天津集體建設用地使用權流轉管理辦法

『壹』 集體建設用地流轉難在哪 ——天津試點縮小征地范圍調查

□ 王仕程 高明章波 2011年以來，天津市選取了武清區王慶坨鎮鄭家樓村、黃花店鎮八里橋村、汊沽港鎮苑家堡村、下伍旗鎮北齊庄村4個村作為試點，開展6個「縮小征地范圍」項目，包括天津品源農產品有限責任公司等6家農產品加工企業，用地總面積9.14公頃。目前，上述6個項目均已辦理土地轉用和供地相關手續，其中3宗土地已辦理集體土地使用權證手續。 用地模式：非公益項目「只轉不征」 縮小征地范圍，主要目的是探索集體土地用地新模式。在試點過程中，天津市已經初步形成了一套行之有效的運作模式： 合理確定試點范圍和項目性質，嚴格按照土地利用總體規劃實施。在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍外，符合土地利用總體規劃、村莊規劃的部分工礦倉儲項目用地退出征地范圍，實行「只轉不征」。即非公益性項目不辦理土地徵收審批，只辦理農用地轉用手續。組織發改、規劃、國土等部門會審，確定項目公益性和非公益性性質，最終確定非公益性用地項目退出征地范圍主要包括工業和倉儲兩類。項目選址必須在土地利用總體規劃確定的規劃建設用地范圍內，對完成土地確權登記發證、土地產權清晰，沒有權屬爭議的集體土地進行審批。 探索了一套適應「只轉不征」用地項目的審批程序。整套程序經由聯合會審、簽訂協議、組織報卷、報批供地和辦理權證5個步驟組成。先由項目單位提出用地申請，武清區國土分局會同區發改、規劃、住建等部門對項目的退出登錄資本、投資強度、建築容積率、建築系數等指標進行審核，審核通過後出具會審意見單。根據會審意見通知村集體、用地單位雙方，組織簽訂《集體建設用地使用協議》（以下簡稱《協議》）。武清區國土分局依據項目用地協議、農村集體經濟組織成員的村民會議決議、公證機構的公證書、項目批復文件、規劃條件通知書等文件辦理新增建設用地審批手續。在取得天津市國土房管局新增建設用地批復後，通知用地單位辦理供地手續並予以公示。在公示期滿後，向用地單位頒發集體土地使用證。 充分尊重土地使用權人和所有權人意見。武清區國土分局依照用地單位申請，召開土地所有權人和使用權人的座談會，充分聽取雙方的意見和建議，尤其是收益的支付與使用部分，最終達成一致意見，制定《協議》規範文本，指導和規范集體土地交易。用地單位與農村集體經濟組織簽訂用地協議前，必須經村集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。 調整土地收益分配和管理方式並提前預防用地糾紛。根據《協議》，用地企業獲得集體土地使用權，使用權期限為50年，期滿可以續租。企業按期支付農村集體經濟組織土地租金，支付方式由雙方協商確定，確保了農民長期土地收益。集體土地收益由集體經濟組織成員集體所有，納入集體財產統一管理，專款用於本集體經濟組織成員的社會保障、被安置人員的生活補助、農村集體公用設施、基礎設施的改善等，並採取備案、公證等方式防範用地糾紛。 前景展望：向城鄉一體化土地市場挺進 「縮小征地范圍」探索了征地制度改革，有利於保障農民集體土地權益。征地制度改革的難點之一在於如何科學合理確定「公共利益」，在此基礎上進一步釐清公益性和非公益性用地目錄。天津市試點選擇工業和倉儲兩類「非公益性」用地退出征地范圍，是「縮小征地范圍」的有益探索，推動了征地制度改革。相對於國家征地來說，縮小征地范圍，通過用地單位與農村集體經濟組織用地協商，「只轉不征」直接使用集體土地，農村集體經濟組織對於土地處置、收益、分配的權利得以體現，有利於保障農村集體所有土地的財產權和用益物權。 同時，在協商過程中村集體和農民獲得了一部分土地非農化的增值收益，等於是大大提高了補償標准，更有利於調動農民集體經濟組織經營土地和農民保護土地的主動性和積極性。試點項目之一天津瑞恩鼎汽車配件有限公司用地項目如果按照徵收土地計算，集體經濟組織得到補償及為村民上失地保險費用共計119.57萬元，按照縮小征地范圍取得土地給村集體組織支付的費用為290.67萬元，比徵收土地多171.1 萬元，增加了近1.5倍。 「只轉不征」嘗試推進農村集體土地使用制度改革，為民營中小企業用地開辟了新路子。目前，《土地管理法修正案（草案）》正在進一步修訂，將來要在修訂立法的基礎上考慮推進農村集體土地入市流轉，建立城鄉一體化市場。天津市在武清區進行的「只轉不征」試點，促成了多個項目使用集體建設用地入市，符合集體土地使用制度改革的大方向。調研組座談了解到，「只轉不征」受到廣大民營、私營中小企業的熱烈歡迎。他們表示，由於投資門檻高等因素無法進駐園區和工業區，影響了企業落地和擴大再生產。「只轉不征」試點解決了後顧之憂，一方面企業使用集體建設用地建設廠房和倉庫，解決了用地困難；另一方面，集體土地使用費可以按年租金形式支付，又緩解了企業的資金壓力。 用地審批程序大為精簡，審批效率大幅提高。「只轉不征」的用地審批程序，減少了集體土地徵收、征地批後實施及「招拍掛」公示環節，僅「兩公告一登記」環節就可減少65個工作日，大大提高了工作效率。同時，簡化了審批報件。獨立選址建設項目申報「一書四方案」簡化為「一書兩方案」，減少了征地方案和補償安置方案，由土地所有者和用地者簽訂的《協議》代替補償安置方案。 現實問題：多重障礙有待在制度層面破題 非農建設使用集體土地在現行法律法規中存在障礙。現行《土地管理法》規定了任何單位和個人進行建設必須使用國有土地，而集體建設用地只可用於興辦鄉鎮企業，村民建設住宅，或鄉村公共設施和公益事業建設，不允許用地單位直接使用集體土地。「只轉不征」試點已經突破了《土地管理法》的法律框架，意圖通過保留集體土地所有權而使農民有更多的自主權和主動權。況且，按現行有關政策規定，工業用地必須以「招拍掛」方式取得土地，而「只轉不征」是通過協商方式取得集體土地使用權，突破了現行政策。再者，集體建設用地流轉的范圍、形式及收益分配、使用、管理、監督等一系列關鍵問題的明確，都需要具體配套的法律法規。 集體土地使用權無法抵押融資，降低了用地企業的積極性。目前，僅有法律條文規定鄉鎮、村企業的建設用地使用權可以隨其地上的房屋等建築物一並抵押，尚無明確支撐集體建設用地使用權抵押的法律依據。金融部門土地抵押融資目前只認《國有土地使用權證》，對流轉的集體建設用地設定抵押融資一般不予認可，限制了集體建設用地合法權益的實現。調研組了解到，試點企業試圖以《集體土地使用權證》作為抵押獲得銀行貸款，但是未得到當地工商銀行、招商銀行、農村信用合作社等金融機構的認可和支持，用地企業存在融資難的問題。 地方政府缺乏改革動力，收益分配機制有待進一步完善。在現行的「征—轉—供」三位一體的新增建設用地管理制度基本框架下，地方政府能夠通過土地出讓金的形式取得土地收益。退出征地范圍的土地，由村集體直接出讓、出租給用地單位（或入股聯營），土地收益主要歸集體和農民所有，地方政府的土地收益大幅下降，政府缺乏試點推廣的積極性。 集體土地收益的使用、分配、監管存在困難。以協商方式取得集體土地使用權，用地單位直接將集體土地使用費撥付村集體經濟組織，其使用、分配、監管均由村集體經濟組織按照村民自治法相關程序進行，監管上存在一定的困難，容易出現村集體經濟組織截留、挪用土地使用費的情況。 政策建議：解開現行法律桎梏，完善利益分配機制 以征地僅限於公共利益需要為大方向，在更多符合條件的地方展開試點。據了解，此前提交全國人大常委會的《土地管理法修正案（草案）》一審未獲通過，其原因之一是沒有界定征地范圍，即沒有對公益性用地和非公益性用地作出定義。下一步，仍然要堅定改革的方向，按照「政府征地范圍將進一步縮小，僅限於滿足公共利益的需要」的總體要求予以推進。建議進一步總結天津市開展「縮小征地范圍」試點工作的經驗和做法，適時在更多符合條件的地方開展試點，在土地征轉、用地程序辦理、土地收益分配、批後監管、轉讓、抵押、出租、續期管理、退出機制等環節探索集體土地利用的新模式。 完善配套法律法規，規范集體土地使用和流轉。在完善農村土地產權結構的基礎上，制定出台集體建設用地供應、流轉、抵押、市場建設、收益分配及相關稅收等方面法律法規。一是建議修改《土地管理法》第六十三條關於「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設」的規定，確立集體土地所有權和使用權等法律地位，逐步實現集體土地和國有土地「同地、同權、同價」的目標。二是出台《集體土地流轉管理辦法》，明確集體土地使用權流轉范圍，促進集體土地使用權規范流轉。如有的地方規定，經營性集體建設用地應當比照國有土地採用招標、拍賣或者掛牌方式進行。三是疏通集體土地抵押融資渠道。建議與金融機構加強溝通協調，選擇農發行或農村信用合作社作為集體土地使用權抵押融資的試點金融機構，建立融資平台、暢通融資渠道。 健全收益分配機制，調動多方參與集體土地流轉的積極性。進一步優化集體土地收益分配，特別是集體土地增值收益分配，充分調動政府、部門、村集體、村民、用地單位等多方積極性。政府通過稅收方式參與集體土地收益分配，為集體土地使用和流轉提供服務和監管。集體土地收益分配要始終把農民的利益放在首位，建立健全集體經濟組織內部資金管理辦法，在做好農民的安置補償基礎上，建立養老保險、醫療保險和教育基金等，最大限度地保護農民權益。 （作者單位：國家土地督察北京局）

