房屋侵權法

『壹』 房屋權屬登記的賠償責任

房屋權屬登記錯誤的法律分析
[6]依據我國《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條之規定：本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關系的行為。同時，我國物權法也規定了不動產統一登記制度和登記機構的行政性質。由此可見，房屋權屬登記，是房屋登記主管部門依照相關權利主體的申請，運用職權對相對人的權利狀態的一種確認，是典型的行政確認行為，體現了是國家運用公權力對市民社會的干預和管理，以保護公民的財產權益，維護社會的交易穩定。從中可以看出房屋權屬登記行為是行政機關基於行政職責而作出的具有行政法效果的強制性的單方服務行為。所以說，把房屋權屬登記行為認定為行政行為更為妥當一些。
（二）房屋權屬登記錯誤的原因
物權法第二十一條對登記錯誤發生的原因進行了概括，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任；因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成錯誤登記的人追償。從中我們可以看出，登記錯誤發生主要有三種情況：第一，就是登記申請人採取欺騙等手段造成錯誤登記；第二，就是因登記機構工作人員疏忽等過失造成錯誤登記；第三，就是登記申請人與登記機構工作人員惡意串通造成錯誤登記。不管是因為當事人的原因還是因為登記機構的原因，或者是二者的原因，造成他人損害的，就會產生損害賠償責任承擔的問題。因當事人原因產生的賠償責任是民事侵權責任，應適用民事訴訟程序；因登記機構原因而產生的賠償責任是國家賠償責任，應啟動行政訴訟程序；因二者共同原因產生的賠償責任是國家賠償責任，非連帶責任或按份責任，此時也應適用行政訴訟程序，只是登記機構先行賠償之後可以向造成錯誤的申請人進行追償。
房屋權屬登記錯誤的賠償責任
一般而言，追究錯誤登記申請人的民事侵權賠償責任，應當具備以下四個要件。第一，登記申請人通過虛假、欺騙等手段實施了登記申請行為。即登記申請人通過該虛假登記行為，造成了登記權利人與實際權利人不符。第二，登記申請人主觀上具有過錯。登記申請人必須具有主觀惡意，明知或者應當知道該行為會造成他人財產損害。如果申請人善意無過失，不知該行為會侵害他人財產權而為之，不承擔賠償責任。比如抵押權人拿著被抵押人提供的文書去登記機構辦理登記，結果證明被抵押人提供的文書是虛假的，但抵押權人並不知情，那麼該抵押權人不承擔賠償責任。第三，登記申請人的錯誤登記造成了一定的損害後果。即由於登記申請人的錯誤登記造成了他人的財產損失，如果並沒有產生損害後果，那麼申請人也不承擔賠償責任。第四，錯誤登記行為與損害後果之間具有因果聯系，即實際權利人的損失是由於申請人的錯誤登記行為而引起的。綜上可以看出，通過錯誤登記侵害他人的財產權益，是平等民事主體之間的侵權糾紛，適用民事訴訟程序便可達到對受害人的救濟。
國家賠償責任
盡管房屋權屬登記，調整的是市民社會平等民事主體之間財產權利狀態，登記錯誤賠償責任，彌補的是公民受損的財產權益，但並不能據此就認為房屋權屬登記即為民事行為，由此產生的賠償責任即為民事賠償責任。我國物權法已經明確區分了因登記申請人的原因和因登記機構的原因造成的登記錯誤所產生的賠償責任，前者是平等民事主體之間的侵權糾紛，所以是民事侵權賠償責任，後者是因登記機構違法實施行政行為而產生賠償責任，是典型的行政侵權賠償責任。前也已經論及，房屋權屬登記行為是一種行政確認，所以因登記機構的不當行為而使權利人遭受損失的，屬於國家賠償責任，適用行政訴訟程序。由於國家賠償法第28條第七項明確規定只對受害人的直接損失進行賠償，據此便有學者認為把登記機構登記錯誤而產生的賠償責任認定為國家賠償責任不利於充分保護受害人的權益。而且國外也有用民事訴訟來處理國家賠償問題的，如日本，建議用民事訴訟來處理登記機構的賠償問題。其實保護受害人的權益，不能扭曲現有的法律框架。在現有的法律制度下，把登記機關登記錯誤的賠償責任認定為國家賠償責任，是符合現行法律制度邏輯的，因不法行政行為導致公民財產損害產生國家賠償責任。至於賠償直接損失無法充分保護受害人的利益，國家賠償的實現難度比較大，那麼是完善國家賠償法的問題，二者不能混為一談。所以說，把房屋權屬登記錯誤的賠償責任認定為國家賠償責任更為妥當一些。

