房屋所有權轉移預告登記
① 房屋登記實務中預告登記的幾種情形
預告登記所登記的不是現實的不動產物權，而是將來發生不動產物權變動的請求權，它是在確定的財產權登記條件還不具備時，為了保全將來財產權變動能夠順利進行，而就相關的請求權進行的登記。 《物權法》第二十條規定：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」本條以列舉和概括規定相結合的方式界定了預告登記制度的適用范圍，即何種請求權可以依法進行不動產預告登記。據此規定，筆者認為對於在不動產協議涉及取得、轉移、變更和廢止不動產物權請求權情形，為保障將來實現物權，均可以採用該制度。《房屋登記辦法》第六十七條規定：「有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：(一)預購商品房；(二)以預購商品房設定抵押；(三)房屋所有權轉讓、抵押；(四)法律、法規規定的其他情形。」根據此規定，在實踐中除了本條(一)、(二)、(三)款所列具體情形外，筆者對工作中接觸到的「法律、法規規定的其他情形。」如：合作聯建房屋，集資建房，拆遷安置等能否進行預告登記淺析如下： 一、合作聯建房屋可以聯建協議為依據進行預告登記。筆者所述的這種與建住房[2006] 196號《關於制止違規集資合作建房的通知》等相關文件所指不同，其基本形式為：某一宗土地使用權為兩個以上自然人、單位或其他組織，其核發的建設手續與土地登記簿上記載的土地使用權人一致，(一般情況下，其土地使用權取得方式為出讓)他們以民事協議約定如何共同出資修建並對將來建成後的房地產怎樣經營管理或進行利益分配的行為。在這種協議中，有一項重要內容：即以合作聯建全體所有人為義務人，單獨個體為權利人對將來建成的房屋進行分配，確定將來建成的某套(幢、層、間)房屋歸誰所有。 一般情況下，如果沒有關於房屋分配的協議，則將來建成的房屋應根據《物權法》第一百零四條按照出資額確定按份共有比例，也就是說將來建成的房屋都應登記為所有合作聯建人共有。這將導致在管理、處置這些房屋時由於共有關系的存在而帶來許多不便，這樣的結果不利於發揮物的效用。合作聯建各方以協議的形式來分配確認房屋的歸屬，並進行預告登記，筆者認為這樣可以更有效地保護當事人各方的利益不受損害。 首先，這份協議滿足「或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。」的法律規定；其次，預告登記後，單獨個體作為物權的請求權人，可以保全將來的房屋不被協議的另一方或他人佔有和處分．並可以因預告登記防止第三人的介入而使得該請求權具有排斥後序登記權利的效力；(這里不存在破產保護的效力，因為理論上不會產生或者產生了也不會對預告登記權利人造成影響。)第三、預告登記後，由於各自向承建方結清所需要的建設費用，所以不存在協議雙方之間的債權債務的問題。在這種情況下，預告登記的失效適用於《物權法》第二十條中：「或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」的規定。需要指出的是，有觀點認為，我國預告登記制度的前提是由於權利人和義務人建立在債的基礎之上，聯建關系中，協議雙方無債權債務基礎關系，在此的債權債務關系是聯建方與承建方，因此不能進行預告登記。筆者認為，這是對我國預告登記制度的片面理解：1、從《物權法》關於預告登記的法律規定條文來看，設立預告登記的目的在於保障請求權人實』現將來物權，—而並非一定要存在債的基礎法律關系為前提。2；聯建協議中，聯建各方其實存在互相的權利義務內容，聯建協議中各方對聯建房屋的建設、出資、管理、分配等基本內容約定了各方的權利義務，並非相互之間不存在權利義務。3、聯建方與承建方之間產生的債權債務是基於建設施工合同而產生的承攬法律關系，並不屬於物權協議，不能與預告登記制度中的物權協議混淆。 二、集資建房可以集資建房協議為依據進行預告登記。筆者所述情形與《經濟適用住房管理辦法》第三十四條：「距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在符合土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃的前提下，經市、縣人民政府批准，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。」