廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法

❶ 《物權法》對集體建設用地使用權流轉有什麼規定

A 物權法》對集體建設用地使用權流轉有什麼規定？

《物權法》對建設用地使用集體所有的土地的流轉僅做了原則性規定，如第151條規定：「集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。」

總的來說，根據現行法律法規的規定，集體建設用地使用權的取得及流轉有嚴格的條件限制，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。除耕地外，農民集體所有的土地只能用於鄉鎮村企業、鄉鎮村公共設施和公益事業以及農民住宅建設。近年來。我國土地制度改革不斷深化，國務院先後出台了一系列涉及農村集體建設用地的規定。國務院關於2005年深化經濟體制改革的意見中明確指出，進一步研究探索農村集體建設用地使用權進入市場。土地行政主管部門一直將加快集體建設用地使用制度改革作為工作的重點，在對集體建設用地進行嚴格管理的同時，也允許一些地區開展集體建設用地流轉方面的試點，2004年，國務院頒布《關於深化改革嚴格土地管理的決定 》，其中關於「農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉」的規定，強調「在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。」

同時，在中國廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農村建設用地使用權流轉開始了局部或區域試驗，並發展出了重慶農地入股、廣東海南出租農地、北京郊區等地小產權房等模式。

❷ 該集體建設用地使用權能否流轉

問：A企業是鄉鎮企業，經批准取得某集體建設用地使用權。2014年，A企業因融資想把該地轉讓給B企業，雙方簽訂了轉讓協議。B企業支付了相應款項後未實際佔用該地塊，也未實施建設。B企業能否取得該地塊的建設用地使用權？

答：（1）集體建設用地有特定的使用范圍。集體建設用地，是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資、進行各項非農業建設所使用的土地。集體建設用地主要有三種類型：鄉鎮企業用地、宅基地和公共設施、公益事業用地。此外，依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。這就從法律上明確了集體建設用地使用權原則上不允許出租、出讓或者轉讓，只有在企業發生破產、兼並或資產轉移的情形下才可以轉移集體建設用地使用權。此外，《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發〔2007〕71號）也明確嚴格控制集體所有建設用地使用權流轉范圍。本案中，A企業並未破產、兼並，不能將建設用地使用權轉讓給B企業。B企業無法取得該地塊的建設用地使用權。

（2）本案中轉讓合同屬成立但未生效的合同。《中華人民共和國土地管理法》第十一條規定，農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。第五十九條規定，建設用地應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，並依照第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規定辦理審批手續。《中華人民共和國物權法》第一百四十五條規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。據此，集體建設用地使用權須經縣級或縣級以上人民政府審批登記、核發證書後方能取得。B企業若是在A企業破產、兼並的情形下取得該地塊，也應履行相應的審批手續才能取得建設用地使用權。本案中A企業與B企業僅簽訂了轉讓協議，並未進行審批登記，不發生集體建設用地使用權轉移的效力。

至於轉讓協議的效力問題，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效。據此可知該協議雖經雙方達成意思表示的一致，但仍屬於成立但未生效的合同。雙方還要承擔合同可能最終無法獲得審批登記而歸於無效的風險。

（3）試點地區的集體建設用地使用權可依相關規定流轉。2015年2月27日第十二屆全國人大常委會第十三次會議通過了《關於授權國務院在北京大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》。在試點地區暫時調整實施《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》關於集體經營性建設用地入市的有關規定。因此，該決定實施後，在試點地區進行的流轉可按照試點地區集體經營性建設用地入市的相關規定進行認定。

❸ 廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法的釋義

廣東省行政區域范圍內的集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租和內抵押，適用本容辦法。
集體農用地流轉用於非農業建設的規定
集體農用地未經依法批准辦理農用地轉為建設用地的手續之前，不得直接流轉用於非農業建設。擅自將農用地用於非農業建設的，應當依法承擔法律責任。
鄉鎮農民集體所有的土地經營和管理主體
鄉（鎮）農民集體所有的土地由鄉鎮集體經濟組織負責經營和管理，沒有鄉鎮集體經濟組織的，由鄉鎮人民政府負責經營和管理。

❹ 集體建設用地使用權流轉需滿足哪些條件

農村集體建設用地使用權符合下列條件的，可以出讓、轉讓、出租和抵押，並內享有與城鎮國有土地容使用權同等的權益：
（1）經依法批准使用或取得的建設用地。
（2）符合土地利用總體規劃和城市、村鎮建設規劃。
（3）依法辦理土地登記，領取土地權屬證書。
（4）界址清楚，沒有權屬糾紛。
依法應當進入土地交易機構公開交易的，按照《廣東省土地使用權交易市場管理規定》辦理。通過出讓、轉讓、出租和抵押方式流轉農村集體建設用地使用權的，其地上建築物、其他附著物所有權隨之流轉。

❺ 廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》違反土地管理法嗎

屬於違反《土地管理法》的，根據《農村土地承包法》規定，只有農村承包經營權的土地才可以採取出租、轉包、互換和轉讓等方式流轉。

❻ 《物權法》對集體建設用地使用權流轉有什麼規定

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款規定：「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。」第六十三條規定：「農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權發生轉移的除外。」這就形成了我國農村集體土地流轉的基本法律框架。其立法意圖主要是通過強行規定將建設用地的范圍絕大部分限制在國有土地上，只留極少一部分適用集體土地，通過佔用較少的集體建設用地，並限制其入市，以避免農用地轉為建設用地，從而達到保護耕地的目的。但一個不可迴避的現實是，集體建設用地使用權的流轉已經成了公開的秘密，而且成了一種趨勢，一味限制其流轉並不能達到保護耕地的目的

