賣房子出讓土地使用權面積算嗎

㈠ 房地產開發公司賣房子時出讓土地使用權嗎

賣房屋時同時賣土地使用權。請注意不是出讓，應是轉讓。

㈡ 一個房地產公司是怎麼成立的，怎麼賣房子的~誰能詳細的說說

第一步房地產開發公司的設立

房地產開發公司設立階段的法律程序

一、內資房地產綜合開發公司的設立
1、公司設立准備
2、申請資質等級審批
3、申請辦理企業名稱預先核准
4、辦理工商注冊登記
5、辦理稅務登記
二、外資房地產開發公司的設立
6、申請批准項目建議書
7、辦理企業名稱登記
8、送審合資或合作合同、章程
9、申領外商投資企業批准證書
10、辦理企業登記

房地產開發公司設立階段的相關稅費

1、企業法人開業登記費
2、企業法人變更登記費
3、企業法人年度檢驗費
4、補、換、領證照費

第二步房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書
2、初步確定開發方案
3、申報規劃要點
4、申報、審批項目建議書
5、編制項目可行性研究報告
6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費
2、建設工程規劃許可證執照費

第三步房地產開發項目的規劃設計和市政配套

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計
1、申報選址定點
2、申報規劃設計條件
3、委託作出規劃設計方案
4、辦理人防審核
5、辦理消防審核
6、審定規劃設計方案
7、住宅設計方案的專家組審查
8、落實環保「三廢」治理方案
9、委託環境影響評價並報批
10、建設工程勘察招、投標
11、委託地質勘探
12、委託初步設計
13、申報、審定初步設計
二、房地產開發項目的市政配套
14、徵求主管部門審查意見
15、落實市政公用設施配套方案
16、報審市政配套方案
17、市政各管理部門提出市政配套意見
18、市政管線綜合

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費
2、工程設計費
3、建設工程規劃許可證執照費
4、竣工檔案保證金
5、臨時用地費
6、臨時建設工程費
7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監督管理費
9、古建園林工程設計費

第四步房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓
1、辦理建設用地規劃許可證
2、辦理建設用地委託釘樁
3、辦理國有土地使用權出讓申請
4、主管部門實地勘察
5、土地估價報告的預審
6、委託地價評估
7、辦理核定地價手續
8、辦理土地出讓審批
9、簽訂國有土地使用權出讓合同
10、領取臨時國有土地使用證
11、領取正式國有土地使用證
12、國有土地使用權出讓金的返還
二、國有土地使用權的劃撥
13、國有土地使用權劃撥用地申請
14、主管部門現場勘察
15、劃撥用地申請的審核、報批
16、取得劃撥用地批准
三、集體土地的徵用
17、徵用集體土地用地申請
18、到擬征地所在區（縣）房地局立案
19、簽訂征地協議
20、簽訂補償安置協議
21、確定勞動力安置方案
22、區（縣）房地局審核各項協議
23、市政府下文征地
24、交納菜田基金、耕地佔用稅等稅費
25、辦理批地文件、批地圖
26、辦理凍結戶口
27、調查戶口核實勞動力
28、辦理農轉工工作
29、辦理農轉居工作
30、辦理超轉人員安置工作
31、地上物作價補償工作
32、征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）
2、資金佔用費
3、滯納金
4、土地使用費
5、外商投資企業土地使用費
6、防洪工程建設維護管理費
7、土地閑置費
8、土地權屬調查、地籍測繪費
9、城鎮土地使用稅
10、地價評估費
11、出讓土地預訂金
12、征地管理費
13、土地補償費
14、青苗及樹木補償費
15、地上物補償費
16、勞動力安置費
17、超轉人員安置費
18、新菜田開發建設基金
19、耕地佔用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置

