小區花園糾紛

『壹』 別墅區業主私家花園如何界定

購房者在購買別墅，尤其是獨幢別墅時，往往會被其附屬的花園所吸引，而房產商也往往以此作為賣點推出。但是這樣的所謂私家花園，其產權究竟屬於誰？業主是否可以任意處置這個「私家花園」呢？此外，原先開發商承諾附送的私家花園，有的並不能登載在小產證上。今天，我們就和廣大讀者談談這個話題。

兩種私有形式

目前，上海花園別墅的業主對花園的所有權的形式主要包括共有和獨有兩種。

第一種是土地使用權完全共有的別墅小區。這類別墅的土地使用權為小區全體業主所共有，每個業主的小產證上也沒有花園面積的登記記載，盡管對小區內的業主來講，單獨的土地使用權沒有界定，所謂的「私家花園」也只是形式上屬於該業主單獨使用。但是這不受法律保護。換而言之，這樣的私家花園只是用柵欄將其分割一下，在產權屬性上與柵欄外的土地一樣。

這類別墅小區里的業主可以由全體業主或由業主委員會出面，向土地管理部門或房地產管理部門請求對小區內土地使用權進行分割，以確定各個業主可以單獨享有的土地使用權之范圍。

另一種是大部分土地使用權已被分割為業主們單獨所有的別墅小區。這類別墅的大部分土地使用權，如建築物所佔土地，私家花園的土地已為各個業主所獨自享有，所以，在業主的小產證上登載有花園之土地面積。其它比如公共花園，公共設施，公共道路之所佔土地使用權為小區業主們所共有。這類別墅的私家花園才是真正意義上的「私家花園」。

所以，我們購房者很有必要在購買時對其花園的性質做詳細的了解。

花園是贈送的嗎市場上很多別墅項目在銷售的時候，價格表裡都明確表示「免費贈送花園」。這裡面一般就有問題了，究竟送的使用權還是產權，銷售方是不會主動說明的，而許多購房者稀里糊塗地把原本就屬於自己的公共面積作為得到饋贈的禮品了。

另外，購買高層公寓底層的住戶，通常也可以擁有一個私家花園，但只能獲得這個花園的使用權，不能辦理產權。

在關於如何使用「私家花園」這個問題上，市場上也有很多不同的聲音。

我們需要明確的是，無論什麼性質的花園，業主都不能在「私家綠地」內私搭亂建。這樣一是改變了土地的使用性質，有關部門會追究責任，二是破壞了小區環境，其他業主可以據此要求有關部門對違章建築進行拆除並恢復原貌。

花園別墅的物業管理住在那些所謂的高尚別墅區里的人都知道，很多小區的物業公司會規定這個不許做，那個不許做。有的甚至嚴重侵犯了業主的權利。所以，我們也有必要對這些問題加以注意。

別墅小區聘請專業的物業公司，是在業主們的授權下為業主們提供專業、優質的物業管理等各方面的服務，他們的服務完全依照簽訂的物業管理服務合同行使。但也有不少物業公司，特別是業主委員會尚未成立以前由開發商聘請、提供前期物業管理的物業公司，往往會自行制訂一些規章制度。殊不知，物業管理公司的職責僅僅是在授權范圍內，對小區提供物業管理服務而已，它的地位只是為小區業主們提供服務。換言之，它不是小區的主人，更談不上是小區的上帝，它只是小區業主們聘請的「服務人員」，它根本無許可權制業主們對私家花園使用的權利。除非業主們自己為了小區公共的利益，限定了對私家花園的使用方式，並委託物業公司進行監督和管理，否則，物業管理公司無權干涉。也就是講，只有業主大會或業主委員會委託下，物業公司才可對私家花園的使用進行監督和管理，而物業公司無權制訂對小區花園各種限制使用的所謂「物業管理條例」。

『貳』 小區花園不按規劃施工如何投訴

你好，不按規劃施工可以到當地規劃院或房產局進行投訴，謝謝

『叄』 法律規定花園小區能否隨便進入

這不屬於法律規定范圍

『肆』 小區業主私自圈地 公共綠化地成私家花園該找哪個部門處理

不合法。 《物權法》規定：「小區公共綠地屬於小區全體業主共有，回嚴禁任何單位及個人破壞、答圈佔綠地」。少數業主私自把小區綠地圈起來，很明顯侵犯了其他業主的權益。對於小區綠地被「私自圈佔」，《物權法》明確了綠地的歸屬權，小區綠地不屬於業主個人或物業公司，而是歸小區所有業主共同所有