『貳』 天津市新建住宅配套非經營性公建建設和管理辦法的辦法內容

天津市新建住宅配套非經營性公建建設和管理辦法
第一條 為規范我市新建住宅配套非經營性公建的建設和管理，科學合理配置和建設公共服務設施，保障居住區服務品質，根據有關法律法規規章和技術標准，制定本辦法。
第二條 新建住宅配套非經營性公建是新建住宅項目中必須控制以保障民生需求、居民生活必需的公共服務設施，主要包括：教育、社區醫療衛生、文化體育、社區服務（含菜市場）、行政管理和市政公用等六類公共服務設施。配套非經營性公建按居住區、居住小區、組團三級配置。
本辦法所稱開發建設單位包括房地產開發企業和示範小城鎮投融資建設公司等。
第三條 本辦法適用於本市新建住宅配套非經營性公建建設、移交和配套費收支管理等相關活動。
第四條 市建設行政主管部門負責本市新建住宅配套非經營性公建建設管理工作。
區縣建設行政主管部門按照本辦法規定負責轄區內新建住宅配套非經營性公建的建設和相關管理工作。
發展改革、財政、規劃、國土房管和審計等部門按照職責分工，依法做好相關管理工作。
第五條 各區縣建設行政主管部門負責本區域內以下新建住宅配套非經營性公建建設和管理工作：
（一）負責監督轄區內由開發建設單位實施的新建住宅配套非經營性公建項目的建設，組織實施移交等工作；參與轄區內新建住宅配套非經營性公建的修建性詳細規劃方案論證。
（二）負責提出轄區內獨立選址非經營性公建項目年度建設建議計劃，組織項目前期工作並負責建設投資計劃申報；負責組織轄區內獨立選址的非經營性公建設施建設。
（三）負責與開發建設單位簽訂天津市新建住宅配套非經營性公建建設合同，向開發建設單位開具新建住宅准許交付使用非經營性公建配套證明。
（四）負責轄區內新建住宅配套非經營性公建配套費（以下簡稱公建配套費）的徵收。
（五）負責轄區內非經營性公建統計工作。
（六）法律法規規章規定的其他工作。
第六條 新建住宅配套非經營性公建，應按照統籌平衡、規模適度、功能齊全、區位合理的原則，根據我市居住區公共服務設施配置標准進行規劃設計。
各級配套非經營性公建，應與同一街區內的房地產開發項目整體選址、整體出讓或劃撥。
第七條 規劃主管部門在下達居住用地規劃條件或選址意見時，應明確配套非經營性公建的名稱和規模要求。
國土主管部門應將配套非經營性公建建設、移交等內容，作為土地使用條件，在發布土地使用權出讓公告時予以公布。
開發建設單位在參與土地招標、拍賣、掛牌出讓競標活動時，應充分考慮配套非經營性公建建設成本，自主報價。
第八條 同一街區內結合住宅建設的非經營性公建建設用地依住宅性質採取出讓或劃撥方式供應。未與住宅項目處於同一街區且獨立選址的非經營性公建建設用地採取劃撥方式供應。
在國有土地使用權出讓合同或劃撥決定書中應當明確土地受讓人應承擔的配套非經營性公建建設和移交義務。
第九條 建設行政主管部門、發展改革部門在審批（核准、備案）住宅項目時，要明確配套非經營性公建的投資和建設規模。
第十條 開發建設單位在報批修建性詳細規劃或總平面設計方案時，應當在規劃設計文件和總平面圖中標明配套非經營性公建性質、名稱、位置和規模等內容。
規劃主管部門在審批修建性詳細規劃方案前，應就規劃方案徵求建設行政主管部門書面意見，並反饋採納情況後批復修建性詳細規劃方案。
開發建設單位應依據土地使用權出讓合同或劃撥決定書約定的非經營性公建建設義務以及規劃主管部門批準的修建性詳細規劃或總平面設計方案，編制房地產項目開發建設方案，並報市建設行政主管部門備案。
第十一條 開發建設單位與區縣建設行政主管部門依據批復的修建性詳細規劃或總平面設計方案和經備案的房地產項目開發建設方案簽訂天津市新建住宅配套非經營性公建建設合同，合同中應載明非經營性公建項目名稱、位置和建設規模，以及建設標准、開竣工日期、交付使用條件、設施移交等事項。
開發建設單位應按照合同約定按期完成配套非經營性公建建設，並將合同履行情況報告區縣建設行政主管部門。
第十二條 新建住宅配套非經營性公建應與住宅項目同步規劃設計、同步配套建設、同步交付使用。
新建住宅配套非經營性公建不得銷售，建成後應無償進行移交。
第十三條 新建住宅項目應當按照本辦法規定要求配建齊全非經營性公建。
未按照本辦法規定要求配建齊全非經營性公建的新建住宅項目，應當按規定標准向區縣建設行政主管部門繳納公建配套費。
第十四條 公建配套費按照住宅建築面積每平方米70元標准收取。公建配套費收費標準的調整由市建設行政主管部門提出，經市價格、財政主管部門研究審核，報市人民政府批准後執行。
第十五條 公建配套費屬於行政事業性收費，應納入區縣級財政預算，實行「收支兩條線」管理。本著「區（縣）徵收、區（縣）使用」原則，收入全額上繳區縣級國庫，支出由區縣財政部門核撥。
區縣建設行政主管部門依據與開發建設單位簽訂的天津市新建住宅配套非經營性公建建設合同，向開發建設單位開具繳款通知書，同時將繳款通知書抄送市建設行政主管部門。區縣建設行政主管部門會同區縣財政部門應按月向市建設行政主管部門和市財政部門報送公建配套費收繳情況。
開發建設單位應在申領建築工程施工許可證前一次性足額繳納公建配套費。各級建設行政主管部門在發放新建住宅項目建築工程施工許可證時，應查閱開發建設單位與區縣建設行政主管部門簽訂的天津市新建住宅配套非經營性公建建設合同及公建配套費繳費證明。
第十六條 公建配套費支出實施審批管理。所收費用統籌用於獨立選址非經營性公建設施建設和管理費用，不得超范圍使用。
區縣建設行政主管部門應於每年10月30日前，將下年度獨立選址非經營性公建項目建設建議計劃報送市建設行政主管部門，市建設行政主管部門會同市財政部門確定下年度全市非經營性公建建設計劃。
市建設行政主管部門依據年度非經營性公建建設計劃和各區縣建設行政主管部門上報的項目申請，下達非經營性公建項目建設投資計劃，區縣建設行政主管部門根據下達的建設投資計劃向區縣財政部門申請核撥公建配套費。區縣財政部門根據市建設行政主管部門下達的非經營性公建項目建設投資計劃向區縣建設行政主管部門撥付建設資金。
第十七條 市審計部門、財政部門、建設行政主管部門應當對各區縣公建配套費收繳和使用情況進行監督檢查。
第十八條 公建配套費不得隨意減免，國家和市人民政府有規定的，從其規定。
第十九條 納入出讓或劃撥用地范圍內的非經營性公建，由開發建設單位按照天津市新建住宅配套非經營性公建建設合同以及規劃主管部門批準的修建性詳細規劃方案或者總平面設計方案要求投資建設，建成後無償向區縣有關部門移交。
獨立選址的非經營性公建，由區縣建設行政主管部門使用公建配套費投資建設，建成後無償向區縣有關部門移交。
示範小城鎮配套的非經營性公建，由開發建設單位實施統一建設，建成後無償向區縣有關部門移交。
新家園居住區范圍內的非經營性公建的建設按照《天津市新家園居住區建設管理暫行辦法》（津政辦發〔2007〕64號）執行。
第二十條 住宅開發項目依法轉讓的，配套非經營性公建建設義務一並轉移。項目受讓方應在受讓項目後15日內持轉讓有效證明文件到區縣建設行政主管部門辦理天津市新建住宅配套非經營性公建建設合同變更手續。
第二十一條 在核發新建住宅准許交付使用非經營性公建配套證明前，區縣建設行政主管部門應對住宅配套非經營性公建進行實地核查。
對按合同約定完成非經營性公建建設且符合交付標準的開發建設單位，區縣建設行政主管部門在受理申請5個工作日內核發新建住宅准許交付使用非經營性公建配套證明。
對未按合同約定履行義務的開發建設單位，區縣建設行政主管部門下發整改通知書，限期整改。
非經營性公建交付標准由市建設行政主管部門會同有關部門另行研究制定。
第二十二條 配套非經營性公建參照我市直管公產房屋相關規定辦理產權登記，由所在區縣房屋管理部門實施統一管理。
開發建設單位應在取得新建住宅准許交付使用非經營性公建配套證明3個月內、區縣建設行政主管部門自行組織建設的非經營性公建應在取得竣工驗收備案3個月內，並辦理完畢房地產權證後，完成配套非經營性公建移交。
區縣建設行政主管部門應組織有關單位及時辦理移交手續，同時組織各相關部門和接收單位與開發建設單位及時簽訂移交接管協議。
接收單位自移交接管協議生效之日起承擔非經營性公建的相關管理責任。
第二十三條 取得新建住宅准許交付使用非經營性公建配套證明的房地產開發項目，開發建設單位應當按照規定的非經營性公建交付標准進行移交，接收單位不得違反規定增加接收條件。
第二十四條 住宅配套非經營性公建應按照規劃設計用途使用，不得挪作他用。建設、使用單位不得將住宅配套非經營性公建出租、出售或抵押。
第二十五條 本辦法自2012年5月1日起施行，至2017年 4月30日廢止。市物價局、原市建委、市財政局《關於印發〈天津市住宅建設非營業性公建配套費管理辦法〉的通知》（津價房地字〔1997〕96號）同時廢止。
附件：新建住宅配套非經營性公建范圍表（略）
天津市城鄉建設和交通委員會天津市發展和改革委員會天津市規劃局天津市國土資源和房屋管理局天津市財政局
二〇一二年二月十五日