房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1、委託進行拆遷工作
2、辦理拆遷申請
3、審批、領取拆遷許可證
4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知
6、辦理戶口凍結
7、暫停辦理相關事項
8、確定拆遷安置方案
9、簽訂拆遷補償書面協議
10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置
11、發放運作拆遷補償款
12、拆遷施工現場防塵污染管理
13、移交拆遷檔案資料
14、房屋拆遷糾紛的裁決
15、強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費
2、搬家補助費
3、提前搬家獎勵費
4、臨時安置補助費（周轉費）
5、清理費
6、停產停業綜合補助費
7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費
8、一次性異地安置補助費
9、房屋拆遷管理費
10、房屋拆遷服務費

第六步房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前准備工作
1、領取房地產開發項目手冊
2、項目轉入正式計劃
3、交納煤氣（天然氣）廠建設費
4、交納自來水廠建設費
5、交納污水處理廠建設費
6、交納供熱廠建設費
7、交納供電貼費及電源建設集資費
8、土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續
9、設計單位出報批圖
10、出施工圖
11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金
12、辦理消防審核意見表
13、審批人防工程、辦理人防許可證
14、核發建設工程規劃許可證
15、領取開工審批表，辦理開工登記
二、房地產開發項目的工程建設招投標
16、辦理招標登記、招標申請
17、招標准備
18、招標通告
19、編制招標文件並核准
20、編制招標工程標底
21、標底送審合同預算審查處確認
22、標底送市招標辦核准，正式申請招標
23、投標單位資格審批
24、編制投標書並送達
25、召開招標會，勘察現場
26、召開開標會議，進行開標
27、評標、決標
28、發中標通知書
29、簽訂工程承包合同
30、工程承包合同的審查
三、房地產開發項目開工手續的辦理
31、辦理質量監督注冊登記手續
32、建設工程監理
33、辦理開工統計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費
35、辦理開工前審計
36、交納投資方向調節稅
37、領取固定資產投資許可證
38、報裝施工用水、電、路
39、協調街道環衛部門
40、協調交通管理部門
41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議
42、領取建設工程開工證
四、房地產開發項目的工程施工
43、施工場地的「三通一平」
44、施工單位進場和施工暫設
45、工程的基礎、結構施工與設備安裝
46、施工過程中的工程質量監督
五、房地產開發項目的竣工驗收
47、辦理單項工程驗收手續
48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》
49、商品住宅性能認定
50、竣工統計登記
51、辦理竣工房屋測繪
52、辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費
2、自來水廠建設費
3、污水處理廠建設費
4、供熱廠建設費
5、煤氣廠建設費
6、地下水資源養蓄基金
7、地下熱水資源費
8、市政、公用設施建設費（大市政費）
9、開發管理費
10、城建綜合開發項目管理費
11、建築行業管理費
12、綠化建設費
13、公園建設費
14、綠化補償費
15、路燈維護費
16、環衛設施費
17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）
18、電源建設集資費（用電權費）
19、外部供電工程貼費（電貼費）
20、建安工程費
21、建設工程招投標管理費
22、合同預算審查工本費
23、質量管理監督費
24、竣工圖費
25、建材發展補充基金
26、實心黏土磚限制使用費
27、工程監理費
28、工程標底編制管理費
29、機電設備委託招標服務費
30、超計劃用水加價
31、夜間施工雜訊擾民補償費
32、佔道費
33、固定資產投資方向調節稅

