於未來國家進行土地市場的宏觀調控和監管，以及對於土地資源的合理利用與保護，都具有十分重要的意義。

2 內容
2.1 使用權流轉客體
集體土地使用權流轉客體的建設用地，包括現實的已經被土地使用者合法取得建設用地使用權的土地和已被土地利用總體規劃和鄉（鎮）村建設規劃確定為建設用地的土地。由我國土地使用制度改革的目標所決定，作為集體土地建設用地使用權流轉客體的應該是前者而不是後者。近年來，不少試點地區都將後者列入集體土地建設用地使用權流轉的范圍，並以此為主進行流轉。以四川省江油市四個鎮的試點情況為例：2000年底四個鎮土地利用總體規劃確定的集體土地建設用地共1414.25公頃。截至2003年6月底，實際已使用集體土地建設用地1120.65公頃，占土地利用總體規劃的79．24%；而現已使用的集體建設用地中實際發生流轉行為的土地共207.32公頃，僅占已使用集體建設用地的18.5%。 [1]這是一個不容忽視的問題。雖然在規劃用途上兩者都屬於建設用地，但兩者間有著重要區別：前者一般是土地使用權主體明確的、現實的建設用地；後者通常是土地使用權主體尚未確定的、可能的建設用地。如果將後者作為集體建設用地使用權流轉的對象，以流轉的方式來取得建設用地使用權，至少存在以下幾個問題：
（1）違反現行法律規定。我國《土地管理法》明確規定，「在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施規劃而將農地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批準的農地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准」。其表明土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地，要變為現實的建設用地，需要經有批准權的人民政府按土地利用年度計劃分批次批准；而將規劃建設用地使用權作為流轉的客體，以流轉方式來取得建設用地使用權，實質上是提前用地，擴大建設用地規模，必然會對土地年度利用計劃的執行產生巨大的沖擊。
（2）耕地保護將更加艱難。如果將規劃建設用地作為流轉對象、納入流轉范圍，大量非法用地行為便會在土地使用制度改革、加快小城鎮建設、增加農民收人等口號下，名正言順地得以實施。在目前有關法律制度不完善的情況下，其結果必然是加快農地向非農業建設用地轉化的速度，耕地保護將遇到更大的挑戰。實踐中，已有相當數量的農業用地以「流轉」的名義提前變成了建設用地。近年來，隨著農業產業化經營的興起和農村勞動力轉移的日益增多，集體土地使用權流轉從幕後走向前台，並且速度明顯加快，但存在不少違背農民意願、損害農民利益的問題。如有的隨便改變土地承包關系，有的把土地使用權流轉作為增加鄉村財政或集體收人的措施；有的用行政手段將農戶的承包地轉租給企業經營，嚴重影響了農民正常的生產和生活；有的為了降低開發成本，更多地招商引資，借土地流轉之名，隨意改變土地的農業用途，並強迫農民長時間、低價出讓土地經營權。 [2]在農民土地權益受到侵害的同時，大量的耕地也變成了建設用地。
（3）在我國現行土地制度下，任何土地使用權流轉的法律後果都是土地使用權主體的變更，因此，作為流轉對象的土地使用權，應該是由土地使用者依法享有的、權利主體明確的、依法可以流轉的土地使用權。規劃建設用地尚不具備這些條件，土地使用權在法律上尚未被具體的土地使用者取得，土地使用權主體處於未知狀態，將無具體使用權人的土地作為流轉的客體，既無法律依據又缺理論基礎。
因此，今後國家在立法時應將集體土地使用權流轉的對象，限定在存量建設用地使用權的范圍，並對流轉的對象、范圍、條件和程序做出明確的規定，以規范集體土地使用權流轉行為；而規劃建設用地使用權的取得，則應按土地管理法的規定由有審批權的人民政府審批，批准與否的決定因素應是土地利用總體規劃、鄉鎮村建設規劃和土地利用年度計劃的要求，而非土地所有者與使用者之間的流轉協議。

