什麼是土地使用權及開發權

1. 土地使用權與開發權是何種關系

土地使用權還是甲方的，土地使用權的變更以登記為准，只要未作變更登記就不發生物權效力，甲方完全可以收回。

2. 土地使用權 開發權 是否有區別

土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。2011年1月，一則「土地使用期滿後會無償收回」的消息引起各方關注。土地使用權與土地所有權是土地法規中最基本最重要的概念。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。
農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批准取得。
綜述
根據《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關規定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。
土地使用權分類
1.劃撥土地使用權
劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式。
（1）經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。
（2）經縣級以上人民政府依法批准後，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。
2.出讓土地使用權
出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓
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與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金後取得的土地使用權。取得出讓土地使用權有以下幾個特徵：
（1）取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑借土地所有權取得的土地經濟效益，表現為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。
（2）取得的土地使用權是有期限的。 土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。
（3）取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓後，在出讓期限內受讓人實際享有對土地佔有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。土地使用權出讓的形式有三種，即協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。
土地徵收是指國家為了社會公共利益的需要，依據法律規定的程序和批准許可權，並依法給予農村集體經濟組織及農民補償後，將農民集體所有土地變為國有土地的行為。土地徵收指國家依據公共利益的理由，強製取得民事主體土地所有權的行為。我國土地徵收的前提是為公共利益。
土地開發權就是政府為了維護公共利益，決定開發土地開發程度的權力，是通過城市規劃來賦予使用者改變土地價值的權力。土地價值由使用性質和開發強度所決定，因而土地開發權的大小也由這兩大因素決定。一個完整的土地開發權力包括確定土地的使用性質和開發強度兩個要件。
土地開發權有如下的特徵：（1）土地開發權是一種與土地所有權相分離的國家主張的財產權。土地開發權是基於土地利用的社會性、廣泛性，基於土地發展程度，土地所有權是基於土地表面，對土地的佔有、處分，超過一定范圍應該屬於土地開發權范圍。（2）土地開發權能恰當的反映土地使用權的行使范圍。土地開發的程度包含著從陸地向上和向下延伸。使用者雖然增加容積率、向下開發地下空間等土地開發程度擴展行為屬於土地開發權力的范疇。（3）土地開發權的流轉性。作為從土地使用權中分離出來的土地權益形式，同樣具備流轉性，土地開發權利有大小之分，要體現公平就需要流轉。如商業用地的土地開發權就是集中了公共綠地等禁止建設用地的開發權利的轉移。

3. 「出讓方式取得土地使用權」是什麼意思

1、出讓方式取得土地使用權的意思是國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土回地答使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

2、出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓時，受讓人所取得的土地使用權的權利、義務范圍應當與轉讓人所原有的權利和承擔的義務范圍相一致。

以出讓方式取得土地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓，但土地使用權出讓合同約定的使用年限不變。