第七步房地產開發項目的經營階段

房地產開發項目經營階段的法律程序

一、北京市外銷商品房的銷售
1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》
2、選定中介代理機構和律師事務所
3、與購房者簽訂認購書
4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證
6、辦理外銷商品房預售契約公證
7、辦理外銷商品房的預售登記
8、外銷商品房轉讓登記
9、外銷商品房抵押登記
10、樓宇交付入住手續
11、辦理產權過戶手續
二、北京市內銷商品房的銷售
12、提交完成建設項目投資證明
13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議
14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》
15、銷售項目備案
16、委託中介代理機構進行銷售
17、與購房者簽訂認購書
18、與購房者簽訂買賣契約
19、辦理預售登記
20、辦理轉讓登記
21、辦理房地產抵押登記手續
22、樓宇交付入住
23、質量保證書和使用說明書
24、辦理產權立契過戶手續
三、北京市房地產出租的綜合管理
25、房屋出租權的確認
26、申請房屋租賃許可證
27、出租人與承租人簽訂書面承租協議
28、租賃當事人辦理租賃登記手續
29、租賃房屋的轉租
30、房屋租賃關系的終止
四、北京市房地產出租的專項（外地來京人員）管理
31、房屋出租權的確認
32、出租人辦理房屋租賃許可證
33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》
34、簽訂書面租賃協議
35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續
五、北京市房地產的抵押
36、抵押權的設定
37、簽訂抵押合同
38、辦理房地產抵押登記
39、抵押房地產的占管
40、抵押房地產的處分

房地產開發項目經營階段的相關稅費

1、營業稅
2、城市維護建設稅
3、教育費附加
4、印花稅
5、契稅
6、土地增值稅
7、企業所得稅
8、個人所得稅
9、房產稅
10、城市房地產稅
11、房屋產權登記費
12、房屋所有權證工本費
13、房產共有權執照費
14、房屋他項權利執照費
15、房屋買賣登記費
16、房屋買賣手續費
17、房屋租賃審核備案手續費
18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費
19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費
20、房屋租賃登記費
21、房屋估價手續費
22、房屋公證估價手續費
23、房地產價格評估費
24、房地產中介服務費

第八步房地產開發項目的物業管理階段

房地產開發項目物業管理階段的法律程序

1、物業管理單位經營資質審批
2、簽署物業管理委託合同
3、居住小區的物業接管綜合驗收
4、物業使用、管理、維修公約的核准
5、安排簽訂管理公約
6、制定、提供質量保證書和使用說明書
7、物業管理服務基本要求
8、物業管理委員會的設立

房地產開發項目物業管理階段的相關稅費

1、居住小區物業管理啟動經費
2、共用部位共用設施設備維修基金
3、普通居住小區物業管理費
4、高檔住宅物業管理費
5、經濟適用住房小區物業管理費
6、供暖費

五證：房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工 程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱「五證」。其中前兩個證由市規劃 委員會核發，《建築工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發。
ps:那個 五證 市房地產開發最重要的五個證書

房地產是指土地、建築物及固著在土地、建築物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。

房地產的3要素：實物 權益 區位 其中區位最重要 因為區位不可改變的

至於房地產的起源 呵呵 由於土地是有限的 而且是生產要素之一 所以它就有價格 1981年 中國房地產開發公司 是最早的房地產開發企業

㈢ 買土地70年的是買使用權嗎只能買使用權嗎比如這土地蓋了商品房，過了40年再賣房子是只有30年的

是這樣的，是土地的使用權，到期限了，政府會回收土地再次出讓，從開發商建房的那一刻算起，包括閑置的年限70年

㈣ 父母賣房子需要子女同意嗎

父母的房產賣給子女，在父母擁有獨立產權的情況下，是可以直接賣給其子女的，無需他人同意。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

第三十八條下列房地產，不得轉讓:

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

(4)賣房子出讓土地使用權面積算嗎擴展閱讀：

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十一條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

第四十二條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。

第四十四條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

㈤ 賣房人有義務協助買房人辦理房屋產權過戶和土地使用權變更手續的法律依據

合同法第一百三十條買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人內，買受人支付價款的容合同。
物權法第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。

賣房子的人轉移房子所有權是他房屋買賣合同的義務，不動產所有權轉移以登記為准，所以辦理過戶登記是出賣人的合同義務。只有辦理不動產過戶登記，才履行了「轉移標的物的所有權」的主合同義務，在約定的時間內，約定不明的在買受人提出要求辦理過戶後的合理的期間內，出賣人不配合辦理過戶登記，構成合同違約。