『叄』 天津市土地管理條例的第八章

國有土地有償使用 出讓國有土地使用權，應當由有資質的土地評估機專構進行土地價格評估，土地行政主管屬部門確認評估結果，並根據確認的評估結果和其他相關因素，擬訂土地使用權出讓底價，報市或者區、縣人民政府批准。
國有土地使用權的出讓金不得低於出讓底價。 將以劃撥方式取得的國有土地及其建築物、其他附著物出租，或者其他涉及土地處置的，土地使用人應當到土地行政主管部門辦理土地使用權有償使用手續後，方可出租或者處置。
以租賃方式取得國有土地使用權的，土地使用人應當與土地行政主管部門簽訂土地租賃合同，按照約定向土地行政主管部門繳納租金。 因企業兼並、收購、重組或者資產處置等情形，涉及國有土地使用權變更的，應當按照有關規定辦理土地使用權轉讓手續。
使用劃撥土地的企業，實施企業產權交易涉及土地使用權轉讓的，在同等條件下，人民政府對土地資產有優先購買權。 市人民政府確定的土地整理儲備機構，負責本市土地整理儲備計劃的組織實施，承擔土地整理儲備、集體土地徵收和土地開發整理等具體工作。
依法收回的國有土地，其整理、儲備由市土地整理儲備機構按照有關規定辦理。