以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限後的剩餘年限。

3、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

(3)什麼是土地使用權及開發權擴展閱讀：

土地使用權出讓最高年限按用途分別如下：

1、居住用地70年；

2、工業用地50年；

3、教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

4、商業、旅遊、娛樂用地40年；

5、綜合或者其他用地50年。

4. 土地使用權空間權是什麼意思

您好，目前國家法律層面，沒有明確地上空間建設用地使用權的概念，僅在蘇州市、南寧市出台地上空間建設用地使用權的規定中，明確地上空間建設用地使用權是指依法批准利用地上空間開發建設建築物及其附屬設施， 並對該地上空間享有佔有、使用、 收益的權利。
(一)國家層面法規
1、《物權法》的規定
根據《物權法》第136條規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權不得損害已設立的用益物權。可以看出，《物權法》對地表、地上或者地下的建設用地使用權做了原則性的規定。
2、 根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第33條規定，城市地下空間的開發和利用，應當與經濟和技術發展水平相適應，遵循統籌安排、綜合開發、合理利用的原則，充分考慮防災減災、人民防空和通信等需要，並符合城市規劃，履行規劃審批手續。《城鄉規劃法》只對地下空間開發做了原則性的規定，對地上空間開發沒有做出任何規定。但是對於地下空間開發和利用提出一個重要的原則：符合城市規劃，履行規劃審批手續。同樣，我們認為地上空間開發和利用也需要遵守這條原則。
2008年1月3日，國務院發布的《國務院關於促進節約集約用地的通知》(國發〔2008〕3號)明確要求：「國土資源部要會同有關部門，依照《中華人民共和國物權法》的有關規定，抓緊研究制訂土地空間權利設定和登記的具體辦法」。
根據物權法和規劃法關於地下空間建設用地的規定，由此我們可以推出以下結論：1、可以設立地上建設用地使用權，但不得損害已設立的用益物權;2、地上空間開發和利用需要符合城市規劃，履行規劃審批手續。
(二)地方層面法規
《物權法》出台後，各地對於地下空間開發利用出台了諸多規定，但是對於地上空間的開發和利用，只有個別地區蘇州市、南寧市出台，但這仍不影響我們對地上空間的研究。
1、2011年江蘇省蘇州市出台了《蘇州市地下(地上)空間建設用地使用權利用與登記暫行辦法》。該《暫行辦法》第2條規定：「建設用地使用權根據規劃利用空間界限，除設立地表建設用地使用權外，可分層設立地下、地上空間建設用地使用權。」第6條規定：「地下、地上空間建設用地使用權的取得應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃，並且應當充分考慮相鄰空間的發展需要和相互銜接，不得損害已經設立的不動產物權。」
2、2014年南寧市政府辦公廳出台了《南寧市地上地下空間建設用地使用權審批與確權登記暫行辦法》，該《辦法》對地上地下空間及地上地下建設用地使用權的概念、審批程序、供地方式、出讓金最低價格、驗收和等級等做出了規定。
其中《辦法》明確，地上地下空間建設用地使用權是指經依法批准利用地上地下空間開發建設建築物及其附屬設施，並對該地上地下空間享有佔有、使用、收益及處分的權利。地上地下空間建設用地使用權實行有償使用制度，採用招標拍賣、掛牌的方式出讓，但依規定可以劃撥的除外。出讓年限根據法律、法規規定的用途確定，但不得超過相同用途的地表建設用地使用權出讓最高年限。
《辦法》強調，地上地下空間建設用地使用權審批與確權登記的具體審批程序和要求適用地表建設用地使用權管理的一般規定。對於同一主體結合地表建築工程一並開發建設的地上地下工程，應當連同地表工程一並規劃和供地，獨立開發的地上地下工程屬於經營性項目，應當採用招標拍賣、掛牌的方式出讓地上地下空間建設用地使用權。以出讓方式取得的地下、地上空間建設用地使用權可以轉讓、抵押，但需遵循建設用地使用權轉讓、抵押相關法律法規規定。
(三)合同範本關於地下或地上空間的約定
除了以上法律法規、地方規章等， 2008年4月29日，國土資源部、國家工商行政管理總局發布的《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本(gf-2008-2601)明確指出出讓宗地空間范圍是以平面界址點所構成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍，並要求「出讓宗地的平面界限按宗地的界址點坐標填寫;出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統為起算基點填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。如：出讓宗地的豎向界限以標高+60米(1985年國家高程系統)為上界限，以標高-10米(1985年國家高程系統)為下界限，高差為70米」 。