『貳』 關於房屋損害侵權有哪些法律規定

侵權責任法、物權法、合同法、城市房地產管理法、土地管理法、最高院房屋買賣司法解釋等等。

『叄』 房屋法律問題

先找對方談談，給他們說點好話，拿點誤工費給他們，到國土房管部門去把【房地產證】戶過了。只能是農戶過農戶，非農戶不能賣農戶的房子哦。
如你們好話說盡對方也不願意去的話，那就只有向當地法院起訴對方，要求對方協助過戶。
打攪了，謝謝！

下面兩個案例，你看了後會明白一些維權問題，相信對你有一定的幫助。
一、《買房50年後遭遇違約！產權沒過戶，房子該歸誰？》
50年前，老王花400元買了村裡一套房屋；50年後，賣方卻翻臉不認賬，領走了8萬多元的拆遷補償款。
老王說：「房子我已經買下了，拆遷款怎麼你們領呢？」賣方卻說：「你辦理過戶了嗎？房子在誰名下，政府拆遷補償款就應該歸誰。」無奈之下，近日王老漢只能起訴到海滄區法院。
買房50年後遭遇違約
據老王說，1959年6月7日，海滄區洪塘村的王老漢與張先生的父親老張簽訂了一份購房買賣協議書，約定老張將其名下的兩間房屋出讓給同村村民王老漢永久居住，王老漢依協議支付400元。房屋買賣協議簽訂以後，王老漢及其妻子、岳母就一直居住在這兩間房屋內，他的岳母今年已經95歲高齡。但是，這一筆買賣成交後，雙方在50年時間里都沒有辦理過戶，據王老漢說，是因為當年大家都覺得沒有過戶的必要，都是村裡人互相信任。王老漢沒有想到，他認為可以信任的交易50年後會遭遇違約。原來，老張去世後，他的兒子小張不認賬了。
2008年，王老漢向老張購買的房產因政府建設用地需要被徵用。按徵用拆遷協議的約定，拆遷貨幣補償款安置方式是3026元/平方米。因老張已故，其名下的房屋由其兒子張先生繼承，有關的拆遷補償款全部被張先生領走了。「代領」以後，張先生拒絕將拆遷房屋補償款支付給王老漢。王老漢起訴到法院，要求張先生支付拆遷補償款8萬多元。
產權沒登記 物權歸誰？
據了解，根據《中華人民共和國物權法》的規定，不動產的買賣必須以登記為生效要件，登記是法律規定的物權公示方式，不動產買賣未經登記則不發生所有權轉移的效力。因此，本案爭議的關鍵是房屋的所有權是否發生轉移。
對此，被告方認為，房屋的所有權沒有發生轉移，因為沒有證據證明原告進行了不動產登記手續，既然所有權沒有發生轉移，那麼因房屋而產生的一系列收益也就自然與原告無關，原告50年前所簽訂的購房合同僅僅得到了該房屋的使用權，因此不能獲得拆遷補償。
但是，原告王老漢一方則認為，買賣行為發生在50年前，不能夠以現在的法律標准來要求50年前的交易雙方，而應當從當時的交易習慣來考量，也應當認定訟爭房屋的所有權已經發生轉移。
法官說法：尊重50年前的交易習慣
經審理，主審法官最終採納了原告方的觀點，認定房屋的所有權已經發生了轉移，並判定征地補償款項歸王老漢所有。法官說：「這個判決既考慮到了50年前的社會經濟活動交易習慣，也維護了社會的公序良俗和正常的社會交易。」
法官認為，王老漢一家人一直實際居住訟爭房屋，也實際支付購房款，房屋買賣合同已實際履行。雖然沒有證據證明已辦理房屋產權過戶登記手續，但王老漢向老張購房及在訟爭房居住已有50年時間，在所在的村委會具有公開的展示性，能夠滿足物權排他性的要求，符合物權公示原則，應當認定物權變更發生了效力，王老漢取得了訟爭二間房屋的所有權。現訟爭房屋被徵收拆遷，張先生取得的拆遷補償應當歸於王老漢。因此，法院近日作出一審判決，要求張先生支付拆遷補償款80086元。