『肆』 集體土地流轉的要求

農村集體建設用地流轉制度的建立是一項系統工程，涉及集體土地所有權實現形式等一系列制度的改革，需要一項一項抓落實，一點一滴去完善。
（1）完善農村土地產權體系
明晰的產權界定是進行市場交易的基礎性條件。當前集體土地所有權和集體建設用地使用權的界定不清、權利設置不完整以及權利內容不全，從根本上限制了集體對其所擁有的土地所有權行使設定權利。因此，依法明確集體土地的所有權和建設用地使用權主體及權能也就成為了集體建設用地使用權流轉制度的基礎。農村集體土地所有權證書，是保障產權主體產權和利益的憑證。因此，我們可以借鑒蘇州等地試點的經驗，切實加快農村集體土地所有權登記發證步伐。通過發證工作，明確土地所有權的主體，增強農民對土地財產權的控制、流轉以及收益的行為能力，從根本上促進農村集體建設用地的「公開、公平、公正」流轉。同時要加強集體土地使用權登記工作和信息公開制度建設。
（2）完善價格形成機制
在集體建設用地流轉前對資產價值進行評估，一方面可以為集體土地市場的建立和發展提供地價標准和宏觀導向；另一方面也是實現地產公平交易、合理徵收土地稅費的基礎。當前集體土地市場正處於蕷步階段，有意識的根據當前國有土地流轉市場的經驗，為集體建設用地流轉市場價格形成機制的建立創造條件是當前准備工作必不可少的內容，同時也是建立城鄉統一的土地市場的必然要求。因此，要在總結現有估價實踐經驗的基礎上，建立與當前國有建設用地定級估價技術規范與規程相適應的估價規則體系，為城鄉統一的土地市場的建立構建基礎。集體建設用地流轉時，應由具備資質的地價評估機構進行評估確定。對於不同的集體建設用地流轉方式應區別對待。
（3）加強土地用途管制與利用規劃
土地用途管制是為了保護土地資源和耕地，國家以管理者身份對土地採取保護性措施而行使的一項管理職能。但農村集體建設用地由於點多面廣，土地管理部門往往無力顧及，由此造成的多佔、亂占、占而不用的現象普遍存在。所以嚴格控制新增建設用地的總量因市場的開放而驟增無疑是需要解決的首要問題。這就需要我們土地管理部門在搞好產權發證工作的同時，必須強化土地利用規劃的作用和地位，發揮規劃在管理中的基礎性作用。在科學規劃的引導下，配合用途管制制度的實施，嚴格控制農用地轉非農建設的數量和速度，確保耕地保護工作的落實。
（4）改革完善集體建設用地流轉市場監管體系
在這方面，一是要建立完善城鄉一體化的建設用地招、拍、掛制度，集體建設用地凡是用於工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地的，一律以招拍掛方式出讓或租賃；二是要建立完善土地交易許可管制制度，對集體建設用地流轉市場准入要堅持維護農村穩定的原則，防止農村集體組織負責人提供虛假證明騙取審批，甚至擅自處置農村集體土地資產，要求在辦理集體建設用地流轉前必須由土地所有權單位召開村民代表大會或股東代表大會，經2/3以上代表同意並形成決議後，方可辦理。三是對各類違法違規形成的集體建設用地要進行清理和處理，嚴格限定集體建設用地流轉的條件。只有符合土地利用規劃、用地性質合法、用地手續齊全、不存在權屬爭議的集體建設用地，才能經交易許可後依法流轉。不符合條件的違法違規用地、用地手續不全的用地、不符合規劃的用地等，在進行處理前一概不準流轉。
除此之外，還需要農村經管部門積極配合對集體建設用地流轉收益的合法、合理使用進行監督，民政部門要進一步強化和推進農村村務公開、財務公開等。農村集體建設用地流轉是一項系統工程，必須調動各方面的力量，正確引導，嚴格規范，才能促使其依法流轉，為農村經濟又好又快發展提供強有力的發展後勁。
集體土地流轉：把好用途管制關-----我國農村集體建設用地流轉狀況調研 集體改革農村集體建設用地流轉制度、推動農村集體建設用地的加速流轉、合理利用和配置好農村集體建設用地資源，對於支持和推動我國工業化和城市化進程以及加快新農村建設將發揮重要的支撐作用。黨的十七屆三中全會後，各地將推進農村土地流轉的實踐。為全面深入地了解農村建設用地流轉的基本情況及現存問題，更好地為我國土地制度改革和經濟社會發展進言獻策，清華大學政治經濟學研究中心分別對南方地區的廣州市、深圳市，中部地區代表省份河南省的鄭州、洛陽兩市、河北省的石家莊市，北方地區北京和吉林的長春市，以及作為我國未來推進城鄉一體化典型試點區域天津市的農村集體建設用地流轉狀況進行了調研。 農村集體建設用地流轉狀況天津市農村建設用地流轉模式最突出的特點是通過集體建設用地國有化的模式進行區域建設和開發。
在2006年3月發布的《國家「十一五」規劃》中，明確提出推進天津市濱海新區開發，由此掀起了濱海新區開發建設的大潮。天津市濱海新區為加快發展積極推動土地流轉，已於2006年向國土資源部上報試點方案，重點推進農村建設用地使用權的流轉。 天津農村建設用地流轉模式具體是通過農民宅基地換房和土地置換的形式進行的。這種流轉模式需要解決的兩大關鍵性問題是：資金和土地。天津市具體的解決方法是：農民以其宅基地按照規定的置換標准換取小城鎮的住宅，實現土地置換；同時以土地升值預期作為擔保，由政府成立融資公司向開發銀行貸款。 從調研中了解到，華明鎮現有12個村已經完成搬遷，並建立華明示範鎮。農民人均置換面積為30平方米，5年之後可以出租出售。按照標准置換的住房不用自己掏錢。華明示範鎮作為天津市土地流轉的主要試點單位，在流轉過程中不僅很好地解決了農民的生計問題，而且通過國有化的土地流轉推動了區域產業的發展。華明鎮現有面積8.5平方公里，人口10萬人，包含有4個區。經濟區主要用於招商引資，發展第二產業，面積296.3公頃，建築面積237萬平方米。居住區面積233.3公頃，建築面積156萬平方米。商品住宅區面積192.2公頃，建築面積144萬平方米。商務區主要進行第三產業的經營，面積132.3公頃，建築面積110萬平方米。在原有宅基地上復耕240公頃，占應該完成復耕任務的56.2%。 這種模式有一定的特殊性，就是天津濱海新區發展的機遇導致地區建設用地升值空間大，升值部分可以用來給農民建築住房。另外可以把自然村向一地集中，實現組團化規劃，很多自然村即將撤銷，剩餘土地用於復耕或開發。在拆遷之前，已經有相當一部分農民不再依靠種地為生，區域內二、三產業發展較為迅速，可以為農民的城鎮化提供就業保障。經濟落後地區並不適合此種模式。 除天津以外，此次調研的北方諸省市的農村建設用地流轉情況主要是以基層「農村集體組織」為主導的模式。通過在北京周邊區縣、河南省鄭州市和河北省石家莊市城鄉接合部農村建設用地流轉的調研，可以得出一個基本的結論：農村建設用地流轉過程中的潛在收益使農村基層組織成為農村建設用地流轉的主體。城鄉接合部農村建設用地的流轉大部分是「土地出租」進行工業開發，另一部分是從事「小產權房」的開發。 農村建設用地的流轉用於「土地出租」，比較典型的是北京懷柔大中富樂的集體土地和廠房「聯合出租」、通州小堡村農村集體土地「反租倒包」、昌平區鄭各庄的農村建設用地產業開發等形式。農村建設用地流轉的另外一種狀況，就是農村集體組織主導的「小產權房」開發。 在河北省石家莊市西古城村調研發現，當地城鄉接合部小產權房一般由村委會或鄉鎮政府主導開發，以「舊村改造」、「村鎮建設」、「新農村建設」等名義，利用存量宅基地或集體建設用地建設住房，滿足當地農民的居住需求後，將其餘部分進行銷售。所獲收益歸集體所有，向村民分紅。在小產權房開發過程中村委會發揮著極其重要的作用。村委會進行土地供應，並作為農村集體土地的代言人與房地產開發商、購房者進行談判和交易。 在調研中發現，由於廣東等南方地區的省份的土地較為稀缺，同時南方地區已經較早地實現了工業化，城鄉接合部農民的收入較高，因此南方地區農村建設用地流轉和北方相比有其鮮明的特色，農村建設用地流轉主要以「農戶」為主導。農村建設用地流轉(包括宅基地開發)已經成為當地農民增收的新途徑。當地農民稱，他們從改革開放前「種地」到改革開放初期「種工廠」，現在已經過渡到「種房」。由於城鄉接合部土地的巨大增值收益和目前城鄉土地管理制度二者的矛盾，導致規模巨大的宅基地和私有房屋的隱形交易，非本村村民私下購買村民宅基地房屋或向村組購買集體土地後自建樓房出租出售的現象比較頻繁。 農村集體建設用地流轉中存在的問題及原因 由地方政府和村集體主導的利益模式，導致農村土地用途管制失靈。 雖然國務院從「8·31」大限以來，相繼出台了一系列土地監管的文件，但是集體土地用途管制的問題依然沒有很好地解決。
符合用途管制要求的集體建設用地流轉的額度並不大，「以租代征」逃避用途管制而形成的集體土地流轉問題十分嚴重。產生這種現象的原因主要是土地的工業用途和農業用途之間存在巨大的利益差別，以及發展地方經濟的沖動所致。這種現象大量存在，其影響也是非常嚴重的。「以租代征」扭曲了「集體土地流轉」的本來意義，對農村耕地保護提出了嚴峻的挑戰。因此，如何處理好土地用途管制下的耕地保護與因地制宜發展區域經濟二者的關系是需要進一步探索的問題。 城鄉二元土地管理制度造成農村建設用地和國有土地身份不平等。 農村集體建設用地身份地位的不平等，阻礙了土地功能的擴展和土地價值的實現。《土地管理法》規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。只有興辦鄉鎮企業、村民建設住宅、鄉（鎮）村公共設施和公益事業才能使用農民集體土地。法律長期以來不是從土地用途上對土地進行嚴格監管，而是從土地產權形式上對土地進行限制。由於城鄉一體化進程的加速，城市和農村的界限從地理上已經不能嚴格區分，傳統的土地管理制度已經阻礙了土地功能的拓展。 城鄉二元的土地管理制度從某種程度上加速了地方政府和農村基層組織對土地的「掠奪性」開發。農村建設用地和城市建設用地權利的不平等突出表現在城市國有建設用地具備完整的資產性功能，可以進行抵押、融資；而農村建設用地從某種程度上僅具有使用功能，而不具有資產功能。正是基於這種產權權能設置的不對稱，形成了「兩種產權，兩個市場」，城鄉建設用地市場不統一，同地不同價。這種狀況不利於土地資源的集約使用和優化配置。 國家有關土地制度的法律體系不完善，上位法與下位法之間、中央政府與地方政府的法規之間，存在著諸多矛盾。 首先，《憲法》中有關城鄉土地所有制二元結構的規定與公益性徵地的規定之間存在著二律背反：一方面，《憲法》規定城市的土地歸國家所有，農村的土地歸農民集體所有，這就意味著凡是城市化和工業化新增的土地需求，無論是公共利益的需要，還是非公共利益的需要，都必須通過國家的征地行為來滿足；而另一方面，《憲法》又強調，國家只有出於公共利益的需要，才能對農地實行徵收或徵用。很明顯，要滿足前一種要求，就會違反後一種規定；而要堅持後一種規定，又不能滿足前一種要求。由此，一方面造成政府的征地范圍過寬，其中大多屬於違憲行為，另一方面，農村集體建設用地與城市國有土地同地不同權，農村集體建設用地不能進入市場，以至於所有試點單位及地方政府出台的法規都在一定程度上與《憲法》相抵觸。其次，《物權法》賦予國有土地與集體土地同等的市場主體地位，而《土地管理法》和《城市房地產管理法》則對農村集體土地的產權及其交易行為給予了過多的限制。 上述問題的存在影響了城鄉統籌戰略的順利實施。 農村集體建設用地流轉的政策建議黨的十七屆三中全會在我國改革開放30年之際，再次以重大決議的形式提出了解決農村問題的重要性，其中指出最根本的問題是大力推進改革創新，加強農村制度建設。農村土地制度是農村制度建設的核心，也是關繫到城鄉統籌和經濟發展模式轉變的根本因素之一。根據調研，我們認為今後我國農村建設用地流轉主要應處理好以下三方面的制度和體制建設問題。 在城鄉統籌戰略思維下實行國有土地和農村建設用地同權、同價。 實踐證明，城鄉土地的二元管制並沒有達到合理有效地利用農村土地的政策目標，相反，由於土地的二元管制導致農村土地資源在市場利益的誘導下被濫用。國有土地和集體土地作為公有制的兩種表現形式，共同參與中國的城市化建設，能轉變經濟增長方式，形成集約型的經濟發展模式。同時，實施城鄉建設用地的市場統一，更有助於土地的監管。進行城鄉土地市場體系建設，關鍵在於賦予城鄉集體建設用地相同的權益，即城鄉土地權利的平等是根本。根據市場經濟的規則，在農村建設用地同權同價的原則下，搞好農村建設用地作為「不動產」的確權、登記制度。黨的十七屆三中全會在農村建設用地流轉方面已經取得了巨大的制度突破，決議提出：逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。在同權同價的市場交易規則下，作為工業開發的農村建設用地的土地使用成本今後將顯著提高，這有利於我國的工業企業擺脫低價競爭模式，轉變經營模式，走創新性道路。同時，城市國有土地和農村集體建設用地的同權同價，有助於農村建設用地土地功能的拓展，通過建立以農村土地流轉中土地使用權交易功能和資產抵押功能為核心的土地資本制度，形成農民集體土地和國有土地相同的土地市場環境，最終形成城鄉統一的要素流動機制。 進一步嚴格強化中央對土地用途的宏觀管理。
中央今後的土地政策要進一步深化對土地用途的監管，堅決制止地方政府和基層組織隨意變更土地用途的行為。第一，自上而下的管理。實行更加嚴格的土地用途管制，避免地方政府通過「以租代征」形式逃避集體建設用地流轉的「用途管制」、私自轉用大量耕地的違法行為發生。對於在集體農用地上違法興建的小產權房，要嚴厲禁止並追究相關責任人的法律責任。第二，自下而上的管理。通過提高征地成本，來遏制地方政府的土地需求。十七屆三中全會提出的「改革征地制度，嚴格界定公益性和經營性建設用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補償機制。依法徵收農村集體土地，按照同地同價原則及時足額給農村集體組織和農民合理補償，解決好被征地農民就業、住房、社會保障」，將會有效地遏制地方政府的征地行為、賣地行為和土地財政。 盡快修訂與土地相關的法律法規。 根據黨的十七屆三中全會「現有土地承包關系保持穩定並長久不變」的精神，建議修改《物權法》，賦予農民土地承包權和宅基地使用權以抵押權能，從而提高農民的融資能力，擴大其財產收入的渠道，進一步強化農民承包土地的長期行為。修改《土地管理法》和《城市房地產管理法》，取消其中對農村集體建設用地流轉的諸多限制，從而使下位法與上位法一致起來，促進農村建設用地依法有序地進入市場。土地流轉：把好用途管制關