2.2 使用權流轉的主體
集體建設用地使用權流轉的主體應為土地的使用者而非所有者。
集體建設用地使用權流轉是集體土地使用者之間的交易，無論其採用何種形式，轉移的都是土地使用權。在現行土地制度下，集體建設用地使用權與所有權一般都處於分離狀態，土地使用權的享有者通常是實際的土地使用者，因此，能夠作為集體建設用地使用權流轉主體的應該是集體建設用地使用權人和意向土地使用者。實踐中，不少地方將集體建設用地使用權主體擴大到土地所有權人，並以規范性文件規定「農民集體所有建設用地的所有權人或使用權人經批准可以採用轉讓、租賃、抵押或作價入股等形式進行流轉」。這種將集體土地所有者作為建設用地使用權流轉主體的做法，無疑擴大了流轉主體的范圍，客觀上為違法佔用集體土地進行非農建設的行為提供了依據和條件。
首先，集體所有的建設用地，通常是已經政府批准確定給鄉（鎮）村企、事業單位使用和村民住宅使用的土地。其有具體明確的土地使用權人，他們所享有的土地使用權受法律保護，土地所有者不能隨意收回再以流轉的方式進入市場；在土地使用權與所有權處於分離狀態的情況下，土地所有者（農民集體）無論在法律上還是在事實上都不能成為建設用地使用權流轉的主體。其次，目前我國集體土地所有權主體是抽象的、法律上的權利主體，由其作為土地使用權流轉的主體客觀上難以操作，只能由村委會或集體經濟組織代為流轉行為。在目前對土地經營管理者缺乏必要監督機制的情況下，土地所有者在土地使用權流轉中享有的權益缺乏必要的保證。再次，雖然集體建設用地的所有者是農民集體，但在我國現行土地制度下，集體土地建設用地使用權的取得和變更，從來就不是由土地所有者來決定的。由集體土地所有者作為建設用地使用權流轉的主體，實際上是為某些地方政府或其派出公司控制和操作土地流轉創造條件。
我國實行集體土地建設用地使用權流轉的主要目的是通過市場配置資源，使利用效率較低的集體存量建設用地得到充分、合理的利用。因此，集體土地使用權流轉的主體應是建設用地的使用者，而不應該是土地所有權人。

2.3 使用權流轉收益分配關系
集體建設用地使用權流轉產生的收益包括轉讓收益和土地增值收益。這筆收益如何分配是集體土地使用權流轉制度建設中的核心問題，它關繫到土地資源配置機制的形成以及集體土地使用權流轉的動力。從理論上講，集體建設用地使用者作為土地使用權人，在自己不能有效利用土地的情況下，將土地使用權再讓渡給他人，從中獲得了土地收益，其自然是轉讓收益分配關系的參加者。土地所有者（農民集體）在其土地所有權與使用權分離之後，並未喪失土地所有權，其當然享有土地的收益權，也自然享有土地轉讓收益分配的參與權，並據此獲得應得的收益。因此，集體土地流轉收益分配關系的參加者，主要是土地的所有者和土地的使用者。同時，由土地利用的特殊性所決定，土地增值收益的形成，主要是社會經濟發展、政府投資、周邊環境改善以及規劃實施的結果。就此而言，國家也應成為土地流轉收益分配的參與者，但其所得的土地收益應以徵收土地增值稅的形式取得（這屬於再分配的范疇）。因此，在集體土地使用權流轉中，土地收益分配關系的主體應是土地所有者、使用者和國家。但從一些地方的試點方案來看，不少地方都將各級地方政府作為集體土地流轉收益分配關系的直接參與者。如有的地方要求「收取的土地流轉收益及土地增值收益，在土地所有者與鎮、區、市人民政府之間按2：5：2：1比例進行分配」。 [3]國土資源部批準的流轉試點方案和管理辦法，雖然要求「對集體建設用地使用權流轉所得的收益要嚴格按著5：4：1的比例進行分配」， [4]但仍將「集體土地所有者、試點鎮、市縣政府」作為土地流轉收益分配的參加者。諸如此類的分配方式和分配比例，作為試點中的一種探索是可以理解的，但是作為未來制度建設的模式是不可取的。
首先，土地使用權流轉是一種交易行為，參與這種交易關系的主體只能是土地的權利人，地方政府既不是土地的所有者又非土地的使用者，沒有理由參加土地流轉收益的分配。即使像有些人所講的那樣政府作為投資者使土地增了值，也是其職責使然，而不應成為參與土地使用權流轉收益分配的理由。其次，各級政府參與集體土地使用權流轉收益的分配，很可能導致土地供給失控並擾亂正常的市場秩序。據有關調查資料，目前集體土地使用權流轉主要是採用鄉（鎮）政府（或投資公司）將土地使用權收購，並給予經濟補償，再將土地使用權出讓（轉讓）給企業的方式；或者採取土地使用權租賃的方式，先由鎮政府、村與農戶簽協議，再由鄉鎮政府（公司）與用地單位簽協議，基本上是基層政府在操縱主導集體土地使用權的流轉。 [5]在這種土地使用權流轉過程中，政府所處的地位和所扮演的角色就決定了政府既是集體土地使用權流轉的主導者，又是土地使用權流轉的受益者，流轉的土地越多，其收益越大，其後果可能是我們始料不及的。而國家以稅的形式對集體土地使用權流轉收益進行調控，可以規范市場秩序保證流轉收益的公平分配。
集體土地使用權流轉收益的分配，是土地使用權流轉機制的核心，也是決定市場能否健康有序發展的關鍵，關繫到集體建設用地的合理利用和耕地保護。因此，土地使用權流轉收益分配製度的設計一開始就應建立在公平、合理的基礎上，並按市場規則運行。
對此，國家有關部門應予以高度重視，並盡快制定統一的規范性法律文件，對那些重要而具有普遍性的問題做出明確的規定，以引導和規范集體土地使用權流轉行為，堵住「流轉」掩蓋下非法用地的漏洞，保證農村土地市場健康發展和土地資源的合理利用。
隨著社會主義經濟體制的建立、經濟社會的快速發展和土地使用制度改革的深入推進，集體建設用地流轉，已不再是一個諱莫如深的概念，尤其是在經濟相對發達的省份和城鄉結合部，集體建設用地流轉已由自發、小規模出租房屋、場地等，逐步演變為有組織、有規模、形式多樣的流轉。在基層，由於長期以來一直執行較為嚴格的土地用途管制制度，對集體建設用地流轉也一直持謹慎態度，在一定程度上限制了集體建設用地流轉的規模和頻率，但毋庸諱言，在一些區位優勢明顯、工業經濟發展較迅速的鄉鎮，集體建設用地流轉還是時有發生，而且近幾年來有逐步上升的勢頭。那麼如何從基層實際出發，採取切實可行的措施，正確引導和規范集體建設用地流轉，使之成為推動農村經濟發展和社會穩定的重要手段呢？黨的十七屆三中全會出台的《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》中關於建立城鄉統一的土地市場的重要論述無疑給我們吃了一顆「定心丸」，給了我們必要的政策依據。