二、《未辦理更名過戶的房產究竟歸誰所有》
【基本案情】原告（郭驍）與被告（宋剛）原系同事關系，2006年8月16日雙方簽訂房屋轉讓協議一份，約定宋剛將其所有的坐落於瀋河區31號私有房屋（建築面積91平方米，以下簡稱爭議房）轉讓給郭驍，價款為193,000元。原、被告雙方簽字。協議簽訂時，原告已支付全部房款，被告也將房屋交付原告，但因營業稅原因，雙方約定暫不辦理過戶手續。原告取得房屋後，一直以自己為出租人經中介將房屋出租給他人使用。
2008年9月5日，本院對被告宋剛的弟弟宋毅因拒不履行李會軍訴宋毅民間借貸一案的生效判決，對其予以司法拘留。第二天被告宋剛及其妻子孫雲共同出具擔保書，以爭議房為宋毅擔保，承諾如宋毅在2009年2月16日前未償還欠款，願以該房抵償欠款三十萬元，並將房產證、契證原件交到法院，法院對宋毅提前解除強制措施，並對爭議房進行了查封。2009年3月2日，因宋毅未按承諾償還欠款，2009年3月3日，本院作出（2009）皇執590號民事裁定書。裁定執行擔保人宋剛、孫雲應當履行義務部分的財產（爭議房）。執行過程中，2009年3月11日，原告郭驍向本院執行局提出異議，法院於2009年3月29日以（2009）皇執590號執行裁定書，裁定駁回郭驍的異議。之後，郭驍作為原告遂向本院起訴，要求確認爭議房的所有權，並要求被告宋剛將爭議房所有權過戶至其名下。
另查，原告郭驍取得房屋後，於2007年4月以被告宋剛名義用爭議房抵押，向中國建設銀行沈陽市南湖科技開發區支行貸款150,000元，該貸款一直由郭驍償還。
【原審判決結果】駁回原告郭驍的訴訟請求。
【原審判決理由】法律規定，不動房物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。本案中原、被告簽訂的房屋轉讓協議，是雙方當事人真實意思表示，為有效合同。雖然原告已交付了全部房款，被告也交付了房屋，但這屬一種為物權變動即房屋所有權轉移這一結果的原因，是一種債權。 法律規定所有權的轉移、必須經登記這一公示行為才能生效，現原、被告並未辦理過戶登記手續，故合同有效，但該爭議房的所有權並未轉移到原告，原告要求確認爭議房所有權的主張不符合法律規定，本院不予支持。關於原告郭驍要求被告宋剛將爭議房過戶至原告郭驍名下的主張，《中華人民共和國合同法》第一百一十條規定，「當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行……」。本案爭議房現因被告原因由法院依法查封。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七規定「下列房地產，不得轉讓：（二）司法機關和行政相關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；……」故原告的該請求現屬法律上不能履行，本院對該請求不予支持。原告待該原因消除後，可另行主張權利。
【上訴人郭驍的主張】認為一審法院判決錯誤。請求依法確認該房產為郭驍所有，判令宋剛辦理相關手續，確認在該房產上設立的他項權利無效。
【二審改判情況】 撤銷本院（2010）皇民二初字第1號民事判決書；確認坐落於瀋河區31號私有房屋歸上訴人郭驍所有；被上訴人宋剛在本判決生效之日起十日內將爭議房的所有權變更登記至上訴人郭驍名下。
【二審改判理由】 在（2009）皇執590號執行案件中，作為執行法院的原審法院，針對本案上訴人郭驍提出的異議涉及的權屬關系只作形式上的審查，而不作實體審理。因形式上該房屋所有權人確未登記在郭驍名下，原審法院裁定駁回了郭驍提出的執行異議，正因為該執行裁定不能對本案所涉房屋權利歸屬作出實體處理，郭驍方向原審法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條、最高人民法院關於適用《中華人民共和國民事訴訟法》執行程序若干問題的解釋第十九條的規定提起了本案的案外人異議之訴，請求對訴爭房屋權屬進行確認。根據《中華人民共和國物權法》第三十三條規定：因物權上的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。綜上，郭驍要求確認爭訴房屋所有權的訴訟請求有法律依據。