『伍』 國有土地批給公司建設工廠，算是土地流轉嗎

什麼是土地流轉?
土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。
土地流轉的背景：
2004年，國務院頒布《關於深化改革嚴格土地管理的決定》，其中有關於「農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉」的規定，強調「在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。」
同時，在中國廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農村建設用地使用權流轉開始了局部或區域試驗，並發展出了重慶農地入股、廣東海南出租農地、北京郊區等地小產權房等模式。
土地流轉發展前景：
土地流轉的決定將是自實行土地的家庭聯產承包經營制以來鄉村財產制度的一次重大變革，對農村經濟、鄉村治理都將產生重大影響。之所以提出土地流轉的變革，也是緣於現在的農村現實狀況。一，城市化進程下，大批農民變身為農民工，致農村土地撂荒，危及糧食安全;二，先前的家庭聯產承包制，缺乏規模化、集約化經營，導致效率低下，農業產出低;三，城鄉二元體制束縛了農村的發展，城市化進程與農村經濟發展的兩極分化，導致城鄉差距越來越大。於此，中央希望以土地流轉的形式作為農村改革的突破口，放寬農民對承包土地的轉讓權、出租權、入股權及抵押權，農民可用土地向金融機構融資貸款，更可以把零散的土地合並，擴大經營規模，提升農業產出。這樣農民即可在擁有土地使用權的基礎上，享有土地增值的最大利益，提升農民的收入。
農村土地流轉交易具體解讀：
1.農村土地流轉的交易程序
2.農村土地流轉的流轉模式
3.農村土地流轉管理制度
4.農村土地流轉合同書範本
5.農村土地流轉相關政策法規
6.土地增值稅計算方法
7.土地交易過程中各種費用收費標准大全
8.農村土地流轉相關疑問回答
9.農村土地流轉成功例子分析
10.農村土地流轉合同簽訂注意事項
11.土地出讓金的分類與計算
12.土地出讓中需要了解的幾個名詞解析

『陸』 天津市以宅基地換房建設示範小城鎮管理辦法的第三章　土地管理

第十六條 示範小城鎮土地利用應當堅持增加耕地有效面積，提高耕地質量，節約集約利用建設用地的原則；採取城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的實施辦法。
第十七條 鄉鎮人民政府應當根據鎮土地利用總體規劃、示範小城鎮總體規劃和專項調查，編制示範小城鎮建設項目土地掛鉤實施方案、土地整理復墾規劃，並負責組織實施。編制的方案和規劃應當包括用地規模、范圍、布局、保障措施和土地平衡情況、土地整理復墾可行性研究、工作計劃等。
第十八條 示範小城鎮建設用地實行城鄉建設用地增減掛鉤周轉指標管理。周轉指標應當總量控制、封閉運行、定期考核、到期歸還。
區縣土地行政主管部門應當建立周轉指標使用管理台賬，並對周轉指標的使用和歸還進行全程監管。
掛鉤項目區應當分期實施，由其所在區縣人民政府按照建設時序申請周轉指標，周轉指標自下達到歸還的使用期限不得超過3年。
第十九條 示範小城鎮村民原有宅基地和其他集體建設用地整理復墾實行責任制，由區縣人民政府負責。
區縣或鄉鎮人民政府應當與具體實施整理復墾單位簽訂土地整理復墾合同。合同應當約定整理復墾期限、復墾范圍、質量標准、資金來源、後期管理等內容。
土地整理復墾的實施，應當依照有關規定，執行項目法人制、招投標制、工程監理制、公告制等制度。
第二十條 鄉鎮人民政府應當在歸還土地周轉指標之日起90日內，向區縣土地行政主管部門提出復墾土地驗收申請。申請應當包括下列材料：
（一）申請書；
（二）復墾工作報告；
（三）項目建設情況表、土地整理復墾前後土地利用結構變化情況表；
（四）土地整理復墾後實測的現狀地形圖或地籍圖及有關圖紙；
（五）項目工程總結報告；
（六）項目區實施前後1∶10000或更大比例尺的土地利用現狀圖和影像資料。
第二十一條 區縣土地行政主管部門接到復墾土地驗收申請後，應當在10個工作日內組織有關部門開展初審。初審合格後，由區縣土地行政主管部門報市土地行政主管部門組織竣工驗收。
市土地行政主管部門在接到初審報告後10個工作日內，會同市發展改革行政主管部門等有關部門成立竣工驗收組。驗收合格的，由竣工驗收組出具竣工驗收報告。
第二十二條 村民原有宅基地和其他集體建設用地整理復墾驗收合格後的新增耕地，可用於發展現代化設施農業產業園區，並且應當確認土地權屬，通過承包、租賃等方式確定土地使用權。

『柒』 天津市土地管理法

全文】

*註：本篇法規已被《天津市人民代表大會常務委員會關於修改<天津市土地管理條例>的決定》（發布日期：1997年7月30日 實施日期：1997年7月30日）修改

天津市人大常委會公告
（第十八號）

《天津市土地管理條例》已由天津市第十一屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議於1992年9月9日通過，現予公布，自1993年1月1日起施行。
天津市人民代表大會
常務委員會
1992年9月9日
天津市土地管理條例

第一章 總則

第一條 為加強土地的統一管理，維護土地的社會主義公有制，合理開發、利用土地，根據《中華人民共和國土地管理法》（以簡稱《土地管理法》）和有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本條例。
第二條 本條例適用於在本市行政區域內從事土地開發、利用、經營的單位和個人。
天津經濟技術開發區和天津港保稅區的土地管理，按照法律、法規和本市的有關規定執行。
第三條 土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
禁止侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。
國有土地和鄉（街）村建設用地實行有償使用制度。
鄉（鎮）村建設用地有償使用的具體辦法，由市人民政府制定。
第四條 本市各級人民政府應當珍惜和合理使用土地，切實保護耕地，制止亂佔耕地和濫用土地的行為。
第五條 市土地行政管理部門主管全市土地的統一管理工作。
區、縣土地行政管理部門負責本行政區域內的土地管理工作，業務上受市土地行政管理部門的領導。
鄉、鎮人民政府負責本行政區域內的土地管理工作，業務上受區、縣土地行政管理部門的領導。
鐵路、港口、農場等部門負責本部門、本系統的土地規劃、利用和保護工作，業務上受市或者區、縣土地行政管理部門的領導。
駐津部隊土地管理部門負責軍事用地的規劃、利用和保護工作，業務上受市土地行政管理部門的指導。
第六條 市和區、縣人民政府對模範遵守土地法律、法規，積極同違法行為作斗爭，在保護或者開發土地資源，合理利用土地，以及進行有關科研等方面作出顯著成績的單位和個人，給予表彰和獎勵。

第二章 土地的所有權和使用權

第七條 下列土地屬於全民所有即國家所有：
（一）城市市區的土地；
（二）依法沒收、徵用、徵收、征購、收歸國有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外）；
（三）國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘塗、河灘地以及其他土地；
（四）按照法定程序，農業集體經濟組織在集體所有的土地上建造的房屋銷售給全民所有制單位、城市集體所有制單位和城市非農業戶口居民，其所售房屋佔用的土地。
第八條 本條例第七條規定的國有土地以外的土地，屬於集體使用。
第九條 國有土地和集體所有的土地可以依法確定給單位或者個人使用。
第十條 國有土地使用者、集體土地所有者和集體土地非農業建設用地使用者，必須向土地所在地的區、縣土地行政管理部門提出土地登記申請，經審核同意後，由市人民政府核發《國有土地使用證》；由區、縣人民政府核發《集體土地所有證》、《集體土地建設用地使用證》。
第十一條 跨區、縣行政區域佔有和使用土地的，應當分別向土地所在地的區、縣土地行政管理部門提出土地登記申請，根據土地權屬性質，按照本條例第十條的規定，分別由市或者、縣人民政府核發土地所有證書或者使用證書。
第十二條 變更土地的所有權、使用權或者因依法買賣、轉讓地上建築物、附著物而使土地使用權轉移的，應當向土地所在地的區、縣土地行政管理部門提出變更登記申請，由市或者區、縣人民政府更換土地證書。
第十三條 臨時使用土地的，必須向土地所在地的區、縣土地行政管理部門提出土地登記申請，由區、縣土地行政管理部門核發《臨時用地使用證》。
第十四條 國有土地使用權被依法收回後，由區、縣土地行政管理部門辦理注銷土地登記手續。
第十五條 各級土地行政管理部門應當做好土地調查、土地登記、土地評價和土地統計工作，建立健全地籍管理制度。
土地所有者和使用者應當向土地行政管理部門提供土地統計、土地調查所需要的文件和資料，不得虛報、瞞報、拒報，不得偽造、篡改。
第十六條 土地所有權和使用權發生爭議的，按照《土地管理法》第十三條和國務院《土地管理法實施條例》第八條規定處理。

