不動產所有權在登記時有效

『壹』 房屋所有權 不動產證問題

①可以作公證。約定子女未成年時和父母共有財產，在父母生前，權益屬於父母所有。這種辦法可以同時讓孩子擁有財產，又不至於遇到意外情況時被作為遺產分割。

②進行房產份額變更。直接到房產交易核心做房產份額變更，減少子女名下房產份額，最少可變更為1%。

③從房產證上去名。這個辦法最粗暴也最實用！房產證上減子女名字，視為買賣，要收取契稅。去掉名字類似於份額轉讓，流程和正常的房屋交易類似，只需繳納所佔份額的契稅，從1%--3%不等。當然你也可以以贈與的方式去名。

『貳』 房屋買賣合同的生效是否意味著不動產所有權的轉移

房屋屬於來不動產，不動自產所有權的轉移必須以登記為前提。在沒有辦理產權變更之前，這個房屋的所有權是沒有轉移的。但是根據物權法，買賣合同的效力獨立於所有權變更登記事項，債權不同於物權，未辦理物權登記的，不影響不動產買賣合同效力。所以這個買賣合同是有效的。

『叄』 民法案例 不動產所有權問題

1、不動產權屬證書的法律效力是一種權利推定效力，其關鍵意義在於向外界公示權利的歸屬。
2、不動產權屬證書和不動產登記簿記載的信息也可能有錯誤，依照法律規定或者其他法律事實，可以變更，即使不變更，也可以不作為權屬認定的最終依據。
3、婚姻關系存續期間夫妻購買的房產，即使登記在一方名下，也是夫妻共同財產，這是基於婚姻法的規定而確定，此時房產的權屬不依據房產證房產證確定。同理，該夫妻離婚後，雙方約定該房歸乙方所有，該約定是合法有效的約定，在約定做出後，該房產的權屬即依據約定這一法律行為而轉歸乙方所有，房產證同樣不作為實際權屬的認定依據。
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參閱物權法第十九條、第二十條的精神。需要說明的是，以上的分析，不考慮善意第三人的因素。

『肆』 關於物權法不動產所有權的一道題

一、根據我國《物權法》第十五條的規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅版不動產物權的合同權，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。所以，A無權請求B返還合同所載房產。二、依你所述題目，假設：1、A出售房屋給B，A有真實意思表示；2、B支付對價，B完成實質性履行義務； 構成事實上的買賣關系，合同有效。再依據上述《物權法》條文，合同有效，A無權請求B返回。 希望對你有幫助。

『伍』 最高人民法院關於不動產所有權發生轉移的時間如何確定的請示的答復

雲南省高級人民法院：
你院《關於拍賣、變賣財產規定第二十九條第二款規定不動產所有權發生轉移是否包括「變賣方式的情形」的請示報告》收悉。經研究，答復如下：
人民法院在執行過程中依法裁定變賣土地使用權的，對該土地使用權轉移時間的確定，適用最高人民法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十九條第二款和最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號）第二十七條的規定。你院請示的陝西弘豐農業生產資料有限公司是否已根據陝西省高級人民法院[2002]陝高法執一民字第025-2號民事裁定書取得爭議土地使用權的問題，應當按照上述規定精神，依法予以確定並妥善處理。
此復。
附：

