轉讓土地使用權納稅義務發生時間

① 2009年1月1日營業稅改革內容

解讀新《營業稅暫行條例》和《實施細則》
新修訂的《中華人民共和國營業稅暫行條例》和《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（以下簡稱新條例和新細則），已分別以中華人民共和國國務院令第540號和財政部 國家稅務總局第52號令予以公布，自2009年1月1日起施行。新舊條例和實施細則的主要變化及影響是：
（一）納稅地點表述有調整
原營業稅暫行條例規定納稅人提供應稅勞務，應當向應稅勞務發生地主管稅務機關申報納稅。新修訂的營業稅暫行條例第十四條規定：1、納稅人提供應稅勞務應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。2、納稅人提供建築業勞務以及國務院財政、稅務主管部門規定的其他應稅勞務，應當向應稅勞務發生地的主管稅務機關申報納稅。3、納稅人轉讓、出租土地使用權，應當向土地所在地的主管稅務機關申報納稅。4、納稅人銷售、出租不動產應當向不動產所在地的主管稅務機關申報納稅。
新舊條例比較後可以看出，原條例是以勞務發生地為原則確定納稅地點，由於在實際征管中，很多應稅行為（例如設計、咨詢勞務）無法判斷其勞務發生地究竟在哪裡，因此稅務機關在此情況下大多會以其機構所在地確定為納稅地點。因此，為了方便征管，新條例關於納稅地點的確定原則是：如果能准確界定行為發生地的，其納稅地點以行為發生地為准（例如建築業、銷售或出租不動產、土地使用權等）；如果不能准確界定行為發生地的，其納稅地點一律以機構所在地或者居住地為准。
（二）納稅義務發生時間進一步明確
新修訂的營業稅暫行條例第十二條規定營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產並收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。營業稅的扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天。
（三）營業稅起征點以不同稅目營業額合計數為依據
新修訂的營業稅暫行條例第十條規定納稅人營業額未達到國務院財政、稅務主管部門規定的營業稅起征點的，免徵營業稅；達到起征點的，依照本條例規定全額計算繳納營業稅。新修訂的細則第二十三條補充規定營業稅起征點是指納稅人營業額合計達到起征點，營業稅起征點的適用范圍限於個人。
（四）納稅申報期限延長至15日
新修訂的營業稅暫行條例第十五條規定營業稅的納稅期限分別為5日、10日、15日、1個月或者1個季度。納稅人以1個月或者1個季度為一個納稅期的，自期滿之日起15日內申報納稅。
（五）調減一項按差額徵收營業稅項目
新條例第五條中關於差額徵收營業稅的項目，由原來的六項調整為只有五項。將舊條例第五條第四項「轉貸業務，以貸款利息減去借款利息後的余額為營業額」予以刪除。該項在實際執行中僅適用於外匯轉貸業務，造成外匯轉貸與人民幣轉貸之間的政策不平衡。因此，刪除這一項不僅簡化了稅制，彰顯了公平，更有利於該項業務的協調發展。
另外新條例第六條對第五條進行了補充，明確規定「納稅人按照本條例第五條規定扣除有關項目，取得的憑證不符合法律、行政法規或者國務院稅務主管部門有關規定的，該項目金額不得扣除」。這一規定，對差額徵收營業稅扣除憑證問題進行了明確。企業取得的扣除憑證只有符合第六條規定的，才能按差額徵收營業稅。
（六）調增一項免徵營業稅項目
新條例第八條中關於免徵營業稅的項目，由原來的六項調增至現行的七項，增加了「（七）境內保險機構為出口貨物提供的保險產品」項。
該規定已在《關於對中國出口信用保險公司辦理的出口信用保險業務不徵收營業稅的通知》（財稅〔2002〕157號）中明確，此次上升為條例，法律效力提高，對境內保險機構的發展以及促進對外貿易具有積極意義。
（七）扣繳義務人規定變化較大
新條例第十一條增加了「境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，在境內未設有經營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人」的規定，刪除了舊條列第十一條第一項「委託金融機構發放貸款,以受託發放貸款的金融機構為扣繳義務人」和第二項「建築安裝業務實行分包或者轉包的,以總承包人為扣繳義務人」的規定。
（八）將外商投資企業和外國企業納入征管范疇
新條例刪除了舊條例的第十五條「對外商投資企業和外國企業徵收營業稅,按照全國人民代表大會常務委員會的有關決定執行」的規定，意味著新條例同樣適用於外商投資企業和外國企業，為內、外資企業營造了公平的稅收環境。
（九）境內應稅勞務界定有新規定
新修訂的營業稅實施細則第四條規定在中華人民共和國境內提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指：1、提供或者接受條例規定勞務的單位或者個人在境內；2、所轉讓的無形資產（不含土地使用權）的接受單位或者個人在境內；3、所轉讓或者出租土地使用權的土地在境內；4、所銷售或者出租的不動產在境內。
原細則關於境內應稅勞務的認定主要以所提供的勞務發生在境內為准，即以勞務發生地為原則劃分境內勞務和境外勞務。而新細則將其修訂為提供或者接受勞務的單位或者個人在境內的表述，即以納稅人機構所在地或者居住地為主要判斷原則。此外針對無形資產轉讓的特點，將原細則條款「所轉讓的無形資產在境內使用」修訂為「所轉讓的無形資產的接受單位或者個人在境內」，即不再強調所轉讓的無形資產是否在境內使用，只要受讓方是我國居民納稅人即屬於征稅范圍。
（十）個人無償贈送不動產或者土地使用權納入征稅范圍