第三章 土地的利用和保護

第十七條 土地利用應當制定總體規劃。土地利用應當符合城市規劃。
市和區（縣）、鄉（鎮）土地利用總體規劃，分別由本級人民政府組織編制，報上一級人民政府批准後執行。
土地利用總體規劃的修改，必須經原批准機關批准。
第十八條 非農業建設用地實行計劃管理。市土地行政管理部門和市計劃行政管理部門應當按照國家計劃編制用地計劃指標。用地計劃指標不得突破。
第十九條 徵用菜地，由用地單位按照國家和本市有關規定向市或者區、縣農業行政管理部門交納新菜地開發建設基金。
徵用糧田，由糧食、稅務等行政管理部門相應核減被征地單位的糧食指標和農業稅。
佔用耕地進行非農業建設的單位或者個人，應當依法交納耕地佔用稅。
第二十條 嚴格控制新建磚瓦窯場用地。原有的磚瓦窯場未經批准不得擴大用地范圍。
禁止在耕地上擅自修建墳墓、采礦、採石、挖沙、取土等破壞土地資源的行為。
第二十一條 單位或者個人承包耕種的土地，不得荒蕪。荒蕪土地滿一年的，由鄉、鎮人民政府按照荒蕪前土地年產值一倍至二倍徵收荒蕪費。荒蕪土地滿二年的，除徵收荒蕪費外，由發包單位收回承包經營權。
荒蕪費用於農業建設和生產發展，不得挪作他用。
第二十二條 從事采礦、採石、挖砂、取土等經營活動的單位和個人，必須按照有關規定辦理用地手續，並向所在地的區、縣土地行政管理部門預交復墾保證金。用地單位或者個人按照國務院《土地復墾規定》對土地復墾後，區、縣土地行政管理部門應當退回復墾保證金。
第二十三條 以行政劃撥方式取得的國有土地使用權，有下列情況之一的，由市或者區、縣土地行政管理部門報同級人民政府批准，收回土地使用權：
（一）用地單位撤銷或者遷移的；
（二）未經原批准機關同意，連續二年不使用的；
（三）不按批准用途使用的；
（四）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。
集體所有土地上的非農業建設用地，不再使用或者連續二年不使用的，由土地行政管理部門收回土地使用權後歸還村民委員會或者農業集體經濟組織。
第二十四條 各類經濟組織或者個人可以根據土地利用總體規劃開發荒山、荒地、灘塗等土地資源，從事農、林、牧、漁業生產。
開發土地應當注意保護生態環境，防止水土流失。
第二十五條 開發國有荒山、荒地、灘塗從事農、林、牧、漁業生產，用地不足二百畝的，由區、縣人民政府批准，報市土地行政管理部門備案；用地二百畝以上的，經市土地行政管理部門審核，報市人民政府批准。
開發集體所有的土地，從事農、林、牧、漁業生產，由開發單位或者個人與村民統員會或者農業集體經濟組織簽訂開發承包合同，並報區、縣土地行政管理部門備案。

第四章 土地的徵用和劃撥

第二十六條 國家建設用地徵用、劃撥，按照下列程序辦理：
（一）用地單位持批準的設計任務書或者初步設計、年度基本建設計劃等有關文件和城市規劃行政管理部門核發的《建設用地規劃許可證》，向市或者區、縣土地行政管理部門申請建設用地。
（二）市或者區、縣土地行政管理部門按照《建設用地規劃許可證》核定的用地位置和界限，組織用地單位和被征地單位以及有關單位商定徵用土地的補償、安置方案。
（三）市或者區、縣土地行政管理部門對補償、安置方案按審批許可權報人民政府批准並核發建設用地批准書後，辦理土地的徵用、劃撥手續。
（四）建設項目竣工後，由市或者區、縣土地行政管理部門會同城市規劃行政管理部門核查實際用地，經認可後辦理土地登記手續，核發國有土地使用證。
第二十七條 全民所有制企業、城市集體所有制企業同農業集體經濟組織共同投資舉辦的聯營企業，需要使用集體所有土地的，按照《土地管理法》第三十六條的規定辦理。
第二十八條 國家建設用地的徵用、劃撥的審批許可權：
（一）徵用、劃撥耕地一千畝以上、其它土地二千畝以上的，由市人民政府審核後，報國務院審批。
（二）徵用、劃撥外環線綠化帶以外東麗、西青、津南、北辰四區和薊縣、寶坻、武清、寧河、靜海五縣范圍內耕地五畝以下、其他土地十五畝以下的，由區、縣人民政府審批，報市土地行政管理部門備案。
（三）徵用、劃撥塘沽、漢沽、大港三區范圍內耕地十畝以下、其他土地十三畝以下的，由區人民政府審批，報市土地行政管理部門備案。
（四）徵用、劃撥外環線綠化帶以內地區的土地和本款（一）（二）（三）項規定以外的土地以及國家重點建設項目用地，由市政府審批。
前款（二）（三）項用地涉及農業戶口轉非農業戶口或者農民轉工人的，由市人民政府審批。
第二十九條 一個建設項目需要使用的土地，應當根據總體設計一次申請批准，不得化整為零。分期建設的項目，應當分期征地，不得先征待用。
第三十條 與建設項目用地相鄰的規劃道路中心至建設項目用地之間的道路用地、無法繼續耕種的土地等界外處理土地，由用地單位負責支付土地補償費和安置補助費，具體范圍由土地行政管理部門會同城市規劃行政管理部門共同核定。
界外處理土地，由區、縣土地行政管理部門負責管理。任何單位和個人不得侵佔。
使用無法繼續耕種的界外處理土地的，應當對原用地單位實際支付的土地補償費和安置補助費予以補償。
第三十一條 全民所有的農場、林場、牧場、漁場和部隊、鐵路等單位，在其農業用地范圍內進行非農業建設，應當按照本條例第二十六條規定辦理。
第三十二條 以行政劃撥方式取得國有土地使用權的土地使用者，應當按照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定繳納土地使用稅。
第三十三條 國家建設徵用集體所有的土地，由用地單位按照下列規定向被征地單位支付土地補償費和安置補助費：
（一）被征土地的補償費按照土地被徵用前三年平均年產值的六倍計算，其中學校、幼兒園、敬老院、醫院等城市公益事業建設用地的土地補償費，按照土地被徵用前三年平均年產值的三倍計算。
（二）青苗補償費按照耕地被徵用前三年平均年產值計算，其中種植韭菜、藕等老根蔬菜的，按照被徵用前三年平均年產值的三倍計算。
（三）地上附著物的拆遷補償費應當按照有關規定合理作價補償。
（四）安置補助費應當按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征耕地的數量除以徵用前被征地單位平均每人佔有耕地的數量計算。每個需要安置的農業人口的安置補助費標准，按照每畝土地補徵用前三年平均年產值的三倍計算。但是每被徵用土地的安置補助費，最高不得超過土地被徵用前三年平均年產值的十倍。
自市或者區、縣城市規劃行政管理部門核發《建設用地規劃許可證》後，再種植的農作物和新建設的地上附著物不予補償。
第三十四條 土地被徵用前三年平均年產值的標准，應當按照下列方法計算：
（一）市土地行政管理部門會同市統計、物價、農業等行政管理部門核定不同類別土地被徵用前三年平均年產值。
（二）區、縣土地行政管理部門可以根據被征土地的具體條件和農作物生長情況，按照前項核定的平均年產值上下浮動百分之二十確定土地被徵用前三年平均年產值。
第三十五條 用地單位支付的各項補償費和補助費，除被徵用土地上屬於個人的附著物和青畝的補償費付給本人外，其餘部分應當專項存入銀行，由區、縣土地行政管理部門和鄉、鎮人民政府共同監督使用，由被征地單位用於發展生產、安置就業和不能就業人員的生活補助不得挪作他用。對農民轉工人，農業戶口轉非農業戶口的，用地單位應當將相應的安置補助費轉撥給接收勞動力的單位。
第三十六條 因國家建設徵用土地造成的多餘勞動力，應當通過發展生產和其他就業途徑就地安置。安置不完且人均耕地不足一畝的，根據被征地單位的征地數量與土地、勞動力的比例，安排部分符合條件的人員轉為工人。......

『捌』 土地流轉的產生背景

2004年，國務院頒布《關於深化改革嚴格土地管理的決定 》，其中關於「農民集體所有版建權設用地使用權可以依法流轉」的規定，強調「在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。」
同時，在中國廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農村建設用地使用權流轉開始了局部或區域試驗，並發展出了重慶農地入股、廣東海南出租農地、北京郊區等地小產權房等模式。

『玖』 積極探索農村土地使用權流轉法律制度新的實現形式——天津市宅基地換房的法律制度研究

南開大學法學院教授萬國華

一、問題的提出

宅基地換房，是在國家現行政策框架內，堅持承包責任制不變、可耕種土地不減、尊重農民自願的原則，農民以其宅基地，按照規定的置換標准換取小城鎮中的一套住宅，農民原有的宅基地統一組織整理復耕，實現耕地「占補平衡」，是天津市推進小城鎮建設的創舉。宅基地換房適應了城鎮化的發展趨勢，是解決「三農」問題的迫切要求，是全面建設小康社會實現農村現代化的必然要求，是解決制約小城鎮發展的土地與資金問題的必然要求。

宅基地換房是一項系統工程，涉及眾多法律關系。天津市宅基地換房的第一批試點已經進入尾聲，第二、第三批試點已經開始運作。第一批試點積累了大量的成功經驗。因此，系統地分析宅基地換房法律制度，既可以為今後開展以宅基地換房模式推進小城鎮建設提供法律支持，為相關主管部門依法決策提供法律參考，又能為全國開展宅基地換房推進小城鎮建設提供示範；同時，宅基地換房在我國還是一項城鄉統籌發展的新探索，目前國內學者研究甚少，具有極高的理論研究價值。

二、宅基地換房的整體法律性質——民商事、行政及其他法律關系的綜合體

宅基地換房涉及的主體眾多，關系復雜，包含大量民商事法律關系、行政法律關系和其他性質的法律關系，明顯具備綜合性的特點。從整體制度分析，宅基地換房是一系列民商事、行政及其他法律關系的綜合體，任何試圖把宅基地換房簡單定性為一種民商事或行政法律關系的做法都是片面的、不全面的。

（一）各種法律關系概覽

宅基地換房中各主體間的法律關系主要如下圖所示。

城鄉土地管理制度改革新論：首屆城鄉土地管理制度改革濱海新區高層論壇論文集

（二）民商事法律關系體系

宅基地換房中，上述主體參與了大量民商事法律關系，構成宅基地換房的民商事法律關系體系。主要包括：村民與村集體之間的換房協議關系；村集體與鎮政府之間的換房協議關系；鎮政府與開發建設投資機構之間的換房總體協議關系；區（縣）政府與開發建設投資機構之間的投資關系；開發建設投資機構與銀行之間的借款合同等關系；開發建設投資機構與勘察、設計、施工、監理單位之間的建設工程合同關系；有關委託方與評估機構之間的委託評估合同關系。