解讀《關於不動產所有權發生轉移的時間如何確定的請示的答復》

一、本答復製作背景
三環公司訴陝農公司買賣糾紛一案，昆明市西山區人民法院[2004]西法民初字第1560號民事糾紛判決書判令，陝農公司支付三環公司貨款502萬余元及負擔訴訟費用。
案件進入執行程序後，2005年3月29日，西山區人民法院以[2005]西法執字第165號民事裁定書，查封被執行人位於西安市尚德路24號房屋產權及土地使用權，並向西安市房管、國土部門送達了協助執行通知書。
案外人弘豐公司向西山區人民法院提出執行異議稱，其已在陝西省高級人民法院的執行中以552萬余元的價格買受了上述房屋產權及土地使用權，雖未辦理所有權人名稱的變更，但其已經取得了該房產及土地使用權，是善意的有償取得，請求法院中止執行。異議人提供了陝西省高級人民法院[2002]陝高法執一民字第025—2號民事裁定書。
西山區人民法院經聽證後認為：異議人在2003年12月23日收到陝西省高級人民法院的裁定書後，應當在30日內到土地管理部門申請辦理變更土地登記，對不申請辦理變更登記或逾期申請的，其土地權利不受法律保護。不動產登記是為了達到公示的目的，保證受讓人的權利，受讓人應當在收到裁定書之日起30日內到房地產登記部門申請登記。2005年3月29日，經西山區人民法院向西安市房屋產權產籍管理中心查詢，該房產的產權人為被執行人陝農公司，因此認定該房產的所有權人及土地使用權人實際仍然為被執行人陝農公司所有，案外人弘豐公司沒有提供充分有效的證據來支持其主張。另外還查明：（1）弘豐公司於2003年12月9日成立，注冊資金60萬元，其法定代表人與被執行人陝農公司的法定代表人為同一人，且弘豐公司的股東都是陝農公司的中、高級管理人員。（2）根據西安市房屋產權產籍管理中心房地產檔案記載，2005年2月2日，被執行人陝農公司因房改，該辦公大樓要與職工家屬樓分別辦證，陝農公司重新申請辦證，仍然將尚德路24號的房屋產權登記在陝農公司名下。（3）陝農公司2004年工作總結及2005年工作安排要點中反映出尚德路24號的房屋及土地使用權實際是由陝農公司佔有、收益和處分，說明陝農公司正在對該房屋行使收益和處分權。因此，2005年7月25日，西山區人民法院以[2005]西法執字第165號民事裁定書，裁定駁回弘豐公司的異議，本案繼續進行。
弘豐公司不服，向昆明市中級人民法院申請復議，請求撤銷[2005]西法執字第165號民事裁定書。昆明市中級人民法院認為：雖然該房產登記在陝農公司名下，但實際上權屬已經轉移到弘豐公司，根據最高人民法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（以下簡稱《拍賣規定》）第二十九條第二款規定，弘豐公司自簽收陝西省高級人民法院民事裁定書起已取得了該房產所有權及土地使用權，弘豐公司異議成立。據此，昆明市中級人民法院以[2005]昆執申復字第7號民事裁定書，撤銷西山區人民法院[2005]西法執字第165號民事裁定書。
三環公司不服，請求雲南省高級人民法院監督執行。雲南省高級人民法院審判委員會經討論，形成兩種分歧意見，故該院就本案不動產所有權轉移時間的確定是否適用《拍賣規定》第二十九條第二款的問題向最高人民法院請示。
二、兩種分歧意見
第一種意見認為：西山區人民法院查封該房屋產權及土地使用權時，其權屬登記在被執行人陝農公司名下，根據最高人民法院《拍賣規定》第二條第一款規定，可以查封。昆明市中級人民法院以《拍賣規定》第二十九條第二款規定為由，認定弘豐公司自簽收陝西省高級人民法院民事裁定書起已取得了該房產所有權及土地使用權的觀點不能成立。因該條款僅是對「拍賣成交」或「以物抵債」中物權變更的特別規定，並不包括「變賣」的情形。對查封扣押的財產進行處理，如果拍賣需經拍賣程序，抵債承受人應當是本案的申請執行人或其他債權人。弘豐公司在本案中既不是申請執行人，也不是債權人。