新修訂的營業稅實施細則第五條規定納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：①單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；②單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建築物後銷售，其所發生的自建行為；③財政部、國家稅務總局規定的其他。
為了堵塞個別納稅人借假贈與不動產或土地使用權偷漏稅的稅收政策漏洞，新細則將原細則中僅限於單位贈與不動產要征稅的范圍擴大到單位和個人，即單位和個人贈與不動產或土地使用權都要繳納營業稅。
（十一）混合銷售行為處理有特例
新修訂的營業稅實施細則第六條規定一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細則第七條的規定外，從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，繳納營業稅。
與原細則比較，新細則繼續維持對混合銷售行為處理的一般原則，即按照納稅人的主營業務統一徵收增值稅或者營業稅。但鑒於銷售自產貨物並同時提供建築業勞務的混合銷售行為較為特殊，作為例外情況，對其採用分別核算、分別徵收增值稅和營業稅的辦法。
（十二）兼營應稅行為未分別核算的不再一並徵收增值稅
新修訂的營業稅實施細則第八條規定納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務的，應當分別核算應稅行為的營業額和貨物或者非應稅勞務的銷售額，其應稅行為營業額繳納營業稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業額。
（十三）新細則第十條，修正了納稅人的認定標准。
不再強調是否獨立核算，而是將「依法不需要辦理稅務登記的內設機構」排除在納稅人之外。
（十四）重新規定了承包、承租、掛靠方式經營的營業稅納稅人
新修訂的營業稅實施細則第十一條規定單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統稱承包人）發生應稅行為，承包人以發包人、出租人、被掛靠人（以下統稱發包人）名義對外經營並由發包人承擔相關法律責任的，以發包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。
（十五）新細則第十六條增補了建築勞務（不含裝飾勞務）營業額的規定
即「營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。」取消了「納稅人從事安裝工程作業，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價款在內。」這個過時的老規定。
（十六）新細則第十七條對娛樂業的營業額列舉增加了「茶水」、「鮮花」、「小吃」三個項目。
（十七）擴大了金融商品轉讓的征稅范圍
新修訂的營業稅實施細則第十八條規定外匯、有價證券、期貨等金融商品買賣業務，是指納稅人從事的外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品買賣業務。貨物期貨不繳納營業稅。原細則明確金融商品轉讓的種類僅羅列了外匯、有價證券、期貨三樣，隨著新的金融衍生產品層出不窮，新細則在條款中增加了「等金融商品」的表述，擴大了應稅金融商品的范圍。
（十八）調增了營業稅起征點
原細則規定的營業稅起征點，是1993制定的。我國目前的經濟發展狀況發生了較大變化，新細則第二十三條，實事求是地調增了營業稅起征點：1、按期納稅的，由原細則規定的月營業額200－800元，調增至1000－5000元；2、按次納稅的，由原細則規定的每次（日）營業額50元，調增至100元。這一調整，對拉動內需、進一步調動小規模企業的生產經營積極性，具有重要意義。我省從2009年1月1日起按期納稅的營業稅起征點為5000元，適用范圍包括個體工商戶和個人。
（十九）改變了建築業、租賃業納稅義務發生時間
新細則第二十五條明確規定：1、納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。2、納稅人提供建築業或者租賃業勞務，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
原細則僅僅是規定了上述的第1種情形（即轉讓土地使用權或者銷售不動產），採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。「財稅〔2003〕16號文」曾規定，單位和個人提供應稅勞務、轉讓專利權、非專利技術、商標權、著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款（包括預收款、預付款、預存費用、預收定金等，下同），其營業稅納稅義務發生時間以按照財務會計制度的規定，該項預收性質的價款被確認為收入的時間為准。因此，新細則改變了建築業、租賃業應稅勞務，採取預收賬款方式的納稅義務發生時間。即從2009年1月1日開始，建築業、租賃業發生應稅勞務而取得的預收賬款，收到預收賬款的當天就產生了納稅義務。否則，納稅人存在著較大的涉稅風險。
（二十）強化了機構所在地補征稅款的措施
新細則第二十六條，提出了納稅人未按照《營業稅暫行條例》第十四條規定，進行申報納稅的處理措施：納稅人應當向應稅勞務發生地、土地或者不動產所在地的主管稅務機關申報納稅而自應當申報納稅之月起超過6個月沒有申報納稅的，由其機構所在地或者居住地的主管稅務機關補征稅款。這一規定，堵塞了個別納稅人在勞務發生的、土地或者不動產所在地逃避履行納稅義務的「漏洞」，強化了在其機構所在地或者居住地的主管稅務機關補征稅款的法律責任。