『伍』 私家花園的法律歸屬問題

一、別墅的花園屬於業主所有，房產商無權支配
所謂別墅的花園權利，實際上涉及別墅小區的土地使用權的享有。依據房地產物權之法律屬性，即房屋（包括別墅）與所附土地之權利具有統一性，簡言之，房屋屬於誰，相應所附的土地權利亦應屬於誰。購房者購買別墅，所購得的不僅僅是別墅（房屋所有權），還必然包括所附的土地和花園（土地使用權）。別墅交付後，開發商原先所享有的土地使用權已連同別墅一並轉讓給業主們所有。因此，開發商開發的別墅，一經售出轉讓，其小區的土地使用權，包括別墅花園，將為小區業主們所有，開發商不再享有小區土地（含公共花園，公用道路等）的任何權利。
故，別墅的花園屬於業主，開發商無權支配。
二、業主對花園的權利享有包括共有和獨有二種形式
這里就涉及到小區業主對小區土地使用權具體享有方式的問題。別墅的土地使用權不同於多層及高層房屋，多層、高層房屋小區的土地使用權也是由業主所有，但由於多層、高層房屋立體空間之特殊性，它不便於也不可能劃分哪塊土地使用權是屬哪一戶業主的，因此，多層、高層房屋的小區之土地使用權只能為小區業主們所共有。而別墅、特別是獨幢別墅與之不同，建築物所佔用的土地之權利可以為各幢別墅之業主單獨所有，別墅毗鄰的花園也可以作為私家花園由業主單獨享有。因此，別墅小區之土地使用權享有方式，既可以和多、高層房屋小區一樣，採用共有方式；也完全可以劃分為各個業主單獨享有。目前，上海的別墅小區有以下兩種類型：
一種是土地使用權完全共有的別墅小區。這類別墅的土地使用權為小區業主們所共有，業主的小產證上沒有花園面積的登記記載，盡管小區內的土地權利對外依法不受侵犯，但對於小區內的業主來講，單獨的土地使用權沒有界定，所謂的「私家花園」對小區其他業主而言，是不受法律保護的。換而言之，在法律上，其他小區業主可以使用您的「私家花園」，您也可以使用他人的「私家花園」。
當然，這類別墅小區可以由全體業主或由業主委員會出面，向土地管理部門或房地產管理部門請求對小區內土地使用權進行分割，以確定各個業主可以單獨享有的土地使用權之范圍。
另一種是大部分土地使用權已被分割為業主們單獨所有的別墅小區（房產商專門辦理過花園土地的測繪劃分登記等手續）。這類別墅的大部分土地使用權，如建築物所佔土地，私家花園之土地已為各個業主所獨自享有，故，在業主的小產證上登載有花園之土地面積。而只有部分土地使用權，如公共花園，公共設施，公共道路之所佔土地使用權為小區業主們所共有。這類別墅的私家花園才可真正稱為「私家花園」，即私家花園完全由業主依法獨自享有，不受任何他人侵犯。
本律師建議購房者選擇別墅時，應特別注意小區花園屬於上述那種類型，以便對「私家花園」買個明白。
三、別墅小區之物業公司無權制訂對小區花園各種限制使用的所謂「管理規定/手冊」。
現在，別墅小區都聘有專業的物業公司，在業主們的授權下為業主們提供專業、優質的物業管理等各方面的服務，他們的服務完全依照簽訂的物業管理服務合同行使。但也有不少物業公司，特別是業主委員會尚未成立以前由開發商聘請、提供前期物業的物業公司，往往會自行制訂一些規章制度，規定私家花園不能這樣那樣，否則怎樣怎樣之類。殊不知，物業管理公司的職責僅僅是在授權范圍內，對小區提供物業管理服務而已，它的地位只是為小區業主們提供服務。換言之，它不是小區的主人，更談不上是小區的上帝，它只是小區業主們的「僕人」，它根本無許可權制業主們對私家花園使用的權利。除非業主們自己為了小區公共的利益，限制/限定對私家花園的使用方式，並委託物業公司進行監督和管理，否則，物業管理公司無權干涉。也就是講，只有業主大會或業主委員會有權制定對小區各項物業包括私家花園的使用規定；只有在業主大會或業主委員會委託下，物業公司才可對私家花園的使用進行監督和管理，而物業公司無權自行制訂對小區花園各種限制使用的所謂「管理規定/手冊」。

