查封的土地使用權嗎

1. 查封的國有土地使用權拍賣價款如何處置

□陳戰傑
A省B市燃料公司拖欠C省D市建材公司的貨款，D市法院裁定查封債務人的貨場土地，並要求B市國土資源局協助執行。但B市國土資源局因市政府城區改造需要出讓了該貨場土地使用權。D市法院遂裁定由B市國土資源局賠償D市建材公司債務88萬元。
隨著市場經濟體制的不斷完善，企業因債務糾紛而被裁決破產還債的案件不斷增加。市場經濟是法制經濟，其所遵循的原則是，與已有法律法規相銜接，維護市場主體的合法權益，使不遵守市場經濟規則者不得利。按照《中華人民共和國企業破產法（試行）》第二十八條規定，處置的原則應該是，屬於企業所有的財產，拍賣價款歸企業所有，屬於國家所有的財產，拍賣價款歸國家所有。
此案應該屬於法院拍賣債務人國有劃撥土地使用權用於還債，從法律上講並無不當，但關鍵是該國有劃撥土地使用權是不是屬於企業的財產。如果是債務人的財產，法院可以查封、扣押、凍結或者拍賣，B市國土資源局執行市政府的行政命令時需要依法轉變；如果不是債務人的財產，法院也可以查封、扣押、凍結或者拍賣，B市國土資源局執行市政府的行政命令無須依法轉變。因此該案的焦點是債務人國有土地使用權取得的方式，取得的方式不同則處置方式也不同。由於類似本案的情況普遍存在，筆者就不同權屬土地使用權的處置方式進行分析：
第一種情況，該國有土地使用權是劃撥方式取得的，未辦理抵押手續。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第一條規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，並依法處置。第三條規定，企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條規定，對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，並可依照本條例的規定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。
根據該規定，如果該國有劃撥土地使用權是劃撥方式取得的，債務人的國有劃撥土地使用權仍然屬於國家所有，法院查封、扣押、凍結沒有意義，也不能拍賣；B市國土資源局出讓該國有土地使用權與法院不產生矛盾，無需轉變。土地出讓金不納入企業還債程序，由B市國土資源局按照國家規定處理。
第二種情況。該國有土地使用權是劃撥方式取得的，已經辦理抵押手續。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第二條規定，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條和《中華人民共和國擔保法》第五十六條的規定，抵押權人在以抵押標的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當於土地使用權出讓金的款項後，對剩餘部分方可享有優先受償權。
《最高人民法院關於轉發國土資源部〈關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知〉的通知》（法明傳〔2004〕22號）和國土資源部《關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》（國土資發〔2004〕9號）規定，以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批許可權的土地行政管理部門批准，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十六條規定，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律法規和抵押合同的規定處分抵押財產。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條規定，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
根據上述規定，如果該國有劃撥土地使用權曾經進行過抵押登記，符合法律規定，那麼，法院查封、扣押、凍結就有意義，也能拍賣了。B市國土資源局出讓該國有土地使用權，處置出讓金時，就需要轉變，與法院裁決保持一致了。轉變的方法是，將該土地進行評估，評估額作為出讓金金額，拍賣價款與評估額之差作為該企業財產，納入還債程序，由法院依法處置，抵押權人可以優先受償。土地出讓金由B市國土資源局按照國家有關規定處理。
第三種情況，該國有土地使用權是以招標拍賣掛牌協議出讓等方式有償取得的。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第三條第二款規定，如果建築物附著於以出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權之上，將該建築物與土地使用權一並設定抵押的，即使未經有關主管部門批准，亦應認定抵押有效。
這種情況中，國有土地使用權是企業的財產，可以抵押，法院可以予以拍賣處置，拍賣價款全部納入還債程序。如果抵押的，拍賣價款抵押權人優先受償。如果未抵押的，債權人都有權受償。如果拍賣價款足夠償付債務的，各債權人全額受償，拍賣價款不足以償付債務的，各債權人按比例受償。
B市國土資源局對該國有土地使用權也可以拍賣，但應當與法院協調，拍賣價款也全部納入還債程序。
《關於依法規范人民法院民事執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第一條規定，國土資源管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕5號）第一條規定，採取查封、扣押、凍結措施需要有關單位或者個人協助的，人民法院應當製作協助執行通知書，連同裁定書副本一並送達協助執行人。查封、扣壓、凍結裁定書和協助執行通知書送達時發生法律效力。根據該規定，B市國土資源局應做好協助執行工作。但同時，B市國土資源局又按照市政府的城市改造決定出讓了這塊土地，也屬於奉命行事。法院判決與市政府決定並不矛盾，只要做好協調工作，就不會出現兩部門之間打官司的情況。