② 納稅人將不動產或土地使用權無償贈與其他單位或個人，其納稅義務發生時間為轉移當天但是沒有從別人那...

按當地的市場評估價格來計稅。辦理不動產或土地使用權轉移手續時，要求對該不動產或土地價格要進行評估的。

③ 轉讓土地使用權或者銷售不動產採用預收款方式的，其納稅義務發生時間為什麼的當天

納稅義務發生時間
營業稅的納稅義務發生時間為營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產並收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天。納稅人提供建築業應稅勞務，施工單位與發包單位簽訂書面合同，如合同明確規定付款（包括提供原材料、動力和其他物資，不含預收工程價款）日期的，按合同規定的付款日期為納稅義務發生時間。對預收的工程價款其納稅義務發生時間為工程開工後，主管稅務機關根據工程形象進度按月確定的納稅義務發生時間。納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，採用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建築業或者租賃業勞務，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。納稅人發生自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建築物的納稅義務發生時間。除轉讓土地使用權、銷售不動產、提供建築業或者租賃業勞務外，納稅人提供應稅勞務、轉讓專利權、非專利技術、商標權、著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款（包括預收款、預付款、預存費用、預收定金等），其營業稅納稅義務發生時間以按照財務會計制度的規定，該項預收性質的價款被確認為收入的時間為准。

④ 轉讓土地使用權或者銷售不動產採用預收款方式的，其納稅義務發生時間為什麼的當天

納稅義務發生時間 營業稅的納稅義務發生時間為營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產並收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天。納稅人提供建築業應稅勞務，施工單位與發包單位簽訂書面合同，如合同明確規定付款（包括提供原材料、動力和其他物資，不含預收工程價款）日期的，按合同規定的付款日期為納稅義務發生時間。對預收的工程價款其納稅義務發生時間為工程開工後，主管稅務機關根據工程形象進度按月確定的納稅義務發生時間。納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，採用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建築業或者租賃業勞務，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。納稅人發生自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建築物的納稅義務發生時間。除轉讓土地使用權、銷售不動產、提供建築業或者租賃業勞務外，納稅人提供應稅勞務、轉讓專利權、非專利技術、商標權、著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款（包括預收款、預付款、預存費用、預收定金等），其營業稅納稅義務發生時間以按照財務會計制度的規定，該項預收性質的價款被確認為收入的時間為准。

⑤ 企業取得土地使用權證的時間晚於實際開發時間，如何確定土地使用稅納稅義務發生時間

根據財政部、國家稅務總局《關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規定，對納稅人自建、委託施工及開發涉及的城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間，由納稅人從取得土地使用權合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務發生時間的依據。
財政部、國家稅務總局《關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務。該規定從某種意義上講，一方終止，則另一方開始繳納。具體判定依據為：（1）如果某納稅人將房屋或土地使用權轉讓給開發企業，房屋被拆除了，土地撂荒了即為實物發生變化。（2）權利發生變化，應該主要從合同簽訂判斷，財稅〔2006〕186號文件規定了合同簽訂日是判定繳納土地使用稅的依據，相反，對出讓土地的一方應該是合同簽訂日終止納稅義務。權利發生變化，主要是辦理相關手續，即《產權證》、《土地使用證》或「合同」、「協議」這些履行了，就是權利發生變化了。（3）狀態發生變化，應該理解為是否改變原狀和實物形態。如原來的房屋是辦公樓，現在變成商場或經營場所了，原來的土地是耕地，現在變成了撂荒地。凡是實物、權利、狀態這三項中有一項發生了改變，就應當判定，一方終止，另一方開始繳納。

對於納稅人取得政府劃撥土地後，在沒到土地管理部門辦理手續前，如果實物狀態未發生變化，原土地使用者還在耕種或原住戶的生產生活都沒有改變，則沒有發生納稅義務。如果房屋實施動遷，或耕地撂荒，或該土地的實際經營管理權屬於被劃撥者所有，盡管沒到土地部門辦理手續，也應判定發生納稅義務。