㈥ 房子的面積，是否是把土地證上的使用權面積與分攤面積加一起（我要賣房子）

分攤面積抄 和 佔地面積 是兩個不同的土地面積概念
分攤佔地面積 是看不見的 是你住的那棟樓全體住戶共同分攤 整棟樓的佔地總面積
這種情況 一商品房 高層建築 才有的

佔地面積 是你獨有的 不與別人想乾的 這種就多見於別墅 集體宅基地 個人建房等

拆遷面積的計算 取決於房產證 所登載的建築面積 幾乎與土地證的使用權面積無關
不用擔心

㈦ 房子協議沒到期可不可以賣房子

國家規定房產土地出讓金使用70年，到期後國家如收回土地，則給予相應的補償。
土地政策：

內外商投資企業使用國有土地，一律執行省最低出讓價格。通過出讓方式取得的土地使用權，10年內免交土地使用費，10年後減半徵收。土地出讓金可分期付款，一次性繳納出讓金的，可給予一定比例的補貼。土地出讓期限最長為70年。通過租賃方式使用國有土地的，10年內租金可減20-50％。為了啟動停產企業的生產而使用原國有企業或集體企業所佔用的國有土地，出讓金或租金可給予一定比例的優惠。
內外商在符合土地利用和水土保持總體規劃、不造成環境污染的前提下，開發荒山、荒溝、荒地、荒灘（簡稱"四荒"，此外，還包括荒丘、荒坡、荒沙、荒草和荒水等）用於發展種植業、養殖業、農產品加工的項目，所用"四荒"屬於集體的，其使用形式及價格由投資者與當地農村集體經濟組織或村民委員會商定，使用期限最長可為50年；所用的"四荒"屬於國家的，可採用出讓方式交投資者使用，出讓金可按國家和省規定標準的1-10％徵收。在旅遊區的投資項目和對我方企業以閑置場地、廠房作價入股所上的項目，土地出讓金按國家和省規定標準的30％徵收。
另外，對外商投資分別在200萬美元以上的項目，市政府分別提供5000平方米、10000平方米、20000平方米的土地使用權，其土地出讓金全部返還給企業，用於發展生產。

到期土地的續期問題該怎樣解決？

大陸的土地出讓制度在很大程度上借鑒的是香港的官地批租制度，故了解一下香港土地到期後的處理方式很有必要。香港的到期土地續期處理主要由《政府租契條例》、《新世界土地契約（續期）條例》等法律規定，處理方式是土地自動續期，期限同上一次土地批租年限，並在土地注冊處登記簿上註明。另外，續期不需補交地價，僅需每年繳納新地稅，標准為年度差餉的3％。有學者把「新地稅」視為年地租，其實二者區別很大。按照香港法律，差餉為房產年度總租金的5％，依此換算，續期土地業主的年應繳新地稅僅及房產年租金的1.5‰、市場地價的0.1‰。而按照年地租理論，每年繳納的地租是由市場地價還原轉化而來的，故年地租標准要遠遠高於新地稅標准。所以，香港土地續期按年度繳納的新地稅在很大程度上僅具象徵意義。這種續期制度形成的歷史背景，是1973年九龍地區業主與政府因為續期補地價問題發生的沖突。時至今日，此項續期制度已臻成熟並得到廣大業主的認可。對照內地的前述規范，有這么幾個問題值得討論：

其一，土地續期是否需要申請？我覺得，在地少人多的中國，公寓樓是城市住宅的主要形態。在這種一棟樓宇、多元產權的情況下，土地管理機關（在絕大多數情況下）所要面對的是一塊土地存在成千上萬個需要辦續期的土地使用權人。要求業主統一集中申請，基本不可行；而倘若部分業主申請續期，部分申請國家收回並補償地上附著物，其處理的執行難度和行政成本是可想而知的。照我看，不如允許期滿自動續期，續期合同的權利義務設定可維持原合同，並辦理相應登記。若有公共利益需要的，則不論是否續期，均可辦理徵用，無需跟「續期」掛鉤。