❼ 國家對集體所有建設用地土地使用權流轉有何政策規定

《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》規定：在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。
《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》也進一步明確：嚴格控制農民集體所有建設用地使用權流轉范圍。農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業發生破產、兼並等情形時，所涉及的農民集體所有建設用地使用權方可依法轉移。其他農民集體所有建設用地使用權流轉，必須是符合規劃、依法取得的建設用地，並不得用於商品住宅開發。

❽ 廣東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法的第六章 建設用地使用權交易管理

第三十九條 土地使用權轉讓、出租和抵押必須符合法律、法規規定的條件，並應當簽訂書面合同和向縣級以上人民政府土地行政主管部門申請辦理審核、登記手續。
第四十條 土地使用權交易，有下列情形的，必須經縣級以上人民政府土地行政主管部門審核同意；依法應當報縣級以上人民政府批準的，由土地行政主管部門審核後報有批准權的人民政府批准。
(一)以有償方式取得國有土地使用權初次轉讓的；
(二)劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押的；
(三)農民集體所有的建設用地使用權轉移或抵押的；
(四)改變土地用途的；
(五)土地使用權分割轉讓的；
(六)法律、法規規定應當報經批准同意的其它情形。
第四十一條 有下列情形的不得進行土地使用權交易：
(一)土地權屬有爭議的；
(二)未依法領取土地證書的；
(三)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其它形式限制土地權利的；
(四)縣級以上人民政府依法決定收回土地使用權的；
(五)共有土地使用權未經共有人書面同意的；
(六)未按本辦法第四十條規定辦理審核、審批手續的；
(七)法律、法規禁止交易的其它情形。
第四十二條 禁止以規劃、土地、房產等行政主管部門發出的規劃許可文件、征地拆遷許可文件等作為合作條件與他人合作開發房地產。
第四十三條 以出讓方式取得的土地使用權，必須在繳清土地使用權出讓金、取得國有土地使用證並按法律、法規和出讓合同規定的條件對土地進行投資開發後，方可進行轉讓。未完成開發的房地產項目，符合前款條件的，可實施項目轉讓，轉讓雙方應當到縣級以上人民政府土地行政主管部門辦理審核和土地使用權變更登記手續，並在辦理登記後將轉讓合同送建設行政主管部門備案。
第四十四條 以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓土地使用權或因轉讓地上建築物導致土地使用權轉移的，應當向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出申請，報有批准權的人民政府批准。准予轉讓的，應當由受讓方辦理出讓手續、繳納出讓金。經批準保留劃撥土地性質的，可不辦理出讓手續，但轉讓方應當按有關規定上繳土地收益。以劃撥方式取得的土地使用權需要抵押的，應當先進行地價評估，由縣級以上人民政府土地行政主管部門核定土地使用權出讓金，抵押所擔保的債務金額不得超過扣除出讓金後的土地價值。在實現抵押權時，應當從房地產拍賣或轉讓所得的價款中繳納相當於土地使用權出讓金的款項後，抵押權人方可優先受償。出租以劃撥方式取得的土地使用權的，應當向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出申請，報有批准權的人民政府批准，准予出租的，應當由出租方辦理出讓手續，繳納出讓金或以出租所得收益抵交出讓金。以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當按國家規定，將租金中所含土地收益上繳國家。以劃撥方式取得的土地使用權，需要改變土地用途進行經營性活動的，必須持有關批准文件，向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出申請，由有批准權的人民政府批准。准予改變土地用途的，應當依照法定程序辦理土地使用權出讓或其他有償使用手續，繳納土地使用權出讓金等有償使用費。
第四十五條 國有企業因破產、兼並、資產重組或股份制改造等涉及劃撥土地使用權處置的，應當先到縣級以上人民政府土地行政主管部門辦理處置方案審批和土地評估結果確認手續。其中涉及中央和省屬企業的，應當按國家有關規定報國務院和省人民政府土地行政主管部門審批和確認。不按規定辦理審批、確認手續的，處置行為無效，發生土地使用權轉移的，按非法轉讓處理。處置方案經批准後，需辦理有償使用手續的，由市、縣人民政府土地行政主管部門負責。土地使用權處置涉及的土地使用權出讓金、租金、作價出資(股本)額的確定，應當以有處置方案批准權的人民政府土地行政主管部門確認的土地估價結果為依據。
第四十六條 符合土地利用總體規劃並依法取得集體所有土地建設用地使用權的農村集體企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的，縣級以上人民政府土地行政主管部門應當予以辦理變更登記手續。
第四十七條 實行土地使用權價格評估和確認制度。土地使用權價格評估，應遵循公正、公平的原則，以公布的基準地價和標定地價為基礎，參照當地的市場價格，由依法設立的具有土地評估資質的評估機構評估。地價評估結果涉及國家土地收益的，必須報縣級以上人民政府土地行政主管部門確認。
第四十八條 實行土地使用權轉讓價格申報制度。土地使用權轉讓的，轉讓方應當向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門如實申報轉讓價，申報的轉讓價低於協議出讓土地最低價標準的，縣級以上人民政府土地行政主管部門經同級人民政府批准，可以按照申報價行使優先購買權；土地使用權轉讓的市場價不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。
第四十九條 縣級以上人民政府土地行政主管部門應當加強對土地中介服務機構的行業管理。