（三）行政法律關系因素

宅基地換房是在政府推動下進行的，政府對整個工程進行規劃、指導和管理，在一些特定情況下直接參與宅基地換房的具體操作。在這一過程中，政府實施了大量的行政行為，產生了大量的行政法律關系。具體包括：行政管理法律關系；徵收補償關系；土地劃撥出讓關系；行政審批關系；行政監督關系等。

上述各種行政法律關系是宅基地換房的重要組成部分，這充分體現了在宅基地換房的整體法律性質中存在著行政法律關系性質的要素。

（四）其他法律關系因素

主要有：村民與村集體經濟組織或村委會之間的群眾自治關系，這種關系主要屬於憲法法律關系范疇；社會保障關系，在性質上具有經濟法的屬性。

綜上四個方面的論述可以發現，在宅基地換房中，存在著民商事法律關系、行政法律關系、憲法法律關系、經濟法法律關系等多種性質的法律關系。因此，宅基地換房的整體法律性質具備綜合性的特點。

三、宅基地換房核心法律關系的性質——自願、平等基礎上的新型置換關系

我們研究認為，宅基地換房協議關系是宅基地換房各種法律關系中的核心法律關系。其性質是一種在自願、平等基礎上的新型置換關系。

（一）新型置換關系的基礎

1.自願

值得注意的是，置換關系中的自願在3個層次的換房協議中具有不同的內涵：在村民與村集體簽訂協議時，既要求簽訂協議的村民自願，也要求村集體的集體自願。而在村集體與鎮政府，以及鎮政府與開發建設投資機構簽訂協議時，自願主要是指集體自願。

2.平等

在農村與村集體、村集體與鎮政府、鎮政府與開發建設投資機構簽訂協議時充分地體現了協議各方的平等地位。

（二）新型置換關系的主體

這種新型置換關系的主體包括農民、村集體、鎮政府、開發建設投資機構。

（三）新型置換關系的標的

天津市宅基地換房涉及的主要標的是：宅基地使用權及宅基地上的原有房屋，新建小城鎮中的新建住房及其國有土地的使用權。

（四）新型置換關系的內容

新型置換關系的主要內容並非簡單的物物交換，而是農民以放棄宅基地使用權與原有房屋的所有權為代價，獲取新建房屋的所有權及相關國有土地使用權，是一種新型的置換，表現在：宅基地使用權被自願放棄，沒有轉讓給開發建設投資機構；原有房屋被拆除，也沒有轉讓；農民在自願放棄宅基地使用權及原有房屋的所有權之後，獲取新建住房的所有權及其土地的使用權；新建住宅的建設者——開發建設投資機構，在交付新建住宅之後，並沒有取得宅基地使用權及原有房屋的所有權。

四、宅基地換房的基本法律原則

（一）合法原則

1.合法的內涵

宅基地換房，是一項創新性的舉措。在這個系統工程中，不乏創新性的制度設計，然而，所有的制度設計都是圍繞合法性原則展開的。因此，合法是指宅基地換房的每個環節都有法可依，依法辦事。

2.合法原則的體現

（1）「承包責任制不變」和「可耕種土地不減」充分體現了合法性原則。「承包責任制不變」和「可耕種土地不減」，是天津市宅基地換房的核心指導思想，符合法律規定。

（2）宅基地換房的具體做法體現了合法原則，下文具體闡述。

（二）自願原則

1.自願的內涵

這里的自願原則，主要強調的是村集體自願，包括自願申請，自願整理宅基地，自願簽訂拆遷還遷協議。

2.自願原則的體現

根據《中華人民共和國物權法》第五十九條、《中華人民共和國村民委員會組織法》第十九條規定，涉及村民利益的重要事項，村民委員會必須提請村民會議討論決定，方可辦理。處置村內土地所有權屬於涉及村民利益的重大事項，應該經過村民會議的大多數同意。天津宅基地換房實踐對此有更高要求，天津市發展改革委《關於在示範小城鎮試點中深入細致做好群眾工作維護好農民權益有關問題的通知》規定：「必須以村為單位進行群眾意願表決，群眾擁護率低於90%，不能參加試點項目，市政府也不批准開展建設。」

（三）創新原則

1.創新的內涵

宅基地換房中的創新是指在現有法律政策的框架下，探索一條城鎮化建設的新路子。

2.創新原則的體現

（1）農村土地整理制度的創新。宅基地換房通過城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤，原宅基地整理復墾在耕地面積不減少的情況下實現了土地利用集約化，為城鎮建設用地開創了新來源，是農村土地整理制度的重大創新。

（2）小城鎮建設和投融資機制創新。從小城鎮建設方式來看，宅基地換房由政府投資組建開發建設投資機構，專業負責小城鎮的開發與建設。小城鎮建設用地享受經濟適用房的優惠政策，通過劃撥方式取得。小城鎮建設的資金不是來自農民，也不是來自政府財政支出，而是通過市場機製取得，政府不賺一分錢，資金平衡，最終的收益全部歸屬於農民。

（3）農村基層工作創新。從農村工作角度來看，天津宅基地換房在具體操作上遵循農民自願，重視村民決議的作用。

（4）管理體制、管理方式創新。小城鎮管理體制、管理方式、小城鎮綜合執法體制等方面進行了創新。小城鎮的管理體制與我國現有的社區管理體制不同，有著自己獨特的機制。

（5）小城鎮社會保障制度創新。小城鎮中的保障對象都是搬遷的農民，農民進入新建小城鎮，享受城市裡的社會保障待遇，還建立了小城鎮農民的住房補貼制度，在社會保障制度方面實現了創新。

（四）平衡原則

平衡原則是宅基地換房遵循和體現的一項重要原則。

1.平衡的含義

天津宅基地換房中的平衡原則是指宅基地換房是在國家不花錢、農民不掏錢、社會耕地不減少的前提下，實現各方利益的平衡與社會的和諧發展。

2.平衡原則的體現

（1）天津宅基地換房實現了各種利益平衡，實現了政府、農民、社會等主體的多贏。

（2）天津宅基地換房有利於建設社會主義和諧社會。

五、宅基地換房具體制度的合法性

既然宅基地換房是一系列規則制度的綜合體，那麼分析宅基地換房制度合法性必然要分析個性具體制度的合法性。

（一）政府主導作用的合法性

政府是宅基地換房辦法的總設計師，積極推動了宅基地換房的順利實施，在這一過程中起著主導作用。宅基地換房涉及天津市小城鎮和社會主義新農村的建設、主要城鄉建設，同時涉及地方經濟、財政、民政、公安等行政工作，屬於地方政府行政管轄范圍，屬於政府的職權范圍。同時，積極採取行政措施，開展城鄉建設，推動城鄉經濟、政治發展，也是政府的職責。

（二）宅基地換房核心關系的合法性

在宅基地換房中，以宅基地使用權及原有地上房屋置換新建小城鎮的一套房屋及其國有土地使用權是其核心關系。分析該核心法律關系的合法性需從幾個方面分析：

（1）宅基地使用權沒有流轉。在我國，《中華人民共和國物權法》剛剛頒布實施，該法第一百五十三條規定：「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。」但是《中華人民共和國土地管理法》尚沒有關於宅基地使用權流轉的直接規定，因此，依據目前的法律規定，宅基地使用權的流轉是存在法律障礙的。以宅基地換房時，農民自願放棄原有宅基地使用權，拆除地上房屋，不違背現行法律，沒有發生宅基地使用權和原有房屋產權的流轉。因此，宅基地換房的核心法律關系不存在集體建設用地非法流轉的問題。

（2）村民交回宅基地使用權並拆除原住房的行為合法。《天津市土地管理條例》第六十六條第三款規定：「遷村並鎮和村民遷入新建住宅的，原住房應當予以拆除，宅基地收回，進行土地整理。」根據這一款規定，遷村並鎮和村民遷入新住宅的，收回宅基地是一種強制性規范，不需要徵得使用權人的同意即可收回。天津市的宅基地換房符合本條款的規定，農民遷村並鎮和村民遷入新建住宅，放棄宅基地使用權完全合法。

（3）以小城鎮中的住宅及相關國有土地使用權作為置換對價的做法合法。宅基地換房協議雙方有權自主約定置換對價。宅基地換房協議屬於民事協議，在不違反法律的前提下，尊重當事人雙方的意思自由，當事人雙方有權利約定置換對價的具體內容。

（三）申請開展試點與簽訂具體協議的合法性

1.村集體自願申請開展宅基地換房試點的合法性

宅基地換房涉及對村集體的土地所有權進行處分，因而在自願原則下，應該經過村集體的同意，因此，應該在村內進行民主決議。

2.簽訂具體協議的合法性

宅基地換房涉及多種協議，例如：村民與村委會、村委會與政府、政府與開發建設投資機構等，這些以書面協議形式簽訂民事合同、行政合同，確定雙方權利義務的做法符合民事合同與行政合同的相關規定。