規定的情形相似，其基本形式為：土地使用權人為單位，職工出資修建或購買房屋並與單位簽訂協議，約定對將來建成的房屋如何進行管理、分配等相關事宜的行為。在這種協議中，也有一項重要的內容：即不管是職工出資修建或是購買，都將以單位作為義務人，職工作為權利人，對將來建成的房屋進行分配，確定將來建成的某套(幢、層、間)房屋歸誰所有。筆者認為，這份協議同樣滿足《物權法》第二十條規定的條件，可以通過預告登記來保全將來發生不動產物權變動的請求權。該協議對房屋歸屬的約定實質上與商品房買賣沒有什麼不同。並且，通過預告登記職工還可以保全房屋所有權登記的順位不受侵犯以及在義務人即土地使用權人——單位陷於破產時對抗其他的債權人而保全請求權的目的實現。當職工與單位之間的債權消滅或自能夠進行不動產登記之日起三個月內未登記的，預告登記失效。 三、拆遷安置可以拆遷安置協議為依據進行預告登記。協議的權利人一般為被拆遷人，其相對人安置方(拆遷人)為義務人。協議的內容涉及被拆遷人將來安置的房屋坐落及產權歸屬。通常情況下。簽訂協議時，由於被拆遷房屋尚未拆除。安置被拆遷房屋也尚未修建完成，被拆遷人為避免安置方(拆遷人)將雙方協議安置的房屋安置給其他人或向第三人出賣，為保障將來取得房屋所有權，協議內容同樣曠以約定進行預告登記。因此，筆者認為，這份協議也滿足「或者其他不動產的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。」的規定。同樣地，該種形式的預告登記滿足其保全效力、保存順位的效力和破產保護的效力。一般情況下，協議的雙方存在對房屋結算金額補差的問題，這時，雙方可依約定按照「預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未登記的，預告登記失效。
② 房屋預告登記證明是什麼看房屋預告登記淺析
（二）申請人的身份證明； （三）已登記備案的商品房預售合同； （四）當事人關於預告登記的約定； （五）其他必要材料。 預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料。預購商品房抵押權預告登記（一）登記申請書； （二）申請人的身份證明； （三）抵押合同； （四）主債權合同； （五）預購商品房預告登記證明； （六）當事人關於預告登記的約定； （七）其他必要材料。房屋所有權轉移預告登記（一）登記申請書； （二）申請人的身份證明； （三）房屋所有權轉讓合同； （四）轉讓方的房屋所有權證書或者房地產權證書； （五）當事人關於預告登記的約定； （六）其他必要材料。房屋抵押權預告登記（一）登記申請書； （二）申請人的身份證明； （三）抵押合同； （四）主債權合同； （五）房屋所有權證書或房地產權證書或者房屋所有權轉移登記的預告證明； （六）當事人關於預告登記的約定； （七）其他必要材料。當事人在提交了上述材料後，房屋登記機構應當決定是否予以受理或告知需要補正的材料或內容。房屋登記機構受理（應出具書面憑證）後，需要對當事人提交的材料進行審核，並在審核之後作出登記或不予登記的決定。《房屋登記辦法》第23條規定了作出登記或不予登記的時限，其中預告登記決定做出的時限是受理申請之日起十個工作日。公告時間不計入前款規定時限。因特殊原因需要延長登記時限的，經房屋登記機構負責人批准可以延長，但最長不得超過原時限的一倍。房屋登記機構在作出登記決定之後，應在房屋登記簿上進行相應的記載，並向當事人發放登記證明。 對於房屋登記機構決定不予登記的，根據《房屋登記辦法》第20條之規定，房屋登記機構應書面告知申請人不予登記的原因。 3、預告登記的法律效力如何？預告登記的首要效力在於擔保功能，即防止不動產權利人違反義務對不動產進行處分。根據《物權法》第20條的規定，預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。《房屋登記辦法》第68條相應規定，預告登記後，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。該條規定在技術上使得預告登記後未經預告登記的權利人書面同意而對房屋進行的處分行為無法進行登記，自然無法發生物權效力。對於抵押權而言，預告登記具有保全順位的效力，即辦理預告登記的抵押權可以享有優先順位。 4、預告登記的消滅 《物權法》第二十條第二款規定，預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。《房屋登記辦法》第六十八條第二款相應規定，預告登記後，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。