關於本案訴爭房屋即坐落於瀋河區31號私有房屋的所有權歸屬問題，郭驍與被上訴人宋剛之間關於本案訴爭房屋的《房屋轉讓協議》是雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。郭驍交納了購房款，宋剛交付了房屋，雙方已實際履行了合同的主要義務，應當繼續履行，共同辦理房屋所有權更名過戶登記。宋剛在已將訴爭房屋交付給郭驍明承諾隨時配合郭驍辦理更名過戶手續的情況下，表明宋剛以轉讓的方式將房屋所有權轉移給郭驍是其真實意思表示，事實所有權應為郭驍所有，宋剛將訴爭房屋作為執行財產擔保顯然違反了合同約定，侵犯了郭驍的事實所有權。綜上，郭驍的訴訟請求存在事實和法律依據，本院予以支持。
關於訴爭房屋已被人民法院查封的問題，根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定，郭驍已經支付全部房屋價款並實際佔用，雖未辦理過戶登記手續，但郭驍與宋剛之間的《房屋買賣協議書》明確約定宋剛隨時配合郭驍辦理更名過戶手續，因此，對訴訟房屋人民法院不應查封，作為執行法院的原審法院對本案訴爭法院應當解除查封。
【二審改判關鍵】二審查清本案的法律事實，是郭驍作為案外人對他人間案件涉及自己財產的權利而提起的一種新型訴訟。二審法院在確定本案的法律關系後依法改判。
二審認為執行異議涉及訴權屬關系只作形式上的審查，不審查實體。執行局駁回郭驍的異議是正確的，此時郭驍只有依法提起訴訟，只有經過案件的實體審理才能確定爭議房的權屬關系。之後，依照最高法院的司法解釋將爭議房確定為郭驍所有，從而導致全部改判。
【問題一】 什麼是案外人異議之訴，有何法律淵源？
所謂案外人異議之訴，就是在他人已發生的訴訟中，就其涉及的財產標的物，案外人認為執行標的物應為自己所有而以他人訴訟的雙方為被告依據法律規定向執行法院提起的一種確認之訴。這是修改後的民事訴訟法中所規定的一項新的訴訟種類。民事訴訟法第204條規定：「執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定書送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。」這條明確規定了案外人的訴權，可以提起的仍為一種民事訴訟，同其他一審程序一樣仍屬二審終審制。在確權過程中，例如涉及本案的房屋買賣關系的確權問題，應當依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條，即被執行人購賣第三人的財產，已經支付部分價款並實際佔有該財產，但第三人依合同約定保留所有權，申請執行人已向第三人支付剩餘價款或者第三人書面同意剩餘價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。本案中，郭驍與宋剛間的房屋即屬於此情況。
【問題二】本案誰是侵權人？
本案爭議房宋剛已出賣給了郭驍，但是宋剛仍用此房作為擔保物，此時宋剛是侵權人，侵犯了郭驍的所有權。
【問題三】「沒有辦理過戶」仍可確權的法律依據
根據最高法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條，郭驍已經支付全部價款並實際佔用，雖未辦理過戶手續，可確認爭議房為郭驍所有。
【問題四】事實所有權的含義
不是規范的法律術語，是指在民事法律行為中，買賣雙方對物權的真實意思表示，該表示可以作為事實一種民事法律事實，它不同於已被法律確定的所有權，事實所有權屬於所有權的一種動態形式。本案中，郭驍對爭議房具有事實所有權，它還需要法律程序才能轉化為排他性所有權，即經過辦理更名過戶手續，該所有權就被固化。