其二，續期支付的出讓金該依什麼標准？按《暫行條例》第41條的字面理解，似乎應該與新出讓的採用同一標准。這里就存在一個矛盾，按照房地產估價原理，續期土地其上有他人擁有所有權的建築物，則宗地地價必然低於同等條件下的新地地價，續期補交的與新出讓新交的採用同一標准顯然不合理。何況，對續期土地國家無需增投開發費，而對新出讓地國家多會投入一定的開發費和征地費。因此，續期支付的出讓金理應低於新地出讓金。

其三，續期土地還繳不繳城市建設配套費？據我國土地管理的實際，許多城市都把地價款分成土地出讓金、土地開發費與城市建設配套費。在形成了這么個結構關系的情況下，土地出讓後，在大部分城市還得另行繳納城市建設配套費。然而，據各地相關規定，在改擴建房屋時，其原有建築面積部分的城市建設配套費是可免交的。援此，則土地續期也無需再行繳納城市建設配套費。

購房者利益受損 住宅土地使用權年限難達70年
【新桂網】【來源： 新京報 】【字體：大 中 小】【顏色：紅 綠 藍 黑】
2005-01-23 14:32

●從開發商拿地到銷售通常會間隔一至三年，無形中使住宅土地使用權年限受損

●70年後，房子隨土地被收走的可獲國家補償，否則可重新辦理土地使用權出讓手續

除了銷售不暢的尾房、空置房外，一些新建商品房的開發土地實際上也已閑置了許多年，購房者買了這樣的房子，其土地使用權年限已不足70年。而70年後，我們的房子又該如何處理？是被收回，還是有別的辦法，業內對此看法不一。

「受「損」調查」

空置房住宅土地使用年限更少

70年年限是從開發商拿到土地使用權證算起，項目從開發到銷售通常會間隔1至3年，這也就意味著住宅的土地使用年限減少了

根據相關規定，住宅土地使用權是從國家將土地出讓給開發商起開始計算，70年為住宅土地使用權一次出讓的最長期限。目前國家土地制度是以出讓為主，即國家以出讓的方式轉讓後，土地就進入市場流通。一般商品住宅從開發到銷售，周期通常為1至3年。這也就是說，當購房者變為業主時，其擁有的有效住宅土地使用權根本無法達到70年之久。而很多時候，開發商由於受到資金不到位、周轉資金匱乏、相關證件未辦理齊全等因素的困擾，整個開發銷售周期還將延長。倘若購房者購買之前，房屋已擱置了一段時間，買房人損失的土地分攤使用年限就更多了。

北京市建委公布的房地產信息顯示，2004年北京市空置一年以上的商品房共計299.3萬平方米。天鴻集團尾房超市提供信息顯示，天鴻尾房超市目前對存量房的消化每年大約可達到200-300套，每套房產價格在20萬- 150萬元之間不等，這些存量房多是空置3-10年的商品房，空置在5年以上的商品房幾乎佔到了60%.眼下，該集團對存量房的消化已成主業務。據該集團部門經理葛懷恩介紹，北京市專門做存量房業務的代理行極少，天鴻在這一領域的業務有繼續拓展的趨勢，從目前該集團業務量來看，空置房銷售面積只佔北京空置房面積的2%—3%.記者從多方了解中獲知，在目前存量房交易過程中，買家對所購商品房的土地使用年限提出異議者甚少。葛懷恩對此分析認為，由於存量房本身就比在售商品房便宜，在價格上佔有優勢，通常為現售商品房價的85% -90%，類似於二手房，所以很少有人對房屋土地使用年限「較真兒」。

法律界人士在接受采訪時普遍表示，目前這一問題的市場反應尚不明顯。北京漢卓律師事務所律師秦兵稱，因土地使用權使用年限而產生的咨詢或投訴雖然有，但比較少。一方面是消費者法律意識的薄弱，另一方面還亟待出台相關的強制性規定。

「損失承擔」

立項變更造成業主損失開發商須負責

需由土地管理部門代表國家重新與開發單位簽訂土地出讓合同

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條規定：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。