（四）運作主體及投融資機制的合法性

1.政府組建開發建設投資機構的合法性

宅基地換房資金需求巨大，需要進行大筆資金的融資。而根據現有法律文件規定，地方政府不能以自身名義進行貸款或通過發行地方政府債券的方式融資，必須組建政府投融資平台。天津宅基地換房中組建了獨立於政府的小城鎮開發建設投資機構，在法律地位上是獨立的民事主體，具備法人資格，以其自身名義進行投融資建設，符合法律規定。

2.融資機制的合法性

小城鎮開發建設投資機構是從事房地產開發的企業法人，有權依法從銀行獲得貸款。根據《中華人民共和國合同法》、《貸款通則》等規定，雙方訂立貸款合同關系，符合法律規定的。

3.稅收返還的合法性

實際生產經營地坐落在試點小城鎮規劃建設區域內的新建企業所繳納的各項稅收，自企業產生稅收之日起，其市、區兩級留成部分，五年內予以全部返還，專項用於小城鎮社會公益性建設和管理支出。這部分稅收屬於市、區兩級財政收入，市區財政依法對其作出處分，給予稅收優惠政策，將其收入在五年內全部返還也是合法的。

（五）小城鎮用地與建設的合法性

1.政府對建新地塊進行徵收合法性

根據《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，為了公共利益的需要，國家可以徵收土地，但應當給予補償。宅基地換房中涉及土地所有權轉變，政府對建新地塊進行土地徵收並給予補償的行為合乎法律規定，因為以下三點：第一，對建新地塊徵收的目的符合公共利益要求。天津宅基地換房對建新地塊予以徵收，其目的在於提高農村建設用地利用水平，節約有限的土地資源，提高農民生活水平，促進小城鎮建設，有利於社會主義新農村建設，這一目的符合公共利益的要求。第二，對建新地塊徵收的程序合法。第三，在對建新地塊的徵收之前考慮集體的意願也是合法的。宅基地換房「一切為了農民，一切依靠農民」，充分尊重農民意願，在試點審批環節已經充分考慮了村集體與農民的意願，不但合法，而且因在行政行為中引入平等理念，保護了相對人的利益，體現了現代法治的要求。

2.新建小城鎮享受經濟適用住宅的優惠政策符合法律規定

根據《經濟適用住房管理辦法》的相關規定，市、縣人民政府有權確定經濟適用房的具體政策。因此，天津市政府有權批准安置房屋享受經濟適用房的有關優惠政策。

3.以劃撥方式取得小城鎮安置房屋的土地使用權符合法律規定

根據《經濟適用住房管理辦法》規定，經濟適用住房建設用地，實行行政劃撥方式供應。

根據天津市人民政府對第一批試點的批示，示範小城鎮還遷房屋享受經濟適用住房的優惠政策。建設用地以劃撥方式取得國有土地使用權，符合法律規定。

4.房屋建設的合法性

由小城鎮開發建設投資機構負責小城鎮建設符合法律規定。

5.以「招拍掛」方式出讓小城鎮經營用地的合法性

根據《中華人民共和國土地管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，國有土地使用權可以出讓，經營性用地應該通過「招拍掛」的方式進行出讓，因而宅基地換房中，由相關部門對小城鎮經營性用地進行招標、拍賣、掛牌、出讓的做法合法。

（六）周轉指標的使用與整理復耕的合法性

國土資源部將天津市確定為城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的試點城市，周轉指標的使用與整理復耕是城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的主要內容。天津宅基地換房中對農村建設用地進行規劃整理，採取城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的辦法進行建設用地指標周轉，將農村宅基地與小城鎮房屋進行置換，對原有宅基地進行整理復耕和調劑使用，實現了農民住宅用地的集約化，保持了耕地面積不減少，實現了建設用地的盤活，這些規劃整理措施符合相關法律文件規定。

（七）小城鎮管理的合法性

1.小城鎮行政管理體制的合法性

根據《中華人民共和國地方各級人民代表大會和地方各級人民政府組織法》第六十八條的規定，市轄區人民政府，經上一級人民政府批准，可以設立若干街道辦事處，作為它的派出機關。因此，小城鎮的行政機構及其許可權設置符合法律規定。

2.小城鎮社區管理體制的合法性

就華明示範鎮的現狀來看，小城鎮的社區管理主要是通過設置社區居委會來進行的。社區居委會為群眾性的自治組織，取代原先村委會的職能，並有所創新，主要負責社區內的社會事務、社會保障及治安調解等工作。居委會成員由居民選舉產生。

3.小城鎮物業管理的合法性

小城鎮的物業管理包括物業公司的選聘、更換、解聘，物業服務的內容以及物業服務雙方的權利義務關系等眾多內容。在示範小城鎮的物業管理上，物業管理企業按照國務院《物業管理條例》和《天津市物業管理條例》的相關規定，採用招、投標的方式擇優選聘具有相應資質的物業管理企業。物業公司的更換、解聘均由業主大會決定。物業服務合同的內容及雙方的權利義務嚴格按照國務院《物業管理條例》的相關規定執行。小城鎮物業管理的相關內容符合法律規定。

（八）小城鎮社會保障措施的合法性

1.小城鎮社會保障具體內容的合法性

小城鎮的社會保障主要包括居民最低生活保障、醫療保險、養老保險和住房補貼制度等。由於目前我國尚沒有關於農村社會保障的具體法律規定，2007年7月11日下發了《國務院關於在全國建立農村最低生活保障制度的通知》，要求在農村建立全面的社會保障制度，但對於具體制度如何設計沒有具體規定。天津市宅基地換房中，小城鎮的社會保障體系比照城市居民的保障標准制定，是合法的。

2.稅收返還保障小城鎮社會保障資金的合法性

小城鎮社會保障的資金主要來源於市、區兩級政府的稅收返還，專項用於小城鎮社會公益性建設和管理支出。這部分稅收屬於市、區兩級財政，不涉及中央部分，市、區財政依其職權對這兩部分作出處分。

綜上所述，雖然在現在法律法規中沒有關於「宅基地換房」的直接的、明確的規定，但是「宅基地置換」具體制度設計的各個基本組成環節都源於法律，具有相關法律依據，因此，宅基地換房的具體制度具備合法性。

六、宅基地換房法律關系的穩定措施

宅基地換房的順利穩定進行對社會經濟發展、和諧穩定具有重要意義。一項完整的法律制度設計應當包括糾紛預防，特別是應當包含糾紛解決機制，以維護有關法律關系的穩定，宅基地換房的法律關系也不例外。我們認為，宅基地換房糾紛預防和解決機制應當包括如下內容：

（1）糾紛預防機制。預防糾紛產生的關鍵是利益分配的平衡問題。集體經濟組織和農民是宅基地換房的重要參與者，維護農民利益，尊重農民意願，可以最大限度預防糾紛產生，在法律框架內注意保護其利益，尊重其意願，充分調動其積極性、主動性，處理好集體經濟組織、農民與開發建設投資機構、政府及政府工作部門、其他相關主體的關系，宅基地換房才能順利進行。

（2）糾紛解決機制。根據宅基地換房中的具體法律關系的性質，糾紛解決機制主要有：協商、調解、仲裁、行政裁決、行政復議、訴訟（包括民事訴訟和行政訴訟）。根據不同法律關系的性質選擇具體的糾紛解決機制。

七、結論

綜上所述，在組成宅基地換房的若干法律關系中，其核心的法律關系的表現形式是宅基地換房協議，是一種建立在平等、自願基礎之上的新型置換關系。

通過對宅基地換房的整體法律性質、核心法律關系的性質、內在法律原則、具體制度的合法性、糾紛預防與解決機制進行逐步分析之後，我們可以充分地肯定：宅基地換房在我國現有法律的框架內，對土地流轉制度和小城鎮建設制度進行大膽改革與創新，在總體制度上具備合法性。

天津市宅基地換房的實踐，對天津農村的經濟、政治、文化體制的發展與完善作出了突出貢獻，同時對全國的城鎮化建設、社會主義新農村建設的立法實踐也具有豐富的借鑒意義。

宅基地換房在我國還是一項城鄉統籌發展的新探索，對相關民事、經濟、行政領域的法學研究具有積極的研究價值。我們預測，宅基地換房將在未來引發國內學者對其進行法學研究的熱潮，填充相關法學理論的研究空白，從而大大提高國內學者在宅基地換房領域的學術水平，並通過法學理論研究進一步促進社會主義法治的發展。

『拾』 《物權法》對集體建設用地使用權流轉有什麼規定

A 物權法》對集體建設用地使用權流轉有什麼規定？

《物權法》對建設用地使用集體所有的土地的流轉僅做了原則性規定，如第151條規定：「集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。」

總的來說，根據現行法律法規的規定，集體建設用地使用權的取得及流轉有嚴格的條件限制，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。除耕地外，農民集體所有的土地只能用於鄉鎮村企業、鄉鎮村公共設施和公益事業以及農民住宅建設。近年來。我國土地制度改革不斷深化，國務院先後出台了一系列涉及農村集體建設用地的規定。國務院關於2005年深化經濟體制改革的意見中明確指出，進一步研究探索農村集體建設用地使用權進入市場。土地行政主管部門一直將加快集體建設用地使用制度改革作為工作的重點，在對集體建設用地進行嚴格管理的同時，也允許一些地區開展集體建設用地流轉方面的試點，2004年，國務院頒布《關於深化改革嚴格土地管理的決定 》，其中關於「農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉」的規定，強調「在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。」

同時，在中國廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農村建設用地使用權流轉開始了局部或區域試驗，並發展出了重慶農地入股、廣東海南出租農地、北京郊區等地小產權房等模式。