2. 到什麼部門查詢查封土地使用權情況

可到當地的自然資源和規劃局進行查詢，要注意看證書是不是辦理了出讓。自然人可以憑著自己的身份證來查詢。

如果是國土使用證上所載明的土地使用權人，那麼本人持有效證件到當地國土部門辦證申請調閱土地使用證上的相關內容即可。

根據《中華人民共和國土地管理法》，土地的使用權出讓等必須經人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。

第五十六條 建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

第五十七條 建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批准。其中，在城市規劃區內的臨時用地，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

土地使用者應當根據土地權屬，與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，並按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。

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國家土地管理局令(1992)第1號

第四條 縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行管理監督檢查。

第五條 未經市、縣人民政府土地管理部門批准並辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。

第六條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批准，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：

(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;

(二)領有國有土地使用證;

(三)具有合法的地上建築物、其他附著物產權證明;

3. 土地使用權能否查封

當然可以查封,無形的資產也能查封,查封的方法一般是限制土地的轉讓\開發和其他利用,對土地的查封是限制使用者對土地的收益權和處分權.

4. 法院對村集體土地是否可以查封

法院對來集體土地可以查封源。根據最高人民法院頒布的《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》 第 24 條的規定： 人民法院執行集體土地使用權時， 經與國土資源管理部門取得一致意見後， 可以裁定予以處理， 但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地徵用和國有土地使用權出讓手續， 繳納土地使用權出讓金及有關稅費。 對處理農村房屋涉及集體土地的， 人民法院應當與國土資源管理部門協商一致後再行處理。

5. 如何查封土地使用權

國有劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的國有土地使用權。人民法院在執行案件過程中，經常會遇到對被執行人所有的建築物、構築物所佔壓的國有劃撥土地使用權進行查封處置得等問題。由於國有劃撥土地使用權具有特殊性，即由縣級以上人民政府國土資源管理部門依法代表國家，對國有劃撥土地行使所有者的權利，並對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。所以，對國有劃撥土地使用權在執行過程中進行查封處置與出讓土地使用權的查封處置程序上有很大區別。如果操作不當，會對國土資源管理部門代表國家行使國有土地所有權、被執行人行使國有劃撥土地使用權等產生影響，出現了法院、國土資源管理部門及當事人等對國有劃撥土地使用權補辦出讓手續的程序、國有劃撥土地使用出讓金的收取、國有劃撥土地使用權的用途、價格的確認、拍賣等問題理解不同，致使案件無法得到及時執結，債權人的合法權益得不到實現，損害了法律尊嚴。為避免上述情況，筆者就對國有劃撥土地使用權在執行中遇到的問題及解決辦法發表一點粗淺的看法。

一、存在的問題

1、因工作性質的不同，有的執行人員對國有劃撥土地使用權的權屬性質、現用途、規劃用途、土地等級、座落地質等問題認識不足，未依照有關國土資源管理法律法規的規定，對國有劃撥土地使用權是否能夠轉讓進行審查，造成對國有劃撥土地使用權的執行存在失誤。

2、對查封的國有劃撥土地使用權，未經過縣級以上國土資源管理部門的審查及有批准許可權的人民政府批准，而直接對被執行人所有的建築物、構築物所佔壓的國有劃撥土地使用權進行評估、拍賣。在向國土資源管理部門要求協助辦理變更登記手續時，國土資源管理部門以未經有批准許可權的人民政府批准轉讓及未交出讓金而不予辦理變更登記手續，導致案件無法執結。