『陸』 房屋的所有權取得一定要登記嗎

不一定，比如通過繼承、法院裁判文書確定、農村自建房等，都能取得房屋所有權。但是如果要想對外轉讓，就得先登記，登記之後才能轉讓。

『柒』 房屋所有權以什麼時間為准

以取得房屋權屬證書為准。

根據《城市房屋權屬登記管理辦法》

第五條房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。

依法登記的房屋權利受國家法律保護。

《物權法》

第十七條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。

由此可見房屋所有權以不動產權屬證書獲取的時間為准。

(7)不動產所有權在登記時有效擴展閱讀

《城市房屋權屬登記管理辦法》

第三十條房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。

第三十一條共有的房屋，由權利人推舉的持證人收執房屋所有權證書。其餘共有人各執房屋共有權證書一份。


房屋共有權證書與房屋所有權證書具有同等的法律效力。


第三十二條房屋他項權證書由他項權利人收執。他項權利人依法憑證行使他項權利，受國家法律保護。

『捌』 不動產登記證書和房屋所有權證一樣嗎

原本，購房者買房後辦理產權證，需要辦理房屋所有權證和土地使用專證。不動產登記開始後，房屬屋所有權證和土地使用證合二為一，統一登記到不動產權利證書上，也就是說，兩證變成一證。
按照國家「不變不換」的原則，現有各類不動產權證書繼續有效，權利不變動，證書不更換。也就是說，舊證、新證同時都具有法律效力。
但新購房屋等不動產並首次辦理產權證，申請辦理產權變更登記、轉移登記等手續的市民，將逐步換發新的不動產證。

『玖』 有關不動產登記方面的問題

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
一般情況是依法律行為發生的不動產無權變動都是要登記。例子如下：
比如說，你欠張三5萬，這5萬塊沒有任何擔保；然後你又向銀行貸款10萬，並用你僅余的價值12萬的房屋為這筆貸款設定抵押，雙方簽訂了抵押貸款合同。這時候，銀行要取得房屋的抵押權，就必須去房地產管理部門辦理抵押權設立登記手續。
如果辦理了這個手續，一旦你對張三和銀行的債務都屆清償期，又沒有其他財產可以清償，銀行就可以申請法院拍賣你的房屋，獲得的12萬中，銀行可以先拿10萬元的債務，而張三僅得剩餘2萬。如果房屋拍賣不足10萬，那麼全部房款都歸銀行，張三1塊錢都拿不到。
如果沒有辦理手續，在上述情況下，拍賣房屋的獲得的12萬，銀行和張三就僅按1：2的比例獲得清償，張三拿4萬，銀行拿8萬。

不動產登記的例外情況存在於非依法律行為導致不動產物權變動的情況。
包括依據法院的裁判文書、仲裁機構的仲裁文書、政府的徵收決定、繼承或受遺贈、自行合法建造和拆除房屋等情況。裁判文書、仲裁文書和徵收決定生效時，不動產物權產生設立、變更、轉讓、消滅效力；繼承或受遺贈時開始時，物權變動發生效力；合法建造和拆除房屋，自房屋合法建造行為和拆除行為成立時導致物權的設立或消滅。
簡單地說，你跟別人因房子所有權糾紛打官司，法院把房子判給你，確認你的房子的所有權人，判決書發下來生效後，你就取得了房子的所有權，無需登記。但是如果你又要把這房子賣了或抵押，不登記的話，對方是無法取得所有權或抵押權的。比如，甲是乙的唯一兒子，乙除甲外沒有其他親屬，乙死後有房子一座，則依據繼承法和物權法，只要甲不明確表示放棄繼承權，甲自乙死後就取得該房子的所有權也不需要登記。最後，你合法履行了所有行政審批手續，建了一間房子，房子就是你的，無需登記。
另外一種例外情況，國家對依法屬於國家所有的自然資源的所有權，如森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源，具體如長江、黃河、廬山、黃山，他們的所有可以不需登記。
另外一種例外情況，房屋預售登記。這種情況下，房子尚未建造，物權尚不存在，已經進行了不動產登記，算是一種例外。也就是俗稱賣樓花。

動產所有權交付是取得動產所有權的必要條件，是手續之一，沒有交付不能取得物權，但交付了也不一定能取得物權，比如明知是贓物而購買，購買者是不能取得物權，哪怕他拿到手了。不動產所有權的交付在物權法上不發生物權變動效力，就是說，你把房子鑰匙給了別人，房產證給了別人，沒有變更登記，他也不能取得物權。