據了解，立項變更至少造成土地開發周期延長，使業主的「使用權」因此「縮小」。北京市英島律師事務所副主任鄧澤敏向記者解釋，公民和單位對於土地的使用可以通過劃撥、出讓、轉讓的方式取得土地使用權；集體所有土地向本集體組織成員轉讓時，必須先通過徵用手續轉為國有土地。國有土地使用權自劃撥或出讓開始計算使用期限，而土地使用權應隨地上房地產一並轉移。

「如果立項發生變更的原因是由開發商引起的，那麼損失的利益，自然應由開發商來承擔。」秦兵表示。如果項目運作中途出現立項變更，比如由住宅變商用，則要由土地管理部門代表國家重新與開發單位簽訂土地出讓合同，或簽訂變更用途的原土地出讓合同補充協議。年限應以重新簽訂的土地出讓合同或變更用途的補充協議中的約定日期為准。

「如果能將存量房視為類似於二手房的物業進行投資，是比較明智的想法。」葛懷恩認為，買房者購買存量房主要是為了投資，在與開發商談判房價時，更多的只能依靠自己的判斷去衡量物業折舊、土地使用年限損失等決定房價的相關因素，通常很難在房價上佔到「便宜」。另外，他還指出，買房者在注意到土地使用年限上無形中缺失了一部分的同時，也應考慮土地價格上漲等因素，這樣一來，即使開發商能為前期土地使用承擔責任，在經濟利益上會讓利消費者，但土地價格、住房價格與供求之間的波動都有可能再次影響到房價。

「解決途徑」

透明市場行情健全評估機制

土地使用權年限是影響房屋評估價值的一個重要因素，但目前法律對此尚存空白

北京大學不動產研究鑒定中心主任馮長春同時指出，在這一情況上，政府目前無法強行干涉，而若強行干涉也未必利於市場的良性發展。眼下，較為可行的辦法是，政府加強信息的公開和及時性，給消費者一些有針對意義的參考指標，使其對特定區域的住宅售價、開發量以及不同時期開發項目的市場行情，都能做到詳細的了解和認知，然後再通過這些參考信息指導購房，在必要的情況下以此為導向與銷售方交涉談判。另外，還應該健全市場評估機構，適當拓展其業務范圍，特別是咨詢業務。就目前來看，評估、中介、法律等相關途徑較高的收費標准都制約了消費者自身權利維護意識的形成。北京市力行律師事務所律師曹岩也認同，在影響房屋評估價值方面，土地使用權年限是一個重要的因素。

在銷售市場上，二手房較一手房價格要便宜些，而尾房由於某些特定弱勢造成難銷，所以價格也會相應低一些。但若從土地使用權損失角度來看，目前尚沒有具體價格折算標准。對此，21世紀不動產北京區域總部咨詢顧問段勁松表示，根據土地出讓金進行實際折算的方式，目前操作中的可行性不大。而之所以20世紀70年代的房子不如80年代的房子價格高，一個很重要的原因就是涉及到了土地使用年限問題，但以此為依據進行實際折算很困難，而且法律對此尚存空白，目前只能通過二手房、空置房與在售商品房之間的性價比得出較為合適的交易價。

「律師坦言」

消費者很難得到賠償

律師認為，最妥善的辦法就是盡可能簽訂詳細合同，多少變被動消費為主動消費

秦兵指出，根據法律規定，開發土地空置二年以上的，國家可以收回。但現實情況是許多土地在開發商手中閑置多年才開發，業主買到這樣的房屋，其土地使用年限已不足70年，但由於各種原因，業主不會注意到這些問題，而且我國房地產制度中也沒有相應的規定。可以說，這種損失屬於一種隱性損失，雖然沒有給消費者帶來直接的明顯的損失，但所有的損失還是由消費者承擔了。原因很簡單，開發商已經拿到錢了，購房款中已包含了交納的土地出讓金。