『陸』 開發商破產,合同內的小區花園沒了,怎樣維權

1、可以以購房人個人名義起訴開發商，要求開發商承擔違約責任。你說開發回商破產，依據是什答么？
2、小區花園沒了，是合同內有承諾？還是沙盤模型里有體現？還是小區規劃里本來就有但是開發商變更規劃？
3、總的來說，如果花園真的規劃里有，那開發商涉嫌變更規劃，是要承擔行政法律責任的。同時也可以要求開發商承擔違約責任。
4、也可以聯合維權，向當地住建局、房管局、土地管理部門等投訴、舉報等。也可以同時向法院起訴。
5、但如果開發商真的破產，那就沒什麼意義了，因為此時開發商已經進入破產清算程序，甚至連主體資格都不存在了，沒有實體來承受義務，履行責任。

『柒』 小區景觀花園是不是業主公用部分

物權法中的規定。 對小區公用配套設施的歸屬應作具體分析

小區公用設施的歸屬從物權法理論來看屬於建築物區分所有權問題的范疇，小區公用設施的歸屬主要區分以下幾種情況：
（一）小區的道路、綠地、休憩地、空餘地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天台等。這類公用配套設施是構成住宅小區整體不可缺少的，這些公用配套設施與整個住宅小區構成不可分割的整體，其本身並不具備獨立產權的意義。事實上，這類公共配套設施的面積已作為公攤面積分攤到業主所購房屋的建築面積中。對於此類公用配套設施，無論購房合同對其歸屬作出如何約定，都屬於小區全體業主共同共有。
（二）小區的停車場、會所、戶外廣告位等。這類公用配套設施也與小區業主的生活有重大關系，但相比以上其他的公用配套設施，該類公用配套設施還不足以重大到對業主的日常生活具有決定意義，離開這類公用配套設施，小區業主也不至於無從使用自己的房屋。更為重要的是，這類公用配套設施並不作為公攤面積分攤到業主所購房屋的建築面積當中。因此，對於這類公用配套設施，允許開發商與業主在買賣合同中就其歸屬作出約定。
小區公用配套設施必須按照規劃用途提供給業主共同使用
無論小區的公用配套設施是屬於全體業主所有，還是由開發商保留權利，小區的公用配套設施都必須按照規劃用途提供給全體業主共同使用。某些公共設施在權屬上屬開發商，但作為所有權人的開發商不得自由處分這類公用配套設施，而應當將公用配套設施提供給全體業主使用，當然這種使用可以是有償的。開發商對小區公用配套設施所有權的行使受小區業主公共利益的限制，必須服從於小區業主使用公用配套設施的需要。因為能夠使用小區的所有公用配套設施是每位業主在購買房屋時的合理期待，這一點無論在購房合同中是否作了約定，都應當是不言而喻的，開發商負擔有擔保購房業主使用小區的所有公用配套設施的義務。
因此，即使某些公用配套設施約定由開發商保留權利，開發商也不得擅自改變該類公用配套設施用途或不將該類公用配套設施不開放給業主使用。擅自改變小區公用配套設施的用途即構成侵權，侵犯了業主對小區公用配套設施的共同使用權，應當承擔立即停止侵權並恢復小區公用配套設施原狀的法律責任。
改變小區公用配套設施用途須徵得業主同意，並經規劃部門審批
小區公用配套設施用途的改變必須符合兩個方面條件：（1）取得小區全部業主（至少是大多數）的書面簽名同意；（2）徵得國土規劃主管部門的審批同意。
實踐中，小區公用配套設施用途被改變的情形往往是開發商或者物業管理公司擅自將小區公用配套設施改變為商業用途用於出租謀利。這種行為一方面構成對小區業主的侵權，屬侵權行為；另一方面又違反了相關規劃法律法規，屬違法行為。因侵權行為給業主造成的損害，業主可主張損害賠償；因違法行為獲得的租金收益屬於非法所得，應予以沒收。損害賠償與沒收非法所得是兩個不同的法律關系，損害賠償的數額絕非等同於非法的租金所得。對於損害賠償的數額，業主應當舉證證明，但是業主無權要求返還租金收益或以租金收益直接沖抵損害賠償。否則將非法的租金所得轉移給全體業主享有，違背了任何人不得基於違法行為獲得利益的這一法律原則。

《物權法》第六章 業主的建築物區分所有權

第七十條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條 業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第七十二條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。
第七十三條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

『捌』 物業是否有權干預小區業主私家花園圍欄及植物

看你佔用的抄是不是公共地襲區了。
如果是買房時開發商送的花園，你在裡面種盆栽花，物業沒權利管，除非是那種蔓藤植物，植物已經爬到2樓3樓，影響樓房整體外觀或者遭到樓上鄰居投訴了，物業就有權利管了。
如果你佔用公共地區，私自圍一塊地自己種花，那物業肯定有權管。