5. 開荒土地所有權和土地使用權的區別是什麼

一、開荒土地所有權和土地使用權的區別是什麼?
開荒土地所有權和土地使用權的區別是：二者的所有人是不同的。開荒土地所有權屬於開荒者，土地使用權的所有權屬於國家。國家有法律規定，開荒者有權使用被開荒的土地，可以用來耕種，但不能用於建房。如果所有權屬於村集體的開荒地，村集體可以依法追回開荒地的使用權。
二、開荒地的所有權的法律依據
依據：
最高人民法院關於審理農業承包合同糾紛案件若干問題的規定(試行)第十一條人民法院在審理涉及承包經營荒山、荒溝、荒丘、荒灘的農業承包合同糾紛案件中，對承包方所種植的林木及收獲的果實的所有權和因治理水土流失而新增加的土地使用權，應當予以保護。
《中華人民共和國農村土地承包法》
第四十四條不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的，適用本章規定。
第四十五條以其他方式承包農村土地的，應當簽訂承包合同。當事人的權利和義務、承包期限等，由雙方協商確定。以招標、拍賣方式承包的，承包費通過公開競標、競價確定;以公開協商等方式承包的，承包費由雙方議定。
第四十六條荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標、拍賣、公開協商等方式實行承包經營，也可以將土地承包經營權折股分給本集體經濟組織成員後，再實行承包經營或者股份合作經營。
承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘的，應當遵守有關法律、行政法規的規定，防止水土流失，保護生態環境。
第四十七條以其他方式承包農村土地，在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先承包權。
開荒土地所有權和土地使用權的的最大區別就是二者的土地歸屬權是不同的，但是不可否認的是，不論什麼類型的土地都是屬於國家的珍貴資源，但是為了充分的開發利用土地使其能夠創造更大的價值土地是會向下分配，如果後續國家需要徵收還需要賠償土地使用權的所有者一定的賠償。
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6. 什麼是土地性質及使用權

1、土地使用權是一種物權
物權是基於物的歸屬而享有的對物的直接支配和享受其利益的權利，具有排他的效力。土地使用權一經設立，土地使用權人就可以享有獨立的佔有、利用土地並取得收益的權利，其他一切單位或個人，包括土地所有人都負有不得侵害土地使用權人所享有的土地使用權之義務。即土地使用權的權利主體為土地的使用者，義務主體為土地使用者以外的任何人，因此，土地使用權首先是一種獨立的物權，具有物權的基本屬性。
2、土地使用權是一種他物權。
他物權，是指財產非所有人根據法律的規定或所有人的意思，對他人所有的財產享有的進行支配的物權。土地使用權是一種他物權，是因為土地使用權的價值需設定在國有土地之上，依國家的土地所有權而實現，土地使用權的權能來自土地所有權的分割。即土地所有權人在不喪失所有權的前提下，將所有權的一部分權能暫時或長久地讓渡與土地使用權人。也因此土地使用權人的發生需要所有權人有釋出土地使用權的意思，依照法律規定的程序，對特定相對人授予土地使用權的單方行為或者合同行為，即為法律規定的劃撥或者出讓行為。但是，土地使用權的取得並不導致國家土地所有權的喪失。事實上，土地所有人是通過由他人利用土地的使用價值的方式實現自己的所有權，實現土地的價值和使用價值。
3、土地使用權是一種限制物權。
由於土地使用權是設定在他人的所有權之上，是土地所有權的派生權利，必然要受到所有權的限制。土地使用權是通過土地所有者對土地使用權的讓渡取得的，其享有的權利並不能包括土地所有權的各項權能，其權利的內容和范圍以及行使的方式都受到所有權人的限定。因此，土地使用權是一種限制物權。另外，取得土地使用權的不同方式受到的限制也不同，比如，劃撥方式取得土使用權的權能就遠遠小於以出讓方式取得的土地使用權的權能。
4、土地使用權是以土地的開發、利用、經營為目的的權利。
土地使用權的取得不外乎兩種目的：一是不在於自己利用，而在於開發經營，即土地使用者取得土地使用權的目的是要把土地作為勞動對象，對土地進行綜合性開發建設，形成工業用地或者其他建設用地的條件，或者建設地面建築物等工作物，然後進行轉讓土地使用權或轉讓、或出租建築物等工作物的活動，即進行房地產經營活動。二是不在於開發經營而是自己直接利用土地，即在地上建設建築物或其他工作物，把土地作為勞動資料與其他生產要素配置起來形成生產經營能力，或者用於從事其他公益事業。不管是何目的，都是為了土地這個有限資源的充分有效利用。這也是國家最初釋放自己的所有權權能，創設土地使用權的初衷。

7. 「房地產開發企業購入用於建造商品房的土地使用權屬於存貨」是什麼意思

房地產企業，其主營業務是商品房的交易，而商品房交易時必然伴隨著土地使用權的交易，即房地產企業在結轉商品房成本時，是要將土地使用權算進去的，故土地使用權應當作為房地產企業的存貨。因為只有存貨才能結轉主營成本。