3、有的地方法院在執行劃撥土地使用權時，雖經有批准許可權的人民政府批准，而未經規劃部門的用途許可，評估地價低於國家規定標准，導致國有資產流失及公共利益受損。國土資源管理部門不予辦理變更登記手續，導致案件得不到執結。

4、對查封的國有土地使用權，未經過縣級以上國土資源管理部門的審查及有批准許可權的人民政府批准，而是直接交給債權人對被執行人所有的建築物、構築物所佔壓的國有劃撥土地使用權進行評估、拍賣。導致越權行為的發生，使案件得不到執結。

二、解決辦法

對以上存在的問題，筆者認為對國有劃撥土地使用權的執行，應按下列步驟進行：

1、人民法院在執行時首先要確認被執行人所有的國有劃撥土地使用權能否轉讓。根據國務院1990年5月19日頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地所有權出讓和轉讓暫行條例》和國家土地管理局1992年2月24日頒布的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第三條規定："符合下列條件的，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有合法的地上建築物、其他附著物產權證明；（四）依照《條例》和本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市縣人民政府交付土地使用權出讓金，或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。"對於符合上述規定條件的國有劃撥土地使用權，人民法院才能對其採取評估、拍賣等強制措施，否則就不能進行處置。

2、對符合轉讓條件的國有土地使用權需要執行的，應向縣級以上人民政府的國土資源管理部門提出執行該國有土地使用權的申請，由國土資源管理部門,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條的規定,報有批准許可權的人民政府批准。批准轉讓的，應由該部門對國有土地補辦出讓手續的程序，出讓金繳納的數額、使用年限、土地性質等作出規定。如果不批准轉讓的，應向人民法院出具書面說明，執行人員應及時告知權利人，由權利人依照有關法律法規的規定向國土資源管理部門交涉。

3、對縣級以上人民政府批准轉讓的國有劃撥土地使用權，應當按照國土資源管理部門提出的國有土地補辦出讓手續的程序，出讓金繳納的數額、使用年限、土地性質等規定，由有關當事人到國土資源管理部門辦理出讓手續。而後按照最高人民法院《人民法院司法鑒定工作暫行規定》和《人民法院對外委託司法鑒定管理規定》的規定進行評估、拍賣、變賣。拍賣、變賣後法院應當按照《民事訴訟法》的有關規定及最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規范人民法院執行和土地房地產管理部門協助執行若干問題的通知》的規定通知國土資源管理部門協助執行，辦理國有土地使用權的變更登記手續。

4、債權人也可依司法文書，對符合國有劃撥土地使用權轉讓條件的土地，到國土資源管理部門申請辦理出讓手續。取得合法出讓手續後，方可按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條的規定,進行拍賣、變賣。

6. 土地使用權證被法院查封後,還能在該土地上繼續進行建設嗎

土地使來用權證被查封源，一般情況下不影響已經取得的建設工程，繼續進行建設是合法的行為。

主要的問題是土地使用權證被查封，往往是由於債務沒有得到清償，土地成為債務的抵押，這種情況下進行建設，有可能這個建設會成為債務的標的。

是否進行後續的建設，最好徵求一下查封法院的意見，或者根據自身的經濟能力，將風險因素考慮周全。

7. 法院在什麼情況下可以查封房屋及土地使用權

當事人提交財產保全申請書，提供擔保財產，並交納保全費後，法院可以查封對方房產。

8. 土地使用權可以查封嗎 什麼部門查詢土地情況

一般說來，在涉及債權債務糾紛時，只有法院可以查封土地。
如果是違法用地，國土部門也可以下達停工通知書，封存土地。

9. 什麼是依法查封的土地使用權

土地使用權也是一種財產性權益啊，像國有土地使用權是很值錢的。內既然作為一種財產性權容益，那麼在訴訟過程中，也就可能成為訴訟標的，或者是作為一個給付的一個凍結抵押來操作。
所以遇到依法查封的土地使用權，也沒有什麼好奇怪的，等到訴訟結束或者執行完畢，就會給你解封。