據了解，現在還沒有出台土地使用年限價格折算標准，在沒有相關法規出台的前提下，對於購房人來說，最妥善的辦法就是簽訂一個細致的合同。目前商品房價格仍由市場決定，但商品房價格中顯然沒有考慮土地使用年限的問題。這在近期可能不會得到重視。

馮長春表示，在住宅土地使用權年限問題上，更多的是買賣雙方信息不對稱。

消費者在很大程度上屬於被動消費，即便發現合約上有不利於自己的細節，但若無法通過補充說明方式與開發商達成一致，就只能接受單方設定的「霸王條款」。馮長春指出，雖然現在名為買方市場，但實際上消費者缺乏更多的主動權。

「從法律上講，因土地使用年限導致的業主利益受損，應由開發商承擔。」但秦兵認為，目前由於缺乏相應的規范，而現實情況消費者又處於弱勢地位，所以很難得到賠償。

未來設計

70年後，我們的房子怎麼辦？

▲設想1房隨地走，國家給予一定補償

業界認為，盡管目前尚無具體政策出台，但隨著時間的推移和局部矛盾的顯露，這一問題會得到有效解決，只是暫不排除短期內引發爭議和投訴的可能。秦兵指出，由於土地是國家的，業主只是擁有土地使用權，並且是附年限的。從理論上講，70年屆滿後，國家可以收回土地使用權，業主也可以再次向國家交納土地使用費用。

由於我國的土地所有權除了集體所有的以外，都是國家享有所有權，所謂70年土地使用年限，是國家以土地所有者的身份授予土地使用權。期滿以後，國家有權利收回土地，而房屋產權是沒有期限的，這里就存在著國家土地所有權與個人房屋所有權之間的矛盾。具體的解決可以是，國家將土地使用權收回，房隨地走，個人的房屋也被收回，國家給予一定的補償。

▲設想2產權人重新簽訂土地出讓合同

鄧澤敏表示，土地使用權期限屆滿之後，國家將收回土地，產權人則可以重新辦理土地使用權出讓手續，簽訂土地出讓合同，向國家交納土地出讓金。如果70年後由於城市建設或其他政府行為要拆除房屋，收回土地，同樣會根據相關拆遷管理辦法給予業主相應的補貼。

當然在這70年的時間中，隨著城市的發展需要，有可能會在這方面制定更加完善的政策，更好地保護消費者的權益。

▲設想3等待當屆政府出台適宜政策

21世紀不動產天鼎龍加盟店經理郭勝陽表示，依據目前的拆遷政策來看，由於房屋土地使用年限問題給購房者造成明顯經濟利益損失的可能性不大，除非涉及到未來遺產繼承等方面的問題。目前尾房銷售也好，商品房銷售也好，更多都是市場在起主導作用，有一些存量的房子位置、朝向等都好，在價格上是無法與土地使用年限折算對等的。

今典集團董事長張寶全表示，涉及到商品房土地使用年限等問題，需要上端、中端、下端單位及個人的共同努力，從長遠來看，開征物業稅將是一項行之有效的解決辦法。但目前政府還沒有出台相應的法規，且距離商品房土地使用70年限期還很遙遠，現在探討為時過早。「土地使用權年滿70年後，一旦業主對補地價的具體細則接受不了，有可能引發一定層面的社會問題。但政府應該會在適當的時機出台相關政策，這也是一個必然。」馮長春認為，購房者無需在70年後的住宅使用權方面太過未雨綢繆。

政府聲音

目前還沒有相應法規加以約束

買家買到的不是實實在在的70年，大部分原因是由於房屋建成的滯後性造成的，房屋建成之前的土地使用權損失一般由開發商承擔，從公平角度來講，也有政策法律方面的原因。大部分業內人士認為，應對開發商與政府的法律義務關系作出明確規定。

記者在采訪時試圖了解有關職能部門對相關投訴的明確說法。北京市建委新聞處負責人表示，房屋買賣雙方的交易屬於市場行為，買家意願與開發商達成一致交易即成功，否則交易不發生。