『拾』 如何確認不動產物權的歸屬

物權的確認，是指當事人在物權歸屬發生爭議或者權利狀態不明時，請求有權機關確認物權歸屬、明確權利狀態。在民事審判中，經常會遇到需要確認物權的案件，例如，在「一房兩賣」情況下確認該房屋所有權究竟歸誰；在買賣合同中確定所有權是否已轉移給買受人；以及在復雜的抵押合同中分辯抵押物的所有人究竟為誰，誰的權利優先等等。物權，這個民事審判中最基本的問題，源於其自身不同於其他權利的特性，對於市場經濟的發展以及法治社會的確立具有至關重要的意義。對於物權歸屬的判斷，直接關繫到一個法律關系的終結和另一個法律關系的更新，關繫到權利的優先，也關繫到民事判決的傾向。雖然《合同法》的頒布為中國物權法的出台奠定了一定的基礎，但是，由於我國立法對於物權規定的有限，物權理論混亂不一，司法實踐中處理物權歸屬問題仍然具有很大的困難。在加快物權立法步伐、物權法行將出台的今天，筆者試從民事審判實踐出發，結合案例對如何確認不動產物權歸屬談一談自己的看法，與大家商榷。 首先我們來看看三個典型的案例： 案例一：甲與乙簽訂合同，將甲的一處房產賣給乙，合同簽訂後，乙按照約定將購房款15萬元如數交給甲，但由於一些原因，雙方一直未到房產機關辦理更名手續。一年後，房價上漲，甲覺得自己原來的房子賣賠了，於是，想將15萬元購房款退還給乙，解除合同；乙不同意，甲認為房屋所有人即房證上房主的名是我，那我就具有所有權，因此，起訴到法院，要求解除合同。 對這起案例，法院的判決是，原被告雙方繼續履行原合同，由甲辦理更名手續，將房屋過戶給乙。 案例二：這是一個典型的「一房兩賣」情況。甲乙雙方簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙付款給甲，但未辦理更名手續。後丙又出更高的價格欲購買該房屋，甲看丙的房價給的高，遂又與丙簽訂了賣房合同，將房屋又賣給了丙，同時辦理了更名手續，乙得知後，訴至法院，要求解除甲、丙之間的合同，確認該房屋屬於自己所有。 對這起案例：法院的判決是，丙對該房具有所有權，甲應返還乙的購房款，並賠償乙在合同中受到的損失。 案例三：甲乙簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙將全部房款付給了甲，但由於種種原因，房屋未能過戶。一個月後，甲瞞著乙將房屋抵押給銀行向銀行貸款，並在房產部門辦理了抵押登記。後由於甲無力償還銀行貸款，銀行訴至法院要求對抵押的房屋優先受償，用拍賣價款還貸，乙作為第三人提出異議，認為自己有合同依據，銀行不能行使優先受償權。 對這起案例：法院認為，雖然抵押在後，買賣在前，但銀行的抵押權先於乙在合同中的權利，因而，銀行對該房屋享有優先受償權。 上述三個案例，是在房產糾紛中常常發生的典型問題，人民法院在審理這類案件時，只要遵循物權確認的規則，就會輕而易舉的解決這些難題，同樣，理解了物權確認的規則，也就不難理解法院為何會做出上述判決了。筆者認為，在民事審判中應依據下列規則確認不動產物權的歸屬： 一、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。 過去，一提到登記，我們會認為登記的主要功能是行政管理功能，實際上，登記制度的真正功能在於進行物權公示，也就是說，通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於，確定物權的歸屬，解決物權的沖突和保護交易安全。具體來講，就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有，登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。換言之，凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。掌握了這一規則，就不難解決「一房兩賣」及「一房多賣」的問題了。在這些情況下，首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。在上述第二個案例中，雖然乙與甲簽訂了房屋買賣合同，但未辦理更名，所有權也就未發生轉移。丙作為善意第三人因登記更名而取得所有權，是房屋的所有權人，乙僅享有因合同而產生的債權，只能要求賣方承擔合同的違約責任。 