房地產開發企業銷售商品房，從什麼時間確定終止繳納城鎮土地使用稅也是納稅人和稅務機關判定的焦點。如果從合同約定的交房時間判定，當開發商未能履約時，則應從實際交付時判定終止繳納。如果合同沒有約定交房時間，就不能以簽訂商品房銷售合同的簽訂時間判定終止納稅了，而要按房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末終止納稅。具體判定，則應從開發商將住戶鑰匙交給購房人時作為終止繳納土地使用稅的時間。

⑥ 有償取得土地使用權的，城鎮土地使用稅納稅義務發生時間怎麼定的

根據《財政部國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（回財稅〔2006〕186號）第二答條規定，關於有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽定的次月起繳納城鎮土地使用稅。

⑦ 廣東取得土地使用權的土地使用稅是以哪個時間作為納稅義務發生的時間

《財政部國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅版〔2006〕186號)文件第權二點規定：「關於有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅」。因此，取得土地使用權的土地使用稅納稅義務發生的時間為合同約定交付土地時間的次月起開始繳納。

⑧ 買第一套房和買第二套房稅費差多少

買第一套房和買第二套房稅費差距在於契稅、其他稅費都一樣：首次購普通住房徵收契稅的標准：90平方內1%、90平方-144平內1.5%，非首次購房按3%繳納，非普通住房按3%繳納；

首次購普通住房徵收契稅的標准：90平方內1%、90平方~144平內1.5%，非首次購房或超過144平按3%繳納，非普通住房按3%繳納。

計稅依據

契稅的計稅依據為不動產的價格。由於土地、房屋權屬轉移方式不同，定價方法不同，因而具體計稅依據視不同情況而決定。

國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據。成交價格是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。

土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。也就是說，交換價格相等時，免徵契稅；交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納契稅。

以劃撥方式取得土地使用權，經批准轉讓房地產時，由房地產轉讓者補交契稅。計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。

(8)轉讓土地使用權納稅義務發生時間擴展閱讀：

徵收管理

1、納稅義務發生時間

契稅的納稅義務發生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

2、納稅期限

納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅徵收機關辦理納稅申報，並在契稅徵收機關核定的期限內繳納稅款。

3、納稅地點

契稅在土地、房屋所在地的徵收機關繳納。

4、徵收管理

納稅人辦理納稅事宜後，徵收機關應向納稅人開具契稅完稅憑證。

納稅人持契稅完稅憑證和其他規定的文件材料，依法向土地管理部門、房產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。土地管理部門和房產管理部門應向契稅徵收機關提供有關資料，並協助契稅徵收機關依法徵收契稅。

參考資料來源：網路-契稅

⑨ 土地、房屋承受方（購買方）如何繳納契稅

一、定義：

契稅，是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

二、納稅義務人：

契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。

1、境內是指中華人民共和國實際稅收行政管轄范圍內。土地、房屋權屬是指土地使用權和房屋所有權；

2、單位是指企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織；

3、個人是指個體經營者及其他個人，包括中國公民和外籍人員。

三、徵收管理：

1、納稅義務發生時間：契稅的納稅義務發生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

2、納稅期限：納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅徵收機關辦理納稅申報，並在契稅徵收機關核定的期限內繳納稅款。

3、納稅地點：契稅在土地、房屋所在地的徵收機關繳納。

4、徵收管理：納稅人辦理納稅事宜後，徵收機關應向納稅人開具契稅完稅憑證。納稅人持契稅完稅憑證和其他規定的文件材料，依法向土地管理部門、房產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。土地管理部門和房產管理部門應向契稅徵收機關提供有關資料，並協助契稅徵收機關依法徵收契稅。

⑩ 土地使用權轉讓營業稅納稅義務時間是否適用孰先原則

1、土地使用權轉讓營業稅納稅義務時間適用孰先原則。
2、「收訖營業收入款項」和「取得索取營業收入款項憑據的當天」的含義以及處理的原則，是「收訖營業收入款項的當天」和「取得索取營業收入款項憑據的當天」往往不一致，應適用孰先的原則，即如果「收訖營業收入款項的當天」在「取得索取營業收入款項憑據的當天」前的，以「收訖營業收入款項的當天」作為納稅義務發生時間；反之「收訖營業收入款項的當天」在「取得索取營業收入款項憑據的當天」後的，以「取得索取營業收入款項憑據的當天」作為納稅義務發生時間。

3、條例：
第十二條營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產並收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。
實施細則
第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成後收取的款項。
條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。