該負責人同時還表示，目前尚未接到過相關問題的投訴，對此暫時也無更明晰的對策。

北京市建委市場一處相關人士同樣直言不諱：這純粹屬於市場行為，如果出現雙方意見不一致，只能通過協商解決，目前還沒有這方面的法規條文加以約束。

律師說法

應完善「期滿後如何再辦手續」方面的立法

曹岩認為，法律法規的制定，應考慮社會實際發展狀況和市民的生活需求。雖然現在還沒產生太多糾紛，但快到土地使用權年限屆滿時期，人們的這種疑問就會越來越多，所以至少應該在「現有期限屆滿後、如何繼續辦理土地使用權」等方面完善立法、增加可操作性。

我國土地公有制決定了業主只能擁有土地使用權。

秦兵認為，現在的問題是在將來的房屋市場價格中如何體現這一個因素，這是需要規范的，因為房屋價格包括了土地成本，但這個成本是有年限的。因此，年限的不同自然應當影響到房價，目前尚無此方面的規定，應當說是一個缺陷，國家會在此方面進行規范。

㈧ 我買的房子開發商土地使用權只有十年,現在土地使用權到期了,我想賣房子該咋辦

這種十年期的小產權房，住住可以，想賣出有點麻煩。如果想賣，首先必須申請使用權延期，但不是這么簡單的，否則開發商當時也不會辦十年的土地使用權了。除非買家無所謂，私下購買你的使用權，否則過戶是個問題。

㈨ 我買的商品房,但是土地使用權到期了,請問我想賣房子還怎麼辦

那你就要到土地使用部門。把土地使用期限續鑒然後在進行變買？

㈩ 賣房子要交哪些稅費

一、賣普通住宅所需繳納的稅費：

發票工本費=2.5元×1件;

合同印花稅=車位價×0.05%(無車位免徵);

營業稅及附加=全額×5.65%(5年以內售出按照全額的5.65%徵收,個人轉讓自用5年以上的普通住宅免徵);

個人所得稅=所得額×20%;若不提供發票，則按合同價*1%。(個人轉讓自用5年以上是家庭唯一生活用房所得，不負擔個稅，否則仍需交納。)

二、賣非普通住宅所需繳納的稅費：

發票工本費=2.5元×1件;

合同印花稅=車位價×0.05%(無車位免徵);

交易手續費=建築面積×2.5元;

營業稅及附加=全額×5.65%(個人轉讓5年以上的非普通住宅，若能提供發票則按差價征);

個人所得稅=所得額×20%;若不提供發票，則按合同價*2%。(個人轉讓自用5年以上是家庭唯一生活用房免徵)。

(10)賣房子出讓土地使用權面積算嗎擴展閱讀

除了需要繳納的稅費之外，在賣房子交易過程中，咱們可能還會涉及到一些其他的費用，比如律師費，有中介介入的情況我們還需要支付中介服務費，或者是與買家合同約定中著名的其他費用。

1、訂立買賣合同：房產買賣雙方通過接洽協商，對所交易房產的坐落位置、產權狀況及成交價格達成共識之後，買賣雙方即要簽訂一份正式的房產買賣合同。

2、接受房地產交易管理部門的審查：房產交易雙方向房產所在地房產交易管理部門辦理申請手續後，管理部門要查驗有關的證件，審查產權，要到現場作必要的調查，並由估價人員對交易的房產進行估價。

3、立契過戶，繳納稅費：房地產交易管理部門根據產權性質和購買對象，按審批許可權申報有關負責人審核批准後，經辦人將通知買賣雙方辦理立契手續。買賣雙方在契約上簽名蓋章，並向房地產交易管理部門繳納手續費和有關稅費。

4、辦理產權轉移過戶手續：房屋買賣雙方經房地產交易所辦理買賣過戶手續後，買方應持房地產交易所發給的房產買賣契約，到房屋所在地房地產產權管理部門辦理房屋產權和土地使用權轉移登記，換取新的房產證。

參考資料

網路-二手房交易稅費