二、區分登記的效力與合同的效力，不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。 實踐中，很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區別。甚至有人認為，合同，就是確定不動產物權的依據，合法有效的合同，明確地表明了不動產的所有人到底是誰，說白了，就是看合同確定所有人。比如，甲與乙簽訂合同將房屋賣給了乙，並未更名，按照這樣的理論，房屋的物權所有人應當為乙，實際上，這種觀點是不正確的，辦理所有權過戶登記手續是發生所有權轉移的要件，而非合同生效的要件，不能因未辦理登記而否定合同的效力，同樣，合同的生效不必然發生所有權轉移的效力。對於不動產物權，登記記載是最直接確定物權所有人的方法，而非雙方之間合法生效的合同，合同，僅是債權的依據，而非物權。以合同確定物權的觀點必須要轉變。 這時，肯定有人要問，既然登記記載的權利人是不動產物權所有人，那麼，在上述第一個案例中，法院為什麼要判決賣方繼續履行合同，辦理更名呢？直接認定房屋所有權並未轉移，解除合同，賣方退還房款承擔違約責任不就行了嗎？這涉及到區分登記的效力與合同的效力問題。根據《合同法》第44條規定，「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定」。合同法對登記的效力並沒有做出規定。《最高人民法院關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》第9條規定：「依照合同法第44條第2款的規定，法律行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」這一觀點改變了我國司法實踐中一貫的做法，即將登記的效力與合同的效力混同的觀點，而將二者區分開來，具有重要的實踐意義。登記是針對民事權利的變動而設定的，是一種物權公示的方法，在登記之前，當事人就不動產的轉移已經達成了合意，合同關系已經成立並生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定，那麼，就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，那麼，因各種原因未登記的交易均為無效，則不利於保護合同當事人的權益。在案例一中，賣方因價格上漲而反悔，以未登記為由要求收回房屋，如果機械地理解登記的生效效力的話，則無法保護善意買方的權益。而且，最高人民法院的司法解釋也有規定：「財產所有權合法轉移後，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按協議轉移，一方翻悔並無正當理由的，協議又能夠履行的，應當繼續履行。」在案例一中，買賣雙方的房屋買賣合同沒有辦理過戶登記手續，因此不發生所有權的轉移，但買方享有登記請求權，賣方拒絕協助辦理產權過戶，已構成違約，法院支持買方的主張，判決雙方的買賣合同繼續履行是正確的。 三、在同一不動產上存在多項權利時，應按照下列規則區分各項權利的先後。 如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時，首先，所有權人的權利要優先於抵押權人；所有權、抵押權作為物權優先於因合同而取得的其他債權。其次，登記的權利應優先於未登記的權利。均登記的，應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權，登記在先的權利優先實現。另外，根據擔保法的規定，在不動產上設立抵押權，必須登記，否則不發生效力。比如，在同一房產上先後設有幾項抵押權，有登記的也有未登記的，登記的抵押權優先於未登記的受償。（這種情況下實際上不存在優先於否的問題，因為未經登記的抵押權未生效。）在登記的抵押權中，在前的抵押權要優先於在後的抵押權受償。在上述第三個案例中，銀行的抵押權優先受償的原因也在於此，銀行的抵押權已經登記，具備生效和對抗的效力，買方雖然有生效合同在手，但合同僅能成為其主張債權的依據，即使債權發生在前，也不能對抗登記了的抵押權，所以法院判決銀行就該房產拍賣、變賣後的價款享有優先受償權是正確的。 以上是筆者從事民事審判工作以來對不動產物權歸屬問題的一些淺顯的看法。物權法博大精深，絕非短期研究或隻字片語就能了解和說明的，因而，文章中錯漏之處在所難免，還望大家批評指正。