G. 土地使用權流轉方式有哪些

（1）轉讓

轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓是一種比較徹底的產權交易行為，轉讓後原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。採取轉讓方式流轉土地承包經營權的，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記。需要強調的是，轉讓只能發生在同一集體經濟組織內部的成員之間。（2）轉包

轉包是指承包方將部分或全部承包經營土地在一定期限內的使用權轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方（原承包方）承擔責任。

轉包雙方根據現時的經濟、技術和社會條件簽訂轉包合同，以明確雙方的權利和義務。轉包期限由雙方協商，但最長不能超出承包方所取得使用權的剩餘期限。原承包方與發包方的關系並不解除。（3）互換

互換是指承包方之間出於各自需要或者方便耕種管理的目的，通過自願平等協商，對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應土地的承包經營權。互換後，原土地承包合同規定的權利義務可由原承包者承擔，也可隨互換而轉移，但如果轉移則需按規定辦理相關手續。採取互換方式流轉土地承包經營權的，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記。

互換這種流轉方式對改變地塊零碎、實現土地歸並具有明顯的意義，有利於村集體經濟組織進行土地整理和規模化經營。互換也是一種比較徹底的產權交易行為，其流轉操作規程與轉讓方式基本一致。（4）入股

入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合，組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營，承包方按股分紅。

土地承包經營權自願入股，是土地資源優化配置的一種重要形式，有利於土地的規模經營。同時，由於這種聯合以自願互利為基礎，所以更容易使土地承包經營權流轉建立在效率和效益的基礎上。這種方式可以使農民獲得土地資本和勞動服務的雙重收入，能有效激勵農戶生產積極性，增加農戶收入。（5）出租

出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人（包括個人、集體、企業或其他組織）從事農業生產經營，出租人向承租人收取租金。出租後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租人按出租時約定的條件對出租人（承包方）承擔責任。

在出租引起的各主體關系中，發包方與承包方之間存在土地承包經營權關系，屬於用益物權關系；承包方（也即出租人）與承租人之間存在租賃關系，屬於債權關系。由於租賃權屬於債權，所以租賃方不能將所租賃耕地的使用權進行轉租，除非經過出租方同意或者合同中有相關的許可約定。（6）其他方式

農村土地承包經營權抵押、繼承、代耕等也屬於農用地流轉的范疇，但這幾種方式比較特殊，抵押方式還受到法律的禁止。

但《中華人民共和國擔保法》中規定「抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權」可以抵押。

H. 集體土地使用權怎麼流轉

作為農村旅遊項目開發最常見的一種土地使用方式，土地流轉將在未來被反復提及。
（1）與地方政府簽訂意向性合作開發協議
（2）景區、旅遊區等規模型項目需編製片區旅遊發展總體規劃（參照上位土地利用規劃給建設地塊劃定紅線），若是小型項目則可形成簡要的項目開發設計方案
（3）總體規劃上會評審（通過後有法律效力）
（4）向所在地國土局提出流轉申請（委託土地轉出方向和土地轉入方向兩地土地流轉服務中心辦理）
（5）協調鎮村政府同意土地流轉（需召開村民大會或其他公示方式）
（6）雙方土地流轉中心作為中介人，負責信息登記、審核、評估、洽談等事宜
（6）市（縣）人民政府審批後由國土發批准書
（7）簽訂流轉合同（建議和村集體談，如果直接和農民簽租賃合同後期問題較多）
（8）到國土局登記獲得土地使用證 收起