『肆』 被侵權人並非房屋產權人可以作為原告嗎

律達網：
人一出生就有民事權利能力，有民事權利能力就可以當原告，當被告。所以無民事行為能力人被侵權可以做被告，但是其監護人要承擔代理責任。

『伍』 小產權會影響到侵權法嗎

1. 什麼是小產權？
   答：目前一些城市郊區出現一種「小產權」的房屋，也稱「鄉產權」，即指建設在農村集體土地上的房屋，不能取得土地證、房產證等合法憑證，不能進入交易所辦理轉讓、抵押手續，不能辦理登記過戶，權屬不具有法律效力，常由當地鄉鎮的政府部門向購房人發放的房屋產權證明，與國家依法頒發的房屋所有權證對稱，所以簡稱「小產權」。
   2.小產權房屋有什麼特徵？
   答：小產權房屋有以下特徵：小產權房屋建房的土地是農村集體的土地，有村級集體土地或者村民小組的土地，其中有農民的宅基地，有未轉為建設用地的耕地、荒地、甚至其中還有基本農田：這種建房用地未經過縣級人民政府國土部門批准出讓，不能取得土地使用證，是現行法律明文禁止的行為。
   小產權房屋建房未經縣級規劃部門審批，未報房地產行政主管部門辦理登記手續的，不能取得國家承認的房屋所有權證。
   小產權房屋以鄉鎮的政府或某機構的名義印製並蓋章的小產權證，發給購房戶作為房產證明，在某鄉鎮內承認，但不具有法律效力，不受國家法律保護。
   3.購買小產權房有什麼風險？
   答：其一，小產權房屋沒有國土證，如要求補償土地出讓金的話，還要交納土地款，不知道要交多少。
   其二、小產權房屋沒有產權證，外來人員購買後居住時一旦國家政策要求清理時，沒有法律保障。
   其三、沒有產權的房屋一旦國家要征地拆遷，沒有合法產權的房屋不能得到拆遷安置補償。 其四，這類房子不能上市交易過戶，不得轉讓、抵押；
   其五，小產權房一旦因房屋遇到產權糾紛、合同糾紛、侵權糾紛，都不能依法對抗第三人，因為房屋本身未受法律保護。
   建設部在近日也發布了購房風險提示。表示目前有些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，用於安置本集體經濟組織成員，但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的「鄉產權」、「小產權」，均不符合法律規定，不受法律保護。來源重慶律師網頁鏈接4、小產權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓？
   首先應當明確小產權房有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即「宅基地」上建成的房

『陸』 房產滅失有法律法規嗎

房產滅失引起和牽涉到的法律法規很多，主要有物權法及其司法解釋、合同法、侵權責任法等規定。
物權法是為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定的法規。
合同法是為了保護合同當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設制定的法規。

侵權責任法是為保護民事主體的合法權益，明確侵權責任，預防並制裁侵權行為，促進社會和諧穩定，而制定的法律。
《合同法》第一百三十三條規定：「標的物的所有權自標的物交 付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。」第一百四十二條 規定：「標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之 後由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。」
《最高人民 法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條 也規定：「對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的 除外。」
上述規定不僅適用於動產，同樣適用於不動產（房屋），自賣方實際交付 不動產給買方佔有時，風險移至買方。即交易房屋毀損、滅失的風險，在交 付使用前由賣方承擔，交付使用後由買方承擔；買方接到賣方的書面交房通 知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的 交付使用之日起由買方承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。 也就是說，如無特別約定，在賣方將房屋交付給買方以後，房屋毀損、滅失 的風險就轉移給買方了。

『柒』 房屋租賃適用侵權責任法第三十七條嗎

不適用的，房屋租賃適用一般的民事責任或約定
侵權責任法
第三十七條 賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。
因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。

『捌』 房屋侵權賠償的申請的法律程序（要不要

要向法院申請委託鑒定機構對房屋進行評估作價，建議委託當地律師處理。

『玖』 有沒有關於房屋侵權的法律

您指的是哪一方面的侵權？ 部門法的話針對所有權屬變更包括在《物權法》，房屋買賣又涉及《合同法》，房屋的抵押擔保又涉及《擔保法》。
很多時候涉及到不動產糾紛的，不是單純的用一部部門法就能夠說清的。