③ 房屋所有權轉移預告登記什麼意思
舉個例子吧，甲和乙是夫妻，共有一套房子，現在丙想買這套房子，但乙出國，丙回無法辦答理房屋所有權轉讓登記手續（乙明確對甲說：「等我回國再登記，你不能代理我」），為了防治甲和乙未來將房屋賣給其他人，丙就設立預告登記，
④ 如何辦理預購商品房的預告登記及交房後的轉移登記
預告登記是相對於正式登記而言的一種預備性房地產登記，目的是為滿足當事回人保全答房地產登記順位的需求，防止商品房預售中存在的「一房多售」不規范行為出現。預購商品房申請預告登記的，申請人應當是商品房預售合同雙方當事人。
申請人應當向登記機構提交下列文件：
（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；
（二）身份證明（復印件）；
（三）《上海市商品房預售合同》（原件）。
經預告登記的預購商品房，在房屋所有權初始登記後申請轉移登記的，申請人為預告登記的預購人。申請人應當向登記機構提交下列文件：
（一）《上海市房地產登記申請書》（原件）；
（二）身份證明（復印件）；
（三）預購商品房預告登記的登記證明（原件）；
（四）《上海市購房業主商品住宅維修基金交款憑證》（原件）；
（五）房屋交接書（原件）；
（六）地籍圖（原件二份）；
（七）房屋平面圖（原件二份）；
（八）契稅完稅憑證（原件二份）（原件）。
⑤ 房產預告登記可以更名嗎
可以。可以申請撤銷預告登記，然後再從新申請預告登記。
「預告登記」是指購房者買了開回發商預售的商品房答，訂立預售合同後，為保證商品房建成並進行初始登記後，一定能得到房屋所有權，可以要求開發公司共同到市房產登記服務大廳，申請辦理預購商品房預告登記。
辦理預告登記流程：
(1).預購商品房預告登記
(2)預購商品房抵押權預告登記
(3).房屋所有權轉移預告登記
(4).房屋抵押權預告登記
(5).預告登記的變更登記
(6).預告登記的注銷登記
⑥ 二手房買賣，房屋所有權轉讓可以辦理預告登記嗎
房屋轉讓過戶的規定：
投入使用的房地產買賣雙方，應當簽訂房地產買賣合內同，合同文容本可以使用房屋土地管理局制定的示範文本，也可使用自製合同；
使用自製合同的，當事人在過戶申請前應委託經市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構對符合規定的自製合同，提出預審合格意見。
市、區、縣房地產交易管理機構受理過戶申請後，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內容如下：
當事人提供的材料是否合法、有效；
申請書填寫的內容與提供的材料是否一致、無誤；
房地產的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現象，是否屬於《房地產轉讓辦法》規定不得轉讓的范圍；
受讓人按規定是否可以受讓該房地產；
買賣的房地產是否已設定抵押權；
買賣已出租的房地產，承租人是否放棄優先購買權；
買賣共有的房地產，共有人是否放棄優先購買權；
房地產交易管理機構認為應該審核的其他內容。
⑦ 房屋所有權轉移預告辦理後,如何辦理抵押登記
房屋登記辦法
第六十七條 有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：
（一）預購商品專房；
（二）以預屬購商品房設定抵押；
（三）房屋所有權轉讓、抵押；
（四）法律、法規規定的其他情形。
第七十二條第七十三條申請房屋抵押權預告登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）抵押合同；
（四）主債權合同；
（五）房屋所有權證書或房地產權證書，或者房屋所有權轉移登記的預告證明
（六）當事人關於預告登記的約定；
（七）其他必要材料。
⑧ 怎樣變更房屋預告登記
可以申請撤銷預告登記，然後再從新申請預告登記。
辦理預告登專記流程：屬
（1）.預購商品房預告登記
（2）預購商品房抵押權預告登記
（3）.房屋所有權轉移預告登記
（4）.房屋抵押權預告登記
（5）.預告登記的變更登記
（6）.預告登記的注銷登記